LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique : Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la SCI Angevine de bijouterie (la SCI) a pris en crédit-bail, avec faculté de levée d'option anticipée, des locaux qu'elle a sous-loués à la SARL Angevine de bijouterie, que par acte passé devant M. X..., notaire, la SCI a acquis l'immeuble au prix de 77 352 euros, ce prix tenant compte des loyers déjà payés au titre du crédit-bail, l'acte précisant par ailleurs, à seule fin de déterminer l'assiette de la rémunération du conservateur des hypothèques, que la valeur vénale de l'immeuble était de 300 000 euros, sans que le notaire ait informé les parties qu'il avait été estimé à 96 000 euros par le service des domaines ; que la valeur déclarée à l'acte a été prise en considération par l'administration fiscale pour l'appréciation d'une plus-value et qu'un redressement a été notifié à la SCI et à ses associés (les acquéreurs) ; Attendu que, pour condamner M. X...à indemniser les acquéreurs à hauteur de 80 % de leurs préjudices, l'arrêt retient qu'il peut seulement être reproché au notaire de ne pas avoir informé les parties des conséquences attachées à la valeur vénale et de les avoir privées d'une chance de l'estimer en connaissance de l'évaluation du service des domaines qui, si elle avait été connue lors de la vente, ne se serait pas imposée aux parties, mais n'aurait constitué qu'un élément d'information parmi d'autres sur la valeur vénale, qu'il leur appartenait de fixer à sa juste valeur ; Qu'en statuant ainsi, quand, en n'informant pas les parties des conséquences fiscales de l'évaluation de l'immeuble et de l'estimation faite par le service des domaines, le notaire a exposé la SCI et ses associés au paiement d'un redressement et d'intérêts de retard, ainsi qu'à des frais d'actes supérieurs, ce qui constitue un préjudice entièrement consommé et égal à la différence entre les redressement et frais supportés et ce qui aurait été payé en retenant la valeur qui était admise par le service de l'Etat compétent pour procéder à l'évaluation, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, sauf en ce que l'arrêt a dit que M. X...a commis des fautes ouvrant droit à réparation sur le fondement de l'article 1382 du code civil en faveur de la SCI Angevine de bijouterie, de la SARL Angevine de bijouterie et des consorts Y..., l'arrêt rendu le 21 mars 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Angers ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ; Condamne M. X...aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X...; le condamne à payer aux consorts Y...-Z...-A... et aux sociétés Angevine de bijouterie la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juillet deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Copper-Royer, avocat aux Conseils, pour les consorts Y...-Z...-A... et les sociétés Angevine de bijouterie.Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné Maître Alain X..., notaire, à payer seulement à la SCI ANGEVINE DE BIJOUTERIE, aux consorts Y...et à la SARL ANGEVINE DE BIJOUTERIE, au titre de l'impôt sur la plus-value, 80 % de la différence entre l'impôt dû après redressement et l'impôt dû sur la base de la valeur vénale réelle de l'immeuble, et de l'AVOIR condamné à payer à la SCI ANGEVINE DE BIJOUTERIE, au titre des émoluments, 80 % de la différence entre les émoluments facturés et ceux calculés sur la base de la valeur vénale réelle de l'immeuble. AUX MOTIFS QUE « En revanche, il n'entrait pas dans la mission de Me X..., seulement chargé d'authentifier la convention des parties, de fixer la valeur vénale de l'immeuble, qui a été évaluée par celles-ci selon les indications portées en page 4 de l'acte sous le titre « Régime de la mutation ». Il ne peut en conséquence lui être reproché d'avoir retenu une évaluation arbitraire et exorbitante, mais simplement de ne pas avoir informé les parties des conséquences attachées à la valeur vénale et de les avoir privées d'une chance de l'estimer en connaissance de l'évaluation du service des domaines à 96 000 ¿. Sur le préjudice en lien avec les fautes commises
(...) Cependant, si l'évaluation du service des domaines à 96 000 ¿ avait été connue lors de la vente, elle ne se serait pas imposée aux parties, mais n'aurait constitué qu'un élément d'information parmi d'autres sur la valeur vénale, qu'il leur appartenait de fixer à sa juste valeur. Ainsi, seule constitue un préjudice indemnisable la différence entre l'impôt dû après redressement calculé sur la base d'une valeur vénale de 300 000 ¿ et l'impôt qui aurait été dû sur la base de la valeur vénale réelle de l'immeuble (...)
(...) Par ailleurs, l'indemnisation ne peut intervenir que sur la base d'une perte de chance pour la SCI Angevine de Bijouterie, si elle avait été correctement renseignée, de retenir une valeur n'excédant pas la valeur réelle, perte que la cour est en mesure de fixer, compte tenu de l'autorité du service des domaines et de l'incidence sur la détermination de la plus-value si elle avait été précisée, à 80 %. Le préjudice se présente en termes identiques pour les émoluments du notaire » (arrêt p. 8, § 2, 3 et deux derniers ; p. 9, § 2 et 3).
ALORS QUE les règles de la responsabilité civile imposent d'indemniser l'intégralité du préjudice ; que le juge ne peut considérer que le préjudice réside dans une perte de chance qu'après avoir constaté un aléa affectant le lien de causalité entre le fait générateur de responsabilité et le préjudice effectivement subi ; qu'en l'espèce, après avoir constaté que la faute du notaire consistait à ne pas avoir averti les parties du non-respect de la formalité obligatoire d'obtention de l'avis du Service des Domaines, la Cour a retenu que les exposants avaient de ce fait été « privés d'une chance d'... estimer » la valeur vénale « en connaissance de l'évaluation du service des domaines » ; qu'en statuant ainsi, quand les exposants ont été certainement et directement empêchés de connaître cette évaluation pour fixer la valeur vénale de l'immeuble, la Cour d'appel a violé les articles 1382 et 1383 du Code civil.
