LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 15 octobre 2012), que M. X..., propriétaire d'un ensemble immobilier, l'a, par acte du 4 juillet 1999, remis « en gérance » à Mmes Françoise et Christine Y..., dans l'attente de la constitution d'une société, pour une durée maximum de trois ans, avec promesse de vente à l'expiration de la période ; que M. X...a donné en location le même ensemble immobilier à la société Alizés bungalows représentée par Mmes Françoise et Christine Y..., pour une durée de vingt-trois mois se terminant le 31 mai 2002, par un bail dérogatoire du 14 mars 2000 comportant l'engagement de vendre au preneur à un prix ferme et définitif à l'échéance du bail ; que la société Alizés bungalows a assigné M. X...pour faire constater que la promesse de vente du 14 mars 2000 valait vente parfaite à compter du 23 février 2002, date de la levée de l'option ; que par arrêt du 17 octobre 2011, rendu sur renvoi de cassation, la cour d'appel de Basse-Terre a prononcé la nullité du contrat du 14 mars 2000 ;
Attendu que pour débouter la société Alizés bungalows de sa demande, l'arrêt retient que la promesse unilatérale de vente acceptée le jour de la conclusion du bail commercial du 4 juillet 1999, qui n'a pas été enregistrée dans les dix jours suivants, est nulle et confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Qu'en statuant ainsi, alors que ce jugement avait prononcé l'annulation de la promesse de vente contenue dans le bail du 14 mars 2000, la cour d'appel, qui s'est contredite, n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 octobre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Basse-Terre, autrement composée ;
Condamne M. X...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour la société Alizes bungalows.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Ce moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SARL ALIZES BUNGALOWS de ses demandes tendant à faire juger que la promesse de vente du contrat de location-vente du 4 juillet 1999, devenue synallagmatique, vaut vente parfaite au sens de l'article 1589 du code civil et qu'elle est propriétaire de la parcelle A0 108 et des constructions y édifiées appartenant à M. X..., à faire dire que l'arrêt à intervenir vaudra vente et sera publié à la conservation des hypothèques et à faire condamner M. X...à lui payer 13 000 ¿ de frais irrépétibles ;
AUX MOTIFS que « La SARL ALIZES BUNGALOWS demande à la cour de ¿ dire que la promesse synallagmatique de vente du 14 mars 2000 vaut vente parfaite au sens de l'article 1589 du code civil ¿ » ;
ALORS QUE : que la cour d'appel qui a retenu que seul le bail de trois ans du 4 juillet 1999 avait été reconnu par l'arrêt de la Cour de cassation du 10 juin 2009 comme devant régir les relations des parties, mais que la promesse qu'il contenait était nulle faute d'enregistrement, a cependant déclaré confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris lequel avait statué sur le contenu de la promesse unilatérale de vente stipulée dans le bail du 14 mars 2000 ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Ce moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SARL ALIZES BUNGALOWS de ses demandes tendant à voir juger que la promesse unilatérale de vente (du contrat de location-vente du 4 juillet 1999), devenue synallagmatique, vaut vente parfaite au sens de l'article 1589 du code civil, qu'elle est donc propriétaire de la parcelle A0 108 et des constructions y édifiées et que l'arrêt à intervenir vaudra acte de vente et sera publié et tendant à voir condamner M. X...au paiement de la somme de 13 000 ¿ au titre des frais irrépétibles,
AUX MOTIFS que : « l'enregistrement n'est pas requis lorsque la promesse est intégrée dans un contrat au point de perdre son individualité notamment lorsqu'elle est intégrée à une opération de crédit-bail, qu'elle demeure soumise à enregistrement lorsqu'elle est seulement incluse dans un autre acte, que le certificat de mise en gérance juxtapose deux contrats qui auraient pu être conclus séparément : un bail commercial comportant des obligations réciproques et une mention faisant office de promesse de vente formulée dans les termes suivants : « avec engagement de promesse de vente à la date d'expiration de celle-ci » ; que la promesse ne contient aucune indication de prix, aucune condition suspensive, aucune information relative à la levée de l'option ; que seuls ont été mentionnés dans le contrat le montant du loyer, sa périodicité ainsi qu'une augmentation en janvier 2001 ; que la redevance n'établit pas de distinction entre la partie des loyers versée en contrepartie de la jouissance du bien et la partie des loyers qui seraient imputables sur le prix de vente, que l'engagement du bailleur est manifestement unilatéral et qu'en l'absence d'un lien de dépendance entre les obligations réciproques, la promesse de vente contenue dans le contrat de bail n'a jamais perdu son individualité et est demeurée unilatérale » ;
ALORS que l'indivisibilité entre le contrat de bail et la promesse de vente peut résulter de la volonté des parties et de la conviction qu'elles avaient de la dépendance qu'elles établissaient même implicitement entre les deux catégories d'obligations ; que la cour d'appel qui n'a pas recherché, comme le lui demandait la SARL ALIZES BUNGALOWS dans ses conclusions délaissées, si cette indivisibilité ne résultait pas des stipulations même de l'acte contenant une promesse de vente au profit de Mesdames Y... « en l'attente d'une constitution de SARL en cours de procédure », de la réitération de cette même promesse dans le bail dérogatoire du 14 mars 2000, de son acceptation par la SARL le 23 février 2002, après son immatriculation, de la lettre de M. X...exprimant son intention de vendre en date du 17 mai 2002 à l'expiration du bail, liant ainsi bail et promesse de vente, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil et de l'article 1589-2 du même code.
