| France, Cour de cassation, Chambre civile 1, 04 juin 2014, 13-18504

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 6 décembre 2012), rendu sur renvoi après cassation (Civ. 1re, 28 avril 2011, pourvoi n° 10-13. 549), que M. X..., propriétaire d'un ensemble immobilier, a confié à la société Agence Mourey, administrateur de biens, selon contrat du 1er janvier 1990, un mandat général de gestion de ces immeubles ; qu'il a, d'une part, obtenu des subventions destinées à des travaux de réhabilitation et conclu avec l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH) deux conventions, les 24 octobre 1990 et 8 avril 1992, stipulant que les logements devaient être loués durant dix ans et ne pas être vendus durant les travaux ou la période de location, et que M. X...devait aviser l'ANAH de toutes modifications qui pourraient être apportées au droit de propriété, sous peine de devoir restituer les subventions en cas de non-respect des engagements, d'autre part, signé avec l'État, les 3 avril et 7 décembre 1992, deux conventions, publiées respectivement les 25 mai 1992 et 26 avril 1993, soumises aux articles L. 351-2, L. 353-1 et suivants et R. 353-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, prévoyant qu'il s'engageait à réserver les logements à des locataires disposant de ressources ne dépassant pas un plafond, à respecter un montant maximum de loyer et à ne reprendre les logements que pour une occupation personnelle du propriétaire ; que M. X...a vendu, courant 1996 et 1997, trois appartements suivant actes authentiques reçus par la SCP notariale Y...; que l'ANAH a réclamé à M. X...la restitution des subventions qui lui avaient été consenties lui reprochant de ne pas avoir respecté les engagements conventionnels en ayant vendu des logements subventionnés sans l'en aviser, en ayant donné en location plusieurs logements à des personnes ne remplissant pas les conditions exigées pour occuper un logement conventionné et en n'ayant pas acquitté la taxe additionnelle au droit de bail des exercices 1994 à 1996 ; que le juge administratif a irrévocablement rejeté la demande d'annulation de la décision de l'ANAH aux fins de restitution des subventions et de l'état exécutoire aux fins de recouvrement forcé, aux motifs qu'aucun logement n'avait été déclaré au titre de la taxe additionnelle au droit de bail, que huit logements sur quinze avaient été vendus sans information de l'ANAH et que quatre locataires avaient des ressources supérieures au seuil de bénéfice de l'aide personnalisée au logement ; qu'ayant été contraint de restituer le montant des subventions, M. X...a assigné en indemnisation la société Agence Mourey, son assureur la société UAP, aux droits de laquelle se trouve la société Axa France IARD, et la SCP Y...; Attendu que la société Agence Mourey et la société Axa France IARD font grief à l'arrêt de condamner in solidum la société Agence Mourey et la la SCP Y...à payer à M. X...la somme de 200 000 euros au titre de son préjudice matériel et moral, dit que dans leurs rapports, la contribution de chacun se fera par moitié, et dit que la Axa France IARD devra garantir son assuré à hauteur des condamnations restant à sa charge en principal, frais irrépétibles et dépens, dans les limites du contrat d'assurance, alors, selon le moyen : 1°/ que seul peut être indemnisé le préjudice ayant un lien de causalité direct et certain avec le manquement contractuel ; qu'en l'espèce, M. X...avait confié à la société Agence Mourey, assurée auprès de la société Axa France IARD, la gestion d'un ensemble immobilier lui appartenant, au titre duquel il avait obtenu des subventions de l'ANAH, en vertu de conventions n° 8746 (pour les bâtiments A à E) et 9625 (pour les bâtiments F à H) prévoyant notamment que les logements devaient être loués à des personnes remplissant certaines conditions, et ne pas être revendus à des tiers ; qu'à la suite d'un litige avec l'ANAH qui lui reprochait de ne pas avoir respecté diverses obligations résultant de ces conventions, en particulier la revente de certains appartements des bâtiments F à H, M. X...a été condamné par arrêt de la cour administrative d'appel de Nancy du 4 août 2006 à reverser à l'ANAH l'intégralité des subventions qu'il avait perçues au titre de la convention n° 9625 ; que la société Axa France IARD et la société Agence Mourey faisaient valoir que les ventes par M. X...de certains appartements conventionnés, auxquelles la société Agence Mourey n'avait pas concouru, avait été la cause déterminante de la décision de l'ANAH de lui demander restitution de l'intégralité des subventions afférentes à la convention n° 9625, puisque s'agissant des subventions perçues au titre de la convention n° 8746 concernant les bâtiments A à E, dont aucun n'avait été vendu, l'ANAH n'avait sollicité qu'une restitution partielle des subventions, à raison d'autres manquements ; qu'en se bornant à retenir, pour considérer que les manquements contractuels imputés à la société Agence Mourey avaient un lien causal avec le préjudice subi par M. X..., notamment constitué par sa condamnation à restituer à l'ANAH l'intégralité des subventions perçues au titre de la convention n° 9625, « qu'un seul motif de non-respect de la législation applicable aux logements conventionnés, suffisait à fonder le retrait des subventions accordées », sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si en l'absence de ventes de certains appartements, lesquelles n'étaient pas imputables à la société Agence Mourey, l'ANAH n'aurait pas demandé la restitution seulement partielle des subventions en cause, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ; 2°/ que la contribution à la dette de chaque coobligé in solidum doit s'opérer en fonction de leur part de responsabilité respective dans la survenance du dommage ; que la société Axa France IARD et la société Agence Mourey soutenaient en l'espèce que la faute de la SCP Y..., ayant consisté à instrumenter des ventes d'appartements conventionnés de M. X...en contravention aux obligations contractées par ce dernier auprès de l'ANAH selon convention n° 9625 concernant les bâtiments F à H, avait été la cause déterminante de la décision de cette agence de demander la restitution de l'intégralité des subventions versées à M. X...; qu'elles soulignaient que la faute commise par le notaire était prépondérante puisque s'agissant des subventions perçues au titre de la convention n° 8746 concernant les bâtiments A à E, dont aucun n'avait été vendu, l'ANAH n'avait sollicité qu'une restitution partielle des subventions ; qu'en se bornant à condamner in solidum, la société Agence Mourey sous garantie de la société Axa, avec la SCP Y..., sans rechercher si le manquement de cette dernière n'avait pas contribué de manière prépondérante à la réalisation du dommage subi par M. X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1382 du code civil ; 3°/ que la réparation d'un préjudice se mesure à l'aune du dommage subi sans pouvoir entraîner pour la victime de perte ni de profit ; que dans leurs conclusions d'appel, la société Axa France IARD et la société Agence Mourey faisaient valoir qu'il convenait de tenir compte, pour fixer le préjudice subi par M. X..., des plus-values réalisées par ce dernier à l'occasion des ventes d'appartements effectuées en contravention avec les obligations souscrites auprès de l'ANAH, ainsi que du fait que M. X...avait perçu des loyers excédant le montant maximal autorisé ; qu'en condamnant la société Axa France IARD et la société Agence Mourey à verser la somme de 195 000 euros à M. X...au titre de son préjudice matériel, correspondant à la restitution des subventions perçues auprès de l'ANAH, qu'elle a limitée en tenant compte de la faute commise par M. X..., sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le préjudice subi par ce dernier tenant à la perte des subventions n'avait pas été compensé, à tout le moins partiellement, par les plus-values qu'il avait réalisées et le surplus de loyers qu'il avait perçu, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale du dommage ; Mais attendu qu'après avoir relevé qu'un seul motif de non-respect de la législation applicable suffisait à fonder le retrait des subventions et que la condamnation à restitution prononcée contre M. X...avait pour unique cause le non-respect des obligations résultant des conventions ANAH, auxquelles l'administrateur de biens et le notaire ne s'étaient pas conformés, bien qu'ils aient su que les logements étaient conventionnés, la cour d'appel qui a retenu que par leurs fautes respectives, la société Agence Mourey et la SCP Y...avaient toutes deux concouru à la réalisation du dommage subi par M. X..., caractérisant ainsi l'existence d'un lien de causalité direct et certain entre le préjudice dont il lui était demandé réparation et chacune des fautes commises, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Cabinet Mourey et la société Axa France IARD aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Cabinet Mourey et la société Axa France IARD in solidum à payer la somme de 2 000 euros à M. X...; rejette les autres demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juin deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné in solidum l'agence MOUREY et la SCP Y...à payer à Monsieur X...la somme de 200. 000 ¿ au titre de son préjudice matériel et moral, et dit que dans leurs rapports, la contribution de chacun se fera par moitié, et D'AVOIR dit que la SA AXA FRANCE IARD devrait garantir son assuré à hauteur des condamnations restant à sa charge en principal, frais irrépétibles et dépens, dans les limites du contrat d'assurance. AUX MOTIFS QUE « M. X..., habitant Paris et y exerçant son activité professionnelle, a hérité de plusieurs biens immobiliers situés à Besançon. Il a confié à l'AGENCE MOUREY, administrateur de biens et donc professionnel de l'immobilier, un mandat de gestion de ces immeubles à compter du 1er janvier 1990. Responsabilité de l'AGENCE MOUREY : L'AGENCE MOUREY ne peut sérieusement prétendre qu'elle ignorait le statut des biens dont elle assurait la gestion. Les pièces 50, 59, 79 de M. X...en attestent. Le fait qu'elle soit tiers par rapport aux conventions passées entre M. X...et l'Etat ou l'ANAH ne peut justifier son attitude négligente, eu égard au mandat dont elle bénéficiait. L'AGENCE MOUREY établissait en effet des baux, au visa de l'article L351-2 du code de la construction et de l'habitation en mentionnant que le logement était conventionné (pièces 59, 61 de M. X...) ; l'ancien gérant de l'AGENCE MOUREY fait d'ailleurs état de la convention en cours de signature, dans un courrier qu'il adressait à des locataires ; il a bien été associé selon la pièce 79 de M. X..., à la mise en place de la convention passée avec l'Etat. Dès lors et quand bien même elle ne serait pas partie aux conventions passées par M. X..., et n'en aurait pas eu une connaissance précise et complète, elle devait pour le moins, procéder aux investigations nécessaires à l'exécution de ses missions et à son devoir de conseil à l'égard de M. X.... L'AGENCE MOUREY a de plus consenti des locations à des personnes dépassant les conditions de ressources exigées pour les logements conventionnés ; elle n'a pas informé l'ANAH des ventes devant intervenir (pièces 65, 117) alors même qu'un courrier de M. X...lui rappelait cette obligation (pièce 55). Le fait que les conventions de bail soient soumises à M. X...pour signature n'exonère nullement l'AGENCE MOUREY de sa responsabilité dès lors que M. X...était profane en la matière et avait, pour cette raison, opté pour une gestion prise en charge par un professionnel de l'immobilier. L'AGENCE MOUREY a donc manqué à son devoir de conseil et s'est montrée négligente envers M. X...dans l'exercice du mandat qui lui était confié ; sa responsabilité contractuelle est engagée. S'agissant de la faute commise par l'AGENCE MOUREY pour n'avoir pas procédé au versement de la taxe additionnelle du droit au bail, elle a été reconnue par le tribunal de grande instance de Paris dans son jugement du 13 février 2008, confirmée par la Cour de Paris et cette disposition n'a pas été cassée par la haute cour. La décision sur ce point est donc définitive. L'attitude de l'AGENCE MOUREY est d'autant plus préjudiciable à M. X...qu'un seul motif de non-respect de la législation applicable aux logements conventionnés, suffisait à fonder le retrait des subventions accordées ; et de ce fait, c'est bien le non-respect des obligations résultant de la convention passée avec l'ANAH, convention dont l'existence était connue de l'AGENCE MOUREY, qui a justifié la sanction dont M. X...a fait l'objet, si bien que le lien entre l'inexécution contractuelle de l'AGENCE MOUREY et le préjudice subi par M. X...est suffisamment établi » ; ET AUX MOTIFS QUE « sur les préjudices : M. X...sollicite la condamnation de l'AGENCE MOUREY à lui payer les sommes de 371. 459, 43 ¿, in solidum avec la SCP Y...ET ASSOCIES à hauteur de 330. 563, 90 ¿ (bâtiments F et H), outre la somme de 150. 000 ¿, in solidum entre les deux sociétés, pour les autres préjudices. La somme de 330. 563, 90 ¿ est composée d'une part de la somme de 280. 863, 14 ¿ reversée à l'ANAH pour ce qui concerne les bâtiments F et H ; de la somme de 10. 705, 80 ¿ au titre des frais irrépétibles et dépens mis à sa charge dans l'instance en contestation de la décision prise par l'ANAH ; enfin, de la somme de 38. 994, 96 ¿ demandée au titre des honoraires de défense dans le litige opposant M. X...à l'ANAH. Si l'AGENCE MOUREY et la SCP Y...ET ASSOCIES ont toutes deux contribué au dommage causé à M. X...ce qui justifie une condamnation in solidum, il résulte du dossier que M. X...a conservé une part de responsabilité dans le préjudice résultant pour lui de la restitution des subventions. Il a en effet reçu des courriers de l'ANAH le mettant en garde contre le non-respect des obligations qu'il avait souscrites et cette circonstance aurait dû l'alarmer davantage. La somme de 10. 705 ¿ est indépendante puisqu'elle concerne la procédure administrative que M. X...a choisi d'intenter, sans que les frais puissent en incomber à L'AGENCE MOUREY et la SCP Y...ET ASSOCIES ; il en va de même de la somme de 38. 994, 96 ¿ qui concerne encore le litige ayant opposé M. X...à l'ANAH (procédure administrative). Il convient en conséquence de sanctionner l'inexécution contractuelle pour l'agence, et la faute quasi délictuelle pour la SCP Y...ET ASSOCIES en condamnant in solidum l'AGENCE MOUREY et la SCP Y...ET ASSOCIES à payer à M. X...une somme limitée à 195. 000 ¿ à titre de dommages-intérêts, pour son préjudice matériel, toutes causes confondues. Quant à la somme de 150. 000 ¿ elle est composée, outre du préjudice moral de frais relatifs à d'autres procédures dont le lien avec les fautes commises par l'AGENCE MOUREY et la SCP Y...ET ASSOCIES n'est pas suffisamment établi. En revanche, le préjudice moral résultant de ces errements communs à l'Agence et à la SCP, sera apprécié à la somme de 5. 000 ¿. Dès lors, il convient de condamner in solidum l'AGENCE MOUREY et la SCP Y...ET ASSOCIES à payer à M. X...la somme de 200. 000 ¿ à titre de dommages-intérêts ». 1°) ALORS QUE seul peut être indemnisé le préjudice ayant un lien de causalité direct et certain avec le manquement contractuel ; qu'en l'espèce, Monsieur X...avait confié à l'Agence MOUREY, assurée auprès de la compagnie AXA FRANCE IARD, la gestion d'un ensemble immobilier lui appartenant, au titre duquel il avait obtenu des subventions de l'Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat (ANAH), en vertu de conventions n° 8746 (pour les bâtiments A à E) et 9625 (pour les bâtiments F à H) prévoyant notamment que les logements devaient être loués à des personnes remplissant certaines conditions, et ne pas être revendus à des tiers ; qu'à la suite d'un litige avec l'ANAH qui lui reprochait de ne pas avoir respecté diverses obligations résultant de ces conventions, en particulier la revente de certains appartements des bâtiments F à H, Monsieur X...a été condamné par arrêt de la Cour administrative d'appel de NANCY du 4 août 2006 à reverser à l'ANAH l'intégralité des subventions qu'il avait perçues au titre de la convention n° 9625 ; que la c ompagnie AXA FRANCE IARD et l'Agence MOUREY faisaient valoir que les ventes par Monsieur X...de certains appartements conventionnés, auxquelles l'Agence MOUREY n'avait pas concouru, avait été la cause déterminante de la décision de l'ANAH de lui demander restitution de l'intégralité des subventions afférentes à la convention n° 9625, puisque s'agissant des subventions perçues au titre de la convention n° 8746 concernant les bâtiments A à E, dont aucun n'avait été vendu, L'ANAH n'avait sollicité qu'une restitution partielle des subventions, à raison d'autres manquements ; qu'en se bornant à retenir, pour considérer que les manquements contractuels imputés à l'Agence MOUREY avaient un lien causal avec le préjudice subi par Monsieur X..., notamment constitué par sa condamnation à restituer à l'ANAH l'intégralité des subventions perçues au titre de la convention n° 9625, « qu'un seul motif de non-respect de la législation applicable aux logements conventionnés, suffisait à fonder le retrait des subventions accordées », sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si en l'absence de ventes de certains appartements, lesquelles n'étaient pas imputables à l'Agence MOUREY, l'ANAH n'aurait pas demandé la restitution seulement partielle des subventions en cause, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ; 2°) ALORS QUE la contribution à la dette de chaque co-obligé in solidum doit s'opérer en fonction de leur part de responsabilité respective dans la survenance du dommage ; que la compagnie AXA FRANCE IARD et l'Agence MOUREY soutenaient en l'espèce que la faute de la SCP Y..., ayant consisté à instrumenter des ventes d'appartements conventionnés de Monsieur X...en contravention aux obligations contractées par ce dernier auprès de l'ANAH selon convention n° 9625 concernant les bâtiments F à H, avait été la cause déterminante de la décision de cette agence de demander la restitution de l'intégralité des subventions versées à Monsieur X...; qu'elles soulignaient que la faute commise par le notaire était prépondérante puisque s'agissant des subventions perçues au titre de la convention n° 8746 concernant les bâtiments A à E, dont aucun n'avait été vendu, l'ANAH n'avait sollicité qu'une restitution partielle des subventions ; qu'en se bornant à condamner in solidum l'AGENCE MOUREY, sous garantie d'AXA, avec la SCP Y..., sans rechercher si le manquement de cette dernière n'avait pas contribué de manière prépondérante à la réalisation du dommage subi par Monsieur X..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1382 du code civil ; 3°) ALORS QUE la réparation d'un préjudice se mesure à l'aune du dommage subi sans pouvoir entraîner pour la victime de perte ni de profit ; que dans leurs conclusions d'appel (page 21), la compagnie AXA FRANCE IARD et l'Agence MOUREY faisaient valoir qu'il convenait de tenir compte, pour fixer le préjudice subi par Monsieur X..., des plus-values réalisées par ce dernier à l'occasion des ventes d'appartements effectuées en contravention avec les obligations souscrites auprès de l'ANAH, ainsi que du fait que Monsieur X...avait perçu des loyers excédant le montant maximal autorisé ; qu'en condamnant la compagnie AXA FRANCE IARD et l'Agence MOUREY à verser la somme de 195. 000 ¿ à Monsieur X...au titre de son préjudice matériel, correspondant à la restitution des subventions perçues auprès de L'ANAH, qu'elle a limitée en tenant compte de la faute commise par Monsieur X..., sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le préjudice subi par ce dernier tenant à la perte des subventions n'avait pas été compensé, à tout le moins partiellement, par les plus-values qu'il avait réalisées et le surplus de loyers qu'il avait perçu, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale du dommage.