LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :Attendu qu'ayant relevé que la construction réalisée par la société Idat patrimoine n'était pas conforme au permis de construire cédé avec le terrain car elle avait nécessité la délivrance de trois permis modificatifs, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes et qui en a exactement déduit qu'il n'y avait pas d'éviction du fait de la demande de la société civile immobilière Ameri, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant exactement retenu que la caducité des règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir ne remettait pas en cause les droits et les obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement et relevé que les dispositions de celui-ci relatives à la hauteur de la toiture et la densité de construction contenaient des prescriptions spécifiques ne se référant à aucun document d'urbanisme et, par motifs adoptés, que l'acquéreur ne contestait pas avoir eu connaissance du cahier des charges et qu'il s'était obligé, dans l'acte de vente, à en respecter les charges et conditions, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes et qui a répondu aux conclusions sur les imprécisions alléguées du cahier des charges, a légalement justifié sa décision en accueillant la demande de mise en conformité de la construction au cahier des charges du lotissement ;PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Idat patrimoine aux dépens ;Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Idat patrimoine à payer à la société civile immobilière Ameri la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Idat patrimoine ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juillet deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société Idat patrimoine
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué :D'AVOIR, confirmant le jugement, condamné la société Idat patrimoine à mettre sa construction en conformité au cahier des charges du lotissement ;AUX MOTIFS QUE « concernant la garantie d'éviction due par le vendeur invoquée par la société Idat patrimoine, et en l'absence de tout effet d'éviction du terrain cédé susceptible de résulter de la présente procédure, elle ne peut concerner que le permis de construire cédé avec le terrain ; qu'il n'y a aucune éviction du fait de la demande de la Sci Ameri, dès lors que la société Idat patrimoine ne précise pas sur quel point celleci lui interdirait de construire conformément audit permis, qu'elle écrit elle-même que sa construction n'était pas conforme à ce permis de construire puisqu'elle a dû demander un permis de construire modificatif, que la Sci Ameri soutient avec précisions qu'il y a eu trois permis modificatifs, et que ce moyen n'est donc pas fondé » ; 1°/ ALORS, d'une part, QU'aux termes de l'article 1626 du code civil, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ; que le vendeur d'un lot compris dans un lotissement ne peut demander la condamnation de son acquéreur à mettre en conformité avec les stipulations du cahier des charges la construction conforme au permis de construire qu'il a transféré à son acquéreur ; que, dans ses écritures d'appel, la société Idat Patrimoine a fait valoir (n°25) que le chalet litigieux a été construit sur les plans initiaux cédés par la SCI Ameri lors de la vente, le permis modificatif n'ayant porté que sur un léger supplément de surface et que les plans annexés au dossier par la SCI Ameri pour prouver le prétendu excès de SHON commis par la société Idat Patrimoine sont précisément les plans du permis de construire initial ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans avoir égard à ces éléments de nature à établir que la SCI Ameri était irrecevable à demander la mise en conformité aux stipulations des charges de la construction édifiée par Idat Patrimoine, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée ;2°/ ALORS, d'autre part, QU'aux termes de l'article 1626 du code civil, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ; que le vendeur d'un lot compris dans un lotissement ne peut demander la condamnation de son acquéreur à mettre en conformité avec les stipulations du cahier des charges la construction qu'il a fait édifier, à défaut d'annexion à l'acte de vente du cahier des charges du lotissement ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans considérer la circonstance invoquée par la société Idat Patrimoine que la SCI Ameri se prévaut des stipulations d'un cahier des charges qu'elle n'a pas jugé utile de faire annexer à l'acte de vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué : D'AVOIR, confirmant le jugement, condamné la société Idat patrimoine à mettre sa construction en conformité au cahier des charges du lotissement ;AUX MOTIFS PROPRES QUE « les stipulations du cahier des charges ont toujours entre colotis un caractère contractuel, et que l'absence de mention du cahier des charges dans l'acte de vente d'un lot ne retire rien à la valeur contractuelle de ses stipulations entre les propriétaires des différents lots dudit lotissement ; que l'article L.111-5 du code de l'urbanisme n' a pas de portée dans le présent litige où il n'est pas allégué, et encore moins démontré, que le cahier des charges, sur les points en litige au moins, ait mentionné ou reproduit un document d'urbanisme ou un règlement de lotissement; que, en particulier, l'article 22, en ses dispositions relatives à la hauteur de la toiture et la densité de construction, contient des prescriptions spécifiques ne se référant à aucun autre document ; qu'il résulte de l'article L.442-9 du code de l'urbanisme que la règle de caducité après dix ans des règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement "ne remet pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement" ; que ces stipulations du cahier des charges s'imposent au coloti dans ses rapports avec les autres propriétaires du même lotissement concurremment aux règles administratives d'urbanisme ; que si ces deux séries de règles sont différentes, il appartient au propriétaire, lié par la double appartenance de sa propriété à la commune et au lotissement, de respecter la plus stricte ; que la Sci Ameri a donc un intérêt à agir »;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « la SCI AMERI soutient que le chalet de la SARL IDAT PATRIMOINE aurait été construit en méconnaissance du cahier des charges en ne respectant pas les limites imposées pour les constructions sur son terrain tant en surface qu'en hauteur ; qu'en droit, le cahier des charges d'un lotissement quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêt un caractère contractuel ne n'éteignant pas par le seul écoulement du temps ; que ses clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, dès lors que son existence a été portée à la connaissance de l'acquéreur soit par publication à la conservation des hypothèques, soit par référence dans l'acte d'acquisition ; qu'ainsi, le cahier des charges a toujours une nature contractuelle quel que soit le régime sous lequel il a été adopté et qu'il ait été approuvé ou non par l'administration ; qu'en l'espèce, l'acte de vente au profit de la société IDAT PATRIMOINE stipule notamment "l'acquéreur s'oblige en outre à respecter scrupuleusement les charges et conditions édictées par les divers documents relatifs audit lotissement dont il déclare avoir parfaite connaissance" ; que le cahier des charges du lotissement visé dans l'acte d'acquisition et dont la société IDAT PATRIMOINE ne conteste d'ailleurs pas avoir eu connaissance édicte en son article 22 intitulé HAUTEUR ET VOLUME : "la hauteur de chaque bâtiment ne pourra excéder 10m au faîtage ; les toits devront être à double pente, comprise entre 20 et 30 % et ne devant comporter ni lucarne, ni chien assis. Densité de construction : la surface totale des bâtiments ne pourra excéder 10 % de la surface des terrains" ; que ces prescriptions indiscutablement applicables à la société IDAT PATRIMOINE sont reprises par l'arrêté portant approbation du lotissement qui fixe le coefficient d'occupation des sols à 0,10 en renvoyant pour son calcul aux modalités des articles R.112-1 et R.112-2 du code de l'urbanisme ; qu'en vertu de l'article 1143 du code civil, le propriétaire dans un lotissement a le droit de demander que ce qui a été fait par contravention à l'engagement résultant du cahier des charges soit détruit, indépendamment de l'existence ou de l'importance du dommage, dès lors que l'infraction aux clauses du cahier des charges est établie ; qu'il peut se faire autoriser à le détruire aux dépens du débiteur, sans préjudice des dommages et intérêts s'il y a lieu ; que le fait de bénéficier d'un permis de construire qui n'a pas d'effet sur les obligations contractuelles, de son bénéficiaire est dépourvu de tout caractère exonératoire sur la violation du cahier des charges ; que dès lors, la société IDAT PATRIMOINE a l'obligation absolue de mettre sa construction en conformité au cahier des charges du lotissement, et la société AMERI est fondée à solliciter la mise en conformité du bâtiment au cahier des charges, par destruction des surfaces excédentaires » ; 1°/ ALORS, d'une part, QU'aux termes de l'article L.315-2-1 du code de l'urbanisme, applicable à la cause, lorsqu'un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement cessent de s'appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de bâtir ; que, toutefois, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement ; qu'au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de bâtir, seules s'appliquent les règles du plan d'urbanisme ; qu'en décidant du contraire, la cour d'appel a violé la disposition susvisée ;2°/ ALORS, d'autre part et en toute occurrence, QU'une règle d'urbanisme dont fait état le cahier des charges ne présente un caractère contractuel que si telle a été la volonté claire et non équivoque des colotis ; qu'en se fondant sur l'article 22 du cahier des charges, sans caractériser la volonté claire et sans équivoque de son rédacteur de lui conférer un caractère contractuel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
3°/ ALORS, encore et en toute occurrence, QUE le cahier des charges n'est opposable à un coloti que s'il a été annexé ou reproduit à l'acte de vente ; qu'en se fondant, par motifs adoptés des premiers juges, sur le seul visa du cahier des charges à l'acte de vente et à la déclaration qui était mentionnée selon laquelle l'acquéreur en a eu connaissance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ; 4°/ ALORS, enfin et en toute occurrence, QUE dans ses écritures d'appel (n° 61 s.) avait invoqué l'inapplicabilité du cahier des charges, soutenant que les stipulations du cahier des charges étaient en contradiction avec les prescriptions de l'arrêté préfectoral du 12 août 1976 (n° 61 s.), s'agissant de la surface autorisée à la construction (n° 66 s.) et de la hauteur de chaque bâtiment (n° 70 s.) ; qu'elle précisait que ledit arrêté est caduc (n°73) ; qu'elle en concluait que les divergences entre les normes fixées par le cahier des charges et par l'arrêté préfectoral conduit à conclure que les règles de constructibilité du cahier des charges sont inapplicables faute de précisions (n° 74), ce qui conduit le juge en charge du contrôle des expertises a répondre à l'expert que pour mener à bien sa mission, il devait se référer au PLU de la commune des Allues, ce qui revient à identifier les règles de constructibilité du cahier des charges considéré à celles du PLU si bien que ce que poursuit la SCI Amari est la violation des règles de constructibilité du PLU, mais que dans ce cas, elle devait le faire devant la juridiction administrative ; qu'en statuant comme elle l'a fait, dans répondre à ces chefs de conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code civil.
