LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 7 février 2013) que Mme X..., M. Y... et Mme Z...propriétaires de parcelles contiguës à celle cadastrée AC 13 appartenant à M. et Mme A...ont demandé qu'il soit fait interdiction aux époux A...de se clore et que leur acte de propriété soit rectifié pour mentionner l'existence d'une servitude de passage ;
Sur le second moyen, qui est préalable :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu que pour débouter les consorts X...-Y...de leurs demande d'interdiction de clore la partie sud de la parcelle AC 13, l'arrêt retient qu'il n'est fait mention d'aucune servitude grevant cette parcelle dans l'acte de propriété de M. et Mme A...du 19 août 1991, que l'acte de vente de la propriété à Mme C..., auteur des époux A..., du 19 décembre 1984 contient des clauses contradictoires, est entaché d'erreur quant à la localisation de la parcelle AC n° 13 et ne peut donc servir de référence pour le présent litige ;
Qu'en statuant ainsi après avoir retenu que M. et Mme A...ne pouvaient se prévaloir de la disposition générale figurant à la rubrique charges et conditions et alors que l'acte notarié du 19 décembre 1984 désignait le bien vendu dans les termes suivants : « une maison d'habitation composée de deux pièces au rez-de-chaussée, deux pièces à l'étage, cellier, garage, aireau au sud en très mauvais état cadastré lieu dit le Bourg section AC n° 13 pour une superficie de 1a 60ca, ledit aireau grevé d'un droit de passage au profit de divers », la cour d'appel, a méconnu le sens clair et précis de la désignation du bien dont il résultait qu'un droit de passage sur l'aireau avait été concédé et violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et, sans qu'il y ait lieu de statuer sur le premier moyen :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 février 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
Condamne M. et Mme A...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de M. et Mme A...et les condamne à payer aux consorts X...-Y...la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois septembre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Tiffreau, Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour les consorts X...-Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable la demande des Consorts X...
Y... de rectifier l'acte notarié du 19 août 1991 de Maître B...;
AUX MOTIFS QU'« afin de consacrer un droit de passage, il est sollicité par les Consorts X...-Y...et Madame Z...de rajouter une mention dans un acte notarié conclu le 19 août 1991 entre les consorts
C...
, vendeurs, d'une part et les époux A..., d'autre part, sans que les consorts
C...
ne soient appelés en la cause ; que cette demande est donc irrecevable ; que le jugement sera réformé sur ce point »
ALORS QUE le juge doit respecter le principe du contradictoire et ne peut soulever d'office un moyen de droit sans avoir au préalable provoqué l'explication des parties ; qu'il est constant que les époux A...n'ont pas soulevé l'irrecevabilité de la demande des exposants de rectification de l'acte notarié de vente des parcelles du 19 août 1991 tiré de l'absence de mise en cause des Consorts
C...
, auteurs des époux A...à l'acte notarié de vente ; qu'en soulevant d'office ce moyen de droit sans avoir provoqué au préalable les explications des parties, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté les exposants de leurs demandes ;
AUX MOTIFS QU'« il convient néanmoins d'examiner le droit de passage invoqué afin d'apprécier le droit des époux A...de se clore en application de l'article 647 du code civil ; qu'en vertu des articles 688 et 691 alinéa 1er du code civil, le droit de passage qui constitue une servitude discontinue ne peut s'établir que par titre ; qu'en l'espèce, il convient de vérifier si le droit de passage invoqué par les consorts X...-Y...et madame Z...résulte d'une enclave ou d'une convention ; que Monsieur et madame A...sont propriétaires en vertu d'un acte notarié du 19 août 1991 de vente par madame
C...
et la désignation de l'immeuble y est ainsi libellée : " un corps de logement situé au Bourg comprenant me maison d'habitation composée d'un rez-de-chaussée surélevé en sous-sol (aménagé en chaufferie, bureau et autre pièce), ledit rez-de-chaussée comprenant un séjour, un salon, une cuisine, WC et douche, au premier étage : trois chambres, WC et salle de bains, un petit bâtiment avec garage et grange, une maison en cours de restauration, une cour et un jardin avec piscine " le tout ne formant qu'un seul ensemble d'une contenance totale de 1058ca cadastré section AC n° 15 (jardin) pour 4a38ca, n° 16 (sol-maison) pour 4a60ca et n° 13 (sol-maison) pour 01a60ca " ; qu'il n'est fait mention d'aucune servitude dans cet acte ; que la parcelle cadastrée AC n° 13 fait l'objet de ce litige portant sur le droit de passage ; que Madame C..., venderesse, ne peut, par une simple attestation du 3 octobre 2008, venir contredire l'absence de mention d'une servitude de passage dans un acte notarié ; qu'il est indiqué dans le même acte notarié que l'origine de propriété de cette parcelle AC 13 provient de la vente par madame E...Patricia à monsieur C...Galego et son épouse madame D..., par acte notarié du 19 décembre 1984 ; que cet acte notarié de 1984 porte sur la vente d'une maison d'habitation composée de deux pièces au rez-de-chaussée, deux pièces à l'étage, cellier, garage, aireau au sud en très mauvais état cadastré lieu dit le Bourg section AC n° 13 pour une superficie de 1a60ca ; confrontant : au Nord : l'acquéreur, au Sud : la voie publique, à l'Est : Y..., à l'Ouest un chemin, ledit aireau grevé d'un droit de passage au profit de divers ; que sous la rubrique " charges et conditions ", une clause stipule que le vendeur déclare qu'à sa connaissance les biens vendus ne sont grevés d'aucunes servitudes autres que celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, des plans d'urbanisme ou d'alignement ou encore de la loi ; que les époux A...ne peuvent se prévaloir de cette clause générale alors que le même acte prévoit la clause spéciale précitée dans la désignation d'un droit de passage sur l'aireau au profit de divers ; qu'il s'agit donc de clauses contradictoires ; que de même, la situation relative aux points cardinaux est confuse dès lors que le fonds Y...ne se trouve pas à l'Est mais à l'Ouest et qu'à l'Est se trouve la voie publique avec la rue du chemin de fer ; que l'acte est donc entaché d'erreur quant à la localisation de la parcelle AC n° 13 et ne peut donc servir de référence pour le présent litige ; que Madame
E...
était devenue propriétaire de cette parcelle AC13 en vertu d'un acte de notoriété après le décès de sa mère le 8 juin 1967 et d'une attestation de propriété du 10 juin 1967 ; que la défunte était propriétaire de l'immeuble litigieux en vertu d'un acte de donation-partage du 18 juillet 1961 lui ayant attribué une maison d'habitation comprenant deux pièces au rez-de-chaussée, deux pièces au 1er étage, garage attenant et bâtiments de servitudes avec grenier, cadastrée section B n° 1809p pour 1a25ca et confrontant du nord à Boutinot du sud à une cour commune de l'est et de l'ouest à la voie publique ; que cet acte a prévu également l'attribution d'une parcelle de jardin sise au même lieu, cadastrée section B n° 1831 pour 7a44ca ; que cet acte ne peut non plus servir de référence dès lors qu'il n'est apporté aucun élément sur le changement de numérotation du cadastre permettant de vérifier que le changement de numérotation s'est fait pour des parcelles à l'identique et de surcroît, il s'agit d'un acte de donation-partage donc moins précis qu'un acte de vente notamment quant aux servitudes ; qu'en conséquence, l'acte du 18 juillet 1961 ne peut venir éclairer la présence d'une servitude de passage grevant la parcelle AC 13 ; que ces éléments ne permettent donc pas de confirmer l'existence d'une servitude de passage grevant la parcelle AC13 ; qu'il convient alors de vérifier l'existence d'un droit de passage formulé au profit des consorts X...-Y...d'une part et de madame Z...d'autre part ; que l'acte notarié du 2 juillet 1989 porte sur une licitation de madame Claude F...à madame Chantal X... et monsieur Marcel-Paul Y..., de ses droits indivis à hauteur d'un tiers, un autre tiers étant déjà la propriété de madame Chantal X... et le dernier tiers la propriété de monsieur Marcel-Paul Y... ; que la cession des droits indivis porte sur une maison d'habitation située au lieudit Le Bourg commune de Luxé et une petite cour, cadastrée AC 17 d'une contenance de 2a38ca, deux autres parcelles étant sans intérêt, pour le litige ; que cet acte prévoit que l'immeuble n'est grevé d'aucune servitude et que les acquéreurs dispensent le notaire de demander la délivrance d'une note de renseignements d'urbanisme ne révélant l'existence d'aucune servitude particulière ; que cet acte fait un rappel de l'origine de propriété, provenant de la succession de madame Thérèse G...épouse Y... ; qu'aucune clause sous cette rubrique ne fait mention d'un droit de passage sur la parcelle AC13 au profit des consorts X...-Y...; que l'acte de propriété de madame Sonia J... résulte d'un acte notarié du 22 juillet 2008 portant vente par monsieur et madame H...d'un immeuble à madame J... ; que la désignation de l'immeuble est commune de Luxé et est ainsi rédigée : 1) une maison d'habitation comprenant au rez-de-chaussée, cuisine, salon, salle de bains, WC, garage, à l'étage trois chambres, grenier, 2) le tiers indivis d'une cour sur laquelle a été édifiée une véranda donnant accès à la maison, 3) le tiers indivis d'un terrain servant de passage commun, 4) une parcelle de bois taillis, figurant au cadastre savoir : AC 242 Le Bourg 1a 28ca Sol, AC 391 Le Bourg 22ca Cour, AC 384 Le Bourg 0a 0ca Passage, AC 108 Marais du Pont 2a 37ca Bois taillis, total surface 3a 87ca ; qu'il ne peut être déduit de cet acte aucun élément afférent au droit de passage litigieux dès lors que la mention afférente au terrain servant de passage commun est relative à la parcelle AC 394 qui se situe de l'autre côté du bâti de madame J... alors que le passage litigieux est contigu à la parcelle AC 242 et non à la parcelle AC394 ; que le procès-verbal de bornage du 2 novembre 1978 se prononçant sur les parcelles AC n° 12 à 18 en faisant état de propriétaires indivis d'une cour commune ne peut asseoir un quelconque droit de passage sur la parcelle AC13 dès lors qu'un tel procès-verbal ne constitue pas un acte translatif de propriété. ; que de surcroît, le procès-verbal de bornage adopté par le jugement du 20 janvier 2010 du Tribunal d'instance d'Angoulême est venu se substituer à celui du 2 novembre 1978 et exclut l'hypothèse d'une cour commune ; qu'en conséquence, le droit de passage revendiqué par les consorts X...-Y...et Z...n'est pas consacré par un titre conventionnel ; que les consorts X...-Y...ne peuvent se prévaloir d'un état d'enclave dès lors qu'ils affirment sans le démontrer que l'impasse n° 20 appartient à monsieur I...et qu'elle est ainsi de nature privée ; qu'ils ne justifient pas qu'ils n'ont d'autre accès sur la voie publique que par la parcelle AC 13 litigieuse ; que la tolérance dont ils ont bénéficiée pendant plusieurs années n'est pas constitutive en outre d'un droit de passage ; quant à Madame Z..., qui ne produit pas son titre de propriété, mais dont il est constant qu'elle est propriétaire notamment des parcelles AC 389 et 18 et 19, elle dispose d'un accès sur la voie publique : la voie communale n° 1 depuis la parcelle AC 18 ; qu'en conséquence, elle ne peut se prévaloir d'aucun état d'enclave ; qu'enfin, il ressort de la configuration des lieux que pour atteindre la rue du chemin de fer depuis la parcelle AC17 des consorts X...-Y..., il convient d'abord de traverser la parcelle AC16 et ensuite la parcelle AC 13 mais les consorts X...
Y... n'apportent aucun élément de nature à établir ni même réclamer un droit de passage sur cette parcelle AC 16 ; que dans ces conditions, en l'absence de droit de passage au profit des consorts X...-Y...et de madame Z...grevant la parcelle cadastrée section AC 13. les époux A...sont fondés à se clore sur cette parcelle ; que les consorts X...-Y...et madame Z...seront donc déboutés de l'intégralité de leurs demandes ; que le jugement sera réformé sur ce point »
ALORS QUE 1°) aux termes de l'acte notarié de vente du 19 décembre 1984 conclu entre Madame
E...
et les époux
C...
, auteurs des époux A..., il a été relevé la clause stipulant la présence (p. 6, ante pénultième alinéa) : « (¿) aireau au sud en très mauvais état cadastré lieu dit le Bourg section AC n° 13 pour une superficie de 1a60ca ; confrontant : au Nord : l'acquéreur, au Sud : la voie publique, à l'Est : Y..., à l'Ouest un chemin, ledit aireau grevé d'un droit de passage au profit de divers » ; qu'il résultait de façon claire et précise d'une telle clause l'existence d'un droit de passage concernant ledit « aireau » situé sur la parcelle AC n° 13 ; qu'une telle clause dérogatoire n'était nullement contradictoire avec la clause générale d'absence de servitude et ne pouvait être déclarée confuse compte tenu de la mention du droit de passage se rapportant à la parcelle AC n° 13 ; qu'en statuant en sens contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS QUE 2°) aux termes de l'acte notarié de propriété de Madame J... du 22 juillet 2008, autre propriétaire contigüe de la parcelle litigieuse AC n° 13, il a été relevé que la désignation de l'immeuble est notamment ainsi rédigée (p. 8, alinéa 1) : « (¿) 4) une parcelle de bois taillis, figurant au cadastre savoir : AC 242 Le Bourg 1a 28ca Sol, AC 391 Le Bourg 22ca Cour, AC 384 Le Bourg 0a 0ca Passage, AC 108 Marais du Pont 2a 37ca Bois taillis, total surface 3a 87ca » ; qu'il appartenait aux juges de rechercher à quoi correspondait la parcelle AC 384 au cadastre pour laquelle était mentionnée l'existence d'un droit de passage ; qu'en se contenant de dire « qu'il ne peut être déduit de cet acte aucun élément afférent au droit de passage litigieux dès lors que la mention afférente au terrain servant de passage commun est relative à la parcelle AC qui se situe de l'autre côté du bâti de madame J... alors que le passage litigieux est contigu à la parcelle AC 242 et non à la parcelle AC394 », c'est-à-dire en procédant à une confusion entre les parcelles AC 384 et AC 394, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 688 et 691 du Code civil.
