LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa septième branche : Vu l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Attendu que, pour condamner M. X... à verser à la société Immobilier Barbe la somme de 12 195, 92 euros à titre de commission pour son entremise dans la vente d'une propriété appartenant aux consorts Y..., après avoir constaté l'absence de mandat détenu par l'agence immobilière lorsqu'elle a fait visiter le bien à M. X...,
l'arrêt retient que celui-ci s'était reconnu redevable de cette somme en sign...
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa septième branche : Vu l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Attendu que, pour condamner M. X... à verser à la société Immobilier Barbe la somme de 12 195, 92 euros à titre de commission pour son entremise dans la vente d'une propriété appartenant aux consorts Y..., après avoir constaté l'absence de mandat détenu par l'agence immobilière lorsqu'elle a fait visiter le bien à M. X..., l'arrêt retient que celui-ci s'était reconnu redevable de cette somme en signant le bon de commission, dans le temps précédant la signature de l'acte authentique de vente du 17 septembre 2001 ; Qu'en statuant ainsi, alors que, si l'une des parties peut s'engager, hors mandat, à rémunérer les services de l'agent immobilier, cette convention n'est valable que lorsqu'elle est postérieure à la réitération de la vente par acte authentique, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 décembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ; Condamne la société Immobilier Barbe aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juillet deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour M. X.... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur Till X... à payer à la Société IMMOBILIER Z... la somme de 12. 195, 92 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2010 ; AUX MOTIFS QUE les mesures d'instruction auxquelles il a été procédé le 5 juin 2012 ont permis de clarifier singulièrement l'historique de la vente du château en ruine avec terrain attenant situé à Lasseube-Propre ; que, plus particulièrement, elles ont permis de mettre en évidence la plus totale mauvaise foi dont faisait preuve dans ses écritures Till X... en soutenant qu'il avait visité par l'intermédiaire de la SARL IMMOBILIER Z... un autre bien que celui qu'il a effectivement acquis avec son épouse le 17 septembre 2001 de Bernard Y... et de Madeleine A... veuve Y... ; qu'un fait est donc présentement certain : Till X... non seulement a connu le bien immobilier à vendre par la SARL IMMOBILIER Z... mais encore celle-ci l'a accompagné sur les lieux, sans qu'il soit néanmoins possible de parler d'une véritable visite puisqu'il s'agissait d'une ruine ; qu'un élément demeure toutefois en contestation : la date à laquelle se situe l'intervention de la SARL IMMOBILIER BARBE ; qu'en effet, lors de la comparution personnelle des parties, Till X... a affirmé qu'il s'était rendu sur les lieux avec M. Z... le 4 juillet 1998 alors que ce dernier a prétendu avoir fait visiter le bien " à l'occasion de l'exécution du premier mandat " ; qu'il doit être précisé que concernant ce mandat en date du 18 février 1997, Till X... invoque à tort sa nullité au motif qu'il n'a pas été signé par Madeleine A... veuve Y..., propriétaire indivise avec son fils Bernard du bien immobilier, dès lors que celui-ci avait évidemment reçu mandat de sa mère comme le démontrent si besoin la vente effectivement intervenue ou encore la procuration que celle-ci avait donnée à son fils le 5 mai 2000 pour signer le compromis de même date en l'étude de Me B... ; que compte tenu de sa durée limitée à un an, ce mandat a expiré le 17 février 1998 ; que pour preuve de l'exactitude de son affirmation, Till X... verse aux débats son ancien passeport duquel paraît résulter qu'au moins du 18 février 1997 au 7 avril 1998, il se trouvait aux Philippines, pays où il demeurait à l'époque ; que l'indication fournie par Bernard Y... le 5 juin 2012 selon laquelle il avait reçu " quelques mois avant la signature du sous-seing privé du 17 octobre 1998 " un appel téléphonique de Till X... est en outre de nature à accréditer cette affirmation ; qu'en tout état de cause, la SARL IMMOBILIER Z... ne démontre pas, comme il lui appartenait de le faire, que la visite du bien a été effectuée durant l'année où elle était la mandataire des vendeurs, aucun bon de visite n'ayant été à tort signé comme il est de coutume ; qu'il reste que de la même manière que Bernard Y... a signé le second mandat du 22 octobre 1998, malgré la signature le 17 octobre 1998 de l'acte sous-seing privé concrétisant l'accord des volontés, afin d'assurer les droits de la SARL IMMOBILIER Z... et donc le paiement de sa commission, du fait qu'il avait été immédiatement informé, après la conclusion de l'acte, par M. Z... de ce que Till X... avait connu le bien par son intermédiaire, ainsi qu'il l'a très clairement expliqué lors de son audition, ce dernier a également entendu rémunérer la SARL IMMOBILIER Z... pour son intervention, en signant notamment le bon de commission aux termes duquel il se reconnaissait redevable de la somme de 80 000 francs, dans le temps précédant la signature de l'acte authentique du 17 septembre 2001 et bien qu'il fût indiqué dans le compromis du 5 mai 2000 que la convention avait été négociée directement entre les parties, sans le concours ni la participation d'un intermédiaire ; que dans ces conditions, la SARL IMMOBILIER Z... est parfaitement fondée, en vertu du bon de commission dont il n'est d'ailleurs pas soutenu qu'il serait dépourvu de cause, à revendiquer le paiement de la contre-valeur en euros de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 3 mai 2010, faute de justification d'une mise en demeure antérieure ; que le jugement entrepris doit être en conséquence confirmé ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE si dans un fax du 18 mars 1999, M. X... a indiqué, en parlant de l'agent immobilier, " il ne m'a pas proposé le Vieux Château ", dans ce fax, il précise également : " Je prends le bâtiment comme il est, mais je souhaite au moins 4 hectares du terrain autour pour la même somme ainsi Que M. Z... me l'a proposé. C'est Riza et moi qui ont feuilleté ses classeurs pendant qu'il faisait des coups de téléphone. Et je n'ai même pas signé de bon de visite. Bien sûr c'était M. Z... qui nous a donné ton adresse et nous a accompagné une seule fois au Château. Mais ensuite, en effet beaucoup plus tard-parce que j'ai envisagé des problèmes du financement surtout pour la restauration-c'était moi qui a fait toutes les négociations concernant le terrain, dislocation du chemin communal, éventualité de payer beaucoup plus tard etc. Quant à M. Z..., il a eu très peu de travail avec moi. Donc je ne suis pas d'accord pour une commission de 100 000 F. Bien sûr je veux bien lui demander d'accepter 40 000 F " ; qu'il résulte clairement des termes de ce fax, que dans l'agence immobilière, M. X... a découvert le château à vendre en feuilletant le catalogue de la SARL et que M. Z... l'a ensuite accompagné sur les lieux pour visiter le château en ruine et lui présenter M. Y... ; que par conséquent c'est bien par l'intermédiaire de la SARL que M. X... a été mis en contact avec la famille Y... à laquelle il a ensuite acheté le château par acte du 17 septembre 2001 ; que M. X... a d'ailleurs reconnu le principe du droit à commission, c'est à dire la réalité de la présentation du vendeur par l'agence, dans le " bon de commission " qu'il a ensuite signé, peu important qu'il ne soit pas daté ; 1°) ALORS QUE l'agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l'occasion d'une vente que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l'une des parties ; qu'en décidant que Monsieur X... était débiteur, envers la Société IMMOBILIER BARBE, d'une commission pour l'achat du « Château Vieux », après avoir pourtant constaté que lors de la visite des lieux, comme à la date qu'elle a retenue comme étant celle de la vente, à savoir le 17 octobre 1998, la Société IMMOBILIER Z... ne disposait d'aucun mandat de vente, la Cour d'appel a violé l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; 2°) ALORS QUE, subsidiairement, l'agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l'occasion d'une vente que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l'une des parties ; qu'en relevant, pour condamner Monsieur X..., acquéreur, au paiement d'une commission à l'égard de la Société IMMOBILIER Z..., que le vendeur, Monsieur Y..., avait signé un second mandat le 22 octobre 1998, après la signature de la vente par acte sous seing privé, le 17 octobre 1998, afin d'assurer les droits de l'agent, bien qu'un tel mandat, postérieur à la conclusion de la vente, n'ait pu conférer valablement un droit à commission à la Société IMMOBILIER Z..., la Cour d'appel a violé l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ; 3°) ALORS QUE, à titre également subsidiaire, l'agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l'occasion d'une vente que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l'une des parties et précisant la condition de détermination de la commission, ainsi que la partie qui en aura la charge ; qu'en se bornant, pour condamner Monsieur X..., acquéreur, au paiement d'une commission à l'égard de la Société IMMOBILIER BARBE, à énoncer que le vendeur, Monsieur Y..., lui avait consenti un second mandat le 22 octobre 1998, sans constater que ce mandat écrit aurait précisé les conditions de la détermination de la commission, ainsi que l'indication que Monsieur X... avait la charge de la commission, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ; 4°) ALORS QUE la commission de l'agent immobilier stipulée dans le mandat de vente n'est due par l'acquéreur que si cette indication est portée dans l'engagement des parties ; qu'en se bornant, pour mettre à la charge de Monsieur X... la commission réclamée par la Société IMMOBILIER BARBE, à énoncer que le vendeur, Monsieur Y..., avait consenti à celle-ci un mandat de vente le 22 octobre 1998 et que Monsieur X... avait signé un bon de commission aux termes duquel il se reconnaissait redevable de la somme de 80. 000 francs, sans constater que l'acte de vente indiquait que la commission serait à la charge de Monsieur X..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l'article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; 5°) ALORS QUE le bon de commission signé par Monsieur X... au profit de la Société IMMOBILIER Z... mentionnait de manière claire et précise qu'il avait pour objet la réalisation de l'achat « La Blennerie » à LASSEUBE PROPRE ; qu'en énonçant néanmoins qu'aux termes de ce bon de commission, Monsieur X... reconnaissait devoir à la Société IMMOBILIER Z... la somme de 80. 000 euros pour l'achat de « CHATEAU VIEUX », la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du bon de commission, en violation de l'article 1134 du Code civil ; 6°) ALORS QUE, subsidiairement, en se bornant, pour mettre à la charge de Monsieur X... le paiement de la commission à l'égard de la Société IMMOBILIER Z..., pour l'achat du bien « CHATEAU VIEUX », à énoncer qu'il s'était reconnu redevable de cette somme à l'égard de la Société, sans constater que le bon de commission visait le bien objet de la vente, à savoir « CHATEAU VIEUX », la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ; 7°) ALORS QUE, très subsidiairement, si l'une des parties peut s'engager, hors mandat, à rémunérer les services de l'agent immobilier, cette convention n'est valable que si elle est postérieure à la réitération de la vente par acte authentique ; qu'en se bornant, pour mettre à la charge de Monsieur X... le paiement de la commission de 80. 000 francs, à l'égard de la Société IMMOBILIER BARBE, à énoncer qu'il s'était reconnu redevable de cette somme en signant le bon de commission, dans le temps précédant la signature de l'acte authentique du 17 septembre 2001, tandis que seule une convention postérieure à la réitération de la vente par acte authentique, aurait pu mettre la commission à sa charge, la Cour d'appel a violé l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; 8°) ALORS QU'en mettant à la charge de Monsieur X... le paiement de la commission d'un montant de 12. 195, 92 euros, soit 80. 000 francs, motif pris qu'il avait reconnu dans une télécopie du 18 mars 1999 être débiteur de la commission, après avoir constaté qu'aux termes de cette télécopie, Monsieur X... avait uniquement fait référence à une éventuelle commission d'un montant limité à 40. 000 francs, soit 6097. 96 euros, la Cour d'appel a violé l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.
