LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :Attendu qu'ayant relevé que, si la promesse de vente ne faisait pas mention d'une servitude relative au passage d'une ligne à haute tension, elle comportait, en annexe, une copie, visée par les parties, d'un plan topographique établi par un géomètre-expert mentionnant clairement la présence de cette ligne sur le terrain vendu, que la promesse faisait apparaître que le dossier complet du permis de construire qui avait été remis le jour même à la société Villas Lespine comportait un plan sur lequel figurait la ligne à haute tension et que la société Villas Lespine, professionnel de l'immobilier, qui avait visité le terrain avant la signature de la promesse de vente et qui disposait du plan comportant les mentions rappelées précédemment, avait constaté la présence de la ligne à haute tension sur le terrain et n'avait pas pu se méprendre sur son implantation et retenu que le préjudice de la société Foch et associés, qui n'avait pas réitéré la vente avec les propriétaires du terrain avec lesquels elle s'était engagée et avait perdu la possibilité de revendre la parcelle à un autre investisseur, s'analysait en une perte de chance de réaliser l'opération bénéficiaire qu'elle espérait, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que la société Villas Lespine avait refusé de manière fautive de réitérer l'acte authentique de vente et en devait réparation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, ci-après annexé :Attendu qu'ayant retenu que si le notaire n'avait pas mentionné dans la promesse de vente la présence de la ligne à haute tension, alors qu'il avait porté l'existence de cette servitude dans un acte précédent, il ne pouvait pas lui être reproché de n'avoir pas avisé l'acquéreur d'un élément dont celui-ci avait connaissance et qui était clairement mentionné dans le plan topographique annexé à la promesse et visé par les parties, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée et a pu en déduire que la demande en garantie formée contre le notaire devait être rejetée, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;Condamne la société Villas Lespine aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Villas Lespine à payer à M. Sabourin, pris en qualité de liquidateur de la société Foch et associés, la somme de 3 000 euros et à la société civile professionnelle Christian Bernaud et Eric Quintana la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Villas Lespine ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre juin deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour la société Villas Lespine.Le premier moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Villas Lespine à payer à la société Foch et Associés la somme de 64 000 ¿, outre intérêts, en réparation de son préjudice, Aux motifs que la société Foch et Associés, qui avait conclu un compromis de vente avec les propriétaires du terrain, disposait des droits lui permettant de procéder à la vente du terrain à la société Villas Lespine ; qu'elle dispose de la qualité à agir pour solliciter réparation du préjudice découlant de l'absence de réitération de la vente avec la société Villas Lespine ; que son action est dès lors recevable ; que si le compromis régularisé entre les parties ne fait pas mention d'une servitude relative au passage d'une ligne haute tension EDF, il comporte, en annexe, une copie, visée par les parties, d'un plan topographique établi par un géomètre expert, mentionnant clairement la présence d'une ligne EDF sur le terrain vendu ; qu'il résulte de ce plan que des bornes délimitant les limites de la parcelle ont été placées le 26 février 2008, plusieurs semaines avant la signature du compromis ; que la délimitation du terrain vendu est indiquée sans ambiguïté sur ce plan ; que le compromis fait apparaître que le jour même, le dossier complet du permis de construire a été remis à la société Villas Lespine ; que ce dossier comportait un plan sur lequel figure la ligne haute tension ; que la société Villas Lespine, professionnel de l'immobilier, qui a visité le terrain avant la signature du compromis et qui disposait du plan comportant les mentions rappelées précédemment, a constaté la présence de la ligne EDF sur le terrain ; qu'elle n'a pu se méprendre sur son implantation, puisque celle-ci est éloignée des limites de la parcelle ; qu'elle ne peut sérieusement soutenir qu'elle pensait en toute bonne foi que les limites des parcelles s'arrêtaient avant la ligne EDF ; que par courrier du 19 mars 2008, elle a attesté de sa volonté de se porter acquéreur du terrain ; que dès le 20 mars 2008, c'est-à-dire avant la signature du compromis, elle a fait afficher le permis de construire sur le terrain ; qu'un procès-verbal de constat établi le même jour montre que le panneau d'affichage du permis de construire a été implanté à proximité immédiate de la ligne EDF ; que dans sa lettre du 22 juillet 2008 par laquelle elle a confirmé son refus de réitérer la vente, elle a justifié ce refus essentiellement par le coût des travaux d'enterrement de la ligne dont elle voulait faire partager les frais à son vendeur ; qu'il découle de ce qui précède que la société Villas Lespine, qui était informée dès avant la signature du compromis de la présence de la ligne EDF, a refusé de manière fautive de réitérer l'acte authentique de vente, alors que les conditions suspensives étaient levées ; qu'au titre de son préjudice, la société Foch et Associés sollicite le paiement de la somme de 233.944 euros représentant la perte financière qu'elle a subie, constituée par la différence entre le prix d'acquisition du terrain (406.056 euros HT) et celui de la revente du terrain prêt à bâtir (640.000 euros) ; que cependant la société Foch et Associés n'a pas elle-même réitéré la vente avec les propriétaires du terrain avec lesquels elle s'était engagée par compromis ; que si elle l'avait fait elle aurait eu la possibilité de revendre la parcelle à un autre investisseur ; que son préjudice s'analyse en réalité en une perte de chance de réaliser l'opération bénéficiaire qu'elle espérait ; que compte tenu de ce qui précède, ce préjudice n'apparaît pas supérieur au montant de la clause pénale prévue contractuellement, soit 64.000 euros, comme le demande à titre subsidiaire Maître Sabourin es qualités ; que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt qui fixe la créance indemnitaire (arrêt p. 4 et 5) ;Alors que, d'une part, le juge doit s'expliquer sur les éléments de preuve produits ; qu'en l'espèce, la société Villas Lespine a soutenu, dans ses conclusions d'appel (p. 2, 3, 8 et 9), notamment en se fondant sur une attestation d'un tiers, que le bornage n'était pas réalisé sur le terrain le 22 mai 2008, qu'un bornage complet matérialisant les lots A et B de la parcelle objet du compromis n'avait été effectué qu'en juin 2008, et que seul ce bornage lui avait permis de s'apercevoir que la ligne EDF n'était pas en bordure du lot B mais le traversait ; que la Cour d'appel a décidé que la société Villas Lespine avait commis une faute en refusant de réitérer la vente dès lors qu'elle avait connaissance de la ligne EDF traversant le terrain, des bornes ayant été placées le 26 février 2008 ; qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de l'exposante faisant valoir que seules les bornes placées en juin 2008 après le compromis avaient permis une délimitation exacte des parcelles, et plus particulièrement des lots A et B, ce que confirmait une attestation d'un tiers, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors que, d'autre part, le juge est tenu de répondre aux conclusions invoquant le dol du vendeur ; qu'en l'espèce, dans ses écritures d'appel (p. 7 et 8), la société Villas Lespine a invoqué la contradiction entre le compromis du 22 octobre 2007 signé par les époux X... et la société Foch et Associés, qui faisait expressément référence à la servitude litigieuse, et celui conclu avec elle le 10 avril 2008, qui en niait l'existence, et a soutenu que cette attitude constituait une réticence dolosive ; qu'en outre, sur place, en mai 2008, le gérant de la société Foch et Associés a délimité le terrain en l'arrêtant avant la ligne EDF ; qu'en décidant que la société Villas Lespine était informée dès avant la signature du compromis de la présence de la ligne EDF et avait refusé de manière fautive de réitérer l'acte authentique de vente, sans répondre au moyen pertinent invoquant le dol de la société Foch et Associés, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Alors qu'enfin, seul le propriétaire du bien objet d'un compromis de vente peut se prévaloir d'un préjudice résultant de la non réalisation de la vente ; que la cour d'appel a constaté que la société Foch et Associés n'avait pas réitéré la vente avec les propriétaires du terrain avec lesquels elle s'était engagée par compromis, et que, ce faisant, elle a perdu la possibilité de revendre la parcelle à un autre investisseur ; qu'ainsi, le préjudice invoqué par la société Foch et Associés résultant de l'absence de réalisation de l'opération bénéficiaire escomptée n'a pas été causé par la faute reprochée à la société Villas Lespine résultant du refus de réitérer la vente ; qu'en décidant cependant que le préjudice subi par la société Foch et Associés s'analysait en une perte de chance de réaliser l'opération bénéficiaire qu'elle escomptait, qui devait être réparé par l'octroi d'une somme de 64 000 ¿, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1147 du code civil.Le second moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, d'avoir rejeté le recours en garantie formé par la société Villas Lespine à l'encontre de la SCP Christian BERNAUD - Eric QUINTINA ;
Aux motifs que si le notaire, rédacteur du compromis, n'a pas mentionné dans cet acte la présence de la ligne EDF, alors qu'il avait inclus dans le précédent compromis signé entre les époux X... et la société Foch et Associés l'existence d'une servitude à ce titre, il ne peut néanmoins lui être reproché de n'avoir pas avisé l'acquéreur d'un élément dont celui-ci avait connaissance, ainsi qu'il a été rappelé précédemment, et qui était clairement mentionné dans le plan topographique annexé au compromis et visé par les parties ; que l'action en garantie contre la Scp Christian Bernaud-Eric Quintana doit être rejetée (arrêt p. 5, al. 4) ; Alors que, d'une part, le notaire rédacteur d'acte est tenu d'assurer l'efficacité de cet acte ; que manque à cette obligation le notaire qui s'abstient de mentionner dans un compromis l'existence d'une servitude EDF grevant le fonds dont il avait connaissance ; qu'en déboutant la société Villas Lespine de son action en garantie à l'encontre de la SCP notariale, au motif inopérant qu'il ne pouvait lui être reproché de ne pas avoir avisé l'acquéreur d'un élément dont il avait connaissance, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;Alors que, d'autre part, le notaire est tenu d'un devoir de conseil et doit justifier qu'il a informé les parties des conséquences juridiques de l'acte qu'il a instrumenté, notamment en leur permettant de connaître l'exacte portée des mentions figurant sur un plan topographique quant à l'existence d'une ligne EDF ; qu'en constatant que le notaire n'avait pas mentionné dans son acte l'existence d'une servitude EDF grevant le fonds mais en déboutant la société Villas Lespine de son action en garantie contre lui au motif que cet élément était clairement mentionné dans le plan topographique annexé au compromis, sans rechercher si les parties avaient été clairement avisées des conséquences et des modalités d'exercice de cette servitude, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
