LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, sans dénaturer les procès-verbaux de constat d'huissier de justice des 4 mars 2010 et 11 mai 2010, qu'il résultait de ces constats que la société Angelo marbre et carrelage exerçait son activité dans différents bâtiments régulièrement édifiés avec l'accord des bailleurs et que ces constructions étaient des structures fixes et solides, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que les bailleurs ne produisaient au débat aucune pièce justifiant leurs allégations quant à une autorisation limitée à des structures sommaires dépourvues de fixité et ne faisant pas corps avec le sol, et retenu que, compte tenu de leur accord pour l'édification des constructions fixes et solides sur un terrain indispensable à l'exploitation du locataire, le bail était soumis au statut, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a pu débouter les bailleurs de leur demande en résiliation du bail et a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à la société Angelo marbre carrelage la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente septembre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que les époux X... et la Société ANGELO MARBRE CARRELAGE avaient conclu à compter du 1er février 1992 un bail commercial soumis aux dispositions des articles L 145-1 et suivants du Code de commerce au titre des locaux d'une superficie de 2234 m2 dépendant de la parcelle AW 632 sise à Saint-Martin, lieudit « Griselle », moyennant loyer mensuel de 1 400 ¿ et de leur avoir ordonné de délivrer les quittances de loyer à compter de janvier 2010, à la Société ANGELO MARBRE CARRELAGE ;
Aux motifs propres que :
« Sur la qualification du bail.
En application de l'article L 1445-1-1-2e du Code de commerce, le bail commercial est applicable « Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées ¿ soit avant, soit après le bail ¿ des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire ».
Pour refuser à la société ANGELO MARBRE le bénéfice des baux commerciaux, les bailleurs prétendent que le locataire aurait fait réaliser sans leur autorisation de vastes constructions, alors qu'ils n'auraient autorisé que des structures légères et démontables. Ce, après avoir soutenu dans un premier temps qu'ils n'auraient autorisé qu'une « aire de stockage ».
C'est à bon droit et par des motifs pertinents que la Cour approuve que le premier juge a constaté, au vu des constats d'huissier que les bâtiments édifiés respectaient les exigences de construction et d'usage commercial, industriel ou artisanal édictées par l'article L 145-1, 1-1° du Code de commerce.
S'agissant du consentement du bailleur à l'édification des constructions, le tribunal a exactement relevé que, dans le procès verbal d'huissier que les époux X... ont mandaté, il est clairement exprimé qu'ils reconnaissent louer à « l'EURL ANGELO MARBRE ET CARRELAGE qui y exerce son activité dans différents bâtiments régulièrement édifiés avec (leur) accord ».
Le tribunal en a exactement déduit l'accord des bailleurs pour des structures fixes et solides tels qu'elles sont décrites sur le constat d'huissier, ce qui contredit les affirmations des époux X... selon laquelle ils n'auraient donné qu'une autorisation portant sur des constructions précaires.
En effet, si le constat d'huissier en date du 11 mai 2010 établit que les époux X... contestent l'édification d'un grand bâtiment à structure métallique, il établit également que les autres constructions ont été édifiées avec leur accord. C'est donc sans renverser la charge de la preuve que le premier juge a constaté le consentement exprès du bailleur à l'édification de ces autres constructions.
Le jugement doit donc être confirmé » ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que :
« Sur la qualification du lien contractuel
L'article L. 145-1, 1-1e du code de commerce ne vise que les « baux des immeubles ou locaux » et cette expression ne désigne que des bâtiments. Les terrains nus ne sont pas soumis, en principe, au statut des baux commerciaux (Cass. 3e civ., 22 avr. 1971, no 70-10.242, Bull. civ. III, n° 248, p. 178), le bail étant alors régi par les règles du droit commun du louage telles que les articles 1713 à 1762 du Code civil les établissent.
Toutefois, l'article L. 145-1, 1-2° du Code de commerce prévoit cependant une exception à ce principe d'exclusion. Sont soumis au décret les « baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire » du terrain.A ce titre, la jurisprudence impose que les bâtiments édifiés répondent à une double condition matérielle en exigeant les critères de fixité - laquelle s'oppose à la mobilité et permet d'éliminer tout ce qui est démontable - et de solidité, laquelle permet d'exclure les constructions sommaires qui ne sont pas destinées à durer et à résister à l'usure du temps (Cass. 3e civ., 16 juin 1965, n° 64-10.556, Bull. civ. III, n° 376, p. 343 - Cass. 3e civ., 6 nov. 1974, n° 73-12.553, Bull. civ. III, n° 404, p. 309 - Cass. 3e civ., 8 févr. 1989, n° 87-14365, Loyers et copr. 1989, n° 179). Le texte prévoit en outre que les constructions doivent avoir été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire. Mais, en l'absence d'écrit, le consentement du bailleur peut être tacite. Enfin, pour l'application du statut des baux commerciaux, le terrain doit être nécessaire à l'exploitation du locataire (Cass. 3e civ., 11 oct. 1966, no 64-14.069, Bull. civ. III, n° 388).
En l'espèce, il ressort du procès verbal établi le 4 mars 2010 que sur le terrain ont été édifiés un dépôt ouvert en structure de bois et toit en tôle, un local abritant deux générateurs électriques en parpaings avec toit en tôle, une citerne et un compresseur, un atelier fermé en structure métallique, bardage, et toit en tôle, un bureau et showroom en structure parpaings, charpente bois et toit en tôle, un local en structure béton. Ces constructions, qui sur le plan technique impliquent une idée de structure et de stabilité dont la réalisation suppose des fondations, même peu profondes, et un gros oeuvre, ont un caractère de solidité et de fixité leur assurant valeur et durée, ce que ne contestent pas au demeurant les époux X....
Ces derniers, qui dans leurs premières conclusions, indiquaient qu'ils n'avaient consenti qu'à la mise à disposition d'un terrain aux lins de stockage, ont fini par reconnaître, confrontés à leurs propres déclarations recueillies par l'huissier qu'ils avaient mandaté pour établir un procès verbal de constat, qu' au cours de l'année 1992, ils avaient autorisé le preneur à ériger des constructions consistant en des structures légères et démontables, mais que le preneur aurait profité de cette autorisation pour édifier des structures lourdes et définitivement attachées au sol, et notamment le grand bâtiment à structure métallique. Toutefois, dans ce même procès verbal, il est clairement exprimé qu'ils reconnaissent louer à « l'EURL ANGELO MARBRE ET CARRELAGE qui y exerce son activité dans différents bâtiments régulièrement édifiés avec (leur) accord », dont il s'évince leur accord pour des structures fixes et solides, tels qu'ils viennent d'être décrits; en effet, tout comme ce grand bâtiment, toutes les autres constructions érigées depuis 1992 sur le terrain présentent les caractères de fixité et de solidité, ce qui contredit leurs affirmations sur une autorisation portant sur des constructions précaires. Enfin, ils ne produisent aucune pièce justifiant leurs allégations quant à une autorisation ne portant que sur des structures sommaires dépourvues de fixité et ne faisant pas corps avec le sol.
Dès lors, compte tenu de leur accord pour l'édification de ces constructions fixes et solides, sur un terrain indispensable à l'exploitation du locataire, lequel y a, selon l'extrait Kbis, son siège social et son activité principale depuis 1992, la Société ANGELO MARBRE CARRELAGE est en droit de reconnaître que le bail portant sur les parcelles données à bail, suivant loyer mensuel de 1 400 ¿, est soumis au statut des baux commerciaux tel que fixé par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. En revanche, la juridiction, qui a compétence pour qualifier le lien contractuel existant entre les parties et statuer sur ses conditions, si elles sont querellées, n'a pas à préciser que le présent jugement constituera titre du bail commercial, ce qui est au demeurant sans effet, sur la poursuite des rapports contractuels sur la base de leurs accords déjà déterminés dans leurs éléments essentiels.
En l'état de cette analyse, les demandes reconventionnelles des époux X... sont ainsi inopérantes et ils ne peuvent qu'en être déboutés » ;
Alors, d'une part, que le statut des baux commerciaux n'a pas vocation à s'appliquer à la location d'un terrain nu sauf si des constructions ont été édifiées avec le consentement exprès du propriétaire ; que le consentement du bailleur ne peut en aucun cas être seulement tacite ; qu'en faisant application du statut des baux commerciaux, sans avoir toutefois caractérisé un consentement exprès des bailleurs, qui ne pouvait être simplement déduit des termes des procès-verbaux, qui étaient, le cas échéant, susceptibles de révéler un simple consentement tacite, la Cour d'appel a violé l'article L. 145-1 du Code de commerce ;
Alors, d'autre part, que le juge ne peut dénaturer le sens clair et précis d'un écrit ; qu'en l'espèce, le procès-verbal de constat d'huissier daté du 4 mars 2010 fait état de la présence de diverses constructions sur le terrain appartenant aux consorts X... ; qu'en en déduisant que les propriétaires du terrain avaient donné leur accord pour l'édification de structures fixes et solides, quand rien dans le procès verbal susvisé ne permet pourtant d'affirmer que les bâtiments édifiés répondent aux critères de stabilité et de fixité requis pour permettre l'application du statut des baux commerciaux, la Cour d'appel a dénaturé le sens clair et précis du procès verbal du 4 mars 2010 en violation de l'article 1134 du Code civil ;
Alors, enfin, que le juge ne peut dénaturer le sens clair et précis d'un écrit ; qu'en l'espèce, le procès-verbal de constat d'huissier daté du 11 mai 2010 énonce que Monsieur X... « est propriétaire d'une parcelle (¿) qu'il loue à l'EURL ANGELO MARBRE ET CARRELAGE qui y exerce son activité dans différents bâtiments régulièrement édifiés avec son accord » et « que cependant, il y a environ deux ans, le locataire a fait édifier un grand bâtiment à structure métallique sans aucune autorisation de sa part » ; qu'en en déduisant que les propriétaires du terrain avaient donné leur accord pour l'édification de structures fixes et solides quand rien dans le procès verbal susvisé ne permet cependant d'affirmer que les bâtiments régulièrement édifiés répondaient aux critères de stabilité et de fixité requis pour permettre l'application du statut des baux commerciaux, la Cour d'appel a dénaturé le sens clair et précis du procès verbal du 11 mai 2010 en violation de l'article 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X... de toutes leurs demandes reconventionnelles et d'avoir ainsi refusé de prononcer la résiliation du contrat de bail liant les époux X... à Monsieur RUSSO ;
Aux motifs propres que :
« Sur la qualification du bail.
En application de l'article L 1445-1-1-2e du Code de commerce, le bail commercial est applicable « Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées ¿ soit avant, soit après le bail ¿ des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire ».
Pour refuser à la société ANGELO MARBRE le bénéfice des baux commerciaux, les bailleurs prétendent que le locataire aurait fait réaliser sans leur autorisation de vastes constructions, alors qu'ils n'auraient autorisé que des structures légères et démontables. Ce, après avoir soutenu dans un premier temps qu'ils n'auraient autorisé qu'une « aire de stockage ».
C'est à bon droit et par des motifs pertinents que la Cour approuve que le premier juge a constaté, au vu des constats d'huissier que les bâtiments édifiés respectaient les exigences de construction et d'usage commercial, industriel ou artisanal édictées par l'article L 145-1, 1-1° du Code de commerce.
S'agissant du consentement du bailleur à l'édification des constructions, le tribunal a exactement relevé que, dans le procès verbal d'huissier que les époux X... ont mandaté, il est clairement exprimé qu'ils reconnaissent louer à « l'EURL ANGELO MARBRE ET CARRELAGE qui y exerce son activité dans différents bâtiments régulièrement édifiés avec (leur) accord ».
Le tribunal en a exactement déduit l'accord des bailleurs pour des structures fixes et solides tels qu'elles sont décrites sur le constat d'huissier, ce qui contredit les affirmations des époux X... selon laquelle ils n'auraient donné qu'une autorisation portant sur des constructions précaires.
En effet, si le constat d'huissier en date du 11 mai 2010 établit que les époux X... contestent l'édification d'un grand bâtiment à structure métallique, il établit également que les autres constructions ont été édifiées avec leur accord. C'est donc sans renverser la charge de la preuve que le premier juge a constaté le consentement exprès du bailleur à l'édification de ces autres constructions.
Le jugement doit donc être confirmé » ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que :
« Sur la qualification du lien contractuel
L'article L. 145-1, 1-1e du code de commerce ne vise que les « baux des immeubles ou locaux » et cette expression ne désigne que des bâtiments. Les terrains nus ne sont pas soumis, en principe, au statut des baux commerciaux (Cass. 3e civ., 22 avr. 1971, n° 70-10.242, Bull. civ. III, n° 248, p. 178), le bail étant alors régi par les règles du droit commun du louage telles que les articles 1713 à 1762 du Code civil les établissent.
Toutefois, l'article L. 145-1, 1-2° du Code de commerce prévoit cependant une exception à ce principe d'exclusion. Sont soumis au décret les « baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire » du terrain.
A ce titre, la jurisprudence impose que les bâtiments édifiés répondent à une double condition matérielle en exigeant les critères de fixité - laquelle s'oppose à la mobilité et permet d'éliminer tout ce qui est démontable - et de solidité, laquelle permet d'exclure les constructions sommaires qui ne sont pas destinées à durer et à résister à l'usure du temps (Cass. 3e civ., 16 juin 1965, n° 64-10.556, Bull. civ. III, n° 376, p. 343 - Cass. 3e civ., 6 nov. 1974, n° 73-12.553, Bull. civ. III, n° 404, p. 309 - Cass. 3e civ., 8 févr. 1989, n° 87-14365, Loyers et copr. 1989, n° 179). Le texte prévoit en outre que les constructions doivent avoir été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire. Mais, en l'absence d'écrit, le consentement du bailleur peut être tacite. Enfin, pour l'application du statut des baux commerciaux, le terrain doit être nécessaire à l'exploitation du locataire (Cass. 3e civ., 11 oct. 1966, n° 64-14.069, Bull. civ. III, n° 388).
En l'espèce, il ressort du procès verbal établi le 4 mars 2010 que sur le terrain ont été édifiés un dépôt ouvert en structure de bois et toit en tôle, un local abritant deux générateurs électriques en parpaings avec toit en tôle, une citerne et un compresseur, un atelier fermé en structure métallique, bardage, et toit en tôle, un bureau et showroom en structure parpaings, charpente bois et toit en tôle, un local en structure béton. Ces constructions, qui sur le plan technique impliquent une idée de structure et de stabilité dont la réalisation suppose des fondations, même peu profondes, et un gros oeuvre, ont un caractère de solidité et de fixité leur assurant valeur et durée, ce que ne contestent pas au demeurant les époux X....
Ces derniers, qui dans leurs premières conclusions, indiquaient qu'ils n'avaient consenti qu'à la mise à disposition d'un terrain aux lins de stockage, ont fini par reconnaître, confrontés à leurs propres déclarations recueillies par l'huissier qu'ils avaient mandaté pour établir un procès verbal de constat, qu' au cours de l'année 1992, ils avaient autorisé le preneur à ériger des constructions consistant en des structures légères et démontables, mais que le preneur aurait profité de cette autorisation pour édifier des structures lourdes et définitivement attachées au sol, et notamment le grand bâtiment à structure métallique. Toutefois, dans ce même procès verbal, il est clairement exprimé qu'ils reconnaissent louer à « l'EURL .ANGELO MARBRE ET CARRELAGE qui y exerce son activité dans différents bâtiments régulièrement édifiés avec (leur) accord », dont il s'évince leur accord pour des structures fixes et solides, tels qu'ils viennent d'être décrits; en effet, tout comme ce grand bâtiment, toutes les autres constructions érigées depuis 1992 sur le terrain présentent les caractères de fixité et de solidité, ce qui contredit leurs affirmations sur une autorisation portant sur des constructions précaires. Enfin, ils ne produisent aucune pièce justifiant leurs allégations quant à une autorisation ne portant que sur des structures sommaires dépourvues de fixité et ne faisant pas corps avec le sol.
Dès lors, compte tenu de leur accord pour l'édification de ces constructions fixes et solides, sur un terrain indispensable à l'exploitation du locataire, lequel y a, selon l'extrait Kbis, son siège social et son activité principale depuis 1992, la Société ANGELO MARBRE CARRELAGE est en droit de reconnaître que le bail portant sur les parcelles données à bail, suivant loyer mensuel de 1 400 ¿, est soumis au statut des baux commerciaux tel que fixé par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. En revanche, la juridiction, qui a compétence pour qualifier le lien contractuel existant entre les parties et statuer sur ses conditions, si elles sont querellées, n'a pas à préciser que le présent jugement constituera titre du bail commercial, ce qui est au demeurant sans effet, sur la poursuite des rapports contractuels sur la base de leurs accords déjà déterminés dans leurs éléments essentiels.
En l'état de cette analyse, les demandes reconventionnelles des époux X... sont ainsi inopérantes et ils ne peuvent qu'en être déboutés » ;
Alors que le preneur doit conserver la chose et la restituer telle qu'il l'a reçue et qu'il ne peut donc ni la transformer, ni la modifier sans l'autorisation du propriétaire bailleur ; qu'en l'espèce, en rejetant la demande de résiliation du bail formulée par les consorts X..., sans rechercher si la construction d'un bâtiment industriel sans l'autorisation des propriétaires n'emportait pas une modification de la chose louée constitutive d'une inexécution grave du contrat de nature à en justifier la résiliation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1728, 1729, 1730 et 1184 du Code civil.
