LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Dijon, 8 novembre 2012), que le syndicat des copropriétaires de la résidence 35-37-39 rue Jeannin (le syndicat) a assigné la société du Paquier, copropriétaire, en paiement de charges de copropriété, frais et dommages-intérêts ; Attendu que pour accueillir la demande, le jugement retient que le règlement de copropriété mentionne dans les parties communes la totalité du terrain bâti et non bâti et que les frais de réparation et de ravalement des façades sont des dépenses communes ;Qu'en statuant ainsi, alors que le règlement de copropriété prévoit que dans chacun des bâtiments, sont communs entre leurs propriétaires respectifs les fondations et les gros murs et que les charges autres que les impôts, taxes et primes d'assurance sont distinguées par bâtiment et réparties entre les propriétaires de chacun d'eux dans la même proportion que leurs droits dans les choses communes de ce bâtiment, la juridiction de proximité, qui a dénaturé les termes clairs et précis du règlement de copropriété, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 8 novembre 2012, entre les parties, par la juridiction de proximité de Dijon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Montbard ;Condamne le syndicat des copropriétaires de la copropriété 35-37-39 rue Jeannin à Dijon aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de la copropriété 35-37-39 rue Jeannin à Dijon à payer à la société du Paquier la somme de 2 900 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la copropriété 35-37-39 rue Jeannin à Dijon ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mai deux mille quatorze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour la SCI du Paquier
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:Il est reproché au jugement attaqué d'avoir condamné la SCI du Paquier à payer la somme de 3.040,84 euros au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence 35-37-39 rue Jeannin à Dijon ;AUX MOTIFS QUE l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative ; que l'article 8 de ce même texte renvoie à un règlement conventionnel de copropriété pour fixer la destination des parties privatives et communes ; que le règlement de la copropriété 35-37-39 rue Jeannin, établi au mois de mai 1952 dispose que : « les parties communes à tous les copropriétaires de l'ensemble de la propriété comprennent la totalité du terrain bâti et non bâti, les canalisations principales d'eau, de gaz, d'électricité, et de tout-à-l'égout, sauf toutefois les installations privatives existant actuellement et celles qui pourront être faites par la suite » ; que le défendeur excipe de ce règlement pour se soustraire à ses obligations au motif qu'il ne serait pas tenu par des travaux réalisés sur les autres bâtiments ; qu'il fait notamment valoir que les propriétaires des autres lots sont dispensés de toute participation aux travaux d'entretien des bâtiments C et D ; que les parties communes définies par le règlement de copropriété comprennent la totalité du « terrain bâti » ; que le bâti est ainsi partagé entre parties privatives, partiellement communes ou totalement communes ; que ce texte inclut dans les charges totalement communes « les frais de réparations, ravalement des façades » ; que l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 définit comme communes « les parties des bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux » ; qu'il donne la qualité de parties communes notamment au gros oeuvre des bâtiments, ainsi qu'aux passages et corridors ; qu'aux termes de ces dispositions, un copropriétaire peut être amené à supporter des travaux de rénovation valablement décidés par l'Assemblée Générale, même si ceux-ci ne bénéficient pas directement à son lot privatif ; que la SCI ne montrant pas que les travaux qu'elle conteste seraient d'une nature contraire aux dispositions législatives et réglementaires, elle devra participer à leur financement ; que l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties comprises dans leurs lots ; que la SCI du Paquier est propriétaire du lot 10 dans la copropriété 35-37-39 rue Jeannin ; que les Assemblées Générales de la copropriété, tenues les 18 mars 2009, 11 mars 2010, 16 décembre 2010, ont approuvé les comptes 2007, 2008, 2009 et les budgets prévisionnels 2010, 2011 et 2012 ; que la SCI a été régulièrement convoquée ; que les procès-verbaux lui ont été notifiés ; qu'au vu de cet article, des décisions de l'Assemblée Générale, du contrat de mandat de syndic adopté en assemblée générale, des factures et appels de fonds versés aux débats, et d'un relevé de son compte, montrant que les frais de poursuite sont tous régularisés, la SCI du Paquier doit être condamnée au paiement d'une somme de 3.040,84 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 6 juillet 2011, la dette ayant augmenté depuis la mise en demeure du 9 janvier 2010 ; ALORS QUE, D'UNE PART, la définition et l'énumération des parties communes, telles qu'elles résultent de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont pas d'ordre public et ne s'appliquent que dans le silence ou la contradiction des titres ; qu'aussi bien, lorsque le règlement d'une copropriété composée de plusieurs bâtiments indépendants opère une distinction entre les parties communes générales et les parties communes spéciales, cette répartition s'impose au juge qui ne peut prétendre faire prévaloir les dispositions supplétives dudit article 3 pour la mettre à néant ; qu'il résulte des énonciations mêmes du jugement que le règlement de la présente copropriété ne qualifie de parties communes à tous les copropriétaires de l'ensemble de la propriété que « la totalité du terrain bâti et non bâti », à l'exclusion donc des bâtiments eux-mêmes ; qu'en prétendant néanmoins retenir que le gros oeuvre desdits bâtiments figurait au nombre des parties communes générales, le juge de proximité, qui refuse d'appliquer le règlement de copropriété qui faisait la loi des parties, viole l'article 1134 du Code civil, les articles 3 et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble l'article 12 du Code de procédure civile ;ALORS QUE, D'AUTRE PART, la création par un règlement de copropriété de parties communes spéciales a nécessairement pour corollaire l'instauration de charges spéciales qui, comme telles, ne peuvent être réparties qu'entre les propriétaires de ces parties communes spéciales ; qu'en considérant néanmoins que les dépenses correspondant aux travaux de ravalement des bâtiments, qui à la différence du terrain supportant ces bâtiments figuraient au nombre des parties communes spéciales, devaient être réparties entre tous les copropriétaires de la résidence, le juge de proximité viole les articles 5 et 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1134 du Code civil ;
ET ALORS QUE, ENFIN, si l'article 6 du règlement de la copropriété énumère, au nombre des « charges communes » : « 1°) les impôts fonciers ¿ 2°) les primes d'assurances¿ 3°) les frais de réparation, ravalement des façades (¿) », il fait immédiatement suivre cette énumération de la clause suivante, qui est dépourvue de toute équivoque : « s'il existe plusieurs bâtiments, les charges articles 1°) et 2°) ci-dessus sont réparties entre les copropriétaires dans la proportion de leurs droits indivis dans le terrain. Les autres sont distinguées par bâtiment et réparties entre les copropriétaires de chacun d'eux dans la même proportion que leurs droits dans les choses communes de ce bâtiment », ce dont il résulte clairement qu'à l'exception des seuls impôts fonciers et primes d'assurances, toutes les autres charges communes, et notamment les dépenses de ravalement, constituent des charges communes spéciales, devant comme telles n'être réparties qu'entre les copropriétaires des bâtiments en cause ; qu'en qualifiant au contraire de « charges totalement communes », autrement dit de charges communes générales, « les frais de réparation, ravalement des façades », le juge de proximité dénature l'article 6 précité du règlement de copropriété, en violation de l'article 1134 du Code civil, ensemble le principe selon lequel le juge ne peut dénaturer un écrit clair.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire) :Il est reproché au jugement attaqué d'avoir condamné la SCI du Paquier au paiement, à compter du 6 juillet 2011, des intérêts au taux légal sur la totalité de la somme de 3.040,84 euros ;AUX MOTIFS D'ABORD QUE par acte d'huissier du 6 juillet 2012, le Syndicat des Copropriétaires représentant la Copropriété « 35-37-39 rue Jeannin » à Dijon, représenté par son Syndic en exercice, la société Nexity Lamy, a assigné la Société Civile Immobilière du Paquier ; qu'il demande sa condamnation à lui verser la somme de 2.189,46 euros au titre de l'arriéré des charges de copropriété, frais et appels provisionnels sur charges du 24 juin 2011 ; qu'à l'audience, le Syndicat des Copropriétaires actualise sa demande à la somme de 3.040,84 euros ; ET AUX MOTIFS ENSUITE QUE la SCI du Paquier doit être condamnée au paiement d'une somme de 3.040,84 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 6 juillet 2011, la dette ayant augmenté depuis la mise en demeure du 9 janvier 2010 ;ALORS QUE, D'UNE PART, pour condamner la SCI du Paquier au paiement des intérêts moratoires à compter du 6 juillet 2011, le juge de proximité retient dans les motifs de sa décision que cette date correspond à celle de l'assignation, cependant qu'il résulte des commémoratifs de ce même jugement que l'assignation lancée par le Syndicat des Copropriétaires est en date du 6 juillet 2012 ; que le juge de proximité entache de la sorte sa décision d'une contradiction de motifs, en violation des articles 455 du Code de procédure civile et 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
ET ALORS QUE, D'AUTRE PART, les intérêts moratoires ne sont dus que du jour de la sommation de payer ou d'un acte équivalent ; qu'il s'ensuit que le juge de proximité ne pouvait ici fixer le point de départ des intérêts moratoires dus sur la totalité de la somme de 3.040,84 euros à la date du 6 juillet 2011, supposés correspondre à celle de l'assignation, après avoir lui-même constaté que dans son assignation, le Syndicat des Copropriétaires n'avait sollicité que le paiement de la somme de 2.189,46 euros, et que ce n'était qu'ensuite, le jour de l'audience des débats, qu'il avait réactualisé sa demande pour solliciter en définitive le paiement de la somme de 3.040,84 euros, ce dont il résulte que le point de départ des intérêts moratoires dus sur la différence entre ces deux sommes (3.040,84 ¿ 2.189,46 = 851,38) ne pouvait être fixé au 6 juillet 2011, sauf au prix d'une violation de l'article 1153, alinéa 3, du Code civil.
