LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 3 juillet 2012), que la société Socogim et la société Groupe Monnier promotion (les sociétés) ont signé, le 12 décembre 2006, avec M. X... une convention d'assistance au maître d'ouvrage ayant pour objet de rémunérer les négociations menées par M. X... en vue d'obtenir la résiliation d'un bail commercial affectant un terrain sur lequel les sociétés bénéficiaient d'une promesse de vente ; que cette convention prévoyait que M. X... n'aurait droit à aucune rémunération à défaut de signature des actes translatifs de propriété du terrain ou en cas d'abandon du projet ; qu'au terme de la promesse de vente échue le 30 septembre 2008, les sociétés ont notifié à M. X..., le 13 novembre 2008, la caducité de la convention du 12 décembre 2006 et lui ont refusé tout droit à rémunération ; que M. X... les a assignées en responsabilité et indemnisation ;
Attendu que pour condamner les sociétés à payer à M. X... une certaine somme à titre de dommages-intérêts, la cour d'appel retient que celui-ci n'avait pas à supporter financièrement le risque de l'abandon du projet ou de l'absence de réitération de la cession, de sorte que l'article 3 de la convention était en contradiction avec la nature et l'économie du contrat et que les sociétés ne pouvaient s'en prévaloir ;
Qu'en statuant ainsi alors que l'article 3 de la convention stipulait qu'à défaut de signature des actes translatifs de propriété du terrain ou en cas d'abandon du projet, M. X... n'aura droit à aucune rémunération, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ce document, a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'en raison de l'indivisibilité du litige, il y a lieu à cassation totale ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen subsidiaire :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 juillet 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la société Socogim la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf avril deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour la Société de construction et de gestion immobilière.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR dit que la résiliation de la convention du 12 décembre 2006 était contraire aux dispositions contractuelles et condamné solidairement la société Socogim et la société Groupe Monnier Promotion à payer à Monsieur Philippe X... la somme de 100. 000 € à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE par contrat du 12 décembre 2006, les sociétés Socogim et Groupe Monnier Promotion ont confié à M. X... un mandat d'assistance lui donnant pour mission, selon l'article 2, de mettre en relation le preneur à bail et le Mandant et assister ce dernier dans la négociation à l'effet d'aboutir à la résiliation du bail commercial (...) Le Mandant donne acte à Monsieur X... de la mise en relation directe avec la société Elco Marine et de la communication de tous documents (...) La réitération par signature en date du 7 avril 2006 d'une nouvelle promesse de résiliation du bail commercial susvisé implique que le Mandant donne acte à Monsieur X... de la pleine et entière réalisation de sa mission à l'égard du Mandant ; qu'aux termes de l'article 3, Dans l'hypothèse où les accords résultant de la promesse de vente du 1er mars 2006 (...) étaient réitérés par acte authentique, le Mandant s'engage à verser une commission au titre de la mission confiée à Monsieur X... d'un montant de 100. 000 € nets. Cette somme est forfaitaire et définitive, incluant toute rémunération due à Monsieur X..., à quelque titre que ce soit, au titre de l'Opération immobilière ; Cette somme sera payée à Monsieur X... au jour de l'acquisition du terrain et sous réserve du respect des dispositions visées à l'article 4 ci-dessous. A défaut de signature des actes translatifs de propriété du terrain ou d'abandon du projet, Monsieur X... n'aura droit à aucune rémunération (...) ; que l'article 5 alinéa 2 prévoit que (...) Ce contrat prendra en tout état de cause fin lors du transfert de propriété du terrain par acte authentique et au plus tard le 31 décembre 2007 sauf prorogation éventuelle de la promesse du 1er mars 2006, prorogation que le Mandant s'engage à notifier à Monsieur X..., ou en cas d'abandon définitif du projet ; que selon l'article 6. 4, intitulé Absence d'association, Les présentes ne constituent ni une société, ni un contrat d'agence, ni une jointventure, ni un accord commercial ; que les sociétés Socogim et Groupe Monnier Promotion ont ainsi répondu à un mail de M. X..., par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 novembre 2008, Malheureusement, nous n'avons pas réussi dans le délai imparti par la promesse signée avec les consorts Y... à obtenir les autorisations administratives nécessaires à la réalisation du projet. La promesse de vente est donc à ce jour caduque. En conséquence, la mission d'assistance à maitrise d'ouvrage qui vous a été confiée le 12 décembre 2006 est désormais caduque ; que la convention en date du 12 décembre 2006 constitue un contrat de mandat, confié à M. X..., avec pour mission de mettre en relation le preneur à bail et le Mandant et assister ce dernier dans la négociation à l'effet d'aboutir à la résiliation du bail commercial, moyennant une commission au titre de la mission confiée à Monsieur X... d'un montant de 100. 000 € nets ; qu'aux termes du contrat, le Mandant, soit les sociétés Socogim et Groupe Monnier Promotion, donnent acte à M. X... de l'exécution pleine et entière de cette mission caractérisée par la réitération par signature en date du 7 avril 2006 d'une nouvelle promesse de résiliation du bail commercial susvisé ; qu'il en résulte que l'objet du contrat, selon la commune intention des parties clairement exprimée, n'était pas la réalisation d'une opération de promotion immobilière, objet du premier contrat du 24 janvier 2006, mais seulement la promesse de résiliation du bail commercial ; que la mission de M. X... dans le cadre de ce contrat d'assistance n'est donc pas liée à la cession du terrain ; que dès lors, la caducité de la promesse de vente n'a pu entraîner par voie de conséquence, ainsi que l'ont écrit à tort les sociétés Socogim et Groupe Monnier Promotion le 13 novembre 2008, la caducité du contrat ; qu'ainsi que l'a justement relevé le tribunal de commerce, les sociétés Socogim et Groupe Monnier Promotion sont ainsi à l'origine de la résiliation unilatérale du contrat, confirmée par lettre du 8 avril 2009 ; qu'il sera observé, au surplus, que cette convention d'assistance à maîtrise d'ouvrage, selon son article 6. 4, ne constitue pas une association dans le but de réaliser un projet, comprenant une mise en commun des avantages des cocontractants et un partage des bénéfices, mais également des risques ; que M. X... n'avait pas, en conséquence, à supporter financièrement le risque de l'abandon du projet ou de l'absence de réitération de la cession ; qu'il en résulte que la clause prévoyant l'absence de rémunération en cas de défaut de signature des actes translatifs de propriété du terrain ou d'abandon du projet était en contradiction avec la nature et l'économie du contrat ; que les sociétés Socogim et Groupe Monnier Promotion, dont la responsabilité est seule recherchée, ne peuvent s'en prévaloir ; que la résiliation prématurée et injustifiée de la convention est fautive et a causé à M. X... un préjudice, dont la réparation à hauteur de 100. 000 € à titre de dommages et intérêts sera confirmée ;
1°) ALORS QUE les obligations légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que la convention du 12 décembre 2006, intitulée « MISSION D'ASSISTANCE A MAÎTRE D'OUVRAGE », stipule, en son article 3, « COMMISSION D'INTERMEDIATION », que « Dans l'hypothèse où les accords résultant de la promesse de vente du 1er mars 2006 visée à l'exposé ou tous autres qui en constitueraient la suite ou le prolongement étaient réitérés par acte authentique, le Mandant s'engage à verser une commission au titre de la mission confiée à Monsieur X... d'un montant de EUR 100. 000 € (CENT MILLE EUROS) nets. Cette somme est forfaitaire et définitive, incluant toute rémunération due à Monsieur X..., à quelque titre que ce soit, au titre de l'Opération immobilière. Cette somme sera payée à Monsieur X... au jour de l'acquisition du terrain et sous réserve du respect des dispositions visées à l'article 4 ci-dessous. A défaut de signature des actes translatifs de propriété du terrain ou d'abandon du projet, Monsieur X... n'aura droit à aucune rémunération » ; que le versement de la commission d'intermédiation à Monsieur X... était ainsi expressément prévu sous condition de la réitération par acte authentique des accords résultant de la promesse de vente ; que la caducité de ladite promesse de vente entrainait nécessairement la non-réalisation de la condition suspensive et donc la caducité de la convention du 12 décembre 2006 ; qu'en décidant que la caducité de la promesse de vente n'avait pu entraîner par voie de conséquence la caducité de la convention du 12 décembre 2006, de sorte que la société Socogim l'avait résilié prématurément, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1181 du même code ;
2°) ALORS QUE l'article 3, « COMMISSION D'INTERMEDIATION », de la convention du 12 décembre 2006, intitulée « MISSION D'ASSISTANCE A MAÎTRE D'OUVRAGE » stipule que « Dans l'hypothèse où les accords résultant de la promesse de vente du 1er mars 2006 visée à l'exposé ou tous autres qui en constitueraient la suite ou le prolongement étaient réitérés par acte authentique, le Mandant s'engage à verser une commission au titre de la mission confiée à Monsieur X... d'un montant de EUR 100. 000 € (CENT MILLE EUROS) nets. Cette somme est forfaitaire et définitive, incluant toute rémunération due à Monsieur X..., à quelque titre que ce soit, au titre de l'Opération immobilière. Cette somme sera payée à Monsieur X... au jour de l'acquisition du terrain et sous réserve du respect des dispositions visées à l'article 4 ci-dessous. A défaut de signature des actes translatifs de propriété du terrain ou d'abandon du projet, Monsieur X... n'aura droit à aucune rémunération » ; que l'article 6. 4, « Absence d'association », précise que « Les présentes ne constituent ni une société, ni un contrat d'agence, ni une joint-venture, ni un accord commercial » ; qu'en retenant qu'il en résultait que Monsieur X... n'avait pas à supporter financièrement le risque de l'abandon du projet ou de l'absence de réitération de la cession, de sorte que la clause prévoyant l'absence de rémunération en cas de défaut de signature des actes translatifs de propriété du terrain ou d'abandon du projet était en contradiction avec la nature et l'économie du contrat et que les sociétés Socogim et Groupe Monnier Promotion ne pouvaient s'en prévaloir, la cour d'appel a dénaturé les stipulations claires et précises de la convention du 12 décembre 2006 et a ainsi encore violé à ce titre l'article 1134 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR, considérant que la résiliation de la convention du 12 décembre 2006 était contraire aux dispositions contractuelles, condamné solidairement la société Socogim et la société Groupe Monnier Promotion à payer à Monsieur Philippe X... la somme de 100. 000 € à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE le 12/ 12/ 2006, Socogim et Groupe Monnier ont conclu avec M. X... un contrat d'apporteur d'affaires intitulé « mission d'assistance à maîtrise d'ouvrage » ; que ce contrat rédigé par Socogim « a pour but de rémunérer M. X... au titre de la présentation des vendeurs du foncier ainsi que de son assistance dans la résiliation du bail commercial » ; qu'elle donne mission à M. X... d'aboutir à la résiliation du bail commercial bénéficiant à Elco Marine qui exploite un fonds de commerce sur le terrain ; que les termes de l'article 3 intitulé « commission d'intervention » précisent, dans l'hypothèse où les accords résultant de la promesse de vente du 01/ 03/ 2006 étaient réitérés par acte authentique, le mandant (Socogim et Groupe Monnier) s'engage à verser une commission de 100. 000 € au titre de la mission confiée à M. X... « cette rémunération est forfaitaire et définitive incluant toute rémunération due à M. X..., à quelque titre que ce soit au titre de l'opération immobilière » ; que par cette convention, Socogim et Groupe Monnier ont entendu rémunérer M. X... pour son action d'intermédiaire leur ayant permis de connaître les vendeurs et de s'intéresser au projet ; que la convention comporte par ailleurs une clause ambigüe puisqu'elle soumet le paiement de la commission à la réalisation définitive de l'opération ou à l'abandon du projet, ce qui reviendrait à priver M. X... de toute « commission d'intermédiation » ; qu'il convient néanmoins, conformément aux dispositions de l'article 1156 du code civil « de rechercher la commune intention des parties » ; qu'en l'occurrence Socogim et Groupe Monnier ont eu l'intention de rémunérer M. X... en contrepartie de la présentation qu'il a faite des vendeurs et de son assistance pour arriver à la résiliation du bail, mais ont reporté le paiement de la rémunération au jour de la signature des actes translatifs de propriété ou en cas d'abandon du projet ; que cette convention n'est donc pas arrivée à son terme ; que Socogim a par lettre en date du 08/ 04/ 2009 répondant à une demande de M. X... au sujet de l'évolution du dossier, lui a signifié « la caducité de la convention du 12/ 12/ 2006 », reconnaissant avoir transféré le bénéfice du permis de construire à Groupe Monnier et lui conseillant de s'adresser à ce dernier ; que le terme de la convention du 12/ 12/ 2006 est la signature des actes de vente ou l'abandon du projet (article 3 de la convention) ; qu'en l'espèce le constat d'huissier établi à la demande de M. X... indique que le permis transféré par Socogim à Groupe Monnier fait l'objet de deux recours judiciaires, ce qui est admis par les défenderesses ; que ces recours sont en cours d'examen par les juridictions compétentes ainsi qu'il ressort des pièces remises par les parties (requête en appel de la ville de Mandelieu et copie du recours gracieux de l'association Rose Saint Jean du 16/ 03/ 2009) ; que l'opération immobilière, quoique retardée, n'est pas abandonnée par Groupe Monnier bénéficiaire du permis de construire ; que la lettre de Socogim du 08/ 04/ 2009 n'est pas justifiée et correspond à une résiliation prématurée des accords conclus entre M. X... d'une part et Socogim et Groupe Monnier d'autre part ; qu'elle porte préjudice à M. X... en le privant de la rémunération attendue de ses services d'intermédiaire, lesquels devaient être payés soit à la signature des actes de vente soit à la date de l'abandon définitif du projet ; que cette résiliation anticipée est contraire aux dispositions contractuelles et engage la responsabilité contractuelle de ses auteurs ; qu'il n'est pas inéquitable d'allouer à M. X... des dommages intérêts équivalent au montant de la commission prévue contractuellement que le tribunal fixera à 100. 000 €
1°) ALORS QUE, l'article 3, « COMMISSION D'INTERMEDIATION », de la convention du 12 décembre 2006, intitulée « MISSION D'ASSISTANCE A MAÎTRE D'OUVRAGE » stipule que « Dans l'hypothèse où les accords résultant de la promesse de vente du 1er mars 2006 visée à l'exposé ou tous autres qui en constitueraient la suite ou le prolongement étaient réitérés par acte authentique, le Mandant s'engage à verser une commission au titre de la mission confiée à Monsieur X... d'un montant de EUR 100. 000 € (CENT MILLE EUROS) nets. Cette somme est forfaitaire et définitive, incluant toute rémunération due à Monsieur X..., à quelque titre que ce soit, au titre de l'Opération immobilière. Cette somme sera payée à Monsieur X... au jour de l'acquisition du terrain et sous réserve du respect des dispositions visées à l'article 4 ci-dessous. A défaut de signature des actes translatifs de propriété du terrain ou d'abandon du projet, Monsieur X... n'aura droit à aucune rémunération » ; que le versement de la commission d'intermédiation à Monsieur X... était ainsi expressément prévu sous condition de la réitération par acte authentique des accords résultant de la promesse de vente, de sorte qu'à défaut de signature de l'acte translatif de propriété du terrain ou en cas d'abandon du projet, aucune rémunération n'était due à Monsieur X... pour ses services ; qu'en considérant que le paiement de la rémunération était reporté au jour de la signature des actes translatifs de propriété ou en cas d'abandon du projet, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la convention du 12 décembre 2006 et a ainsi violé l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS QUE l'article 3 de la convention du 12 décembre 2006 stipule que le versement de la commission d'intermédiation à Monsieur X... était prévu sous condition de la réitération par acte authentique des accords résultant de la promesse de vente et qu'à défaut de signature de l'acte translatif de propriété du terrain ou d'abandon du projet, aucune rémunération n'était due à Monsieur X... pour ses services ; que la caducité de la promesse de vente entrainait nécessairement la non-réalisation de la condition suspensive et donc la caducité de la convention ; qu'en considérant que, le litige relatif au permis transféré par la société Socogim à la société Groupe Monnier étant en cours, l'opération n'était pas abandonnée, de sorte que la société Socogim avait résilié prématurément ladite convention, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1181 du même code.
