LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 22 novembre 2012), que M. Jean X... et Mme Jacqueline X... ont vendu un studio à la société civile immobilière Sylvie (la SCI) ; que l'acte stipulait que la viabilité EDF et eau était à la charge de l'acquéreur ; que la SCI, soutenant que le bien vendu répertorié par l'administration comme une remise inhabitable ne pouvait pas être raccordé en l'état aux réseaux, a assigné les consorts X... en annulation de la vente pour vice du consentement et les notaires en responsabilité ;
Sur le premier moyen :
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de dire que l'instance est interrompue à l'égard de M. Jean X... et en conséquence, de prononcer la nullité de la vente conclue par les consorts X... avec la SCI et de condamner Mme Jacqueline X... à rembourser le prix de vente ainsi qu'à payer des dommages-intérêts à la SCI, alors selon le moyen, que l'ouverture d'une procédure collective n'interrompt l'instance qu'au profit de la personne qui y est soumise, sauf indivisibilité du litige et en l'absence de déclaration de créance, l'instance demeure interrompue jusqu'à la clôture de la liquidation judiciaire ; qu'en l'espèce, la cour interrompt l'instance au profit de M. Jean X... jusqu'à la clôture de la liquidation ouverte à son encontre faute pour la SCI Sylvie d'avoir déclaré sa créance mais reprend l'instance à l'encontre de Mme Jacqueline X... et la condamne à la restitution du prix du bien et au paiement de dommages-intérêts ; qu'en statuant ainsi, bien que la demande de nullité de la vente ne soit susceptible que d'une seule et même solution à l'égard de toutes les parties à l'acte de vente d'où l'indivisibilité de l'objet du litige, la cour d'appel viole les articles 369 et 372 du code de procédure civile, ensemble l'article L. 622-22 du code de commerce ;
Mais attendu que l'action en nullité d'une vente pour vice du consentement n'étant pas soumise à la règle de l'interruption des poursuites résultant de l'ouverture d'une procédure collective et l'instance n'étant interrompue qu'à l'égard de la personne qui en est l'objet, la cour d'appel, qui a pu prononcer la nullité de la vente, a exactement retenu, en l'absence de déclaration de créance de la SCI à la procédure collective de M. Jean X..., que l'instance n'était interrompue qu'en ce qui concerne les demandes en paiement formées contre lui ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de prononcer la nullité de la vente du studio et de condamner Mme Jacqueline X... à rembourser le prix de vente à la SCI et à lui payer diverses sommes à titre de frais, taxes et intérêts, alors selon le moyen :
1°/ que la seule appréciation erronée par l'acheteur des formalités et coûts de viabilisation d'un immeuble, viabilisation qu'il a acceptée de prendre en charge, ne constitue pas une erreur sur la substance, de nature à vicier son consentement ; qu'en retenant au contraire, que le consentement de la SCI Sylvie a été vicié puisque le changement de destination du bien, opéré par le passé sans permis de construire, contraignait l'acquéreur à des démarches administratives et des coûts supplémentaires pour lui voir conférer la destination « à usage d'habitation », la cour d'appel viole l'article 1110 du code civil ;
2°/ qu'en tout état de cause, et en supposant que l'erreur porte sur la substance, l'erreur n'est une cause de nullité que dans la mesure où elle est excusable ; que le caractère excusable de l'erreur doit s'apprécier in concreto, c'est-à-dire en tenant compte de l'âge, de l'expérience et de la profession du demandeur en nullité ; qu'en l'espèce, pour prononcer la nullité de la vente signée par les consorts X... et la SCI Sylvie, la cour d'appel retient que l'erreur de la SCI Sylvie sur la substance du bien vendu était excusable dès lors qu'elle avait été commise par les vendeurs eux-mêmes ; qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser le caractère excusable de l'erreur commise par l'acheteur, la cour ne justifie pas légalement sa décision au regard de l'article 1110 du code civil ;
3°/ que pour les mêmes motifs ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme l'y invitaient pourtant les écritures d'appel des consorts X... (pages 4 et 5), si, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, la SCI Sylvie qui avait expressément accepté de prendre à sa charge la viabilisation du studio mezzanine n'avait pas commis une faute en s'abstenant de s'informer auprès des services d'urbanisme sur la situation administrative de ce bien, la cour d'appel prive son arrêt de base légale au regard de l'article 1110 du code civil, violé ;
Mais attendu qu'ayant retenu souverainement l'existence d'une erreur commune aux parties portant sur une qualité substantielle du bien vendu, à savoir sa nature habitable, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que le consentement de l'acquéreur avait été vicié ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Jacqueline X... et M. Jean X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Jacqueline X... et M. Jean X... à payer la somme de 3 000 euros à MM. Y...et Z... ; rejette la demande des consorts X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un mai deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour les consorts X....
MOYEN D'ANNULATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir doit qu'était interrompue l'instance uniquement à l'égard de Monsieur Jean X... et d'avoir, en conséquence, prononcé la nullité de la vente conclue par les consorts X... avec la SCI Sylvie et condamné Madame Jacqueline X... à rembourser le prix de vente ainsi qu'à payer des dommages-intérêts à la SCI Sylvie ;
AUX MOTIFS QUE l'article 1110 du code civil prévoit que « l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet. Elle n'est point une cause de nullité lorsqu'elle ne tombe que sur la personne avec laquelle on a l'intention de contracter, à moins que la considération de cette personne soit la cause principale de la convention » ; que l'erreur doit, pour être retenue valablement, répondre à deux exigences :- elle doit d'abord porter sur les qualités substantielles de la chose ce qui s'apprécie in concreto,- elle doit ensuite être excusable c'est qu'elle ne peut avoir pour objectif de couvrir les inattentions et négligences fragrantes ou grossières de celui qui l'invoque ; qu'en l'espèce, il est clair que la SCI Sylvie a commis une erreur sur les qualités substantielles de la chose en acquérant une remise classée admnistrativement inhabitable et donc non susceptible, en l'état, de raccordement aux réseaux EDF et eau potable, alors qu'elle croyait acquérir un studio mezzanine à usage d'habitation ; que cette erreur entraîne un préjudice pour la SCI Sylvie ainsi que le révèlent les courriers du maire du 2 mai 2006 et du 14 mai 2007 puisque le changement de destination du bien, opéré par le passé sans permis de construire, contraint l'acquéreur actuel à des démarches administratives et des coûts supplémentaires pour lui voir conférer la destination « à usage d'habitation « et ainsi obtenir les raccordements nécessaires ; que cette erreur sur la nature habitable du bien est excusable puisque les vendeurs eux-mêmes déclarent l'avoir commise ; qu'elle justifie par conséquent l'annulation de la vente avec toutes les conséquences de droit, à savoir la restitution du prix reçu par Jacqueline X..., la restitution de l'immeuble par la SCI Sylvie et la publication du jugement au fichier immobilier de la conservation des hypothèques territorialement compétent ; que le jugement sera confirmé de ce chef par ces motifs substitués ;
AUX MOTIFS ENCORE QUE, sur la demande de dommages-intérêts ; que la SCI Sylvie justifie avoir engagé des frais consécutivement à la vente litigieuse ; qu'elle devra être indemnisée par les vendeurs de ses frais liés aux frais d'agence, frais de notaire, expertises termites, publicités pour la somme justifiée de 12 550, 17 euros ainsi que de la taxe foncière acquittée pour 303 euros ; qu'en revanche, la demande de 22 009, 60 euros correspondant au coût total du crédit de 53000 euros affecté pour 30 000 euros au prix d'acquisition et pour 15 094 euros aux travaux d'aménagement ne pourra être accueillie, qu'en effet, le crédit souscrit le 6 février 2006 prévoit une possibilité de remboursement par anticipation, même partiel, que le préjudice subi par la SCI Sylvie au titre de l'emprunt du 6 février 2006 ne peut excéder dans ces conditions le montant des intérêts échus entre la date de versement des sommes prêtées et la date de remboursement du prix de vente, outre le montant des sommes dues en cas de remboursement par anticipation, dans les conditions et limites prévues par les stipulations de l'article 14 du contrat de prêt ; qu'il n'est pas démontré que la somme empruntée pour réaliser les travaux aurait été dépensée ou incorporée au bien acquis (dépourvu d'électricité et d'eau) ; que les deux factures produites aux débats sont libellées au nom de l'entreprise du gérant de la SCI Sylvie, la Sarl Levèvre et ne précisent pas l'adresse du chantier ; que la SCI Sylvie sera déboutée de ses prétentions de ce chef ; que de même, la SCI Sylvie ne rapporte pas la preuve du préjudice économique qu'elle invoque et elle sera déboutée de ses prétentions de ce chef ; que le jugement sera infirmé sur le quantum d'indemnisation des préjudices ;
ET AUX MOTIFS ENFIN QUE la SCI Sylvie demande à la cour de fixer sa créance au passif de la procédure collective de Jean X... ; mais que force est de constater qu'elle ne justifie d'aucune déclaration de créance régularisée auprès des organes de la procédure collective ; qu'il convient dans ces conditions de constater que l'instance est interrompue jusqu'à la clôture de la liquidation judiciaire ; que le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné Jean X... à payer à la SCI Sylvie diverses sommes ;
ALORS QUE l'ouverture d'une procédure collective n'interrompt l'instance qu'au profit de la personne qui y est soumise, sauf indivisibilité du litige et en l'absence de déclaration de créance, l'instance demeure interrompue jusqu'à la clôture de la liquidation judiciaire ; qu'en l'espèce, la Cour interrompt l'instance au profit de Monsieur Jean X... jusqu'à la clôture de la liquidation ouverte à son encontre faute pour la SCI Sylvie d'avoir déclaré sa créance mais reprend l'instance à l'encontre de Madame Jacqueline X... et la condamne à la restitution du prix du bien et au paiement de dommages et intérêts ; qu'en statuant ainsi, bien que la demande de nullité de la vente ne soit susceptible que d'une seule et même solution à l'égard de toutes les parties à l'acte de vente d'où l'indivisibilité de l'objet du litige, la Cour viole les articles 369 et 372 du Code de procédure civile, ensemble l'article L. 622-22 du Code de commerce.
MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la nullité de la vente d'un studio mezzanine par Monsieur Jean X... et Madame Jacqueline X... à la SCI Sylvie et d'avoir condamné Madame Jacqueline X... à rembourser à la SCI Sylvie la somme de 30 000 euros au titre du prix de vente ainsi qu'à lui verser la somme de 12 550, 17 euros au titre des frais divers liés à la vente, celle de 303 euros au titre de la taxe foncière et le montant des intérêts échus ou à échoir de l'emprunt contracté par la SCI Sylvie entre la date de versement des sommes prêtées et la date de remboursement du prix de vente, outre le montant des frais de remboursement anticipé ;
AUX MOTIFS QUE l'article 1110 du code civil prévoit que « l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet. Elle n'est point une cause de nullité lorsqu'elle ne tombe que sur la personne avec laquelle on a l'intention de contracter, à moins que la considération de cette personne soit la cause principale de la convention » ; que l'erreur doit, pour être retenue valablement, répondre à deux exigences :- elle doit d'abord porter sur les qualités substantielles de la chose ce qui s'apprécie in concreto,- elle doit ensuite être excusable c'est qu'elle ne peut avoir pour objectif de couvrir les inattentions et négligences fragrantes ou grossières de celui qui l'invoque ; qu'en l'espèce, il est clair que la SCI Sylvie a commis une erreur sur les qualités substantielles de la chose en acquérant une remise classée administrativement inhabitable et donc non susceptible, en l'état, de raccordement aux réseaux EDF et eau potable, alors qu'elle croyait acquérir un studio mezzanine à usage d'habitation ; que cette erreur entraîne un préjudice pour la SCI Sylvie ainsi que le révèlent les courriers du maire du 2 mai 2006 et du 14 mai 2007 puisque le changement de destination du bien, opéré par le passé sans permis de construire, contraint l'acquéreur actuel à des démarches administratives et des coûts supplémentaires pour lui voir conférer la destination « à usage d'habitation « et ainsi obtenir les raccordements nécessaires ; que cette erreur sur la nature habitable du bien est excusable puisque les vendeurs eux-mêmes déclarent l'avoir commise ; qu'elle justifie par conséquent l'annulation de la vente avec toutes les conséquences de droit, à savoir la restitution du prix reçu par Jacqueline X..., la restitution de l'immeuble par la SCI Sylvie et la publication du jugement au fichier immobilier de la conservation des hypothèques territorialement compétent ; que le jugement sera confirmé de ce chef par ces motifs substitués ;
AUX MOTIFS ENCORE QUE, sur la demande de dommages-intérêts ; que la SCI Sylvie justifie avoir engagé des frais consécutivement à la vente litigieuse ; qu'elle devra être indemnisée par les vendeurs de ses frais liés aux frais d'agence, frais de notaire, expertises termites, publicités pour la somme justifiée de 12 550, 17 euros ainsi que de la taxe foncière acquittée pour 303 euros ; qu'en revanche, la demande de 22 009, 60 euros correspondant au coût total du crédit de 53000 euros affecté pour 30 000 euros au prix d'acquisition et pour 15 094 euros aux travaux d'aménagement ne pourra être accueillie, qu'en effet, le crédit souscrit le 6 février 2006 prévoit une possibilité de remboursement par anticipation, même partiel, que le préjudice subi par la SCI Sylvie au titre de l'emprunt du 6 février 2006 ne peut excéder dans ces conditions le montant des intérêts échus entre la date de versement des sommes prêtées et la date de remboursement du prix de vente, outre le montant des sommes dues en cas de remboursement par anticipation, dans les conditions et limites prévues par les stipulations de l'article 14 du contrat de prêt ; qu'il n'est pas démontré que la somme empruntée pour réaliser les travaux aurait été dépensée ou incorporée au bien acquis (dépourvu d'électricité et d'eau) ; que les deux factures produites aux débats sont libellées au nom de l'entreprise du gérant de la SCI Sylvie, la Sarl Levèvre et ne précisent pas l'adresse du chantier ; que la SCI Sylvie sera déboutée de ses prétentions de ce chef ; que de même, la SCI Sylvie ne rapporte pas la preuve du préjudice économique qu'elle invoque et elle sera déboutée de ses prétentions de ce chef ; que le jugement sera infirmé sur le quantum d'indemnisation des préjudices ;
ALORS QUE, D'UNE PART, la seule appréciation erronée par l'acheteur des formalités et coûts de viabilisation d'un immeuble, viabilisation qu'il a accepté de prendre en charge, ne constitue pas une erreur sur la substance, de nature à vicier son consentement ; qu'en retenant au contraire, que le consentement de la SCI Sylvie a été vicié puisque le changement de destination du bien, opéré par le passé sans permis de construire, contraignait l'acquéreur à des démarches administratives et des coûts supplémentaires pour lui voir conférer la destination « à usage d'habitation », la Cour viole l'article 1110 du Code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, en tout état de cause, et en supposant que l'erreur porte sur la substance, l'erreur n'est une cause de nullité que dans la mesure où elle est excusable ; que le caractère excusable de l'erreur doit s'apprécier in concreto, c'est-à-dire en tenant compte de l'âge, de l'expérience et de la profession du demandeur en nullité ; qu'en l'espèce, pour prononcer la nullité de la vente signée par les époux X... et la SCI Sylvie, la Cour retient que l'erreur de la SCI Sylvie sur la substance du bien vendu était excusable dès lors qu'elle avait été commise par les vendeurs eux-mêmes ; qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser le caractère excusable de l'erreur commise par l'acheteur, la Cour ne justifie pas légalement sa décision au regard de l'article 1110 du Code civil ;
ALORS QUE, ENFIN, et pour les mêmes motifs ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme l'y invitaient pourtant les écritures d'appel des consorts X... (pages 4 et 5), si, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, la SCI Sylvie qui avait expressément accepté de prendre à sa charge la viabilisation du studio mezzanine n'avait pas commis une faute en s'abstenant de s'informer auprès des services d'urbanisme sur la situation administrative de ce bien, la Cour prive son arrêt de base légale au regard de l'article 1110 du Code civil, violé.
