LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à Mme X... de sa reprise d'instance à l'égard du directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes, ès qualités de curateur à la succession vacante d'Israël Y... ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il n'était pas établi que les locataires avaient donné sciemment une information erronée sur le montant de leurs revenus afin de tromper la bailleresse et l'amener à contracter, la cour d'appel a pu écarter l'existence d'un dol ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé qu'au regard du rapport d'expertise, il ne pouvait être contesté que les locataires n'avaient pu jouir paisiblement de la villa qui leur avait été louée, que les désordres, constatés dès leur entrée dans les lieux en janvier 2005 et confirmés par l'expertise, avaient perduré jusqu'à leur départ ainsi qu'en atteste l'état des lieux de sortie, la cour d'appel, qui a ainsi rejeté les éléments tirés de la réalisation de travaux après le dépôt du rapport d ¿ expertise et souverainement fixé le montant de l'indemnisation du trouble de jouissance, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juillet deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour Mme X...PREMIER MOYEN DE CASSATION :
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUE D'AVOIR réformé le jugement sur la nullité du contrat de bail, d'avoir prononcé la résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers du bail, rejeté les demandes de l'exposante, condamnée à payer diverses sommes à titre de dommages-intérêts et à la restitution du dépôt de garantie ;
AUX MOTIFS QUE l'article 1116 du Code civil dispose, dans son deuxième alinéa que le dol ne se présume pas et doit être prouvé ; que Madame X... soutient que les époux Y... l'ont abusé sur le montant de leurs revenu financier, faussant ainsi son accord au contrat de bail ; qu'elle se fonde, pour appuyer ses dires sur des documents comptables selon lesquelles la SARL GASTON D, employeur de Monsieur Y... n'était pas financièrement en mesure de lui verser la rémunération de 3 500 ¿ mensuels fixée en assemblée générale et dont le procès verbal avait été fourni comme justificatif de ressources à la propriétaire ; que, s'il ne peut être contesté que les ressources d'éventuels locataires soit un élément déterminant pour le propriétaire qui vérifie ainsi la solvabilité de son contractant, il ne peut être conclu que toute modification des ressources annoncées constitue un dol de facto ; qu'ainsi, les mauvais résultats de la SARL GASTON D ne suffisent pas à établir la mauvaise foi des locataires lors de la production du procès-verbal d'assemblée générale ni la preuve qu'ils aient sciemment majoré le montant de leurs ressources pour obtenir la signature du bail pas plus qu'ils ne caractérisent les manoeuvres dolosives dont les époux Y... auraient usé pour amener l'intimé à conclure le contrat de location ; que la preuve du dol n'étant pas rapportée, le juge d'instance ne pouvait prononcer la nullité du bail ; ALORS D'UNE PART QUE l'exposante faisait valoir la manoeuvre dolosive commise par ses locataires dès lors que, contrairement à ce qui lui avait été indiqué, Monsieur Y... n'a jamais perçu un salaire de 3 500 ¿ par mois, ajoutant que, comme l'avait relevé le tribunal, le procès-verbal d'assemblée générale était insuffisant pour démontrer la rémunération perçue lors de la conclusion du bail, qu'il aurait été facile à Monsieur Y... d'établir qu'il percevait réellement la rémunération déclarée en produisant aux débats son avertissement fiscal ou encore les bilans de la société GASTON D relatifs à l'année 2004 faisant apparaître les rémunérations du personnel, de tels documents n'ayant pas davantage été communiqués en cause d'appel ; qu'en décidant que, s'il ne peut être contesté que les ressources éventuelles des locataires soient un élément déterminant pour le propriétaire qui vérifie la solvabilité de son contractant, il ne peut être conclu que toute modification des ressources annoncées constitue un dol de facto, que les mauvais résultats de la SARL GASTON D ne suffisent pas à établir la mauvaise foi des locataires lors de la production du procès-verbal d'assemblée générale ni la preuve qu'ils aient sciemment majoré le montant de leurs ressources pour obtenir la signature du bail, pas plus qu'ils ne caractérisent des manoeuvres dolosives dont les époux Y... auraient usé pour amener l'intimée à conclure le contrat de location, sans relever les éléments de preuve établissant qu'il y avait eu une modification des ressources annoncées, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1116 et suivants du Code civil ; ALORS D'AUTRE PART QUE l'exposante faisait valoir la manoeuvre dolosive commise par ses locataires dès lors que, contrairement à ce qui avait été indiqué, Monsieur Y... n'a jamais perçu un salaire de 3 500 ¿ par mois, ajoutant que comme l'avait relevé le tribunal, le procès-verbal d'assemblée générale était insuffisant pour démontrer la rémunération perçue lors de la conclusion du bail, qu'il aurait été facile à Monsieur Y... d'établir qu'il percevait réellement la rémunération déclarée en produisant aux débats son avertissement fiscal ou encore les bilans de la société GASTON D relatifs à l'année 2004 faisant apparaître les rémunérations du personnel, de tels documents n'ayant pas davantage été communiqués en cause d'appel ; qu'en décidant que, s'il ne peut être contesté que les ressources éventuelles des locataires soient un élément déterminant pour le propriétaire qui vérifie la solvabilité de son contractant, il ne peut être conclu que toute modification des ressources annoncées constitue un dol de facto, que les mauvais résultats de la SARL GASTON D ne suffisent pas à établir la mauvaise foi des locataires lors de la production du procès-verbal d'assemblée générale, ni la preuve qu'ils aient sciemment majoré le montant de leurs ressources pour obtenir la signature du bail, pas plus qu'ils ne caractérisent des manoeuvres dolosives dont les époux Y... auraient usé pour amener l'intimée à conclure le contrat de location, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le preneur rapportait la preuve qu'il avait réellement perçu la rémunération déclarée lors de la conclusion du bail, en produisant aux débats son avertissement fiscal ou encore les bilans de la société GASTON D relatifs à l'année 2004 faisant apparaître sa rémunération, la Cour d'appel qui fait ainsi simplement état de « modification » des ressources annoncées, n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1116 du Code civil ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUE D'AVOIR réformé le jugement sur la nullité du contrat de bail, d'avoir prononcé la résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers du bail, rejeté les demandes de l'exposante, condamnée à payer diverses sommes à titre de dommages-intérêts et à la restitution du dépôt de garantie ; AUX MOTIFS QUE l'obligation principale du locataire d'un contrat de bail est de s'acquitter du paiement des loyers à leur échéance ; que les époux Y... ne contestent pas le défaut de paiement des loyers ; que depuis la première assignation ils justifient le non respect de leurs obligations par des désordres graves et importants (électricité non conforme, volets inexistants ou vétustes, fuites sur cumulus et robinetterie, infiltration d'eau par la terrasse et dégradation des plafonds, les empêchant de jouir des lieux loués en toute quiétude ; qu'ils soutiennent avoir usé de l'interruption de paiement des loyers pour faire pression sur Madame X... afin que celle-ci se décide à entreprendre les travaux nécessaires ; qu'une expertise a été ordonnée par le tribunal d'instance par jugement en date du 23 février 2006 ; que l'expert note dans son rapport que les ponts thermique dans la maison provoquent des moisissures dans la cuisine, la chambre du rez-de-chaussée, la montée des escaliers, la chambre du premier étage, moisissures qui peuvent se révéler néfastes pour les occupants surtout pour les enfants ; qu'il ajoute qu'une infiltration importante provient de la terrasse située au dessus du séjour et de la cuisine et que les installations électriques et l'électricité dans le logement ne sont pas conformes aux normes ; qu'il conclut que le logement loué est difficilement habitable sans travaux pour supprimer les nuisances, travaux que la propriétaire, par l'intermédiaire de son conseil lors de l'expertise a accepté d'exécuter ; que toutefois l'expert n'a pas considéré le logement impropre à l'habitation ; que les époux Y... ont d'ailleurs habité les lieux jusqu'au 11 février 2008 ; que s'ils ont souffert de trouble de jouissance, ceux-ci ne créent pas une impossibilité absolue d'occuper les lieux ; que, par ailleurs, les appelants n'ont jamais saisi la justice des désordres constatés, ne soulevant l'exception d'inexécution qu'au moment de leur assignation en résiliation judiciaire du bail ; qu'en conséquence, c'est à tort, que les locataires se sont abstenus du versement du loyer ; que ce manquement grave aux obligations contractuelles entraîne la résiliation judiciaire du contrat ; qu'au regard du rapport d'expertise, il ne peut être contesté qu'ils n'ont pu jouir paisiblement de la villa qui leur avait été louée ; que les désordres qu'ils ont constaté dès leur entrée en janvier 2005, confirmés par l'expertise ont perduré jusqu'à leur départ ainsi qu'en atteste l'état des lieux de sortie ; qu'en l'état des éléments produits, il convient d'allouer aux appelants la somme de 27 750 ¿ au titre du préjudice de jouissance subi pendant trente sept mois ; qu'il convient de faire droit à la demande de restitution du dépôt de garantie à hauteur de 2 613 ¿, les époux Y... s'étant acquittés des causes du jugement de première instance ; qu'en l'état de la résiliation judiciaire, il convient de les débouter de leur demande de dommages et intérêts pour procédure et résistance abusive et injustifiée ; qu'il y a lieu, par ailleurs, de débouter Madame X... de ses demandes formées au titre d'un préjudice moral et d'un préjudice matériel qui ne sont pas démontrés par les pièces adverses ; ALORS D'UNE PART QUE l'exposante faisait valoir que dès le dépôt du rapport de l'expert le 20 juin 2006, elle a entrepris des travaux importants en empruntant les fonds nécessaires, faute de percevoir les loyers, ayant consisté en l'individualisation des compteurs d'eau, la réfection totale de la terrasse et la remise aux normes de l'électricité, l'exposante faisant valoir n'avoir aucune responsabilité dans le « grave problème de ventilation occasionnant moisissure et humidité » dès lors que les preneurs sont à l'origine de cette situation en arrosant les murs, vivant avec les fenêtres et les volets toujours fermés, empêchant ainsi une ventilation normale des locaux, qu'il en est de même des nuisances affectant le collecteur des eaux usées, le rapport d'intervention du 31 octobre 2008 de la Société USS HYGIENE SERVICES ayant relevé « la présence de racine et de calcaire dans le regard », conséquence de la dégradation du jardin par les époux Y... ; qu'ayant relevé les conclusions de l'expert selon lesquels le logement loué était difficilement habitable sans travaux pour supprimer les nuisances, travaux que l'exposante a accepté d'exécuter, que les époux Y... ont habité les lieux jusqu'au 11 février 2008, qu'il ne peut être contesté qu'ils n'ont pu jouir paisiblement de la villa qui leur avait été louée, que les désordres qu'ils ont constaté dès leur entrée en janvier 2005, sont confirmés par l'expertise jusqu'à leur départ, ainsi qu'en atteste l'état des lieux de sortie, pour leur allouer une somme de 27 750 ¿ au titre du préjudice de jouissance subi pendant trente sept mois, sans aucunement prendre en considération les travaux réalisés par l'exposante dès le mois d'octobre 2006 ainsi qu'il résultait des factures produites, que le tribunal avait relevé, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1147 et suivants, 1720 et suivants du Code civil, et 6 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 ;
ALORS D'AUTRE PART QUE l'exposante avait fait valoir que les professionnels qu'elle avait envoyé pour effectuer les vérifications et le cas échéant les réparations des désordres dénoncés par les locataires se sont vus opposer une fin de non recevoir et n'ont pu pénétrer dans la maison (conclusions page 3), que dès le dépôt du rapport de l'expert elle a fait réaliser les travaux d'individualisation de compteurs d'eau, la réfection totale de la terrasse et la remise aux normes de l'électricité ; qu'en ne recherchant pas si le trouble de jouissance qu'elle retient ne trouvait pas sa cause dans l'obstruction des locataires à permettre la réalisation des travaux dès l'année 2005, peu après leur entrée dans les lieux, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1147 et suivants, 1720 et suivants du Code civil, et et suivants de la loi du 6 juillet 1989 ; ALORS DE TROISIEME PART QUE l'exposante faisait valoir qu'elle s'en remettait au jugement du tribunal d'instance, que dès le dépôt du rapport de l'expert elle avait fait réaliser les travaux, le premier juge ayant constaté que les pièces justificatives versées aux débats par Mademoiselle X... démontrent qu'elle a entrepris des travaux importants dès le dépôt du rapport de l'expert, ayant bénéficié d'un prêt de 20 000 ¿, qu'ainsi l'individualisation des compteurs d'eau a été réalisée (facture du 26 octobre 2006), les travaux de réfection totale de la terrasse comprenant l'étanchéité, la maçonnerie, le carrelage, les trous d'aération (factures du 14 septembre 2006 et du 27 novembre 2006), les travaux de mise aux normes de l'installation électrique ont débuté le 8 décembre 2006 et ont été achevés au mois de janvier 2007 après interruption à la demande des preneurs ; qu'en ne prenant pas en considération ces éléments établissant que dès l'année 2006, il avait été mis fin au trouble de jouissance, la Cour d'appel qui retient trente sept mois de trouble de jouissance couvrant toute la période de location, n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1147 et suivants, 1720 et suivants du Code civil, et 6 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 ; ALORS DE QUATRIEME PART QUE l'exposante faisait valoir, s'agissant de la demande d'indemnité pour trouble de jouissance présentée par ses locataires, que le premier juge en avait tenu compte pour fixer l'indemnité d'occupation ; qu'il résulte du jugement que l'indemnité d'occupation a été minorée à 1 300 ¿ du début de l'exécution du bail jusqu'à la date de réalisation des travaux pour être portée ensuite à 1 600 ¿ ; qu'en condamnant l'exposante au titre d'un trouble de jouissance d'une durée de trente sept mois, sans prendre en considération le fait que le premier juge avait déjà indemnisé le trouble de jouissance par la minoration de l'indemnité d'occupation jusqu'à la date de réalisation des travaux, qu'elle n'a pas remis en cause, la Cour d'appel qui a indemnisé doublement le même préjudice a violé l'article 1147 du Code civil ;
ALORS ENFIN QUE l'exposante faisait valoir qu'il résultait du constat d'entrée dans les lieux que la maison était en très bon état, que les locataires ont saccagé le jardin, coupé des arbustes sans autorisation, laissé mourir les poissons rouges, l'état des lieux de sortie révélant que les murs présentent des fissures, des traces importantes de moisissure, d'humidité, que le plafond présente des traces de moisissure et d'humidité, un carreau cassé, que les volets sont en mauvais état, abîmés, dégradés notamment en partie basse, dans la cuisine derrière les éléments les murs sont moisis et salpêtrés, qu'au dessus des éléments hauts le mur est moisi et salpêtré en partie droite, qu'au pourtour des prises électriques le revêtement mural est abîmé et présente ponctuellement des traces de moisissure, que l'office est sale, moisi et salpêtré, la porte donnant sur la partie salon de la pièce principale étant condamnée, l'exposante ayant dû dépenser 7 036, 20 ¿ pour remettre en état la maison, somme dont elle demandait le remboursement ; qu'en décidant qu'il y a lieu de débouter Mademoiselle X... de ses demandes en réparation d'un préjudice moral et d'un préjudice matériel qui ne sont pas démontrés par les pièces qu'elle verse aux débats, sans préciser en quoi la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, eu égard à la date à laquelle les travaux ont été effectués, ne démontraient pas les manquements des locataires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1728 et suivants du Code civil, 1147 et suivants dudit Code ensemble les articles 5 et suivants de la loi du 6 juillet 1989.
