LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que M. X... avait acquis une maison ancienne après avoir été avisé par l'agent immobilier de la nécessité de réaliser des travaux, notamment d'isolation, que selon le rapport d'expertise judiciaire, l'acquéreur avait nécessairement constaté les nombreuses fissures présentes en façade et qu'il avait été informé de l'humidité du mur de la cuisine par l'état diagnostic parasitaire du 4 avril 2005, révélant, outre des traces d'humidité, des traces de salpêtre, d'infestations de vrillettes et de pourriture molle et fibreuse, humidité qui se déduisait également des traces noires présentes au bas des murs extérieurs sur les photos de la maison jointes au fichier de présentation lors de la vente, la cour d'appel en a souverainement déduit que les désordres affectant ce mur étaient un vice apparent et a légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que l'acquéreur avait été clairement informé de l'humidité présente dans certains murs, et donc des risques potentiels d'infiltrations, la cour d'appel a pu en déduire qu'en raison du caractère apparent du vice, la responsabilité de l'agent immobilier pour manquement à son obligation d'information et de conseil ne pouvait pas être engagée et a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer la somme de 2 000 euros à Mme Z... et celle de 2 000 euros à la société Agence immobilière du Pays de Goelo ; rejette la demande de M. Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois septembre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour M. Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur Cyrille Y..., ès-qualité d'héritier de Monsieur René X..., de sa demande de résolution de la vente conclue avec Madame Edith Z..., à raison des vices cachés affectant le bien vendu.
AUX MOTIFS QUE « L'expert désigné par le juge des référés a constaté des désordres pouvant être regroupés sous quatre rubriques : - les infiltrations par le mur de la cuisine : ces infiltrations préexistaient à la vente et les causes en sont multiples, à rechercher principalement dans le mode constructif : maison en pierre avec mur semi-enterré, sans qu'ait été mis en oeuvre un drainage, - non-conformité de l'évacuation des fumées de la cheminée avec insert (conduit double peau et non double parois, interdit pour les cheminées avec insert), qui présente un risque d'incendie avéré ; la pose de l'insert et le gainage du conduit avait été réalisé en 1999 par le frère de la vendeuse, - la non-conformité de l'évacuation des eaux de la baignoire, qui tient d'un bricolage défectueux, caché par le tablier de la baignoire (le raccordement de vidange des appareils sanitaires a été exécuté par deux canalisations se déversant, sans pièce de raccord étanche, dans la canalisation des eaux vannes) ; derrière le tablier, la baignoire est complètement rouillée, - sous un lavabo situé dans une chambre, après soulèvement du revêtement recouvrant le sol a été découvert une reprise en contreplaqué posée sur le parquet et sous cette reprise, une destruction cubique des lames de parquet ayant pour origine de la mérule : l'expert ne précise pas toutefois si la dégradation des bois est ancienne ou récente et si la mérule est active à la date de ses constatations. L'acte authentique d'achat de Monsieur X... contient une clause exonérant Madame Z... de la garantie des vices cachés et son héritier, afin de voir prospérer ses prétentions contre elle, doit démontrer d'une part que les désordres dont il se prévaut étaient cachés, d'autre part qu'ils étaient présents au moment de la vente, enfin, que la vendeuse en avait connaissance. La maison vendue par Madame Z... faisait l'objet d'une présentation par l'agence immobilière comme « nécessitant quelques travaux ». Les photos figurant sur la fiche de présentation, qui attestent de l'état extérieur de la maison au moment de la vente, permettent de constater que sa vétusté ne pouvait échapper à aucun acquéreur, même profane : le mur d'enceinte est couvert de salissures, la toiture couverte de rouille, et de l'humidité stagne manifestement au pied des murs, qui apparaissent clairement salis par des moisissures (traces noires) sur les 20 premiers centimètres à partir du sol. » L'agence immobilière AIPG avait noté sur sa fiche interne : « travaux à prévoir, il faudrait moderniser le tout, déco, électricité, sanitaires, compter entre 100KF et 200 KF en fonction ». Il était aussi noté « Isolation à revoir, menuiseries bois simple vitrage ». Un agent immobilier n'est pas un professionnel du bâtiment, et il en résulte que les mentions figurant sur cette fiche résultaient de constatations dont pouvait tout aussi bien se convaincre un acquéreur profane averti au préalable de la nécessité de travaux ; elles correspondent d'ailleurs à ce que laisse supposer l'état extérieur de la maison tel qu'il figure sur les photos commentées plus haut. L'expert judiciaire a pour sa part relevé en conclusion de son rapport que les nombreuses fissures présentes en façade n'avaient pas pu échapper à Monsieur X.... Enfin, un diagnostic parasitaire avait été établi le 04 avril 2005, soit trois jours avant la signature de la promesse synallagmatique de vente et avait été porté à la connaissance de Monsieur X.... Il relevait dans la cuisine, sur le mur de façade opposé à la fenêtre, soit très exactement celui par lequel se sont produits les infiltrations, la présence de traces d'humidité et de salpêtre ; des traces d'humidité étaient aussi relevées dans le hall d'entrée au bas des murs, et sous l'escalier, sur un mur de façade attenant au séjour ; des traces d'infestation de petites et grosses vrillettes étaient relevées à plusieurs endroits, ainsi que des traces de pourriture molle et fibreuse sur un chevron et une panne et le réalisateur de l'état diagnostic prescrivait « de surveiller les zones humides afin de ne pas risquer une infestation de type mérule dans le futur » et concluait à la présence de parasites susceptibles d'être en activité « petite vrillette, grosse vrillette, pourriture molle et fibreuse ». Il résulte de ces circonstances de fait que Monsieur X... a acquis en toute connaissance de cause un immeuble dans lequel des travaux devaient être réalisé, pour un prix peu élevé, s'agissant d'un bien situé dans une commune distante de cinq kilomètres au bord de mer. L'humidité affectant le mur de la cuisine était un désordre apparent puisqu'il était expressément mentionné dans l'état diagnostic du 04 avril 2005 et se déduisait aisément des traces noires présentes au bas des murs extérieurs » ;
ALORS QUE si le vendeur n'est pas tenu de garantir les vices apparents affectant la chose vendue et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même, un désordre doit être considéré comme caché pour l'acquéreur, si au jour de la vente, il n'a pu avoir connaissance du vice dans sa nature même, son ampleur et ses conséquences ; qu'en l'espèce, il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué que le mur situé en façade nord, correspondant à la cuisine, était dans un état de dégradation tel qu'il laissait l'eau s'infiltrer à l'intérieur du bâtiment en cas de pluie (arrêt p.5, §1) ; que l'arrêt ajoute que selon l'expert, ces infiltrations, qui préexistaient à la vente, avaient pour origine le mode constructif, consistant en l'édification d'un « mur semi-enterré sans qu'ait été mis en oeuvre un drainage » ; que la Cour d'appel, pour débouter l'exposant de sa demande tendant à la résiliation pour vice caché, se contente d'énoncer qu'un état de diagnostic parasitaire avait été établi trois jours avant la vente, qui mentionnait expressément des traces d'humidité et de salpêtre au bas des murs, taches d'humidité qui pouvaient être constatées par l'acquéreur ; qu'en se déterminant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la connaissance qu'aurait eue Monsieur X... de la nature et des causes du vice, ainsi que de son ampleur et de ses conséquences, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Cyrille Y..., es qualité d'héritier de Monsieur X..., de sa demande de dommages et intérêts formulée contre l'agence immobilière A.I.P.G.,
AUX MOTIFS QU' « il résulte que les prétentions de Monsieur Y... esqualités d'héritier de Monsieur X... ne peuvent prospérer contre Madame Z.... Elles ne peuvent non plus être accueillies contre l'agence AIGP, les mentions figurant sur l'état diagnostic avertissant clairement l'acquéreur de l'humidité présente dans certains murs, et donc des risques potentiels d'infiltrations » ;
ALORS QUE l'agent immobilier est tenu à l'égard des personnes qui le sollicitent d'un devoir de conseil et d'information ; que lors d'une vente immobilière, il est tenu d'alerter l'acquéreur sur les vices pouvant affecter le bien vendu, au besoin en faisant appel à l'assistance d'un tiers ; qu'en l'espèce, Monsieur Y..., héritier de Monsieur X..., avait fait valoir, au vu des conclusions de l'expert judiciaire, que la société AIGP avait failli à son obligation de conseil et d'information, en s'abstenant d'émettre des réserves sur l'état du bien, quand en tant que professionnel, l'agent immobilier ne pouvait ignorer les risques importants d'infiltration compte tenu de l'ancienneté de la construction semi-enterrée et au vu de la dégradation de la peinture en pied de la cloison de la cuisine (conclusions p. 8) ; que pour repousser la demande de dommages et intérêts formulée par Monsieur Y... contre la Sarl AIPG, la Cour d'appel a retenu que l'acquéreur avait eu connaissance par l'état diagnostic parasitaire établi quelques jours avant la signature de la promesse de vente, de la présence d'humidité sur certains murs et donc d'un risque potentiel d'infiltrations ; qu'en statuant ainsi, quand la seule présence d'humidité sur un immeuble ancien n'était pas de nature à permettre à Monsieur X..., acquéreur profane, de déceler dans son ampleur le défaut d'étanchéité affectant le bien, et ne dispensait pas l'agent immobilier intervenu en qualité d'intermédiaire, d'alerter l'acquéreur du risque d'infiltrations pouvant en résulter, ou au moins de s'assurer qu'il en avait pris la mesure, la Cour d'appel a statué par des motifs impropres à exclure la faute de l'agent immobilier et ce faisant, elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
