| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 16 septembre 2014, 13-19748

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'il résulte des motifs de l'arrêt et des conclusions d'appel des parties que c'est par suite d'une erreur purement matérielle que la cour d'appel mentionne dans ses motifs que la date de référence revendiquée par la société Copadig est le 26 mai 2008 alors qu'il s'agissait du 26 mars 2009 et que celle de la modification du PLU est le 20 mai 2008 alors qu'il s'agissait du 20 mars 2009 ; que ces erreurs matérielles, qui peuvent être réparées suivant la procédure de l'article 462 du code de procédure civile, ne donnent pas ouverture à cassation ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la dernière modification du PLU ne concernait pas la zone 2AU2 dans laquelle était situé le bien exproprié la cour d'appel en a exactement déduit exception faite de l'erreur matérielle relative à la date de la modification du PLU, ci-dessus relevée, que la date de référence était celle à laquelle était intervenue la délimitation du secteur 2AU2 par l'effet du PLU approuvé le 22 mai 2008 ;
Attendu, enfin, qu'ayant retenu que les terrains expropriés, classés par le PLU dans une zone d'aménagement de la ZAC Balma-Gramont, ne pouvaient recevoir la qualification de terrains à bâtir dans la mesure où la dimension des réseaux ne devait pas être appréciée au regard des seuls terrains expropriés, mais à celui de l'ensemble de la zone, la cour d'appel, qui n'était tenue d'effectuer, ni une recherche qui ne lui était pas demandée, ni des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision ;
D'où il suit que, pour partie irrecevable, le moyen n'est pas fondé pour le surplus ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Copagid aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Copadig à payer à la société Oppidea la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Copadig ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize septembre deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'il résulte des dispositions de l'article L. 13-13 du code de l'expropriation que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, et ainsi permettre à l'exproprié de retrouver une situation identique à celle qu'il avait avant l'expropriation sans le faire bénéficier d'un enrichissement sans cause ; qu'en application des dispositions des articles L. 13-14 et L. 13-15 du code de l'expropriation, le bien exproprié est évalué au jour du jugement, selon son usage effectif à la date de référence et d'après sa consistance à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; que le bien exproprié étant soumis au droit de préemption urbain, en application de l'article L. 213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle prévue au a) de l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme, à savoir la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; qu'en l'espèce, la date de référence est le 27 mai 2008, date à laquelle est devenue exécutoire la révision simplifiée du PLU de la commune de Balma ; que l'expropriation porte sur cinq parcelles d'une superficie totale de 55 258 m ² cadastrées Section AH n° 17, 18, 53 et 56 et Sect ion AI n° 20 qui forment une unité foncière régulière en bordure de la RD 66, face à un grand magasin à l'enseigne Truffaut ; que l'unité foncière est desservie sur ses deux extrémités par des arrêts de bus ; que de nombreux commerces sont déjà implantés à proximité, sur la route de Lavaur (cf. photographies annexées au procès-verbal de transport) ; qu'il sera en outre rappelé que la commune de Balma, limitrophe de celle de Toulouse, connaît un fort développement démographique et économique, offre plusieurs accès directs à la rocade et à l'autoroute, et bénéficie d'une station de métro implantée à proximité de la ZAC Balma-Gramont ; que les parcelles sont classées en zone 2AUe ; que la zone 2AU correspond au site de Gramont, destiné à la réalisation d'un quartier mixte intégrant un programme d'activités économiques de services, de commerces et d'habitat ; qu'elle est composée de cinq secteurs :- le secteur 2AUa qui est destiné à recevoir des logements, hauteur maxi uni R + 1,- le secteur 2AUn qui est destiné à accueillir les espaces verts de la ZAC où seuls des équipements publics, des équipements techniques d'intérêt collectif et des services d'intérêt collectif sont autorisés,- le secteur 2AUb, destiné à recevoir des logements, des activités tertiaires, des services et commerces de proximité, qui est composé de deux sous-secteurs : 2AUb l (maximum R + 3 ou R + 4) et 2AUb2 (maximum R + 2),- le secteur 2AUe, correspondant au site de la Tuilerie, qui est destiné à recevoir des commerces et des activités ; que l'article 2AU2 dispose que les constructions nouvelles, à l'exception des annexes et extensions des bâtiments existants, ne pourront être réalisées qu'après réalisation des équipements d'infrastructures indispensables (voiries et réseaux divers) mentionnés aux articles 2AU3 et 2AU4 ; que par ailleurs, la ZAC de Balma est composée de quatre quartiers d'aménagement différents :- au Nord-Ouest : la Colline de Thegra, qui est dédiée à la réalisation d'un nouveau quartier de bureaux et d'habitat (450 à 500 logements),- au Sud-Ouest : le campus tertiaire de la garrigues, qui est dédié aux activités tertiaires regroupées dans un ensemble au coeur duquel est situé le parc de la Garrigue,- au Sud : l'éco-quartier Vidailhan, qui est situé à mi-chemin entre le métro et le centre-ville de Balma et accueillera des bureaux et des logements (750 à 800 logements),- au Nord : la zone d'activité de Montredon-La Tuilerie, qui comprendra des activités mixtes, artisanales et de commerce et tertiaires ; que c'est dans cette dernière zone que se trouvent les parcelles Copadig ; que, sur l'indemnité principale, il est nécessaire de rappeler que le tribunal a rendu le 31 décembre 2009 trois jugements dans le cadre de la même opération :- Setomip/ SNC La Colline,- Setomip/ consorts Y...,- Setomip/ Mme B... épouse X..., et qu'il a donc déjà été statué sur divers points du présent litige ; que l'article L. 13-15 du code de l'expropriation dispose que : « II.-1° La qualification de terrain à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 11-1 ou, dans le cas visé à l'article L. 11-3, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, tout à la fois : a) Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; b) Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé par un document d'urbanisme en tenant lieu, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune, soit dans une partie de commune désignée conjointement comme constructible par le conseil municipal et le représentant de l'Etat dans le département en application de l'article L. 111-1-3 du code de l'urbanisme ; que les terrains qui, à l'une des dates indiquées ci-dessus, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur usage effectif, conformément au paragraphe I du présent article » ; qu'en l'espèce, il apparaît que les terrains litigieux pourraient être immédiatement constructibles au regard de l'existence des réseaux et d'un accès sur la voie publique, mais l'élément de qualification essentiel est l'inclusion du terrain dans le périmètre de la ZAC qui constitue une opération d'aménagement d'ensemble, ce qui oblige à des réseaux au regard de l'ensemble de la zone ; qu'en d'autres termes, les possibilités actuelles et effectives de construction n'ont pas d'incidence sur la qualification du terrain ; que pour solliciter la qualification de terrain à bâtir, la SAS Copadig raisonne uniquement sur ses terrains, lesquels pourraient probablement être construits sans modification ou réaménagement complet des réseaux existants, mais il est en revanche démontré par l'expropriant que les réseaux actuels sont insuffisants au regard de l'ensemble de la zone ; que le tribunal a ainsi jugé dans ses précédentes décisions qu'aucune des parcelles incluses dans la ZAC ne pouvait juridiquement recevoir la qualification de terrain à bâtir et ne peut que maintenir cette analyse même si la solution paraît particulièrement choquante en l'espèce dans la mesure où l'examen du plan de la ZAC met en évidence que la zone de la Tuilerie est géographiquement séparée du restant de la ZAC et où, eu égard aux caractéristiques préexistantes de la zone, son rattachement à la ZAC ne constituait manifestement pas une condition préalable à sa valorisation ; qu'il doit dès lors être constaté que ces terrains bénéficient du fait de leur situation géographique telle que décrite ci-dessus, de la proximité des réseaux, et de leur situation en zone constructible, d'une situation qui peut être qualifiée de " hautement privilégiée " de nature à leur permettre de bénéficier d'une plus-value par rapport à des terrains de même catégorie ;

que ces principes d'indemnisation étant posés, il convient de rechercher la valeur des terrains au moyen de la méthode par comparaison avec des transactions déjà réalisées sur des biens similaires ; que les termes de comparaison soumis à l'appréciation du tribunal sont les suivants : TC1- acte Le Cèdre du 19/ 12/ 2007-141. 174 m ² en façade sur l'avenue G. Pompidou et le chemin de la Bordette-22 ¿/ m ² ; TC2- acte Forgues du 28/ 12/ 2007-7194 m ² sur l'avenue G. Pompidou-22, 12 ¿/ m ² occupé ; TC3- acte Meras du 24/ 04/ 2009-3250 m2-22 ¿/ m ² occupé ; TC4- acte Meras du 24/ 04/ 2009-3532 m ²-22 ¿/ m ² occupé ; TC5- acte Noel du 8/ 07/ 2009-66. 278 m ² façade sur la route de Gauré-22 ¿/ m ² libre ; TC6- acte SCI La Peonie du 12/ 05/ 2009-1031 m ²-25 ¿/ m ² ; TC7- traité d'adhésion B... du 5/ 01/ 2010-66. 605 m ²-25 ¿/ m ² ; TC8- acte SCI Clotasse du 20/ 01/ 2010-17. 523 m ²-22 ¿/ m ² ; TC9- vente Z... du 6/ 06/ 2006-216. 634 m ²-32, 49 ¿/ m ², invoquée par l'expropriée ; que dans ses précédentes décisions, le tribunal a relevé que les termes de comparaison retenus par la Setomip concernaient tous des acquisitions réalisées à son profit et ne correspondaient donc pas aux prix d'un marché libre ; que de plus, après avoir analysé ces termes de comparaison au regard des critiques des parties expropriées, le tribunal a estimé que le prix de 22 ¿/ m ² proposé par la Setomip ne résultait pas de termes de comparaison sincères et pertinents mais, plus probablement, d'un postulat fondé sur des motifs politiques et économiques parfaitement mis en évidence dans le procèsverbal de séance du conseil municipal de la ville de Balma du 4 juin 2009 versé au dossier par la SNC La Colline (" Donc, dans ce cadre là, la commune est propriétaire d'un certain nombre de parcelles qui représentent 180 909 m ² et est donc appelée à vendre ces parcelles, et donc elle le fera au prix de 22 ¿ le pris du m ² et elle contribuera ainsi à fixer le prix du terrain sur l'ensemble de la ZAC car vous savez que c'est l'élément déterminant ¿ ») ; que, pour déterminer le prix au m ² applicable en l'espèce, le tribunal s'est alors appuyé sur des références omises par la Setomip, soit la vente Rols à 25 ¿/ m ², la vente B... du 1er septembre 2009 au prix réel de 26 ¿/ m ² pour des parcelles moins bien situées, ou la vente SCI La Péonie du 12 mai 2009 au prix de 25 ¿/ m ² avec une ventilation du prix entre le bâti et le non bâti contestée pour les mêmes motifs que la vente Forgues écartée des débats ; qu'il a en outre constaté que par acte authentique du 6 juin 2006, M. Z... avait vendu à la SARL Balma Le Cyprie Village un ensemble de parcelles d'une contenance totale de 21 ha 66 a 34 ca au prix de 7. 040. 000 ¿ HT, soit 32, 50 ¿/ m ² et ce dans le cadre de l'opération d'aménagement de la ZAC du Cyprie à Balma ; que ces terrains étaient certes qualifiés dans l'acte de terrains à bâtir, mais qu'il était évident qu'au regard de l'ensemble de la zone, les parcelles n'étaient pas mieux desservies par les réseaux existants que les parcelles incluses dans la ZAC Balma Gramont ; que la Setomip maintient aujourd'hui qu'il s'agit de terrains à bâtir, mais cela ne peut être soutenu qu'au mépris de la règle selon laquelle « lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone », règle dont elle réclame l'application dans le cadre de la présente instance ; qu'enfin le tribunal a fait état de références utiles dont il avait connaissance dans le cadre de l'opération d'aménagement de la ZAC de Tucard à Saint Orens de Gameville, également confiée à la Setomip :- deux parcelles cadastrées Section BC n° 2 et 3, lieu-dit « Le Barrau », d'une contenance totale de 5161 m ², situées en zone N (naturelle et forestière), sans façade sur une voie publique, qui ont fait l'objet d'une promesse de vente acceptée en date du 4 août 2009, sur la base de 25 ¿/ m2 (Setomip/ Algans RG n° 09/ 00091) ;- une parcelle cadastrée BD n° 21 de 992 m ² située en zone 1AUA de stinée à recevoir l'urbanisation à court terme après réalisation des équipements publics d'infrastructures, qui a fait l'objet d'offres de la Setomip sur la base de 22, 50 ¿/ m ² mais qui a été évaluée par le Commissaire du gouvernement à 40 ¿/ m ² (Setomip/ Rocache RG n° 09/ 00078- jugement du 9 février 2010 fixant l'indemnité sur la base de 40 ¿/ m ²) ; que d'autres parcelles du même type ont également fait l'objet d'évaluations du Commissaire du gouvernement sur les mêmes bases ; qu'il en a été déduit, étant précisé que la ZAC du Tucard à Saint-Orens bénéficie d'une situation plutôt moins favorable que la ZAC de Balma Gramont (proximité d e la Ville de Toulouse, de la rocade et du métro) :- que le prix de 25 ¿/ m ², et a fortiori celui de 22 ¿/ m ², ne correspondait pas à celui des terrains appartenant à la SNC La Colline ;- que le prix de 32, 50 ¿/ m ² de la vente Z... du 6 juin 2006 pouvait constituer un terme de référence pertinent pour l'évaluation des terrains de la SNC La Colline ;- que s'agissant du terrain appartenant à l'indivision Y..., la plus-value tenant à la situation privilégiée était très importante et supérieure ou au moins égale à celle des terrains de Saint-Orens pour lesquels le Commissaire du gouvernement proposait des évaluations à 40 ¿/ m ², d'où une indemnité principale fixée sur la base de 40 ¿/ m ² ; qu'à ce jour, l'analyse du tribunal est identique ; qu'il doit être à nouveau insisté sur le fait que la Setomip ne peut pas sérieusement offrir à la SAS Copadig un prix de 25 ¿/ m2 pour des terrains situés à Balma, immédiatement constructibles et bénéficiant d'une situation privilégiée, alors qu'elle a acquis sur cette base à Saint-Orens deux parcelles situées en zone N (naturelle et forestière) sans façade sur une voie publique (Setomip/ Algans RG n° 09/ 00091) ; que par ailleurs, la Setomip a conclu le 5 février 2010 avec Mme A... un accord amiable sur la base de 76, 50 ¿/ m ² concernant des terrains situés à Saint-Orens dans la ZAC de Tucard pour lesquels elle offrait initialement 25 ¿/ m ² ; que le prix de 76, 50 ¿/ m ² doit être relativisé dans la mesure où dans le cadre du même accord, d'autres parcelles appartenant aux consorts A... ont manifestement été acquises à un prix inférieur à leur valeur réelle (20 ¿/ m2, 22, 50 ¿/ m2) ; qu'il est toutefois intéressant de relever que la Setomip explique sur ce point que le prix de 76, 50 ¿/ m ² a été consenti pour un îlot physiquement indépendant du surplus du périmètre de la ZAC, dont les caractéristiques auraient très probablement conduit la juridiction de l'expropriation à retenir la qualification de terrain à bâtir ; que l'îlot en cause (îlot des Mûriers) avait en effet des caractéristiques très proches de celles des parcelles de la SAS Copadig qui sont également physiquement indépendantes du surplus du périmètre de la ZAC et situées dans une zone déjà construite ; qu'en définitive, compte tenu de ces divers éléments d'appréciation et du fait que les parcelles de la SAS Copadig bénéficient d'une situation beaucoup plus privilégiée que celles de la SNC La Colline indemnisées sur la base de 32, 50 ¿/ m ², l'indemnité principale sera fixée sur la base de 40 ¿/ m ², soit une indemnité de : 55 258 m ² x 40 = 2 210 320, 00 ¿ ; que sur l'indemnité de remploi, en application de l'article R. 13-46 du Code de l'expropriation et conformément aux usages en la matière, l'indemnité de remploi sera fixée à : (5000 ¿ x 20 %) + (10 000 ¿ x 15 %) + (2 195 320 ¿ x10 %) = 22 032, 00 ¿ ;

1°) ALORS QUE dans ses écritures d'appel, la société Copadig contestait la date de référence du 27 mai 2008 retenue par le premier juge et soutenait que cette date devait être fixée au 26 mars 2009, date de la publication de l'acte du 20 mars 2009 adoptant la troisième modification du plan local d'urbanisme de Balma (conclusions d'appel de la SAS Copadig du 21 avril 2011 « mémoire d'appel », p. 6 § 2 à 5) ; qu'en relevant que la société Copadig contestait la date de référence du 27 mai 2008 retenue par le premier juge au profit de la date du 26 mai 2008, la cour d'appel a dénaturé ces conclusions en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE la date de référence prévue au a) de l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; qu'en refusant de retenir, comme date de référence, la date du 26 mars 2009 correspondant à la publication de l'acte procédant à la troisième modification du plan local d'urbanisme, motif pris ce que cette modification n'avait pas eu pour effet de délimiter le secteur 2AU2, quand cette modification avait eu pour effet de réduire le périmètre de la zone 2AU en soustrayant de ce périmètre une partie du secteur 2AUb2, et procédait ainsi à une nouvelle délimitation de cette zone, la cour d'appel a violé l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme, ensemble l'article L. 13-15 I du code de l'expropriation ;
3°) ALORS QUE la dimension des réseaux n'est appréciée au regard de l'ensemble de la zone que lorsque le terrain exproprié est situé dans une zone que le plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé désigne comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble ; que si le terrain est également inclus dans le périmètre d'une ZAC, la dimension des réseaux ne pourra être appréciée au regard de l'ensemble de la ZAC que si cette dernière est désignée par le POS comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble ; qu'en présence d'une ZAC dont le périmètre s'étend sur plusieurs zones d'urbanisme du plan d'occupation des sols, dans l'une desquelles se situe le terrain exproprié, la dimension des réseaux ne peut être appréciée par rapport à l'ensemble du périmètre de la ZAC qu'à la condition que l'ensemble des zones d'urbanisme qu'elle recouvre soient désignées par le plan d'occupation des sols comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble ; qu'en se bornant à constater que les terrains expropriés étaient inclus dans le périmètre de la ZAC de Balma-Gramont pour en déduire qu'il s'agissait d'une opération d'aménagement d'ensemble obligeant à apprécier la dimension de ces réseaux au regard de l'ensemble de cette zone, sans rechercher, comme il lui était demandé, si toutes les zones d'urbanisme couvertes par le périmètre de cette ZAC étaient effectivement désignées par le plan local d'urbanisme comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-15 II du code de l'expropriation ;
4°) ALORS subsidiairement QU'en présence d'une zone d'aménagement concerté dont le périmètre s'étend sur plusieurs zones d'urbanisme du plan d'occupation des sols, dans l'une desquelles se situe le terrain exproprié, la dimension des réseaux ne peut être appréciée par rapport à l'ensemble de la zone d'urbanisme dans laquelle se situe le bien exproprié qu'à la condition que cette zone d'urbanisme soit désignée par le plan d'occupation des sols comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble ; qu'en retenant que les réseaux desservant les terrains expropriés devaient être appréciés au regard de l'ensemble de « la zone », sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé, si la zone 2AU du plan d'occupation des sols dans laquelle se situaient les terrains expropriés était effectivement désignée par ce plan comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-15 II du code de l'expropriation ;
5°) ALORS QU'en tout état de cause, lorsque le terrain exproprié est inclus dans l'un des sites couverts par le périmètre d'une zone d'aménagement concerté recouvrant plusieurs sites indépendants les uns des autres par leurs localisations et leurs vocations d'aménagement, la dimension des réseaux doit être appréciée au regard du seul périmètre du site de la zone dans lequel est inclus le bien exproprié ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'il lui était demandé, si la dimension des réseaux desservant les parcelles expropriées n'était pas suffisante au regard de l'ensemble de la zone constituée par le site de la Tuilerie, indépendant, par sa localisation et sa vocation d'aménagement, des autres sites de la zone d'aménagement concerté Balma-Gramont, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 13-15 II° du code de l'expropriation.