LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique : Vu l'article 595, alinéa 4, du code civil, ensemble l'article L. 145-10 du code de commerce ;
Attendu que l'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 23 janvier 2013) que la société B...-A... a pris à bail, à compter du 1er juillet 1988, divers locaux commerciaux appartenant à Mme X...et son époux M. Charles A... ; que par acte du 13 mars 1998, auquel M. Jean A... devenu nu-propriétaire est intervenu, le bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 1997 ; que le 8 juin 2009, la société locataire a notifié une demande de renouvellement à Mme X..., veuve A... usufruitière qui lui a signifié le 31 août 2009, qu'elle n'avait pas qualité pour accéder à la demande de renouvellement ; que Mme X...et M. A... après avoir délivré un congé avec offre de renouvellement le 8 septembre 2009, moyennant un loyer majoré, ont assigné la société locataire pour voir constater la nullité de la demande de renouvellement signifiée le 8 juin 2009 ; Attendu que pour débouter M. A..., devenu détenteur de la pleine propriété du bien, de ses demandes, l'arrêt retient que l'article L. 145-10 du code de commerce permet de présenter une demande de renouvellement au gérant de l'immeuble et, en cas de pluralité de propriétaires, à un seul d'entre eux, qu'ainsi que le soutient la société B...-A..., il n'y a pas d'identité nécessaire entre le destinataire de la demande de renouvellement et la personne qui peut consentir à ce renouvellement ; Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que la demande de renouvellement du bail commercial avait eu pour unique destinataire l'usufruitière du bien qui n'avait pas le pouvoir d'acquiescer sans le concours du nu-propriétaire à une telle demande, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 janvier 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Colmar, autrement composée ; Condamne la société B...-A... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un mai deux mille quatorze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
. Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. Jean A.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur Jean A... de sa demande tendant à faire constater la nullité de la demande de renouvellement du bail formulée le 8 juin 2009 par la société B...-A... ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « les pièces versées aux débats montrent qu'une société dont le nom résumé est B...-A..., animée à l'origine par M. Jean A..., est locataire d'un assez vaste bâtiment situé 14 et 16 rue des Orfèvres à STRASBOURG, par bail commercial consenti par les parents de Jean A..., Charles A... et Marthe X...épouse A... ; que ce bail a été renouvelé en 1998 avec prise d'effet rétroactive au 1er juillet 1997 pour une durée de 9 années, c'est à dire jusqu'au 30 juin 2006 ; que la société B...-A... a changé d'actionnaires, et qu'en 2004, une transmission universelle de son patrimoine est intervenue au profit d'une autre société qui en était l'actionnaire unique ; que le bail s'est poursuivi après le 30 juin 2006 par tacite reconduction, jusqu'à ce que la nouvelle société B...-A... en sollicite le renouvellement par acte du 8 juin 2009 adressé à la seule Mme Marthe A... née X..., qui n'était qu'usufruitière de l'ensemble immobilier au résultat d'un partage intervenu après le décès de Charles A... ; que par acte du 31 août 2009, Mme veuve A... a répliqué qu'en tant qu'usufruitière de l'immeuble donné à bail, elle n'avait pas qualité pour accéder à une demande de renouvellement ; qu'à la suite de cela, Mme veuve A... et Jean A... ont délivré un congé avec offre de renouvellement le 8 septembre 2009, et qu'ils ont proposé un loyer fortement majoré ; qu'ils ont fait délivrer un mémoire en vue de la saisine du juge des loyers commerciaux ; que l'enjeu pratique de la contestation relative à la validité de la demande de renouvellement du 8 juin 2009 paraît être le déplafonnement du bail par application de l'article L. 145-34 du Code de commerce, mais qu'il faut observer cependant qu'un tel enjeu dépend également de la date à laquelle la demande de renouvellement a produit rupture du bail en cours ; que la Cour n'est pas saisie de ce problème dans le cadre de la présente procédure ; que statuant par conséquent sur le seul problème de la validité de la demande de renouvellement présentée le 8 juin 2009 à Mme veuve A..., usufruitière de l'ensemble immobilier, la Cour observe que l'article L. 145-10 du Code de commerce permet de présenter une demande de renouvellement au gérant de l'immeuble, et en cas de pluralité de propriétaires, à un seul d'entre eux ; qu'ainsi que le soutient la société B...-A..., il n'y a pas d'identité nécessaire entre le destinataire de la demande de renouvellement et la personne qui peut consentir à ce renouvellement ; que la Cour de cassation a paru d'ailleurs l'admettre implicitement dans une décision du 9 décembre 2009, bien que celle-ci n'ait statué expressément que sur la validité d'un refus de renouvellement émanant du seul usufruitier ; qu'il y a lieu de confirmer par conséquent le rejet de la demande d'annulation de l'acte délivré le 8 juin 2009 à Mme A... née X...; que cet acte adressé à une personne qualifiée est, par ailleurs, opposable à Jean A... ; qu'il a bien mis fin à la période de tacite reconduction, sans qu'il y ait lieu cependant de préciser la date à laquelle il a produit cet effet ; qu'il a déjà été observé que la Cour n'était pas saisie de ce problème ; que la disposition un peu ambiguë prise par le Tribunal en ce qui concerne l'éventualité d'une indemnité d'éviction au résultat de l'acte délivré par Mme veuve A... le 31 août 2009 n'est pas remise en cause en appel ; qu'en toute hypothèse, le propriétaire a offert par la suite le renouvellement du bail, en sorte que le problème n'est effectivement plus d'actualité au résultat de la disposition finale de l'article L. 145-12 du Code de commerce ; que la Cour confirme par conséquent purement et simplement le jugement entrepris » ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « la question essentielle posée au Tribunal est de savoir si la demande de renouvellement du bail a été formulée régulièrement ; qu'il est établi par les pièces produites aux débats que, à cette date, Jean A... était nu propriétaire des immeubles donnés à bail commercial et sa mère, Marthe X..., veuve A... en était usufruitière ; que les demandeurs ont tout à fait raison lorsqu'ils affirment que pour conclure un bail commercial, ou le renouveler, l'usufruitier ne peut agir sans le concours du nu propriétaire. Ils font juste application des dispositions de l'article 595 alinéa 4 du Code civil et la jurisprudence qu'ils ont versée aux débats ne fait que confirmer cette position législative ; que la SA B...-A... a, de son côté, raison lorsqu'elle affirme que pour recevoir une demande de renouvellement du bail l'usufruitier a la seule qualité de bailleur ; que là encore, la SA B...-A... produit une jurisprudence appliquant cette position juridique ; que c'est la raison pour laquelle la SA B...-A... n'a fait délivrer la demande de renouvellement du bail qu'à Marthe X...veuve A... ; qu'il résulte de cette analyse que la demande en renouvellement du bail a été bien dirigée, même si la situation juridique est totalement insatisfaisante ; que les conséquences à tirer de cette situation particulière sont que la demande de renouvellement du bail étant bien dirigée, le Tribunal ne peut l'annuler ; que d'autre part, lorsque Marthe X...veuve A... notifie son refus de renouveler le bail au motif qu'elle n'en a pas la qualité, elle a également raison puisque le renouvellement du bail doit se faire avec le concours du nu propriétaire et de l'usufruitier ; que cette particularité juridique ne l'autorisait cependant pas à refuser le renouvellement du bail au seul motif qu'elle n'avait pas qualité pour renouveler le bail ; qu'il faut en tirer la conclusion qu'il n'y a pas eu de tacite reconduction du bail » ; 1°) ALORS QUE la demande de renouvellement du bail formulée par le preneur ne peut être valablement signifiée qu'aux personnes ayant qualité pour faire droit à la demande de renouvellement ; que l'usufruitier ne peut valablement consentir seul au renouvellement du bail commercial ; qu'en jugeant que la demande de renouvellement délivrée à l'usufruitier seul était valable, la Cour d'appel a violé l'article 595, alinéa 4 du Code civil, ensemble l'article L. 145-10 du Code de commerce ; 2°) ALORS QUE l'usufruitier n'est ni un copropriétaire ni un gérant ; qu'ainsi si la demande en renouvellement peut être valablement adressée au gérant du bailleur, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir et s'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous, elle ne peut l'être valablement au seul usufruitier ; qu'en jugeant que la demande de renouvellement adressée par le preneur à l'usufruitier seul était valable, la Cour d'appel a violé l'article L. 145-10 du Code de commerce ;3°) ALORS QUE si la demande de renouvellement peut être valablement adressée au propriétaire apparent de l'immeuble, il appartient au preneur d'établir que l'usufruitier auquel il a adressé la demande de renouvellement était le propriétaire apparent de l'immeuble loué ; qu'en retenant que la demande de renouvellement formulée par la SA B...-A... aurait été valablement délivrée à Madame X...veuve A..., sans constater que cette dernière aurait été le propriétaire apparent de l'immeuble loué, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-10 du Code de commerce.
