LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 18 mars 2013), que la SCI Domaines IDF ( la SCI) était propriétaire d'un ensemble immobilier qu'elle a soumis au statut de la copropriété et vendu par lots ; que plusieurs syndicats des copropriétaires, au nombre desquels le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Lilas, ont été constitués, ainsi qu'une association syndicale libre dénommée Les Terrasses (l'ASL) pour assurer la gestion des équipements communs ; que le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Lilas a assigné la SCI, restée propriétaire de lots, en paiement d'un arriéré de charges de copropriété ; que la SCI, aux droits de laquelle vient la société Icade, a demandé reconventionnellement le remboursement de factures d'eau correspondant à la consommation du syndicat ; que le syndicat des copropriétaires a assigné la société cabinet Betti, ayant exercé les fonctions de syndic, en garantie et en indemnisation de son préjudice ;
Sur le premier moyen :
Vu les articles 711 du code civil et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que pour rejeter la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des charges, l'arrêt retient qu'il résulte des pièces produites que la société Icade n'a jamais été convoquée aux assemblées générales et n'a pas reçu notification des procès-verbaux, que les appels de fonds ne lui ont pas davantage été adressés, que la matrice cadastrale produite par le syndicat n'est pas à jour puisqu'il y apparaît la SCI Les Domaines IDF alors que celle-ci est dissoute depuis 2005, et que le syndicat, qui a omis de convoquer un copropriétaire aux assemblées générales et qui ne justifie pas de ce que la société Icade est propriétaire des lots 51 et 91, doit être déboutée de sa demande ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs insuffisants à démontrer que la société Icade, qui venait par l'effet d'une opération de fusion-absorption aux droits de la société Icade patrimoine elle-même venue aux droits de la SCI Domaines IDF, initialement propriétaire des lots 51 et 91, n'était pas propriétaire desdits lots, et sans constater que les décisions d'assemblées générales approuvant les comptes du syndicat, qui s'imposent aux copropriétaires tant qu'elles n'ont pas été annulées, avaient fait l'objet d'une annulation, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
Sur le deuxième moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la société Icade une somme de 50 656,32 euros au titre des facturations d'eau pour les années 1998 à 2001, la cour d'appel retient que rien ne justifie que soit remis en cause le mode de calcul des charges d'eau chaude, l'expert précisant avoir pu s'assurer à l'appui des factures remises du montant des dépenses d'eau spécifiques à la copropriété 42-44-46 rue des Lilas sur la période 1996 à 2001 figurant sur l'état des dépenses et qui ont été refacturées aux copropriétaires, avoir vérifié sur l'année 1997 que le montant des dépenses d'eau réglées était cohérent par rapport au budget voté et avoir été dans l'impossibilité de faire un travail de recoupement sur les années 1998 à 2001 ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions du syndicat des copropriétaires par lesquelles il soulignait que la société Icade reconnaissait que l'ASL avait géré l'eau froide à partir de 1997 ce dont il se déduisait que les dépenses d'eau étaient incluses dans les comptes de l'ASL et que la SCI ne pouvait lui en réclamer le paiement, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Et sur le troisième moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires contre la société cabinet Betti, la cour d'appel retient que l'expert a expressément noté qu'il a été long et difficile d'obtenir les éléments de réponse sollicités de la part du syndicat des copropriétaires, cette difficulté étant accentuée par des contestations souvent injustifiées et peu claires, sans mettre en cause d'une quelconque manière la gestion du syndic lui-même, alors que celui-ci est intervenu à ses opérations d'expertise en qualité de syndic représentant le syndicat des copropriétaires, et que le syndicat des copropriétaires est dès lors mal fondé en sa demande de garantie formée à l'encontre de son syndic et de condamnation à des dommages et intérêts faute d'apporter des éléments pertinents permettant de caractériser une faute du syndic dans la gestion de la copropriété ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions du syndicat des copropriétaires soutenant que la société cabinet Betti avait commis une faute en ne se préoccupant pas du non-paiement des factures d'eau et en ne provisionnant pas pendant plusieurs années ce poste de dépense, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Lilas de sa demande en paiement des charges de copropriété contre la société Icade, en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Lilas à payer à la société Icade une somme de 50 656,32 euros au titre des facturations d'eau pour les années 1998, 1999, 2000 et 2001, avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière à compter du jugement dans les conditions de l'article 1154 du code civil, et en ce qu'il a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Lilas dirigées contre la société cabinet Betti, l'arrêt rendu le 18 mars 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles autrement composée ;
Condamne la société Icade aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Icade à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Lilas une somme de 3 000 euros ; rejette les demandes de la société cabinet Betti, de la société Icade et du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Lilas dirigée contre la société cabinet Betti ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf septembre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Lilas.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'AVOIR débouté le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES LILAS à TAVERNY de sa demande en paiement des charges de copropriété contre la SA ICADE ;
AUX MOTIFS QUE le syndicat sollicite la condamnation de la société ICADE au paiement de la somme de 38.486,61 ¿ au titre des charges de copropriété dues au 1er avril 2011 ; qu'il verse aux débats les matrices cadastrales qui indiquent que la SCI DOMAINES IDF est propriétaire des lots 51 (un cellier) et 91 (un parking) ; que le relevé du compte de la SCI DOMAINES IDF du 24 mars 1999 au 9 juillet 2001 faisant apparaître un solde débiteur de 35.992,05 ¿ ; les appels de fonds trimestriels pour les années 2007, 2008, 2009, 2010 (pièces SDC n° 37 à 40, 42 à 53) ; un extrait de compte de la SCI LES DOMAINES IDF faisant apparaître un solde débiteur de 38.486,61 ¿ au 1er avril 2011, compte tenu de la reprise du solde de 38.473,05 ¿ au 1er octobre 2010 (pièce SDC n° 69), les procès-verbaux des assemblées générales des 22 juin 1996 (approuvant les comptes clos au 31 décembre 2005), 16 octobre 2008 (approuvant les comptes clos au 31 décembre 2007), 15 décembre 2009 (approuvant les comptes clos au 31 décembre 2008) ; la convocation aux assemblées des 15 décembre 2009, 15 décembre 2010 et 15 juin 2011, la notification du procès-verbal des assemblées des 20 février 2008, 15 décembre 2009, 15 décembre 2010 et 15 juin 2011 adressées à la SCI DOMAINES IDF dont aucune n'a été reçue par la SCI LES DOMAINES IDF ou par la société ICADE ; qu'il est acquis aux débats que la SCI LES DOMAINES IDF a été dissoute à la suite de la fusion absorption du 30 juin 2005 par la SA ICADE PATRIMOINE, que la société ICADE vient aux droits de la société ICADE PATRIMOINE à la suite d'une fusion absorption du 30 novembre 2007 ; qu'il résulte des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que la SA ICADE n'a jamais été convoquée aux assemblées générales et n'a pas reçu notification des procès-verbaux des assemblées générales ; que les appels de fonds n'ont pas été davantage adressés à la société ICADE ; que la matrice cadastrale produite par le syndicat n'est pas à jour puisqu'il y apparaît la SCI LES DOMAINES IDF alors que celle-ci est dissoute depuis 2005 ; qu'il résulte de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires qui a omis de convoquer un copropriétaire aux assemblées générales et qui ne justifie pas de ce que la société ICADE est propriétaire des lots 51 et 91 doit être débouté de sa demande en paiement des charges ;
1°) ALORS QUE le syndicat des copropriétaires avait établi la preuve de la propriété de la société ICADE relative aux lots 51 et 91 en produisant les relevés cadastraux, ainsi qu'une liste des lots lesquels faisaient apparaître la SCI LES DOMAINES IDF en tant que propriétaire ; que, dès lors, la Cour d'appel, qui n'a pas examiné ces éléments de preuve quand bien même il était acquis aux débats que la société ICADE, venait aux droits de la SCI LES DOMAINES IDF, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 711 du Code civil ensemble l'article 1134 de ce même Code ;
2°) ALORS QUE la Cour d'appel, en rejetant la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété en se fondant sur les circonstances que la Société ICADE n'avait jamais été convoquée aux assemblées générales de la copropriété, qu'elle n'avait pas reçu notification des procès verbaux des assemblées générales, et qu'elle n'avait pas été rendue destinataire des appels de fonds, a statué par une série de motifs inopérants et n'a partant pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 711 du Code civil, ensemble l'article 1134 de ce même Code.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné le syndicat des copropriétaires Résidence LES LILAS à TAVERNY à payer à la société ICADE la somme de 50.656,32 ¿ au titre des facturations d'eau pour les années 1998, 1999, 2000 et 2001 avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation des intérêts ;
AUX MOTIFS QUE les premiers juges ont exactement retenu que le syndicat des copropriétaires doit rembourser à la société ICADE la somme de 50.656,32 ¿ au titre des facturations d'eau pour les années 1998, 1999, 2000 et 2001 ; que le tribunal ayant omis de mentionner cette condamnation dans le dispositif du jugement, il doit être ajouté que le syndicat des copropriétaires est condamné à payer à la SA ICADE la somme de 50.656,32 ¿ au titre des facturations d'eau pour les années 1998, 1999, 2000 et 2001 ;
Et, AUX MOTIFS ADOPTES, QUE rien ne justifie que soit remis en cause le mode de calcul des charges d'eau chaude, l'expert précisant avoir pu s'assurer à l'appui des factures remises du montant des dépenses d'eau spécifiques à la copropriété 42-44-46, rue des Lilas sur la période 1996 à 2001, figurant sur l'état des dépenses et qui ont été refacturées aux copropriétaires, avoir vérifié sur l'année 1997 que le montant des dépenses d'eau réglées était cohérent par rapport au budget voté et avoir été dans l'impossibilité de faire un travail de recoupement sur les années 1998 à 2001 ;
ALORS QUE le syndicat des copropriétaires avait fait valoir que selon le propre aveu de la société ICADE, l'ASL LES TERRASSES avait géré l'eau froide à partir de 1997, de sorte que la persistance de la société ICADE à réclamer au syndicat le paiement de factures postérieures à cette date était infondée ; que dès lors, la Cour d'appel, qui n'a pas répondu à ce chef déterminant des conclusions d'appel du syndicat des copropriétaires, a entaché sa décision d'un défaut de motif en violation de l'article 455 du Code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté le syndicat des copropriétaires résidence LES LILAS à TAVERNY de ses demandes dirigées contre le syndic Cabinet BETTI ;
AUX MOTIFS QU'en ce qui concerne les demandes contre la société Cabinet BETTI, les premiers juges ont exactement déclaré ces demandes recevables et justement débouté le syndicat des copropriétaires et la société ICADE de leurs demandes contre la société Cabinet BETTI ;
ET, AUX MOTIFS ADOPTES DU JUGEMENT ENTREPRIS, QU'il a été long et difficile d'obtenir les éléments de réponse sollicités de la part du syndicat des copropriétaires, « cette difficulté étant accentuée par des contestations souvent injustifiées et peu claires », sans mettre en cause d'une quelconque manière la gestion du syndic lui-même, alors que celui-ci est intervenu à ses opérations d'expertises en qualité de syndic représentant le syndicat des copropriétaires ; que le syndicat de la résidence LES LILAS est, dès lors, mal fondé en sa demande de garantie formée à l'encontre de son syndic et de condamnation à des dommages-intérêts, faute d'apporter des éléments pertinents permettant de caractériser une faute du syndic dans la gestion de la copropriété ;
ALORS QUE le syndicat des copropriétaires avait mis en exergue la carence du syndic BETTI ayant consisté à ne pas se préoccuper du non-paiement des dépenses d'eau et à ne pas avoir provisionné sur plusieurs années ce poste de dépense ; que la Cour d'appel, faute d'examiner le comportement du syndic BETTI face à cette obligation, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1147 du Code civil, ensemble l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
