| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 20 mai 2014, 13-14772

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que la nécessité de reconstruire en totalité le bâtiment affecté à l'usage d'atelier mécanique par le preneur due à la vétusté importante qui l'a progressivement dégradé, au point d'entraîner des infiltrations d'eau dangereuses et le risque de son effondrement, ne résultait pas de la faute du bailleur ou d'un manquement au respect de ses obligations contractuelles et, que le coût de reconstruction de ce seul bâtiment excédait la valeur vénale de la totalité de l'ensemble immobilier loué et que les dégradations importantes des locaux ne permettaient plus une activité commerciale normale dans les lieux par le locataire qui avait organisé l'ensemble immobilier comme une unité d'exploitation commerciale unique, la cour d'appel, qui a caractérisé la destruction totale de la chose louée au sens de l'article 1722 du code civil, en a exactement déduit que le bail était résilié de plein droit ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette M. X... de sa demande, le condamne à payer aux consorts Y... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mai deux mille quatorze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre qui a assisté au prononcé de l'arrêt.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté la résiliation de plein droit du bail commercial signé le 29 avril 1994 entre M. et Mme Y..., bailleurs, et M. X..., preneur, débouté ce dernier de ses demandes en paiement par le bailleur de la somme 102 976, 20 € TTC au titre du coût des travaux des grosses réparations des bâtiments donnés à bail commercial au titre du bail résilié et de ses demandes de dommages-intérêts de 67 447, 04 € ; Aux motifs que par acte sous seing privé du 29 avril 1994, renouvelé le 30 avril 2003, M. X..., exploitant un fonds de vente de pneumatiques sous l'enseigne « Leader Pneus », a pris à bail commercial un ensemble immobilier appartenant à M. Louis Y... et à son épouse Mme Z..., au Pontet (84130), composé d'une maison d'habitation dont le rez-de-chaussée était affecté à un usage de local commercial, d'une cour où se trouve un petit bâtiment et un garage, d'une bande de terrain sur une longueur de 15 mètres, grevé d'un droit de passage au profit du bailleur ; que le loyer annuel convenu initialement fixé à 42. 000 F s'élève actuellement à 7. 800 € hors taxes ; que le bail stipulait que le locataire prenait les lieux en l'état et que le bailleur ne conservait à sa charge que les grosses réparations immobilières prévues à l'article 606 du code civil, ainsi que le couvert des bâtiments, le clos et leur entretien incombant au locataire ; que l'activité commerciale autorisée n'était pas limitée, sauf si le commerce était bruyant, malodorant ou insalubre ; que le bailleur n'a pas contesté la régularité de l'exploitation du commerce qui entraînait des interventions mécaniques sur les véhicules, auxquels a été adjointe une activité de réparation et entretien automobile ; qu'il est constant et ressort notamment du rapport d'expertise judiciaire que le locataire a affecté les bâtiments loués à l'exploitation de son commerce, sans intervention particulière du bailleur : la maison d'habitation comme dépôt de pneus, le petit bâtiment comme dépôt de matériel, le garage comme atelier de mécanique et d'installation de pneumatiques, comportant diverses machines et un pont élévateur ; (...) qu'il a le 15 février 2008, pour la première fois, mis en demeure le bailleur de procéder à de grosses réparations de l'atelier, en raison d'infiltrations d'eau de nature à détériorer les machines s'y trouvant et de fissures dans les murs et les angles, apparues récemment et s'aggravant, faisant craindre pour la solidité de la structure ; qu'il lui reproche de ne pas avoir effectué des réparations mais qu'il ressort de l'expertise judiciaire qu'aucune réparation n'était possible à l'égard du local, construit comme un local provisoire, sans respect des normes applicables aux bâtiments à usage d'habitation ou professionnel, seule sa démolition et reconstruction étant préconisées ; que l'expert a indiqué (p. 9) : Atelier : ce bâtiment, le plus important pour l'activité de M. X..., abrite toute son activité commerciale et artisanale, pose le plus de problèmes techniques ; sa structure ne correspond à aucune norme de construction, actuelle ou ancienne ; en tubes d'échafaudage, ne peut être considérée que comme une construction provisoire ; la couverture en tôle simple peau n'apporte aucune isolation ; le faux plafond n'apporte qu'une illusion d'isolation ; neuf, il donnait à l'atelier un aspect plus présentable ; les murs en agglos ont été construits sans respecter les règles les plus élémentaires de maçonnerie, sans fondations, ni chaînage, ni harpage dans les angles ; ce bâtiment irréparable est même devenu à risques, pour les circuits électriques, les machines et ceux qui les manipulent ; risque très important d'effondrement des murs en agglos ; il doit être démoli dans les délais les plus courts ; nous sortons pour ce bâtiment, du cadre de l'expertise, puisqu'il ne s'agit plus de grosses réparations mais d'une construction neuve ; que l'expert a fixé le coût de démolition et reconstruction de l'atelier à 102. 976, 20 € TTC, hors préjudice commercial, préconisait des travaux d'étanchéité sur le bâtiment à usage de dépôt, d'un montant de 13. 314, 10 € TTC et une inspection de la toiture de la maison, pour changer d'éventuelles tuiles cassées ; que pour s'opposer à la demande du preneur de condamnation à payer le coût de reconstruction du local affecté à un usage d'atelier de mécanique et pneumatique, les bailleurs invoquent l'article 1722 du code civil et la résiliation de plein droit du bail du fait de la destruction totale de la chose louée par cas fortuit, le coût des travaux de reconstruction excédant la valeur vénale de la chose louée ; qu'il est de principe, ainsi que l'a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de Cassation dans ses arrêts des 29 janvier 1975, 6 mars 1984 et 9 décembre 2009, que lorsque la ruine de l'immeuble par vétusté ne résulte pas de la faute du bailleur ou d'un manquement à ses obligations, il n'est pas tenu de procéder à des réparations nécessitant des dépenses excessives, ni d'indemniser le preneur, la ruine de l'immeuble constituant en cette hypothèse un cas fortuit au sens de l'article 1722 ; que le caractère des dépenses est considéré comme excessif s'il atteint ou dépasse la valeur vénale des bâtiments, équivalant donc à la destruction totale de la chose louée ; que les bailleurs font observer, ce qii est exact, qu'ils n'ont pas manqué à leur obligation d'effectuer les grosses réparations du bâtiment affecté par le preneur à l'usage d'atelier, en ce que :- ce local n'était pas particulièrement destiné à cet usage, choisi par le preneur, et avait été pris par lui en l'état tel que décrit par l'expert judiciaire, à savoir une construction provisoire, sans fondations ni respect de normes de construction particulières permettant notamment de l'affecter à l'usage d'un atelier de mécanique et aux règles de sécurité en découlant,- aucune mise en demeure d'effectuer des travaux de réparation n'avait été adressée aux bailleurs pendant 14 ans et lorsque celle-ci l'a été, l'expert a indiqué qu'ils ne pouvaient rien faire d'autre que démolir le bâtiment et le reconstruire ; que le montant des travaux de reconstruction pour ce seul bâtiment réclamé par M. X... s'élève à 102. 976, 20 €, hors actualisation depuis le dépôt du rapport d'expertise ; qu'il convient d'actualiser le coût des travaux en appliquant l'indice BT01, passé de 796, 4 en mars 2009 à 875, 3 en septembre 2012, à 113. 178, 12 € ; que le coût de ces travaux est allégué par les bailleurs comme excédant la valeur vénale de l'ensemble du terrain et des immeubles loués ; que le locataire invoque l'existence de plusieurs bâtiments alors que sa demande ne concerne que l'un d'eux, et les manquements du bailleur à entretenir ceux-ci, mais ne conteste pas particulièrement le fait allégué que ces travaux excèdent la valeur vénale du bien loué, qui peut être évaluée pour l'ensemble de la chose louée sur la base du loyer annuel (7. 800 €) à 110. 000 € ; que ces bâtiments sont décrits par l'expert comme en mauvais état général, la maison d'habitation, de construction antérieure à 1994, n'étant pas chauffée en hiver ni aérée par le locataire, qui l'utilise comme dépôt de pneus ; que les deux petits bâtiments, construits de façon précaire sans respect de normes de construction, sont vétustes ; qu'ils sont situés en banlieue d'Avignon, emplacement dont il ne résulte pas de plus-value particulière ; que le coût de reconstruction du seul bâtiment affecté à l'usage d'atelier excède la valeur vénale de l'ensemble loué, représentant plus de 14 ans de loyers ; que ce coût excessif des travaux de remise en état de l'immeuble loué excède sa valeur vénale, emporte destruction totale de la chose louée et résolution de plein droit du bail ; que s'il est exact que la reconstruction sollicitée ne concerne que l'un des trois bâtiments loués, l'appréciation du coût excessif des travaux le concernant est faite au regard de la valeur vénale de l'ensemble qu'il excède à lui seul ; que par ailleurs l'expert retient aussi l'obligation pour le bailleur de procéder à d'autres grosses réparations portant sur le bâtiment servant d'entrepôt, concernant son étanchéité, pour 13. 314, 10 € et sur la maison d'habitation, en remplaçant des tuiles cassées, pour un coût non évalué qui s'ajouterait, s'ils devaient être faits à la demande du preneur, au coût de reconstruction du bâtiment affecté à l'usage d'atelier, excédant d'autant la valeur vénale de l'ensemble ; que d'autre part si, comme le soutient le locataire, les deux autres bâtiments sont réparables, moyennant ce coût supplémentaire, il a organisé l'ensemble comme une exploitation commerciale unique et déclare même dans ses conclusions (page 3) que les dégradations importantes des locaux ne permettent plus une activité commerciale normale dans les lieux ; qu'il n'a jamais soutenu pas plus que l'expert ne l'a envisagé qu'il pourrait exploiter son commerce avec les deux seuls bâtiments disponibles, même après réparation de celui utilisé comme entrepôt ; que dès lors l'impossibilité économique de réparer le bâtiment à usage d'atelier, coeur de l'activité du preneur selon l'expert judiciaire, entraîne la destruction totale de la chose louée, et non du seul bâtiment à usage d'atelier, au sens de l'article 1722 ; qu'enfin, comme il a été exposé, la nécessité de reconstruire en totalité le bâtiment ne résulte pas de la faute du bailleur ou d'un manquement au respect de ses obligations contractuelles mais provient à la fois de la nature inadaptée dès l'origine de cette construction provisoire et précaire à l'usage d'atelier mécanique affecté par le preneur à ce bâtiment et à la vétusté importante qui l'a ensuite progressivement dégradé, au point d'entraîner des infiltrations d'eau dangereuses et un risque d'effondrement ; qu'il ressort de l'expertise qu'aucun travaux de réparation autres que sa démolition et reconstruction n'était possible, du fait de la qualité initiale insuffisante de sa construction, acceptée par le locataire lors de la souscription du bail et du renouvellement en 2003, où il déclarait prendre les locaux en l'état et bien les connaître ; que par ailleurs l'entretien courant du bâtiment, qu'invoque aussi M. X..., incombait au preneur selon la convention des parties ; qu'il convient, réformant le jugement, de constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties, en raison de la destruction totale de la chose louée par cas fortuit, sans indemnité pour le preneur ; qu'il convient en conséquence de débouter M. X... de sa demande de condamnation du bailleur, au titre de l'obligation d'effectuer les grosses réparations des immeubles donnés à bail, à lui payer la somme de 102. 976, 20 €, outre indexation ;

Alors 1°) que c'est seulement lorsque la ruine de l'immeuble par vétusté ne résulte pas de la faute du bailleur ou d'un manquement à ses obligations, qu'il n'est pas tenu de procéder à des réparations nécessitant des dépenses excessives, ni d'indemniser le preneur ; qu'y est donc tenu le bailleur ayant méconnu son obligation de délivrance d'une chose adaptée à la destination prévue par le bail ; que la cour d'appel a constaté que M. X... a pris à bail commercial un ensemble immobilier pour lequel l'activité commerciale autorisée n'était pas limitée sauf commerce bruyant, malodorant ou insalubre, et que le bailleur n'a pas contesté la régularité de l'exploitation ; que le bâtiment abritant le coeur de l'activité de M. X... ne répond à aucune norme de construction, avec une couverture n'apportant aucune isolation et un faux plafond apportant une illusion d'isolation, des murs violant les règles les plus élémentaires de maçonnerie, présentait un risque très important d'effondrement des murs, que « la nature » du bien était « inadaptée dès l'origine à l'usage d'atelier mécanique » et présentait une « qualité initiale insuffisante » ; qu'en n'ayant pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, d'où résultait que le bailleur avait délivré un bien impropre à toute utilisation et notamment à celle faite par le preneur, dont la régularité n'avait pas été contestée et qui était conforme aux stipulations du bail, ce manquement du bailleur à ses obligations lui interdisant de prétendre n'être pas tenu de réparer les locaux loués ni d'indemniser le preneur, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1722 du code civil ; Alors 2°) que c'est seulement lorsque la ruine de l'immeuble par vétusté ne résulte pas de la faute du bailleur ou d'un manquement à ses obligations, qu'il n'est pas tenu de procéder à des réparations nécessitant des dépenses excessives, ni d'indemniser le preneur ; qu'y est donc tenu le bailleur qui n'a pas réalisé les grosses réparations prévues par l'article 606 du code civil, des gros murs, voûtes, poutres et couvertures entières, murs de soutènement ; qu'en n'ayant pas tiré les conséquences légales de ses constatations selon lesquelles la nécessité de reconstruire le bâtiment provenait notamment de la vétusté importante ayant dégradé le bâtiment et de vices de construction, ce qui impliquait que le bailleur n'avait pas effectué les réparations nécessaires, commettant une faute lui interdisant de prétendre n'être pas tenu de réparer les locaux loués ni d'indemniser le preneur, la cour d'appel a violé les articles 606 et 1722 du code civil ; Alors 3°) qu'en se fondant, pour retenir que le bailleur n'avait pas manqué à son obligation d'effectuer les grosses réparations du bâtiment affecté par le preneur à l'usage d'atelier, sur la circonstance que ce local n'était pas particulièrement destiné à cet usage choisi par le preneur, inopérante, dès lors que le bail ne limitait pas l'activité commerciale autorisée et que le bailleur n'avait pas contesté la régularité de l'exploitation de M. X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1722 du code civil ;

Alors 4°) que quelles que soient les clauses du contrat, le bailleur ne peut s'affranchir de son obligation de délivrance et des travaux et réparations rendus nécessaires par les vices structurels de l'immeuble ; que pour retenir que le bailleur n'avait pas manqué à son obligation d'effectuer les grosses réparations du bâtiment affecté par le preneur à l'usage d'atelier, la cour d'appel a constaté que le preneur avait pris le local « en l'état » et déclaré bien le connaître, accepté la qualité initiale de la construction, et était contractuellement tenu de l'obligation d'entretien courant du bâtiment ; qu'en statuant ainsi, alors que le bailleur n'avait pu s'affranchir de son obligation de délivrance, et délivrer un bien inadapté et vicié dans sa structure et construction même, manquement à ses obligations qui lui interdisait ensuite de demander la résiliation de plein droit du bail, de ne pas procéder aux réparations nécessaires ni indemniser le preneur, la cour d'appel a violé l'article 1722 du code civil ; Alors 5°) qu'il n'y a pas de résiliation du bail de plein droit lorsque le bien loué n'est pas détruit en totalité ; que la cour d'appel a constaté que le 29 avril 1994, M. X..., exploitant un fonds de vente de pneumatiques sous l'enseigne « Leader Pneus », avait pris à bail commercial un ensemble immobilier composé d'une maison d'habitation dont le rez-de-chaussée était affecté à un usage de local commercial, d'une cour où se trouve un petit bâtiment et un garage, d'une bande de terrain sur une longueur de 15 mètres, grevé d'un droit de passage au profit du bailleur ; que le locataire a affecté les bâtiments loués à l'exploitation de son commerce, sans intervention particulière du bailleur : la maison d'habitation comme dépôt de pneus, le petit bâtiment comme dépôt de matériel, le garage comme atelier de mécanique et d'installation de pneumatiques, comportant diverses machines et un pont élévateur ; que l'expert a relevé que le bâtiment à usage d'atelier était irréparable ; que la reconstruction sollicitée ne concerne que l'un des trois bâtiments donnés à bail ; qu'en n'ayant pas tiré les conséquences légales de ses constatations d'où il résultait que la destruction du bien loué n'était que partielle, ce qui interdisait au bailleur de demander la résiliation de plein droit du bail, la cour d'appel a violé l'article 1722 du code civil ; Alors 6°) et en tout état de cause, que la destruction totale de la chose ne peut donner lieu à résiliation de plein droit du bail que lorsqu'elle est imputable à un cas fortuit ; que lorsque l'origine de l'événement n'est pas extérieure à la chose mais provient d'un vice de structure, la demande de résiliation de plein droit du bail pour perte totale de la chose louée par cas fortuit formé par le bailleur doit être rejetée ; que la cour d'appel a constaté que le bâtiment abritant le coeur de l'activité de M. X... ne répond à aucune norme de construction, avec une couverture n'apportant aucune isolation et un faux plafond apportant une illusion d'isolation, des murs violant les règles les plus élémentaires de maçonnerie, que « la nature » du bien était « inadaptée dès l'origine à l'usage d'atelier mécanique » et présentait une « qualité initiale insuffisante » ; qu'il ressort de ces constatations que la nécessité de reconstruire le bien en totalité ne provenait pas d'un cause extérieure au bâtiment et pas d'un cas fortuit ou de force majeure ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1722 du code civil.