LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant par motifs propres et adoptés relevé, sans dénaturation, que la société JDS constructions, acquéreur de diverses parcelles auxquelles était attaché un permis de construire qui lui était transféré, avait été informée par la promesse de vente synallagmatique et son complément, qualifiés d'actes préparatoires à l'acte authentique de vente du 29 juillet 2011, lequel rappelait également l'obligation pour l'acquéreur d'acquitter les charges fiscales relatives au bien, et retenu que cette société avait à sa charge les taxes fiscales relatives à la délivrance et au transfert du permis de construire, en application de la loi fiscale et à défaut de stipulation conventionnelle contraire et qu'ainsi avisée de cette obligation, il lui appartenait de s'enquérir du montant précis de ces taxes, dont il n'était pas établi que la venderesse avait eu connaissance avant la signature de l'acte authentique, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a déduit à bon droit que le vendeur n'avait pas retenu dolosivement cette information ni manqué à ses obligations et que le notaire avait satisfait à son devoir de conseil ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société JDS constructions aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société JDS constructions à payer la somme de 3 000 euros à Mme X... et la somme de de 1 500 euros à la société civile professionnelle Z... ; rejette la demande de la société JDS constructions ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize septembre deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Tiffreau, Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour la société JDS constructions
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté l'EURL JDS Construction de sa demande tendant à voir condamner in solidum Madame Y... et la SCP de notaires à lui payer la somme de 175.622 € à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « (...) les parties, notamment l'appelante, reprennent leurs prétentions et moyens de première instance; (...) que faute d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge a déjà répondu par des motifs développés pertinents qui méritent adoption, sauf à leur ajouter que le tribunal n'a pas appliqué à tort, contrairement à ce qui est soutenu, les stipulations de la promesse synallagmatique de vente, non reprises à l'acte authentique de vente; qu'il relève seulement, exactement, que les termes de cette promesse démontrent que la société JDS Construction était informée de ce qu'elle avait à assumer les frais du transfert de permis de construire, obligation issue de la loi faute de stipulation conventionnelle contraire; qu'étant avisée en temps utile, avant la signature de l'acte définitif de vente, il appartenait à l'acquéreur, et non au vendeur ou encore au notaire, de s'enquérir du montant précis de ces taxes, la connaissance qu'aurait eu le vendeur de ce montant, avant la signature de l'acte authentique, ne ressortant d'aucune des productions ; (...) que le jugement qui a débouté la société JDS Construction de toutes ses demandes doit être confirmé¿ » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE : « (...) le 22 février 2011 Madame Y... et la société JDS Construction ont signé une promesse synallagmatique de vente sous condition suspensive dans laquelle il était stipulé, en page 4, que « le vendeur s'engage, lors de la signature de l'acte authentique de vente, à transférer le bénéfice du permis de construire n° PC08307308B0008 au profit de l'acquéreur. Toutes taxes générées par la délivrance de ce permis seront supportées intégralement par l'acquéreur »; Que le même acte indique en page 8 que « l'acquéreur est informé qu'il aura à sa charge les taxes et participations qui résulteront du permis de construire au jour de sa délivrance » ; Qu'il n'était encore stipulé aucune condition suspensive relative au paiement des taxes générées par le transfert du permis de construire au profit de la société JDS ; Que le tribunal relèvera encore que ce contrat était accompagné d'un courrier électronique de MaîtreZ... adressé à la société JDS, en date du 17 février 2011, lui priant d'en prendre connaissance et l'invitant à se présenter en son étude pour signature le 22 février ; Que le compromis de vente complémentaire du 12 avril 2011 indique pour sa part en page que l'acquéreur est informé qu'il aura à sa charge les taxes et participations qui résulteront du permis de construire au jour de sa délivrance ; Que si l'acte authentique ne fait pas mention particulière des charges fiscales consécutives à la délivrance ou au transfert du permis de construire, se contentant en page 10 de mettre à la charge de l'acquéreur les charges fiscales afférentes au bien de manière générale, il résulte des mentions portées dans les actes préparatoires que la société JDS a été informée de façon régulière et claire que les impositions et taxes de toute nature liées au permis de construire seraient à sa charge; Que même si le montant de ces impositions n'est pas mentionné dans les actes successifs conclus avec Madame Y..., tous rédigés avec l'assistance ou par le ministère de Maître Z..., il restait loisible à la société JDS, professionnelle de la construction et qui avait connaissance à la fois de leur existence et des références du permis de construire, de s'enquérir de cet élément ; Que les griefs articulés par la société JDS à l'encontre de Madame Y... et de Maître Z... n'apparaissent ainsi pas fondés eu égard à l'information portée à sa connaissance dans les compromis de vente relative aux taxes afférentes au permis de construire ; Qu'il résulte en outre de l'article 1723 quater du Code général des impôts que la taxe locale d'équipement est due par le bénéficiaire du transfert du permis de construire, le paiement de l'impôt, qui résulte de l'application de la loi fiscale, ne pouvant constituer en soi un préjudice réparable ; Qu'il s'ensuit que la société JDS Constructions devra être déboutée de ses demandes ;
ALORS QUE 1°) libres d'écarter la règle supplétive selon laquelle la promesse de vente vaut vente, les contractants peuvent faire de la réitération par acte authentique de leur promesse synallagmatique, la condition même de la formation de la vente; que pour débouter l'EURL JDS Construction de sa demande en dommages et intérêts, la Cour d'appel s'est fondée sur les « stipulations de la promesse synallagmatique de vente, non reprises à l'acte authentique de vente » (arrêt attaqué p. 4, § antépénultième) ; qu'en statuant ainsi sans rechercher ainsi qu'il le lui était demandé (conclusions p. 5, § 3 et 6), si lesdites stipulations n'avaient pas été purement et simplement abandonnées par les parties à la suite de la décision de la société JDS Construction de prendre à sa charge le financement de travaux de voiries non prévus dans le projet initial, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1589 du Code civil ;
ALORS QUE 2°) le vendeur, même non professionnel, a le devoir de renseigner l'acquéreur sur les éléments dont il dispose concernant la vente ; qu'en l'espèce il était fait valoir par l'exposante (v. p. 6 alinéas 2 et suivants des conclusions de l'exposante) que la venderesse avait eu connaissance du montant de 161.525 € de la taxe due au titre de l'autorisation d'urbanisme ainsi qu'il résultait de la lettre adressée par le Notaire le 1er août 2011 comportant en annexe l'avis de transfert d'une autorisation d'urbanisme en date du 6 décembre 2010 soit avant la conclusions des promesses de vente ; qu'il est constant que Madame veuve Y... n'a pas informé l'acheteur de ce montant ; qu'en retenant que Madame veuve Y... n'avait pas à informer l'acquéreur de ce montant, motifs pris qu' « il restait loisible à la société JDS, professionnelle de la construction (...) de s'enquérir de cet élément » (jugement confirmé p. 4, § 7), et qu' « il appartenait à l'acquéreur (...) de s'enquérir du montant précis de ces taxes.. » (arrêt attaqué p. 4, § antépénultième), la Cour d'appel a violé les articles 1116, 1134 et 1589 du Code civil ;
ALORS QUE 3°) le notaire a le devoir d'éclairer les parties sur la portée et l'ensemble des effets de l'acte qu'il établit, notamment quant à ses incidences fiscales, et ce quelles que soient les compétences personnelles du client ; que tenu d'une obligation particulière d'information, il doit rapporter la preuve de l'exécution de cette obligation ; que la Cour d'appel a débouté l'EURL JDS Construction de sa demande de dommages et intérêts motifs pris de ce que « même si le montant de ces impositions n'est pas mentionné dans les actes successifs conclus avec Madame Y..., tous rédigés avec l'assistance ou par le ministère de Maître Z..., il restait loisible à la société JDS, professionnelle de la construction (...) de s'enquérir de cet élément » (jugement confirmé p. 4, § 7), et qu' « il appartenait à l'acquéreur, et non (...) au notaire, de s'enquérir du montant précis de ces taxes.. » (arrêt attaqué p. 4, § antépénultième) ; que ce faisant, la Cour d'appel a méconnu l'obligation de conseil et d'information pesant sur le notaire, en violation des dispositions des articles 1147 et 1315 du Code civil ;
ALORS QUE 4°) il ressortait des termes de la lettre de la SCP de notaires du 1er août 2011 (pièce n° 7) comportant en annexes, d'une part, la lettre du comptable du Trésor public du 27 juillet 2011 adressée à Madame Y... et d'autre part, l'avis de transfert d'une autorisation d'urbanisme valant titre de recette pour un montant global de 161.525 € et mentionnant selon arrêté du 29 septembre 2010, Madame Y... comme le nouveau bénéficiaire du permis de construire, que le vendeur avait donc eu, antérieurement même aux promesses de vente, connaissance du montant des taxes litigieuses ainsi que le faisait valoir l'EURL JDS Construction dans ses conclusions d'appel (p6, § 2) ; qu'en affirmant dès lors que « la connaissance qu'aurait eu le vendeur de ce montant (des taxes relatives au transfert du permis de construire), avant la signature de l'acte authentique, ne ressort(ait) d'aucune de ces productions, la Cour d'appel a dénaturé les termes de la lettre de la SCP de notaires du 1er août 2011 et ses annexes, en violation des dispositions de l'article 4 du Code de procédure civile.
