LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que, selon les courriers produits aux débats par le propriétaire, la société Point I s'était présentée dès le mois de mai 2010 comme cessionnaire du droit au bail des locaux loués à la société Bati Néo Concept, qu'elle avait volontairement réglé les loyers d'un montant équivalent à celui précédemment réglé, qu'il ressortait de l'acte de cession de bail signé le 1er avril 2010 que cette cession avait pris effet le jour même et retenu que la cessionnaire ne rapportait pas la preuve que ce contrat n'avait jamais été exécuté à son profit, alors qu'au contraire, en la signifiant au propriétaire, elle avait manifesté sa volonté de s'en prévaloir, la cour d'appel sans trancher une contestation sérieuse, ni inverser la charge de la preuve, a pu retenir que la signification de la cession au propriétaire étant postérieure à l'acquisition de la résiliation du bail à l'égard de la société Bati Néo Concept, la société Point I, occupait les locaux sans droit ni titre ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Point I aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Point I à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Point I ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois septembre deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Point I
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé l'ordonnance en ce qu'elle avait jugé la société POINT I occupant sans droit ni titre du local sis aux SABLES D'OLONNE (85100) 2 rue du Village Neuf, quartier de la Chaume, et D'AVOIR ordonné l'expulsion de la société POINT I et de tous occupants de son chef et de tous meubles et effets mobiliers garnissant les lieux et ce, dans un délai d'une semaine de la notification ou signification l'ordonnance à intervenir, sous peine d'une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard prenant trois mois, et y ajoutant, D'AVOIR condamné la société POINT I à payer à Monsieur X... à titre provisionnel la somme de 6. 750 euros et celle de 385,24 euros au titre des frais de serrurerie, outre la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
AUX MOTIFS QUE par acte authentique du 12 décembre 2008, Monsieur X... a consenti à l'EURL BATI NEO CONCEPT le renouvellement du bail à usage commercial situé aux SABLES D'OLONNE, 2 rue du Village Neuf, moyennant un loyer annuel HT de 4.500 euros, à compter du 1er janvier 2009 pour se terminer le 31 décembre 2017 ; que par courrier du 5 février 2010, la société BATI NEO CONCEPT a indiqué à Monsieur X... qu'elle estimait qu'elle était n'redevable que de la somme de 297,7 euros par mois prix du loyer dans le bail initial, avec indexation), dès lors que l'augmentation du loyer du bail commercial à 450 euros mensuels lors du renouvellement pour cause de déspécialisation n'était pas justifiée, la déspécialisation depuis la cession du droit au bail du 27 juin 2003 ; que les 10 mai et 7 juin 2010, la société POINT I a adressé à Monsieur X... les sommes de 595,14 euros et 297,7 euros, en règlement des loyers d'avril à juin 2010, en qualité de cessionnaire du droit au bail des locaux ; que Monsieur X... a retourné ces deux chèques à la société POINT I, en lui précisant que seule Madame Y... (gérante de la société BATI NEO CONCEPT) était sa locataire ; que par acte du 18 juin 2010, Monsieur X... à la société BATI NEO CONCEPT un commandement de payer la somme de 1.807,29 euros en principal au titre de loyers impayés, la clause résolutoire étant visée ; que par acte du 13 septembre 2010, la société POINT i a fait délivrer à Monsieur X... l'acte de cession du bail commercial, en date du 1er avril 2010, cession consentie son profit par la société BATI NEO CONCEPT ; Que c'est à tort que la société POINT I fait valoir qu'elle n'a jamais occupé les locaux appartenant à Monsieur X... et ne peut dès lors ni en être expulsée, ni être tenue du paiement d'une indemnité d'occupation ; qu'en effet, il résulte des courriers versés aux débats par Monsieur X... que la société POINT I s'est présentée dès le mois de mai 2010 comme le cessionnaire du droit au bail portant sur les locaux loués à la société BATI NEO CONCEPT (pièces 3 et 5, qu'elle a réglé pour ce faire les loyers qu'elle estimait devoir (d'un montant équivalent à celui précédemment réglé par la société locataire) ; que même si Monsieur X... a refusé lesdits paiements au motif qu'aucune cession de bail ne lui avait été signifiée, force est de constater que la société POINT I s'est comportée dès le mois de mai 2010 comme locataire des locaux, le paiement des loyers qu'elle a volontairement effectué la contrepartie de la jouissance des lieux ; qu'en outre, il ressort de l'acte de cession de bail, signé par le représentant de la société BATI NEO CONCEPT et celui de la société POINT I (pièce n° 17 de Monsieur X...), signifié au propriétaire le 13 septembre 2010 (pièce n° 8 de Monsieur X...) que le 1er avril 2010, la société BATI NEO CONCEPT a cédé son droit au bail à la société POINT I, avec effet à compter du même jour, la société POINT I prenant les lieux loués en l'état ;qu'elle ne rapporte par la preuve, qui lui incombe que ce contrat n'a jamais été exécuté à son profit, alors au contraire que par la signification de cette cession au propriétaire, elle a manifesté sa volonté de s'en prévaloir ;que la cession du bail litigieux n'ayant pas été signifié que postérieurement à la résiliation du bail acquise à l'égard de la société BATI NEO CONCEPT un mois après le commandement de payer du 18 juin 2010 demeuré infructueux, soit le 18 juillet 2010, c'est à juste titre que Monsieur X... fait valoir que la cession, qui lui a été signifiée le 13 septembre 2010, est irrégulière que la société POINT I ne pouvait revendiquer le moindre droit sur l'immeuble, dès lors que le bail avait été résilié avant sa cession et que, du fait de cette cession, elle était devenue occupante sans droit ni titre ; que le moyen soulevé par la société POINT I selon lequel la preuve qu'elle n'a jamais occupé les lieux résulterait également du fait que Monsieur X... a pu reprendre possession des locaux, vides, au moyen des clés qu'il avait conservées, est sans portée, dans la mesure où la possession par la propriétaire d'un jeu de clés n'est pas de nature à démontrer que la société POINT I n'en disposait pas et n'aurait pu jouir des lieux loués, pas plus que le fait que le local ait été vide lors de la reprise ne prouve qu'il n'y aurai eu aucune occupation antérieure, la société POINT I ayant pu vider les lieux antérieurement à l'exécution de l'expulsion ; que là encore, la preuve du défaut d'occupation, qui incombe à la société POINT I, n'est pas rapportée, les pièces ci-avant visées établissant à l'évidence le contraire ; qu'il ressort de l'ensemble de ces motifs que le premier juge a justement considéré que la société POINT I était occupante sans droit ni titre des locaux propriété de Monsieur X..., et ordonné son expulsion sous astreinte ; que l'ordonnance entreprise sera donc confirmée ; que Monsieur X... est fondé en conséquence à solliciter le paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation à compter, au moins, de la date de signification de la cession de bail, soit le 13 septembre 2010, et ce jusqu'à libération des lieux qui est intervenue le 20 décembre 2011 (pièce n° 11 de Monsieur X...) ; que cette indemnité d'occupation destinée à compenser le préjudice subi u fait de l'occupation illégitime des lieux loués doit être fixée à titre provisionnel au montant contractuellement prévu pour le loyer, soit 450 euros par mois ; que la société POINT I sera condamné à payer à Monsieur X... la somme provisionnelle de 6.750 euros à ce titre ; que Monsieur X... justifie des frais de serrurier engagés pour procéder à l'expulsion (pièce n°16) ; que la société POINT I sera condamnée à lui verser la somme de 385,14 euros ; qu'enfin, il convient en équité de condamner la société POINT I à payer à Monsieur X... la somme de 1.00 euros en application, en cause d'appel, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; que la demande présentée sur le même fondement par la société POINT I, qui succombe, sera en revanche rejetée, et elle supportera seule les dépens d'appel ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE aux termes de l'article 484 du code de procédure civile, « l'ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d'une partie, l'autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n'est pas saisi du principal le pouvoir d'ordonner immédiatement les mesures nécessaires » ; que l'article 808 du code de procédure civile précise que « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend » ; que l'article 809 du code de procédure civile prévoit que « le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire » ; qu'il résulte des pièces produites que le 18 juin 2010, Monsieur X... a fait signifier à son preneur l'EURL BATI NEO CONCEPT un commandement de payer visant la clause résolutoire ; que ce commandement de payer est resté sans effet, de telle sorte qu'à la date du 18 octobre 2010, ce dernier état résilié ; que par ailleurs, le bail prévoit que « le preneur ne pourra céder ses droits au présent bail ni sous-louer en tout ou partie les locaux en dépendant, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur (¿). Toute cession ou sous-location devra avoir lieu par acte notarié auquel le bailleur sera appelé (¿) Une copie exécutoire de l'acte de cession ou de sous location devra être remise au bailleur, sans frais pour lui, ou pour lui servir de titre exécutoire direct contre les cessionnaires et sous-locataire » ; qu'il n'est aucunement justifié que le bail commercial dont bénéficiait l'EURL BATI NEO CONCEPT a fait l'objet d'une cession régulière et conforme aux stipulations contractuelles et en tout état de cause antérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire ; que par conséquent, il y aura lieu de juger que la SARL POINT I est occupant sans droit ni titre et d'ordonner qu'il soit procédé à son expulsion ; qu'il y a lieu de prononcer une astreinte pour assurer l'exécution de cette décision dès lors que la SARL POINT I s'est installé dans les locaux sans informer le bailleur et ne s'est pas acquitté du loyer de 450 euros par mois ; qu'il conviendra de fixer une indemnité d'occupation de 450 euros par mois jusqu'au départ de la société et de dire que la SARL POINT I reste débitrice d'une indemnité d'occupation à compter du 13 septembre 2010, date de signification de la prétendue cession ;
1) ALORS QUE le juge des référés ne peut ordonner l'expulsion d'un immeuble à l'encontre d'une personne et la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation que si le litige ne soulève pas de contestation sérieuse ; que l'effectivité de l'occupation par le défendeur, si elle est litigieuse, constitue une contestation sérieuse qui interdit au juge des référés de prononcer toute condamnation de ce chef ; qu'en l'espèce, la société POINT I contestait expressément avoir jamais pris possession effective de l'immeuble, la société BATI NEO CONCEPT ayant occupé cet immeuble en qualité de locataire ; que l'exposante déniait en conséquence tout pouvoir au juge des référés pour trancher un litige qui soulevait une contestation sérieuse ; qu'en jugeant néanmoins la société POINT I « occupant sans droit ni titre » pour prononcer son expulsion et la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation, lorsque l'exposante avait toujours contesté avoir occupé l'immeuble en cause, la cour d'appel a tranché une contestation sérieuse et violé l'article 808 du code de procédure civile ;
2°) ALORS subsidiairement QU'il appartient au bailleur d'un local à usage commercial qui demande le paiement d'une indemnité d'occupation à l'encontre d'un tiers au bail, prétendu occupant sans droit ni titre de l'immeuble, de prouver la réalité de l'occupation ; que le fait que ce dernier ait tenté de rendre opposable au propriétaire une cession du bail que lui avait consentie le preneur ne saurait suffire à présumer l'effectivité d'une telle occupation ; qu'en l'espèce, la société POINT I soutenait qu'elle n'avait jamais pris possession des lieux, le cédant du bail (la société BATI NEO CONCEPT) ne lui ayant jamais donné les clés des locaux (conclusions p. 3) ; qu'en se bornant à relever, d'autre part, que « force est de constater que la société POINT I s'est comportée dès le mois de mai 2010 comme locataire des lieux », dès lors qu'elle avait signifié le contrat de cession du bail le 13 septembre 2010 (production n° 6), qu'elle avait volontairement proposé le paiement des loyers au bailleur et que l'acte de cession du 1er avril 2010 (production n° 5) indiquait que la société POINT I prendrait possession des lieux le jour même, d'autre part que la société POINT I « ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, que ce contrat n'a pas été exécuté à son profit », lorsqu'il incombait au contraire au bailleur de prouver l'effectivité d'une occupation des locaux par la société POINT I à laquelle elle avait constamment refusé la qualité de cessionnaire du bail, la cour d'appel a violé l'article 1315 du Code civil ;
3°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les documents qui leur sont soumis ; qu'en l'espèce, l'acte de cession de bail en date du 1er avril 2010 énonçait : « Obligations du cessionnaire. A compter de ce jour, le cessionnaire s'oblige à : (¿) prendre les lieux dans leur état actuel et les restituer en fin de location dans les conditions prévues au bail » (paragraphe V ¿ production n° 5) ; qu'en affirmant qu'il résultait de cet acte que la société BATI NEO CONCET avait cédé son droit au bail avec effet au 1er avril 2010 « la société POINT I prenant les lieux loués en l'état », lorsqu'il ne résultait nullement de ces stipulations que la société POINT I aurait déclaré avoir effectivement pris possession des lieux, ce dont il résultait que le contrat ne reconnaissait pas que l'obligation de mise à disposition des locaux aurait bien été exécutée, la cour d'appel a dénaturé les énonciations claires et précises de l'acte de cession précité, en violation de l'article 1134 du Code civil.
