LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, sans dénaturation et répondant aux conclusions, que la venderesse ne s'était pas obligée à construire ou à rénover un ouvrage déterminé dans un délai déterminé, qu'il avait été passé avec la SEBLI une convention lui donnant expressément mission de conduite d'opération de la rénovation de l'immeuble, dans laquelle l'AFUL conservait la qualité de maître de l'ouvrage, que c'était en cette qualité que l'AFUL avait signé les contrats du maître d'oeuvre, du bureau d'études, du contrôleur technique, et le marché de travaux avec M. X... et que les acquéreurs et l'AFUL ne pouvaient chercher à bénéficier simultanément des avantages fiscaux résultant de l'application de la loi Malraux et du régime protecteur accordé aux acquéreurs de biens en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel en a exactement déduit que la demande de requalification en contrats de vente d'immeuble en état futur d'achèvement devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel a répondu aux conclusions en retenant que la SEBLI n'était pas tenue de rénover et de livrer l'ouvrage ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l'abandon définitif du chantier par M. X... qui avait refusé de poursuivre ses interventions au motif que des travaux supplémentaires ne lui avaient pas été réglés ne pouvait être imputé à la SEBLI et à M. Y..., que ce défaut de paiement ne pouvait être mis à la charge de la SEBLI et de M. Y... puisque l'entrepreneur ne produisait aucun élément de nature à démontrer que les travaux supplémentaires dont il faisait état auraient fait l'objet d'un avenant ou d'un accord du maître de l'ouvrage et que les compte-rendus de chantier mettaient en évidence les défaillances répétées de M. X..., qui étaient à elles seules suffisantes à expliquer l'abandon par celui-ci du chantier, la cour d'appel a pu en déduire que, le surcoût ne provenant que de l'abandon du chantier par l'entrepreneur, les demandes tendant à la prise en charge par l'architecte de la totalité des sommes à verser pour parvenir à un parfait achèvement devaient être rejetées ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que M. Y... avait été seulement reconnu responsable du désordre relatif à l'insuffisance de hauteur sous poutres et que les solutions pour y remédier avaient été dégagées courant avril 2008 dans le cadre de la mesure d'expertise, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a souverainement retenu que le retard de chantier imputable à M. Y... ne saurait être fixé à une durée supérieure à huit mois ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne MM. A..., B... et l'AFUL aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour MM. A..., B... et l'Association foncière union libre
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR dit n'y avoir lieu à requalification des contrats conclus par Monsieur B..., Monsieur A..., la SEBLI et l'AFUL, en vente en état futur d'achèvement et D'AVOIR rejeté les demandes formulées par Monsieur B..., Monsieur A..., la SEBLI et l'AFUL en conséquence de cette requalification et tendant à voir dire et juger que la SEBLI était tenue d'une obligation de résultat de livrer une chose conforme pour le prix prévu de 64.033 ¿ pour la vente A... et 39.069 ¿ pour la vente B... soit un total de 103.069 ¿, condamner la SEBLI à livrer les biens objets des actes authentiques à Messieurs A... et B... conformes à ces contrats, aux règles de l'art, aux règles d'urbanisme et au permis de construire dans un délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir sous astreinte de 1.000 ¿ par jour de retard pendant un délai d'un mois après quoi il sera à nouveau statué, condamner la SEBLI à rembourser à l'AFUL la somme de 262.881 ¿ TTC avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance et application de la clause d'anatocisme, subsidiairement dire et juger que la SEBLI s'est engagée à livrer les immeubles objets des actes authentiques A... et B... pour un prix de 103.069 ¿ + 269.395,47 ¿ TTC égal à 372.481,47 ¿, condamner la SEBLI à livrer un immeuble conforme aux actes authentiques A... et B... aux règles d'urbanisme, aux règles de l'art et au permis de construire pour un prix global de 372.481,47 ¿ TTC dans un délai de trois mois à compter la signification de l'arrêt à intervenir sous astreinte de 1.000 ¿ par jour de retard pendant un délai d'un mois après quoi il sera à nouveau statué, en toutes hypothèses, dire et juger qu'aucune clause d'actualisation ne saurait être appliquée conformément aux articles L. 261-11-1 et L. et L. 261-16 du Code de la construction et de l'habitation, condamner la SEBLI à verser à Monsieur A... la somme de 169.100 ¿ avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance et avec application de la clause d'anatocisme, condamner la SEBLI à verser à Monsieur B... la somme de 95.052 ¿ avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance et avec application de la clause d'anatocisme, subsidiairement condamner la SEBLI à verser à Monsieur A... la somme de 119.700 ¿ à titre de dommages-intérêts consécutifs au retard avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance et avec application de la clause d'anatocisme, condamner la SEBLI à verser à Monsieur B... la somme de 67.284 ¿ correspondant au préjudice lié au retard avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance et avec application de la clause d'anatocisme, sur l'absence de garantie d'achèvement condamner la SEBLI à verser à Monsieur A... la somme de 10.000 ¿ à titre de dommages et intérêts et à Monsieur B... la somme de 10.000 ¿ à titre de dommages et intérêts, sur l'impossibilité de procéder à de nouveaux investissements condamner la SEBLI à verser à Monsieur A... et Monsieur B... chacun la somme de 10.000 ¿ au titre de la perte de chance ;
AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE les actes d'acquisition n'ont pas pour objet le transfert du sol et de l'existant puis des éléments à réaliser au fur et à mesure de leur réalisation ; que la venderesse ne s'y est pas obligée à construire ou à rénover un ouvrage déterminé dans un délai déterminé ; que cette prétention est contraire aux termes mêmes des actes d'acquisition qui, ainsi que l'a exactement relevé le Tribunal, renvoient au traité de concession sur la réalisation des travaux de rénovation ; qu'il a été passé avec la SEBLI une convention lui donnant expressément mission de conduite d'opération de la rénovation de l'immeuble, dans laquelle l'AFUL conserve la qualité de maître de l'ouvrage ; que c'est en cette qualité de maître de l'ouvrage que l'AFUL, représentée par son président, Monsieur A..., a signé les contrats du maître d'oeuvre, du bureau d'études, du contrôleur technique, et le marché de travaux avec Monsieur X... ; que c'est par une exacte analyse des liens contractuels que les premiers juges ont rejeté la demande de requalification en contrats de vente d'immeuble en état futur d'achèvement (arrêt, p.10) ; que les demandeurs prétendent en substance que la SEBLI aurait dû conclure une vente en état futur d'achèvement et qu'elle a agi artificiellement en décomposant l'opération d'une part en une vente, d'autre part en une convention de conduite d'opération pour la restauration de l'immeuble ; qu'aux termes de l'article 1601-1 du Code civil repris par l'article L. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation : « La vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement» ; que l'article 1601-3 du Code civil repris par l'article L. du Code de la construction et de l'habitation dispose par ailleurs dans son second alinéa qu'en cas de vente en l'état futur d'achèvement « le vendeur conserve les pouvoirs du maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux» ; qu'en l'espèce, les ventes consenties par la SEBLI à Monsieur B... et à Monsieur A... portaient sur les divers lots d'un immeuble ancien destiné à subir des travaux de rénovation dans le cadre d'une convention de concession passée entre cette société d'économie mixte et la commune de BEZIERS qui avait initié une opération de restauration de son centre-ville ; que les travaux projetés concernant cet immeuble présentaient un caractère conséquent puisqu'ils affectaient le couvert et le gros oeuvre ; qu'à cet égard, la rénovation envisagée pouvait sans conteste être assimilée à une reconstruction ; que cependant, dans le cadre des relations contractuelles liant les parties, la SEBLI ne s'est pas engagée à réaliser les travaux de rénovation ; que ceux-ci ont été mis à la charge des acquéreurs et plus exactement de l'AFUL, constituée par Monsieur B... et Monsieur A..., intervenant en qualité d'associés ; qu'ainsi, au terme des actes authentiques de vente sous le paragraphe «conditions particulières», les acquéreurs se sont engagés à respecter« toutes les clauses, obligations et conditions convenues dans le cahier des charges de concession d'immeubles et terrains au titre des articles 14-1et 14-2 ... annexé au traité de concession ... du 2 mai 2000 » ; que l'article 14-1 du traité de concession conclu entre la ville de BEZIERS et la SEBLI, article intitulé «Conditions de cession ou de location des immeubles devant être réhabilités » stipule dans son paragraphe 1 que «les immeubles bâtis et acquis par le concessionnaire font l'objet de cessions ou de locations au profit de personnes publiques ou privées à charge pour celles-ci de réaliser les travaux de restauration prévus lors de la délivrance de l'AST et de la DUP conformément au cahier des charges de cession qui sera annexé ultérieurement » ; que les actes de vente renvoient donc au traité de concession qui prévoit de mettre à la charge des acquéreurs et non du concessionnaire la réalisation des travaux de restauration ; que par ailleurs, au terme de la « convention de conduite d'opération pour la restauration d'un immeuble » conclue le 1er février 2006 entre l'AFUL et la SEBLI, il est expressément stipulé que la première reste seule maître de l'ouvrage même si elle confie à la SEBLI une large mission qui recouvre : l'établissement des documents nécessaires à la consultation des maîtres d'oeuvre et des entreprises, la mise au point des marchés d'études et de travaux, leur passation et le suivi de l'exécution des travaux ; qu'en effet, en application de cette convention, l'AFUL finance le projet et détient des prérogatives attachées à sa qualité de maître de l'ouvrage, notamment : elle décide de la date d'engagement des travaux, elle peut s'opposer au choix des hommes de l'art et des techniciens effectué par la SEBLI et elle signe les conventions et marchés passés avec ces derniers, elle peut assister aux réunions d'études concernant l'ouvrage et accéder au chantier à tout moment, elle doit autoriser toute modification importante par rapport au plan, elle doit donner son accord exprès à toute décision relative à la réception de l'ouvrage ; que l'AFUL s'est d'ailleurs comporté en maître de l'ouvrage comme le montrent ses divers courriers et interventions ; que c'est notamment en cette qualité qu'elle a signé les différents ordres de service destinés aux locateurs d' ouvrage, qu'elle s'est plainte de l'installation des poutres métalliques réalisée sans information et sans autorisation préalable de sa part et qu'elle a initié la procédure en référé aux fins d'expertise ; qu'enfin, comme il résulte des mentions portées dans les actes de vente et comme ils l'indiquent expressément, Monsieur B... et Monsieur A... ont entendu réaliser une opération de défiscalisation « Loi Malraux» ; que pour bénéficier des dispositions de cette loi, les opérations de restauration doivent être réalisées par une personne seule ou un ensemble de personnes regroupées au sein d'une AFUL et ne doivent en aucun cas être réalisées par le vendeur de l'immeuble intervenant au nom des acquéreurs ; que les demandeurs ne peuvent en conséquence chercher à bénéficier simultanément des avantages fiscaux résultant de l'application de la loi Malraux et du régime protecteur accordé aux acquéreurs de biens en l'état futur d'achèvement ; que les contrats conclus par la venderesse, la SEBLI, n'imposent à celle-ci aucune obligation de réaliser les travaux de rénovation et que l'AFUL disposent des pouvoirs du maître de l'ouvrage, une requalification de l'opération en vente en état futur d'achèvement n'a pas lieu d' être ordonnée (jugement, pp. 5 à 7);
1°) ALORS QUE les contrats de vente désignaient l'immeuble vendu dans son état futur d'achèvement et non dans son état au jour de la vente, ce dont il résultait que la venderesse avait l'obligation de délivrer le bien décrit dans cet état; qu'en estimant que la SEBLI n'avait pas souscrit l'obligation d'édifier les immeubles vendus pour écarter la qualification de vente en l'état futur d'achèvement, la Cour a dénaturé les contrats de vente conclus par Monsieur A... et Monsieur B... en violation de l'article 1134 du Code civil;
2°) ALORS, subsidiairement, QUE les acquéreurs faisaient valoir (conclusions, p.25 § 3) que le traité de concession conclu par la SEBLI avec la Ville de Béziers ne leur était pas opposable pour n'y être pas parties ; qu'en se fondant sur les stipulations de ce traité pour considérer que la SEBLI n'avait pas l'obligation de construire les biens vendus, au simple motif que les contrats de vente y renvoyaient, sans répondre à ce moyen, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE qu'en se fondant par motifs adoptés sur le fait que les acquéreurs avaient recherché l'avantage fiscal prévu par la loi Malraux pour écarter la qualification de vente en état futur d'achèvement, cependant que, pour procéder à l'opération de qualification des contrats litigieux, seules comptaient les obligations souscrites par le vendeur aux termes des contrats de vente, la Cour a violé les articles 1601-1 et 1601-3 du Code civil, ensemble les articles L. 261-1 et L. 261-3 du Code de la construction et de l'habitation ;
4°) ALORS QUE les acquéreurs et l'AFUL faisaient valoir au sein de leurs écritures (pp. 30 à 32) que selon l'article L. 261-10 du Code de la construction et de l'habitation, tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et comportant l'obligation pour l'acheteur d'effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction doit revêtir la forme de l'un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du Code civil; qu'en omettant de répondre au moyen pris de la nécessaire qualification du contrat en vente en état futur d'achèvement en l'état du versement par les acheteurs de fonds avant l'achèvement de la construction, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR UNIQUEMENT dit n'y avoir lieu à requalification des contrats conclus entre d'une part Monsieur B... et Monsieur A... et la SEBLI, d'autre part entre l'AFUL et la SEBLI en vente en état futur d'achèvement, dit que la SEBLI a commis un manquement à ses obligations contractuelles à l'origine d'une perte locative pour Monsieur B... et Monsieur A..., condamné en conséquence la SEBLI à régler en réparation de ce préjudice à Monsieur B... la somme de 2.400 ¿ et à Monsieur A... la somme de 4.000 ¿, dit que Monsieur Y... a commis un manquement à ses obligations contractuelles et condamné en conséquence ce dernier à titre de réparation des préjudices qui en sont résulté à régler la somme de 8.000 ¿ à l'AFUL du 14 rue Viennet au titre des travaux de reprise des poutres, la somme de 4.800 ¿ à Monsieur B... dont 2.400 ¿ in solidum avec la SEBLI en réparation de la perte locative, la somme de 8.000 ¿ à Monsieur A... dont 4.000 ¿ in solidum avec la SEBLI en réparation de la perte locative, rejeté les demandes formées par l'AFUL du 14 rue Viennet au titre d'une part d'un surcoût de l'opération, d'autre part du remboursement de l'AST, rejeté la demande formée par Monsieur B... et Monsieur A... au titre d'un préjudice moral et rejeté la demande formée par Monsieur A... à titre de remboursement d'une subvention ;
AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE les actes d'acquisition n'ont pas pour objet le transfert du sol et de l'existant puis des éléments à réaliser au fur et à mesure de leur réalisation ; que la venderesse ne s'y est pas obligée à construire ou à rénover un ouvrage déterminé dans un délai déterminé ; que cette prétention est contraire aux termes mêmes des actes d'acquisition qui, ainsi que l'a exactement relevé le Tribunal, renvoient au traité de concession sur la réalisation des travaux de rénovation ; qu'il a été passé avec la SEBLI une convention lui donnant expressément mission de conduite d'opération de la rénovation de l'immeuble, dans laquelle l'AFUL conserve la qualité de maître de l'ouvrage ; que c'est en cette qualité de maître de l'ouvrage que l'AFUL, représentée par son président, Monsieur A..., a signé les contrats du maître d'oeuvre, du bureau d'études, du contrôleur technique, et le marché de travaux avec Monsieur X... ; que c'est par une exacte analyse des liens contractuels que les premiers juges ont rejeté la demande de requalification en contrats de vente d'immeuble en état futur d'achèvement (arrêt, p.10) ; que les demandeurs prétendent en substance que la SEBLI aurait dû conclure une vente en état futur d'achèvement et qu'elle a agi artificiellement en décomposant l'opération d'une part en une vente, d'autre part en une convention de conduite d'opération pour la restauration de l'immeuble ; qu'aux termes de l'article 1601-1 du Code civil repris par l'article L. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation : « La vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement» ; que l'article 1601-3 du Code civil repris par l'article L. du Code de la construction et de l'habitation dispose par ailleurs dans son second alinéa qu'en cas de vente en l'état futur d'achèvement « le vendeur conserve les pouvoirs du maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux» ; qu'en l'espèce, les ventes consenties par la SEBLI à Monsieur B... et à Monsieur A... portaient sur les divers lots d'un immeuble ancien destiné à subir des travaux de rénovation dans le cadre d'une convention de concession passée entre cette société d'économie mixte et la commune de BEZIERS qui avait initié une opération de restauration de son centre-ville ; que les travaux projetés concernant cet immeuble présentaient un caractère conséquent puisqu'ils affectaient le couvert et le gros oeuvre ; qu'à cet égard, la rénovation envisagée pouvait sans conteste être assimilée à une reconstruction ; que cependant, dans le cadre des relations contractuelles liant les parties, la SEBLI ne s'est pas engagée à réaliser les travaux de rénovation ; que ceux-ci ont été mis à la charge des acquéreurs et plus exactement de l'AFUL, constituée par Monsieur B... et Monsieur A..., intervenant en qualité d'associés ; qu'ainsi, au terme des actes authentiques de vente sous le paragraphe «conditions particulières», les acquéreurs se sont engagés à respecter« toutes les clauses, obligations et conditions convenues dans le cahier des charges de concession d'immeubles et terrains au titre des articles 14-1et 14-2 ... annexé au traité de concession ... du 2 mai 2000 » ; que l'article 14-1 du traité de concession conclu entre la ville de BEZIERS et la SEBLI, article intitulé «Conditions de cession ou de location des immeubles devant être réhabilités » stipule dans son paragraphe 1 que «les immeubles bâtis et acquis par le concessionnaire font l'objet de cessions ou de locations au profit de personnes publiques ou privées à charge pour celles-ci de réaliser les travaux de restauration prévus lors de la délivrance de l'AST et de la DUP conformément au cahier des charges de cession qui sera annexé ultérieurement » ; que les actes de vente renvoient donc au traité de concession qui prévoit de mettre à la charge des acquéreurs et non du concessionnaire la réalisation des travaux de restauration ; que par ailleurs, au terme de la « convention de conduite d'opération pour la restauration d'un immeuble » conclue le 1er février 2006 entre l'AFUL et la SEBLI, il est expressément stipulé que la première reste seule maître de l'ouvrage même si elle confie à la SEBLI une large mission qui recouvre : l'établissement des documents nécessaires à la consultation des maîtres d'oeuvre et des entreprises, la mise au point des marchés d'études et de travaux, leur passation et le suivi de l'exécution des travaux ; qu'en effet, en application de cette convention, l'AFUL finance le projet et détient des prérogatives attachées à sa qualité de maître de l'ouvrage, notamment : elle décide de la date d'engagement des travaux, elle peut s'opposer au choix des hommes de l'art et des techniciens effectué par la SEBLI et elle signe les conventions et marchés passés avec ces derniers, elle peut assister aux réunions d'études concernant l'ouvrage et accéder au chantier à tout moment, elle doit autoriser toute modification importante par rapport au plan, elle doit donner son accord exprès à toute décision relative à la réception de l'ouvrage ; que l'AFUL s'est d'ailleurs comporté en maître de l'ouvrage comme le montrent ses divers courriers et interventions ; que c'est notamment en cette qualité qu'elle a signé les différents ordres de service destinés aux locateurs d' ouvrage, qu'elle s'est plainte de l'installation des poutres métalliques réalisée sans information et sans autorisation préalable de sa part et qu'elle a initié la procédure en référé aux fins d'expertise ; qu'enfin, comme il résulte des mentions portées dans les actes de vente et comme ils l'indiquent expressément, Monsieur B... et Monsieur A... ont entendu réaliser une opération de défiscalisation « Loi Malraux» ; que pour bénéficier des dispositions de cette loi, les opérations de restauration doivent être réalisées par une personne seule ou un ensemble de personnes regroupées au sein d'une AFUL et ne doivent en aucun cas être réalisées par le vendeur de l'immeuble intervenant au nom des acquéreurs ; que les demandeurs ne peuvent en conséquence chercher à bénéficier simultanément des avantages fiscaux résultant de l'application de la loi Malraux et du régime protecteur accordé aux acquéreurs de biens en l'état futur d'achèvement ; que les contrats conclus par la venderesse, la SEBLI, n'imposent à celle-ci aucune obligation de réaliser les travaux de rénovation et que l'AFUL disposent des pouvoirs du maître de l'ouvrage, une requalification de l'opération en vente en état futur d'achèvement n'a pas lieu d' être ordonnée; QUE si la SEBLI n'était pas tenue de rénover et de livrer l'ouvrage, elle n'en avait pas mois la responsabilité de la conduite de l'opération et le Tribunal a retenu à juste titre sa responsabilité au constat des anomalies relevées aux termes du rapport exempt de critique de l'expert judiciaire et d'une durée excessive du chantier, rompu inachevé par Monsieur X... ; qu'elle n'avait pas pour autant une mission de maîtrise d'oeuvre et c'est encore à juste titre que le Tribunal a retenu la seule responsabilité de Monsieur Y... en ce qui concerne l'insuffisance de hauteur sous poutres ; que le surcoût de chantier n'est pas imputable au vendeur ni au maître d'oeuvre dès lors qu'il n'est démontré ni par l'expertise judiciaire ni autrement que la rénovation de l'ouvrage n'était pas économiquement possible au coût estimé par le vendeur et plus précisément évalué par le maître d'oeuvre, donc pour le montant du marché à forfait accepté par Monsieur X...; que le surcoût ne provenant que de l'abandon du chantier par l'entrepreneur, c'est par des motifs pertinents que le Tribunal a rejeté la demande dirigée de ce chef contre la SEBLI et Monsieur Y... ; que le Tribunal a estimé leur exacte mesure, sur la base de l'expertise judiciaire, l'allongement de la durée de l'opération de rénovation et son incidence ; que si le contrat d'architecte prévoit qu'il ne peut être tenu solidairement des dommages imputables aux actions ou omissions du maître de l'ouvrage ou d'autres intervenants, cette clause n'exclut pas qu'il réponde in solidum avec ces derniers des dommages résultant de leur intervention commune avec lui ; qu'il n'est pas justifié de la certitude de bénéficier d'une subvention qui serait compromise par le fait des intimés ; que les intérêts servis au prêteur de deniers sont la contrepartie de la mise à disposition du capital investi ; que s'agissant d'un prêt « in fine », le retard de livraison de l'immeuble n'a pas d'incidence sur sa durée ni sur son coût ; que s'agissant d'une opération à visée économique, il n'est pas démontré l'existence d'un préjudice distinct de celui réparé au titre du retard pris par l'opération de rénovation, tel un préjudice moral ; que le jugement entrepris doit être confirmé en toutes ses dispositions ; ET QUE sur les actions en responsabilité, bien qu'ils ne distinguent pas toujours clairement les divers griefs qu'ils entendent formuler à l'encontre de la SEBLI et de Monsieur Y..., les demandeurs reprochent en fait à ces intervenants d'avoir manqué à leurs obligations contractuelles sur trois points : l'insuffisance de hauteur sous poutres, la sous-estimation du coût des travaux de réhabilitation, le retard apporté à la livraison de l'ouvrage prévu initialement pour la fin du mois de février 2008 ; qu'il convient d'examiner tour à tour chacune des difficultés alléguées afin de déterminer si les demandeurs qui recherchent la responsabilité de la SEBLI sur le fondement de l'article 1991 du Code civil et celle de Monsieur Y... sur le fondement de l'article 1147 du Code civil rapportent la preuve d'un manquement fautif de ces derniers à l'origine des préjudices dont ils demandent réparation ; que sur l'insuffisance de hauteur sous poutres, il résulte des pièces du dossier et il n'est pas contesté que l'entreprise X... a pour renforcer les planchers mis en place en juillet 2007 au niveau du premier et du deuxième étage des poutres métalliques en sous-face des poutres en bois ce qui a eu pour effet de réduire considérablement la hauteur sous plafond ; qu'outre l'aspect inesthétique de ces poutres, l'expert relève que la hauteur disponible sous poutres est insuffisante puisqu'elle est au plus de 2,04 m au premier étage et de 1m89 au deuxième étage ; qu'il précise à cet égard que si aucune norme technique ne fixe la hauteur sous plafond minimum, la hauteur la plus basse admise dans les habitations à loyer modéré est de 2,15 m et que ce minimum n'est donc pas atteint ; que l'expert indique que la présence de ces poutres renfort plancher ne correspond pas aux documents contractuels, tout au moins aux documents graphiques dressés par Monsieur Y... et qu'il n'a pu obtenir d'explication cohérente sur les raisons pour lesquelles ces profilés métalliques avaient été disposés en sous face des poutres bois alors que la logique aurait voulu qu'ils viennent s'inscrire dans l'épaisseur des poutres bois ; que si Monsieur X... a prétendu avoir réalisé les travaux de la sorte après accord de la SEBLI et de Monsieur Y..., ce qui est contesté par ces derniers, il n'en a aucunement justifié ; que l'expert conclut d'ailleurs que « l'entreprise, pour des raisons personnelles, a modifié le mode confortatif » ; que l'insuffisance de hauteur sous poutres résulte en conséquence d'un défaut d'exécution qui est directement et immédiatement imputable à Monsieur X... ; que les demandeurs, reprenant en cela les conclusions de l'expert, dirigent leurs réclamations à l'encontre d'une part à Monsieur Y... auquel ils reprochent de ne pas s'être assuré d'une réalisation conforme aux plans, d'autre part à la SEBLI à laquelle ils reprochent de ne pas les avoir alertés sur ce défaut d'exécution, qu'il apparaît en effet que l'insuffisance de hauteur sous poutres a été mise à jour courant décembre 2007 par l'AFUL à l'occasion d'une visite du chantier et que Monsieur Y... et à la SEBLI se sont abstenus de réagir avant cette date à ce défaut d'exécution ; que ; que la SEBLI a reçu mission de participer aux réunions de chantier et d'informer l'AFUL sur les anomalies constatées dans le déroulement des travaux (délais), la qualité des prestations ou le non-respect des marchés et de faire toute proposition à l'AFUL pour y remédier ; que la SEBLI a manqué à ses obligations en tardant à aviser le maître d'ouvrage de l'insuffisance de hauteur sous poutres qu'elle était en mesure de constater par elle-même ; que ceci étant, il n'est pas démontré qu'une information plus rapide du maître de l'ouvrage par la SEBLI, qui n'avait pas mission de diriger les travaux et d'intervenir directement auprès de l'entreprise et qui ne pouvait signaler la difficulté qu'après réalisation par cette entreprise des travaux de confortement, aurait permis à l'AFUL d'obtenir de Monsieur X... la réalisation des travaux de reprise ; qu'en effet, force est de constater que celui-ci a refusé toute intervention malgré la demande qui lui a en a été faite à compter de décembre 2007 et a finalement abandonné définitivement le chantier ; qu'en conséquence, la SEBLI ne peut être tenue de prendre en charge les travaux de reprise préconisés par l'expert pour remédier à l'insuffisance de hauteur sous poutres, en l'absence de lien de causalité démontré entre d'une part son retard à informer le maître de l'ouvrage et le fait qu'il n'ait pas été remédié à ce défaut d'exécution ; que Monsieur Y..., maître d'oeuvre, était en ce qui le concerne chargé d'une mission complète incluant la direction des travaux ; que non seulement il n'est pas intervenu pendant l'exécution des travaux pour exiger de l'entreprise une prestation conforme aux plans mais encore a attendu le 20 décembre 2007 pour relever pour la première fois dans un compte-rendu de chantier le défaut d'exécution pourtant apparent, soit après que le maître d'ouvrage se soit lui-même inquiété de la difficulté ; que Monsieur Y... a manqué à sa mission et doit être tenu de répondre des conséquences de ce défaut d'exécution qui aurait pu être évité ou en tout état de cause corrigé s'il avait rempli sa mission avec diligence ; qu'il doit être observé sur ce point que le contrat d'architecte faisait mention d'un rythme de visite hebdomadaire et que Monsieur Y... aurait dû être particulièrement attentif à la réalisation des travaux de confortement puisqu'il n'ignorait pas pour l'avoir mentionné sur ses comptes rendus de chantier que l'entrepreneur avait demandé une étude au BEP AIGOIN pour adapter les plans à la réalisation de ce confortement ; que Monsieur Y... doit donc être tenu de réparer les conséquences de ce défaut d'exécution et de prendre en charge les travaux de reprise nécessaires pour remédier à l'insuffisance de hauteur sous poutres, travaux évalués par l'expert à 8.000 ¿ ; que Monsieur Y... prétend n'être tenu que pour partie des dommages en l'état des stipulations du contrat d'architecte qui dispose que «l'architecte ne peut être tenu responsable de quelque manière que ce soit et en particulier solidairement des dommages imputables aux actions ou aux missions du maître d'ouvrage ou des autres intervenants dans l'opération faisant l'objet du présent contrat. » ; que toutefois, la faute commise par Monsieur Y... a concouru à l'entier dommage ; que dès lors, l'architecte est tenu de réparer ce dommage dans son intégralité ; que la clause du contrat d'architecte excluant la solidarité ne peut avoir pour effet de limiter sa responsabilité par rapport au maître de l'ouvrage ou d'empêcher une condamnation in solidum entre lui-même et tel ou tel intervenant à l'acte de construire (étant rappelé à cet égard qu'aucune demande n'est formulée et ne pourrait en tout état de cause prospérer en l'état à l'encontre de Monsieur X...) ; que Monsieur Y... doit en conséquence être condamné à régler à l'AFUL la somme de 8.000 ¿ en réparation du défaut relatif à l'insuffisance de hauteur sous poutres ; que sur la sous-estimation du coût des travaux de réhabilitation, aux termes du rapport d'expertise, le marché de travaux passés entre l'AFUL et Monsieur X... était d'un montant de 182.123,24 ¿ ; que Monsieur X... a quitté définitivement le chantier alors qu'il n'avait effectué qu'une partie des travaux qui lui avaient été commandés et après qu'il ait perçu de l'AFUL la somme de 74.967,38 ¿ ; qu'au vu des offres formulées par les entreprises consultées pour achever le chantier, le montant des travaux restant à réaliser et incluant les travaux nécessaires pour remédier à l'insuffisance de hauteur sous plafond évalué à 8.000 ¿ est fixée par l'expert à 187.130,63¿ ; qu'il se déduit de ces éléments que l'opération de rénovation aura finalement un coût global supérieur de 80.000 ¿ au coût du marché initial, surcoût qui doit être ramené à 72.000 ¿ après déduction du montant des travaux relatifs au renfort structure plancher d'ores et déjà mis à la charge de Monsieur Y... ; que cependant, ce surcoût de 72.000 ¿ ne peut être imputé à la SEBLI et à Monsieur Y... pour divers motifs ; que le montant des travaux estimé par l'architecte s'élève à 182.123,24 ¿, soit le montant du marché accepté par l'entreprise X... ; que la SEBLI semble avoir effectué une estimation du même ordre puisque la convention de conduite d'opération fixe le coût prévisionnel de l'ouvrage à 269.389,47 ¿ TTC, somme qui inclut outre les travaux, les études et frais ; que Monsieur X... s'est engagé à réaliser les travaux dans le cadre d'un marché global et forfaitaire ; que s'il n'avait pas abandonné le chantier, il aurait été tenu de réaliser l'ensemble des prestations pour le prix convenu avec le maître de l'ouvrage ; que la SEBLI et Monsieur Y... ne peuvent se voir reprocher l'éventuelle sous-évaluation du coût des travaux effectuée par l'entrepreneur qui était libre d'accepter ou non de conclure le marché au prix fixé ; que l'abandon définitif du chantier par Monsieur X... ne peut par ailleurs être imputé à la SEBLI et à Monsieur Y... ; qu'en effet, rien n'interdisait à l'entrepreneur de procéder aux travaux de reprise concernant des structures métalliques ; que celui-ci a par ailleurs refusé de poursuivre ses interventions au motif notamment que des travaux supplémentaires ne lui avaient pas été réglés par le maître de l'ouvrage ; que ce grief ne peut être retenu et a fortiori mis à la charge de la SEBLI et de Monsieur Y... puisque l'entrepreneur ne produit aucun élément de nature à démontrer que les travaux supplémentaires dont il fait état auraient fait l'objet d'un avenant ou d'un accord du maître de l'ouvrage, de la SEBLI ou de l'architecte ; que les compte-rendus de chantier et les divers courriers échangés mettent par contre en évidence les défaillances répétées de Monsieur X..., qui sont à elles seules suffisantes à expliquer l'abandon par celui-ci du chantier ; qu'en conséquence, les demandes formées par l'AFUL en vue de voir condamner Monsieur Y... et la SEBLI à prendre en charge la totalité des sommes qui devront être versées pour parvenir à un parfait achèvement au-delà de la somme de 182.123,24 ¿ TTC doivent être rejetées ; que sur le retard apporté à la livraison de l'ouvrage prévue initialement pour la fin du mois de février 2008, Monsieur Gérard B... et Monsieur Patrick A... demandent réparation à la SEBLI et à Monsieur Y... des préjudices financiers, c'est-à-dire des pertes locatives, qu'ils ont subi jusqu'à ce jour suite au retard de livraison de l'ouvrage ; qu'il convient donc de rechercher si ce retard de livraison est en tout ou partie imputable à ces défendeurs et donc en lien de causalité avec les manquements reprochés à ces derniers à l'occasion de la réalisation des travaux de confortement ; que la SEBLI a comme il a été relevé précédemment tardé à aviser le maître de l'ouvrage de l'insuffisance de hauteur sous poutres ; que sachant que les travaux ont été réalisés à la fin du mois de juin 2007 et que l'AFUL a constaté le défaut d'exécution début décembre 2007, on peut raisonnablement considérer que le maître de l'ouvrage a perdu en raison de la carence de la SEBLI un délai de quatre mois pour engager les démarches nécessaires en vue de remédier à ces difficultés et notamment pour engager la procédure judiciaire ; qu'il n'est pas démontré qu'une intervention plus précoce de la SEBLI aurait permis d'éviter l'arrêt du chantier puis son abandon par Monsieur X... ; que la SEBLI ne peut en conséquence être tenue de réparer les pertes financières subies par Monsieur B... et Monsieur A... que pour une période de quatre mois ; que Monsieur Y... a été reconnu responsable du défaut d'exécution et doit réparer l'ensemble des conséquences dommageables qui en sont résulté ; qu'à cet égard, l'arrêt du chantier a été rendu nécessaire dans l'attente que soient dégagées les solutions nécessaires pour remédier au problème d'implantation des poutres ; que ces solutions ont été dégagées courant avril 2008 dans le cadre de la mesure d'expertise ; que le chantier n'a pu reprendre immédiatement dans la mesure où Monsieur X... a refusé de poursuivre son intervention et où des appels d'offres en direction de nouvelles entreprises ont dû être lancés ; que les réclamations formées par Monsieur B... et Monsieur A... laissent penser que l'ouvrage n'est toujours pas achevé à ce jour; que cependant aucun justificatif n'est produit en ce sens; que de plus par courrier du 7 juillet 2008, le conseil des demandeurs a fait savoir que dans l'attente d'une décision judiciaire, elle financerait le coût des travaux dont elle demandait la reprise immédiate ; qu'au regard de ces éléments, le retard de chantier imputable à Monsieur Y... ne saurait être fixé à une durée supérieure à huit mois ; que la perte locative a été évaluée à 1.000 ¿ par mois pour Monsieur A... et à 600 ¿ par mois pour Monsieur B... ; qu'une indemnisation sur ces bases doit être retenue étant précisé que les demandeurs ne sauraient réclamer en supplément le montant des intérêts des prêts qu'ils ont souscrits puisqu'ils auraient dû les régler même en l'absence de retard de livraison de l'ouvrage ; qu'en conséquence, Monsieur Y... doit être condamné à régler, d'une part, à Monsieur A... la somme de 8.000 ¿ en réparation de la perte locative, in solidum avec la SEBLI à hauteur de 4.000 ¿, d'autre part, à Monsieur B... la somme de 4.800 ¿en réparation de la perte locative, in solidum avec la SEBLI à hauteur de 2.400 ¿ ; que sur le préjudice moral, Monsieur B... et Monsieur A... demandent réparation d'un préjudice moral lié à l'inquiétude de voir l'opération immobilière ne pas se réaliser et à l'impossibilité financière dans laquelle ils se trouvent de procéder au règlement de travaux supplémentaires à concurrence de 80.000 ¿ ; que ce préjudice moral n'est pas imputable à la SEBLI et à Monsieur Y... qui ont maintenu leurs relations contractuelles avec l'AFUL et auxquels le surcoût de l'opération ne peut être imputé ; que la demande formée de ce chef sera en conséquence rejetée ; que sur le transfert de l'Autorisation Spéciale de Travaux, dite AST, l'AFUL demande que la SEBLI soit condamnée à lui rembourser la somme de 43.218,50¿ représentant le montant de la facturation des frais engagés pour relevés de géomètre et établissement de l'Autorisation Spéciale de Travaux ; qu'elle ne précise cependant aucunement le fondement juridique de sa demande et les motifs pour lesquels cette somme devrait lui être remboursée ; qu'elle ne peut en conséquence qu'être déboutée de ce chef de réclamation ; que sur la perte de subvention, Monsieur A... demande que la SEBLI et Monsieur Y... soient condamnés à lui régler la somme de 23.010 ¿ au titre de la subvention qui lui a été accordée par la communauté l'agglomération de BEZIERS au motif qu'il est «quasi certain» que cette décision deviendra caduque faute pour lui de pouvoir déposer son dossier avant le 3 juin 2011 ; que cette demande ne peut être accueillie dans la mesure où le préjudice allégué ne présente aucun caractère certain et ce d'autant que comme il a été indiqué précédemment les demandeurs s'abstiennent de produire tout élément permettant de justifier de l'état actuel d'avancement des travaux ;
ALORS QU'en ne répondant pas au moyen selon lequel à défaut de requalification des contrats de vente en ventes en l'état futur d'achèvement, celles-ci étaient donc de droit commun (conclusions de Monsieur B..., Monsieur A... et de l'AFUL, pp. 49 à 54) si bien que la venderesse avait l'obligation de délivrer les biens tels qu'ils étaient décrits par les contrats de vente et que les acquéreurs étaient fondés à solliciter l'exécution forcée de cette obligation de délivrance pour le prix convenu, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR condamné Monsieur Y... à ne verser à Monsieur B... qu'une somme de 4.800 ¿ et à Monsieur Patrick A... qu'une somme de 8.000 ¿ à titre de dommages et intérêts en réparation de pertes locatives et D'AVOIR rejeté les demandes de l'AFUL au titre du surcoût de l'opération;
AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE si la SEBLI n'était pas tenue de rénover et de livrer l'ouvrage, elle n'en avait pas mois la responsabilité de la conduite de l'opération et le Tribunal a retenu à juste titre sa responsabilité au constat des anomalies relevées aux termes du rapport exempt de critique de l'expert judiciaire et d'une durée excessive du chantier, rompu inachevé par Monsieur X... ; qu'elle n'avait pas pour autant une mission de maîtrise d'oeuvre et c'est encore à juste titre que le Tribunal a retenu la seule responsabilité de Monsieur Y... en ce qui concerne l'insuffisance de hauteur sous poutres ; que le surcoût de chantier n'est pas imputable au vendeur ni au maître d'oeuvre dès lors qu'il n'est démontré ni par l'expertise judiciaire ni autrement que la rénovation de l'ouvrage n'était pas économiquement possible au coût estimé par le vendeur et plus précisément évalué par le maître d'oeuvre, donc pour le montant du marché à forfait accepté par Monsieur X...; que le surcoût ne provenant que de l'abandon du chantier par l'entrepreneur, c'est par des motifs pertinents que le Tribunal a rejeté la demande dirigée de ce chef contre la SEBLI et Monsieur Y... ; que le Tribunal a estimé leur exacte mesure, sur la base de l'expertise judiciaire, l'allongement de la durée de l'opération de rénovation et son incidence ; que si le contrat d'architecte prévoit qu'il ne peut être tenu solidairement des dommages imputables aux actions ou omissions du maître de l'ouvrage ou d'autres intervenants, cette clause n'exclut pas qu'il réponde in solidum avec ces derniers des dommages résultant de leur intervention commune avec lui ; qu'il n'est pas justifié de la certitude de bénéficier d'une subvention qui serait compromise par le fait des intimés ; que les intérêts servis au prêteur de deniers sont la contrepartie de la mise à disposition du capital investi ; que s'agissant d'un prêt « in fine », le retard de livraison de l'immeuble n'a pas d'incidence sur sa durée ni sur son coût ; que s'agissant d'une opération à visée économique, il n'est pas démontré l'existence d'un préjudice distinct de celui réparé au titre du retard pris par l'opération de rénovation, tel un préjudice moral ; que le jugement entrepris doit être confirmé en toutes ses dispositions; ET QUE sur les actions en responsabilité, bien qu'ils ne distinguent pas toujours clairement les divers griefs qu'ils entendent formuler à l'encontre de la SEBLI et de Monsieur Y..., les demandeurs reprochent en fait à ces intervenants d'avoir manqué à leurs obligations contractuelles sur trois points : l'insuffisance de hauteur sous poutres, la sous-estimation du coût des travaux de réhabilitation, le retard apporté à la livraison de l'ouvrage prévu initialement pour la fin du mois de février 2008 ; qu'il convient d'examiner tour à tour chacune des difficultés alléguées afin de déterminer si les demandeurs qui recherchent la responsabilité de la SEBLI sur le fondement de l'article 1991 du Code civil et celle de Monsieur Y... sur le fondement de l'article 1147 du Code civil rapportent la preuve d'un manquement fautif de ces derniers à l'origine des préjudices dont ils demandent réparation ; que sur l'insuffisance de hauteur sous poutres, il résulte des pièces du dossier et il n'est pas contesté que l'entreprise X... a pour renforcer les planchers mis en place en juillet 2007 au niveau du premier et du deuxième étage des poutres métalliques en sous-face des poutres en bois ce qui a eu pour effet de réduire considérablement la hauteur sous plafond ; qu'outre l'aspect inesthétique de ces poutres, l'expert relève que la hauteur disponible sous poutres est insuffisante puisqu'elle est au plus de 2,04 m au premier étage et de 1m89 au deuxième étage ; qu'il précise à cet égard que si aucune norme technique ne fixe la hauteur sous plafond minimum, la hauteur la plus basse admise dans les habitations à loyer modéré est de 2,15 m et que ce minimum n'est donc pas atteint ; que l'expert indique que la présence de ces poutres renfort plancher ne correspond pas aux documents contractuels, tout au moins aux documents graphiques dressés par Monsieur Y... et qu'il n'a pu obtenir d'explication cohérente sur les raisons pour lesquelles ces profilés métalliques avaient été disposés en sous face des poutres bois alors que la logique aurait voulu qu'ils viennent s'inscrire dans l'épaisseur des poutres bois ; que si Monsieur X... a prétendu avoir réalisé les travaux de la sorte après accord de la SEBLI et de Monsieur Y..., ce qui est contesté par ces derniers, il n'en a aucunement justifié ; que l'expert conclut d'ailleurs que « l'entreprise, pour des raisons personnelles, a modifié le mode confortatif » ; que l'insuffisance de hauteur sous poutres résulte en conséquence d'un défaut d'exécution qui est directement et immédiatement imputable à Monsieur X... ; que les demandeurs, reprenant en cela les conclusions de l'expert, dirigent leurs réclamations à l'encontre d'une part à Monsieur Y... auquel ils reprochent de ne pas s'être assuré d'une réalisation conforme aux plans, d'autre part à la SEBLI à laquelle ils reprochent de ne pas les avoir alertés sur ce défaut d'exécution, qu'il apparaît en effet que l'insuffisance de hauteur sous poutres a été mise à jour courant décembre 2007 par l'AFUL à l'occasion d'une visite du chantier et que Monsieur Y... et à la SEBLI se sont abstenus de réagir avant cette date à ce défaut d'exécution ; que ; que la SEBLI a reçu mission de participer aux réunions de chantier et d'informer l'AFUL sur les anomalies constatées dans le déroulement des travaux (délais), la qualité des prestations ou le non-respect des marchés et de faire toute proposition à l'AFUL pour y remédier ; que la SEBLI a manqué à ses obligations en tardant à aviser le maître d'ouvrage de l'insuffisance de hauteur sous poutres qu'elle était en mesure de constater par elle-même ; que ceci étant, il n'est pas démontré qu'une information plus rapide du maître de l'ouvrage par la SEBLI, qui n'avait pas mission de diriger les travaux et d'intervenir directement auprès de l'entreprise et qui ne pouvait signaler la difficulté qu'après réalisation par cette entreprise des travaux de confortement, aurait permis à l'AFUL d'obtenir de Monsieur X... la réalisation des travaux de reprise ; qu'en effet, force est de constater que celui-ci a refusé toute intervention malgré la demande qui lui a en a été faite à compter de décembre 2007 et a finalement abandonné définitivement le chantier ; qu'en conséquence, la SEBLI ne peut être tenue de prendre en charge les travaux de reprise préconisés par l'expert pour remédier à l'insuffisance de hauteur sous poutres, en l'absence de lien de causalité démontré entre d'une part son retard à informer le maître de l'ouvrage et le fait qu'il n'ait pas été remédié à ce défaut d'exécution ; que Monsieur Y..., maître d'oeuvre, était en ce qui le concerne chargé d'une mission complète incluant la direction des travaux ; que non seulement il n'est pas intervenu pendant l'exécution des travaux pour exiger de l'entreprise une prestation conforme aux plans mais encore a attendu le 20 décembre 2007 pour relever pour la première fois dans un compte-rendu de chantier le défaut d'exécution pourtant apparent, soit après que le maître d'ouvrage se soit lui-même inquiété de la difficulté ; que Monsieur Y... a manqué à sa mission et doit être tenu de répondre des conséquences de ce défaut d'exécution qui aurait pu être évité ou en tout état de cause corrigé s'il avait rempli sa mission avec diligence ; qu'il doit être observé sur ce point que le contrat d'architecte faisait mention d'un rythme de visite hebdomadaire et que Monsieur Y... aurait dû être particulièrement attentif à la réalisation des travaux de confortement puisqu'il n'ignorait pas pour l'avoir mentionné sur ses comptes rendus de chantier que l'entrepreneur avait demandé une étude au BEP AIGOIN pour adapter les plans à la réalisation de ce confortement ; que Monsieur Y... doit donc être tenu de réparer les conséquences de ce défaut d'exécution et de prendre en charge les travaux de reprise nécessaires pour remédier à l'insuffisance de hauteur sous poutres, travaux évalués par l'expert à 8.000 ¿ ; que Monsieur Y... prétend n'être tenu que pour partie des dommages en l'état des stipulations du contrat d'architecte qui dispose que «l'architecte ne peut être tenu responsable de quelque manière que ce soit et en particulier solidairement des dommages imputables aux actions ou aux missions du maître d'ouvrage ou des autres intervenants dans l'opération faisant l'objet du présent contrat. » ; que toutefois, la faute commise par Monsieur Y... a concouru à l'entier dommage ; que dès lors, l'architecte est tenu de réparer ce dommage dans son intégralité ; que la clause du contrat d'architecte excluant la solidarité ne peut avoir pour effet de limiter sa responsabilité par rapport au maître de l'ouvrage ou d'empêcher une condamnation in solidum entre lui-même et tel ou tel intervenant à l'acte de construire (étant rappelé à cet égard qu'aucune demande n'est formulée et ne pourrait en tout état de cause prospérer en l'état à l'encontre de Monsieur X...) ; que Monsieur Y... doit en conséquence être condamné à régler à l'AFUL la somme de 8.000 ¿ en réparation du défaut relatif à l'insuffisance de hauteur sous poutres ; que sur la sous-estimation du coût des travaux de réhabilitation, aux termes du rapport d'expertise, le marché de travaux passés entre l'AFUL et Monsieur X... était d'un montant de 182.123,24 ¿ ; que Monsieur X... a quitté définitivement le chantier alors qu'il n'avait effectué qu'une partie des travaux qui lui avaient été commandés et après qu'il ait perçu de l'AFUL la somme de 74.967,38 ¿ ; qu'au vu des offres formulées par les entreprises consultées pour achever le chantier, le montant des travaux restant à réaliser et incluant les travaux nécessaires pour remédier à l'insuffisance de hauteur sous plafond évalué à 8.000 ¿ est fixée par l'expert à 187.130,63¿ ; qu'il se déduit de ces éléments que l'opération de rénovation aura finalement un coût global supérieur de 80.000 ¿ au coût du marché initial, surcoût qui doit être ramené à 72.000 ¿ après déduction du montant des travaux relatifs au renfort structure plancher d'ores et déjà mis à la charge de Monsieur Y... ; que cependant, ce surcoût de 72.000 ¿ ne peut être imputé à la SEBLI et à Monsieur Y... pour divers motifs ; que le montant des travaux estimé par l'architecte s'élève à 182.123,24 ¿, soit le montant du marché accepté par l'entreprise X... ; que la SEBLI semble avoir effectué une estimation du même ordre puisque la convention de conduite d'opération fixe le coût prévisionnel de l'ouvrage à 269.389,47 ¿ TTC, somme qui inclut outre les travaux, les études et frais ; que Monsieur X... s'est engagé à réaliser les travaux dans le cadre d'un marché global et forfaitaire ; que s'il n'avait pas abandonné le chantier, il aurait été tenu de réaliser l'ensemble des prestations pour le prix convenu avec le maître de l'ouvrage ; que la SEBLI et Monsieur Y... ne peuvent se voir reprocher l'éventuelle sous-évaluation du coût des travaux effectuée par l'entrepreneur qui était libre d'accepter ou non de conclure le marché au prix fixé ; que l'abandon définitif du chantier par Monsieur X... ne peut par ailleurs être imputé à la SEBLI et à Monsieur Y... ; qu'en effet, rien n'interdisait à l'entrepreneur de procéder aux travaux de reprise concernant des structures métalliques ; que celui-ci a par ailleurs refusé de poursuivre ses interventions au motif notamment que des travaux supplémentaires ne lui avaient pas été réglés par le maître de l'ouvrage ; que ce grief ne peut être retenu et a fortiori mis à la charge de la SEBLI et de Monsieur Y... puisque l'entrepreneur ne produit aucun élément de nature à démontrer que les travaux supplémentaires dont il fait état auraient fait l'objet d'un avenant ou d'un accord du maître de l'ouvrage, de la SEBLI ou de l'architecte ; que les compte-rendus de chantier et les divers courriers échangés mettent par contre en évidence les défaillances répétées de Monsieur X..., qui sont à elles seules suffisantes à expliquer l'abandon par celui-ci du chantier ; qu'en conséquence, les demandes formées par l'AFUL en vue de voir condamner Monsieur Y... et la SEBLI à prendre en charge la totalité des sommes qui devront être versées pour parvenir à un parfait achèvement au-delà de la somme de 182.123,24 ¿ TTC doivent être rejetées ; que sur le retard apporté à la livraison de l'ouvrage prévue initialement pour la fin du mois de février 2008, Monsieur Gérard B... et Monsieur Patrick A... demandent réparation à la SEBLI et à Monsieur Y... des préjudices financiers, c'est-à-dire des pertes locatives, qu'ils ont subi jusqu'à ce jour suite au retard de livraison de l'ouvrage ; qu'il convient donc de rechercher si ce retard de livraison est en tout ou partie imputable à ces défendeurs et donc en lien de causalité avec les manquements reprochés à ces derniers à l'occasion de la réalisation des travaux de confortement ; que la SEBLI a comme il a été relevé précédemment tardé à aviser le maître de l'ouvrage de l'insuffisance de hauteur sous poutres ; que sachant que les travaux ont été réalisés à la fin du mois de juin 2007 et que l'AFUL a constaté le défaut d'exécution début décembre 2007, on peut raisonnablement considérer que le maître de l'ouvrage a perdu en raison de la carence de la SEBLI un délai de quatre mois pour engager les démarches nécessaires en vue de remédier à ces difficultés et notamment pour engager la procédure judiciaire ; qu'il n'est pas démontré qu'une intervention plus précoce de la SEBLI aurait permis d'éviter l'arrêt du chantier puis son abandon par Monsieur X... ; que la SEBLI ne peut en conséquence être tenue de réparer les pertes financières subies par Monsieur B... et Monsieur A... que pour une période de quatre mois ; que Monsieur Y... a été reconnu responsable du défaut d'exécution et doit réparer l'ensemble des conséquences dommageables qui en sont résulté ; qu'à cet égard, l'arrêt du chantier a été rendu nécessaire dans l'attente que soient dégagées les solutions nécessaires pour remédier au problème d'implantation des poutres ; que ces solutions ont été dégagées courant avril 2008 dans le cadre de la mesure d'expertise ; que le chantier n'a pu reprendre immédiatement dans la mesure où Monsieur X... a refusé de poursuivre son intervention et où des appels d'offres en direction de nouvelles entreprises ont dû être lancés ; que les réclamations formées par Monsieur B... et Monsieur A... laissent penser que l'ouvrage n'est toujours pas achevé à ce jour; que cependant aucun justificatif n'est produit en ce sens; que de plus par courrier du 7 juillet 2008, le conseil des demandeurs a fait savoir que dans l'attente d'une décision judiciaire, elle financerait le coût des travaux dont elle demandait la reprise immédiate ; qu'au regard de ces éléments, le retard de chantier imputable à Monsieur Y... ne saurait être fixé à une durée supérieure à huit mois ; que la perte locative a été évaluée à 1.000 ¿ par mois pour Monsieur A... et à 600 ¿ par mois pour Monsieur B... ; qu'une indemnisation sur ces bases doit être retenue étant précisé que les demandeurs ne sauraient réclamer en supplément le montant des intérêts des prêts qu'ils ont souscrits puisqu'ils auraient dû les régler même en l'absence de retard de livraison de l'ouvrage ; qu'en conséquence, Monsieur Y... doit être condamné à régler, d'une part, à Monsieur A... la somme de 8.000 ¿ en réparation de la perte locative, in solidum avec la SEBLI à hauteur de 4.000 ¿, d'autre part, à Monsieur B... la somme de 4.800 ¿en réparation de la perte locative, in solidum avec la SEBLI à hauteur de 2.400 ¿ ; que sur le préjudice moral, Monsieur B... et Monsieur A... demandent réparation d'un préjudice moral lié à l'inquiétude de voir l'opération immobilière ne pas se réaliser et à l'impossibilité financière dans laquelle ils se trouvent de procéder au règlement de travaux supplémentaires à concurrence de 80.000 ¿ ; que ce préjudice moral n'est pas imputable à la SEBLI et à Monsieur Y... qui ont maintenu leurs relations contractuelles avec l'AFUL et auxquels le surcoût de l'opération ne peut être imputé ; que la demande formée de ce chef sera en conséquence rejetée ; que sur le transfert de l'Autorisation Spéciale de Travaux, dite AST, l'AFUL demande que la SEBLI soit condamnée à lui rembourser la somme de 43.218,50 ¿ représentant le montant de la facturation des frais engagés pour relevés de géomètre et établissement de l'Autorisation Spéciale de Travaux ; qu'elle ne précise cependant aucunement le fondement juridique de sa demande et les motifs pour lesquels cette somme devrait lui être remboursée ; qu'elle ne peut en conséquence qu'être déboutée de ce chef de réclamation ; que sur la perte de subvention, Monsieur A... demande que la SEBLI et Monsieur Y... soient condamnés à lui régler la somme de 23.010 ¿ au titre de la subvention qui lui a été accordée par la communauté l'agglomération de BEZIERS au motif qu'il est «quasi certain» que cette décision deviendra caduque faute pour lui de pouvoir déposer son dossier avant le 3 juin 2011 ; que cette demande ne peut être accueillie dans la mesure où le préjudice allégué ne présente aucun caractère certain et ce d'autant que comme il a été indiqué précédemment les demandeurs s'abstiennent de produire tout élément permettant de justifier de l'état actuel d'avancement des travaux ;
1°) ALORS QUE l'architecte est tenu d'un devoir de conseil envers son client ce qui l'oblige à vérifier que les entrepreneurs sélectionnés n'acceptent pas des marchés qu'ils ne pourront pas honorer ; qu'il était ainsi fait valoir par les écritures des acquéreurs et de l'AFUL (p. 61, §11) que l'architecte avait commis une faute en ne s'assurant pas des compétences et de la solvabilité de l'entreprise X... laquelle, précisément, n'a pu honorer le marché à forfait aux conditions qu'elles avaient acceptées et que la Cour a constaté que les « défaillances répétées » de cette entreprise étaient « suffisantes à expliquer l'abandon » du chantier ayant rendu nécessaire l'appel à d'autres entrepreneurs avec un surcoût corrélatif de 72.000 ¿; qu'en estimant que ce surcoût ne pouvait être imputé à la SEBLI et à Monsieur Y... pour cela que Monsieur X... avait accepté le marché pour un montant global et forfaitaire, que s'il n'avait pas abandonné le chantier, il aurait été tenu de réaliser l'ensemble des prestations pour le prix convenu, n'étant pas démontré que la rénovation de l'ouvrage n'était pas économiquement possible au coût estimé par le vendeur et plus précisément évalué par le maître d'oeuvre, donc pour le montant du marché à forfait accepté par Monsieur X..., sans répondre au moyen pris de ce que l'architecte avait commis une faute en ne s'assurant pas de ce que l'entreprise X... offrait les garanties lui permettant, précisément, d'honorer le marché aux conditions par elle acceptées et correspondant à l'évaluation du marché par le maître d'oeuvre, fussent-elle « économiquement possible », la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE la Cour n'a pas répondu aux écritures des acquéreurs et de l'AFUL (p.48, §2) qui, critiquant le jugement entrepris qui avait retenu qu'aucun justificatif de l'inachèvement des travaux n'était produit, faisaient valoir qu'étaient versés aux débats deux constats d'huissier, dont un datant du mois de mai 2012, justifiant de cet inachèvement, en violation, derechef, de l'article 455 du Code de procédure civile.
