Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 24 janvier 2013), que M. et Mme X... ont promis de vendre une maison à M. Y... et à Mme Z... sous différentes conditions suspensives, dont celle tenant à l'absence de servitude grave pouvant déprécier la valeur du bien vendu ; que deux jours avant la date prévue pour la réitération de la vente, les acquéreurs ont été avisés par leur notaire que le projet d'acte faisait état d'une servitude non aedificandi ; que M. Y... et Mme Z... ont refusé de signer l'acte et des pourparlers se son engagés entre les parties ; que, se prévalant de l'existence d'un nouvel accord, les époux X... ont assigné M. Y... et à Mme Z... afin de les voir condamner à régulariser la vente et à leur payer des dommages-intérêts ; que M. Y... et à Mme Z... ont sollicité à titre reconventionnel le paiement de la clause pénale et de dommages-intérêts ;
Sur le premier et le troisième moyens, réunis, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant exactement retenu qu'une clause pénale ne sanctionnait que l'événement qu'elle avait envisagé et non par analogie toute faute contractuelle imputable à l'une ou l'autre des parties et relevé que l'événement que sanctionnait la clause litigieuse était le refus de procéder à la réitération d'une vente parfaite, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a pu en déduire, abstraction faite de motifs surabondants, que, la demande en paiement de la clause pénale qui ne pouvait sanctionner une faute distincte d'un refus injustifié de réitération devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le deuxième moyen, pris en ses première et deuxième branches :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour limiter à une certaine somme l'indemnisation allouée au titre des frais de garde-meubles et des frais de déménagement, l'arrêt retient que le préjudice est justifié à hauteur des sommes de 454, 48 euros et de 4 615, 36 euros ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. Y... et Mme Z... qui faisaient valoir qu'ils avaient exposé des frais de garde-meubles jusqu'à l'achat de leur maison car celle qu'ils avaient louée était trop petite et que les frais de déménagement se montaient à la somme de 4. 711, 04 euros, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Sur le deuxième moyen, pris en sa troisième branche :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu que pour limiter à une certaine somme l'indemnisation allouée au titre des loyers, l'arrêt retient les sept premiers mois justifiés par des quittances ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle a refusé d'indemniser un préjudice dont elle avait constaté l'existence jusqu'à l'achat d'une nouvelle maison par M. Y... et Mme Z..., la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Sur le deuxième moyen, pris en sa quatrième branche :
Vu l'article 1147 du code civil ;
Attendu que pour limiter à une certaine somme l'indemnisation allouée à M. Y... et Mme Z..., l'arrêt retient que les intérêts et les frais payés sur un emprunt immobilier sont la contrepartie de l'usage fait de ce bien et que l'impossibilité d'user du bien a été compensée par la prise en charge des loyers ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la contrepartie attendue des frais et intérêts payés sur les emprunts ou perdus sur les placements liquidés était l'acquisition du bien et non son seul usage, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le deuxième moyen, pris en sa sixième branche :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour limiter à une certaine somme l'indemnisation allouée au titre du préjudice moral, l'arrêt retient que ce poste de préjudice était injustement qualifié car il s'agissait uniquement de soucis et de tracas de nature matérielle ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. Y... et Mme Z... qui faisaient valoir que celle-ci était enceinte quand elle s'était retrouvée avec ses enfants sans logement et dans une grande précarité, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il limite à la somme de 18 219, 84 euros la somme allouée à M. Y... et Mme Z... à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 24 janvier 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à M. Y... et Mme Z... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils pour M. Y... et Mme Z...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. Y... et Mme Z... de leur demande tendant à ce que M. et Mme X... soient condamnés à leur payer une somme de 73 000 euros au titre de la clause pénale stipulée à la promesse synallagmatique de vente du 28 avril 2011 ;
AU MOTIFS QUE nul ne conteste devant la cour que la promesse synallagmatique de vente du 28 avril 2011 soit atteinte de caducité et que les pourparlers intervenus au mois d'août 2011 n'aient pas permis d'aboutir à un nouvel accord sur la chose et sur le prix, le litige étant désormais restreint à la demande d'indemnisation des acquéreurs ; que la promesse synallagmatique de vente contenait deux déclarations des vendeurs : une première clause selon laquelle aucune construction, rénovation, ou extension concernant l'ensemble immobilier n'a été effectuée depuis moins de dix ans, la seconde selon laquelle le vendeur déclarait ne pas connaître de servitude affectant son bien ; qu'il est acquis aux débats que quarante-huit heures avant la vente, les acquéreurs potentiels ont appris, au regard du projet d'acte leur ayant été communiqué : que l'immeuble avait fait l'objet d'une importante rénovation depuis moins de dix années, et surtout que partie de la parcelle faisait l'objet d'un emplacement réservé au PLU dans le cadre d'un projet de réfection d'une route passant à proximité ; qu'en vertu des dispositions de l'article 1602 du code civil, le vendeur est tenu d'expliquer clairement à quoi il s'oblige ; qu'en l'espèce, l'acte authentique d'acquisition des époux X..., conclu en 2002, contenait deux clauses :- « nature et contenu des dispositions d'urbanisme applicables au terrain : la rectification des virages de « La Mare » est à l'étude. Elle aura pour conséquence d'imputer une partie des parcelles 363 et 362 (voir tracé indicatif sur le plan joint) ; le terrain est grevé par la marge de recul non aedificandi de 35 m par rapport à l'axe de la RD 27 ; le nouveau propriétaire déclare en avoir pris parfaite connaissance et faire son affaire de ces prescriptions sans recours contre le nouveau propriétaire » ;- « l'acquéreur reconnaît cependant avoir pris connaissance du plan de redressement de la route départementale n° 27 et de l'emprise de terrain envisagée sur la parcelle n° 362 par le Département » ; que les vendeurs avaient donc connaissance de l'existence de cette servitude ; que les plans versés aux débats montrent que pour le cas où la RD 27 serait aménagée, le terrain sur lequel est située la propriété serait amputé d'une surface importante, avec passage de la route près du bâti ; qu'il est certain que l'agence immobilière Kermarec, par l'entremise de laquelle la promesse synallagmatique de vente a été rédigée et signée, a commis une faute en ne relevant pas cette mention dans le titre de propriété de ses mandants et en ne la reprenant pas dans la promesse ; que pour autant, les époux X... ne peuvent se retrancher derrière cette négligence pour se voir exonérer de leur propre responsabilité contractuelle : leur argumentation sur leur conviction que le projet avait été abandonné est sans incidence sur le litige, tandis que la profession exercée par monsieur X..., soit celle d'huissier de justice, lui ôte toute pertinence, le vendeur sachant parfaitement qu'à défaut d'une modification des documents d'urbanisme, la servitude continuait d'exister ; qu'ils se devaient donc, par application des dispositions légales susvisées, de relever l'omission de l'agence et d'aviser les acquéreurs de l'existence de la servitude préalablement à la signature de la promesse synallagmatique de vente, son existence modifiant substantiellement les caractéristiques du bien ; que la question des travaux est de moindre importance puisqu'au regard des documents produits ceux-ci ont été réalisés sous la maîtrise d'oeuvre d'un architecte par des entreprises ayant justifié être assurées en responsabilité décennale ; qu'aucune garantie dommage-ouvrage n'avait toutefois été souscrite par les époux X... et monsieur X..., qui outre sa profession d'huissier de justice projetait d'exercer une activité de négociateur immobilier, ne pouvait manquer d'ignorer que cette omission était susceptible d'entraîner une diminution de la valeur de son bien ; que les fautes contractuelles s'apprécient in concreto et en l'espèce, les compétences juridiques des vendeurs (madame X... ayant elle-même fait des études juridiques) ne leur permettaient pas de se méprendre sur la portée des engagements proposés à leur signature, ce dont il résulte que leur faute est établie ; que M. Y... et Mme Z... sollicitent en premier lieu la condamnation des époux X... à leur payer la clause pénale figurant à la promesse synallagmatique ; qu'il est exact qu'une clause pénale contractuelle peut être considérée comme autonome au regard de l'acte juridique au sein duquel elle était insérée et conserver sa validité alors même que cet acte est devenu caduc ; que toutefois, la clause pénale insérée à la promesse synallagmatique de vente est inapplicable au cas d'espèce : une clause pénale contractuelle est d'application stricte, ce dont il résulte qu'elle ne sanctionne que l'événement qu'elle avait envisagé, et non par analogie toute faute contractuelle imputable à l'une ou l'autre des parties ; que la clause pénale insérée à la promesse synallagmatique est la suivante « au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique, elle devra verser à l'autre partie à titre de clause pénale (...) et indépendamment de tout dommage et intérêts » ; que l'événement que sanctionne cette clause est donc le refus de procéder à la réitération d'une vente parfaite et non, comme en l'occurrence, un manquement des vendeurs à leur devoir de délivrance d'une information loyale, sachant qu'en outre, ils demandaient la réitération de la vente ; que, dès lors, M. Y... et Mme Z... doivent être déboutés de leur demande d'application de cette clause et ne peuvent être indemnisés qu'au seul regard du préjudice réellement subi ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE sur la vente objet du compromis du 28 avril 2011, les époux X... fondent leur demande de réalisation forcée de la vente sur un accord qui aurait été conclu entre les parties le 8 août 2011, soit postérieurement au compromis signé entre elles le 28 avril 2011 et dans des conditions différentes de celles prévues à cet acte ; qu'avant d'examiner le bien fondé de leur réclamation, il convient au préalable de déterminer le sort de cet avant-contrat, comme le demandent à bon droit les consorts Y... : Z... ; qu'à titre principal, ceux-ci demandent au tribunal constater la caducité de la vente résultant de ce compromis en application de la condition suspensive stipulée en page 9 de l'acte ; qu'aux termes du paragraphe 2°, figurant en page 3 du compromis, le vendeur indique : " Les biens, objets des présentes ne sont à sa connaissances grevés d'aucune servitude autre que celles résultant de la situation naturelle des lieux, du plan d'aménagement et d'urbanisme et de la loi en général, les questions d'urbanisme faisant ci-après l'objet d'une condition suspensive " ; que le paragraphe figurant en page 9 de l'acte, vise quant à lui, au nombre des " autres conditions suspensives ", le fait que " Le certificat d'urbanisme ne devra pas révéler de servitude grave pouvant déprécier la valeur de l'immeuble vendu... " ; qu'il est précisément établi par les pièces produites (acte de vente du 15 avril 2002, projet d'acte annexé au courrier de Me A... du 20 juillet 2011, certificat d'urbanisme du 9 juin 2011, etc...), que la propriété vendue était grevée par une servitude administrative non aedificandi correspondant à une marge de recul de 35 mètres par rapport à l'axe de la route départementale 27 prévue dans le cadre d'un projet de réaménagement de cette voie ; qu'il est constant que cette servitude administrative n'a pas été mentionnée dans le compromis du 28 avril 2011, alors même qu'elle était rappelée dans l'acte d'acquisition antérieur, le compromis énonçant au contraire que les biens vendus n'étaient "... grevés d'aucune servitude... " ; que les époux X... soutiennent cependant que le bien ne subirait aucune dépréciation du fait de cette servitude ; qu'une telle position est cependant en totale contradiction avec le fait qu'ils ont consenti à leurs acquéreurs, à raison même du fait que ces derniers n'avaient pas été informés de l'existence de cette servitude, une réduction du prix de vente de 80 000 euros qui atteste du fait, non sérieusement contestable, qu'une telle servitude affecte nécessairement la valeur du bien ; que le paragraphe figurant en page 9 de l'acte précise également : " Si l'une des conditions suspensives n'est pas réalisée, tout acompte versé sera immédiatement restitué à l'acquéreur. Chacune des parties reprendra alors entière liberté de disposition sans indemnité de part et d'autre " ; que dès lors qu'il a été démontré que la condition suspensive tenant à l'absence de " servitude grave pouvant déprécier la valeur de l'immeuble vendu " n'a pas été remplie, il y a lieu de constater la caducité de ce compromis ; (...) ; que les consorts Y... et Z... sollicitent en second lieu la condamnation solidaire des époux X... à leur verser la somme de 73 000 euros correspondant au montant de la clause pénale prévue au compromis du 28 avril 2011 ; que les époux X... leur opposent le fait qu'ils ne pourraient tout à la fois réclamer la nullité ou la caducité du compromis et le bénéfice de la clause pénale qui s'y trouve insérée ; que cependant la caducité de cet acte n'affecte pas la clause pénale ; qu'en revanche, la clause invoquée est ainsi libellée : « au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique, elle devra verser à l'autre partie à titre de clause pénale conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil et indépendamment de tout dommage et intérêts la somme de soixante treize mille euros (73 000 €) » ; que dès lors qu'il a été exposé précédemment que la condition tenant à l'absence de « servitude grave pouvant déprécier la valeur de l'immeuble vendu » n'a pas été remplie, cette clause ne peut recevoir application en l'espèce ; que les consorts Y... et Z... seront donc déboutés de ce chef de réclamation ;
1°/ ALORS QUE la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en jugeant la clause pénale du compromis du 28 avril 2011 inapplicable à raison de la défaillance de la condition suspensive tenant à « l'absence de servitude grave pouvant déprécier la valeur de l'immeuble vendu », sans rechercher si les vendeurs n'étaient pas à l'origine de la défaillance de cette condition, ainsi réputée accomplie pour l'application de la clause pénale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1178 et 1134 du code civil ;
2°/ ALORS QU'en retenant que la clause pénale stipulée au compromis du 28 avril 2011, qui visait à sanctionner le refus de réitération d'une vente parfaite, ne pouvait recevoir application dès lors que les vendeurs demandaient la réitération de la vente, quand elle constatait que les conditions stipulées au compromis n'étaient pas remplies, ce dont il résultait que les vendeurs poursuivaient la réitération à des conditions différentes de celles primitivement prévues, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation de l'article 1134 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité à la somme de 18 219, 84 euros la somme due par les époux X... à M. Y... et Mme Z... à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE M. Y... et Mme Z... (...) ne peuvent être indemnisés qu'au seul regard du préjudice réellement subi ; qu'ils ont ainsi sollicité d'autre part l'indemnisation du préjudice qu'ils ont subi de manière effective consécutivement aux manquements des vendeurs à leur devoir d'information, qui trouve sa source dans deux circonstances : la tardiveté avec laquelle ils ont appris l'existence de la servitude et le refus des époux X... de tirer toutes conséquences de leur erreur, avec l'introduction subséquente d'une procédure en vente forcée et la conservation du prix d'achat en l'étude du notaire ; que les vendeurs ne peuvent se retrancher derrière la clause contractuelle prévoyant qu'en cas de défaillance de l'une des conditions suspensives soit en l'espèce l'absence « de servitude grave pouvant déprécier la valeur de l'immeuble vendu », chacune des parties reprendra alors entière liberté de disposition sans indemnité de part et d'autre ; que certes, cette clause a eu pour conséquence d'entraîner la caducité de la promesse synallagmatique de vente ; que pour autant, les dispositions de l'article 1168 du code civil prévoient que les conditions suspensives sont relatives à des événements incertains, ce qui n'est pas le cas d'un fait connu antérieurement, tandis que la disposition contractuelle précitée n'interdit pas que sur le fondement des dispositions de l'article 1147 du code civil puisse être sanctionné un manquement des vendeurs à leurs obligations contractuelles lorsque celui-ci est établi ; qu'ensuite, le fait qu'après avoir eu connaissance de l'existence de la servitude les acquéreurs aient engagé des pourparlers n'ôte pas son caractère dommageable à la tardiveté de l'information leur ayant été fournie, ces pourparlers s'analysant simplement comme la recherche d'une solution face à un évènement imprévu, qui au demeurant n'aurait pas dû survenir ; que les pièces versées aux débats démontrent en effet que la date prévue pour la réitération de l'acte authentique était fixée au 28 juillet 2011 et que ce n'est que le 26 juillet, lorsque leur propre notaire a reçu le projet d'acte définitif, que les acquéreurs ont été avisés de l'existence de la servitude ; qu'à cette date, ils avaient versé le prix de vente intégral chez le notaire rédacteur de l'acte, après avoir souscrit un prêt pour compléter leur apport personnel, et avaient libéré leur ancien logement, pensant emménager le 28 juillet (la possibilité que le bien soit libre d'occupation au mois de juillet avait été l'une des conditions qu'ils avaient posées à leur achat) en arrivant d'une autre région suite à une mutation professionnelle ; qu'ils ont donc dû en toute précipitation : trouver un garde-meuble, loger à l'hôtel jusqu'à ce qu'ils trouvent un bien à louer, payer un loyer tout en remboursant leur prêt immobilier (son montant étant bloqué chez le notaire), puis, après déblocage des fonds suite au prononcé du jugement déféré, payer un second déménagement vers le nouveau bien qu'ils ont acquis ; que leur préjudice est donc justifié à hauteur des sommes suivantes :- frais de garde-meubles : 454, 48 euros, déménagement : 4 615 ; 36 15 euros,- loyer selon quittances : 1 400 x 7 = 9 800 euros,- honoraires versés à leur propre notaire pour les assister pour un achat devenu caduque : 350 euros,- frais de transports et d'hôtels : que des frais ont été engagés inutilement pour venir signer le compromis, puis durant quelques jours jusqu'à ce que soit trouvée une location ; qu'en revanche, M. Y... ayant été affecté à Rennes dès le 1er juillet, une grande partie des frais exposés durant ce mois apparaît sans lien avec l'achat projeté : que seule une somme de 1 500 euros est donc retenue à ce titre comme réellement justifiée,- frais bancaires et intérêts (perdus sur les placements liquidés ou payés sur les emprunts) jusqu'à ce que le prix de vente ait été restitué : que ceux-ci ne seront pas pris en considération puisque les loyers payés ont été mis à la charge des époux X... ; que les intérêts et les frais payés sur un emprunt immobilier sont la contrepartie de l'usage fait de ce bien et l'impossibilité d'user du bien a été compensée par la prise en charge des loyers,- préjudice moral : celui-ci a été injustement qualifié, s'agissant uniquement de soucis et tracas de nature matérielle ; qu'il sera alloué la somme de 1 500 euros à ce titre ; que le préjudice subi par les acquéreurs s'établit ainsi à la somme de 18 219, 84 euros (454, 48 + 4 615, 36 + 9 800 euros + 350 euros + 1 500 euros + 1 500 euros), au paiement de laquelle M. et Mme X... sont solidairement condamnés ; que le solde des demandes des appelants est rejeté ; que les motifs qui précèdent excluent que la demande indemnitaire présentée par les époux X... au titre d'une procédure abusive puisse être déclarée fondée, et leur demande est rejetée ;
1°/ ALORS QUE dans leurs conclusions récapitulatives (conclusions du 30 octobre 2012, p. 7 alinéas 7 à 11, p. 8 alinéa 3, et p. 9 alinéas 6 et 7), M. Y... et Mme Z... soutenaient non seulement avoir exposé des frais de garde-meubles de 454, 48 € sur la période du 27 juillet au 23 août 2011, au cours de laquelle ils avaient logé à l'hôtel ou chez des tiers et cherché une maison à louer en dépannage en attendant de retrouver un bien à acheter, mais avoir continué à exposer des frais de garde-meubles à hauteur de 95, 68 € par mois jusqu'à ce qu'ils rachètent un bien le 17 juillet 2012, la maison de location étant trop petite pour accueillir tous leurs meubles ; qu'en limitant l'indemnisation des frais de garde-meubles à hauteur de 454, 48 euros, sans s'expliquer sur les frais exposés pendant la période du 24 août 2011 au 17 juillet 2012, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE dans leurs conclusions récapitulatives (conclusions du 30 octobre 2012, p. 8 alinéa 3, et p. 9 alinéa 9), M. Y... et Mme Z... exposaient avoir déboursé 4 711, 04 € au titre des frais de déménagement consécutifs à la non-réalisation de la vente ; qu'en limitant l'indemnisation de ce poste de préjudice à la somme de 4 615, 36 € sans s'expliquer sur ce chef de préjudice, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ ALORS QUE le juge qui refuse d'indemniser un préjudice dont il a pourtant constaté l'existence commet un déni de justice ; qu'ayant constaté que M. Y... et Mme Z... avaient dû, par la faute des époux X..., trouver un bien à louer et payer un loyer jusqu'à ce qu'ils emménagent dans le nouveau bien qu'ils avaient acquis, la cour d'appel ne pouvait limiter l'indemnisation des loyers aux sept premiers mois de location et la refuser, faute de « quittances », pour la période de location suivante s'achevant le 20 juillet 2012, date de l'emménagement dans le nouveau bien acquis, sans commettre de déni de justice et violer l'article 4 du code civil ;
4°/ ALORS QUE les frais bancaires et intérêts payés sur les emprunts ou perdus sur les placements liquidés en vue de l'acquisition d'un bien n'ont pas pour seule contrepartie attendue la possibilité d'user du bien, mais de l'acquérir ; qu'en retenant, pour refuser aux consorts Y... et Z... l'indemnisation de ces frais et intérêts exposés sur la période comprise entre la caducité de la vente et la restitution du prix de vente, que ces frais et intérêts étaient la contrepartie de l'impossibilité d'user du bien objet de la vente, lorsque la contrepartie attendue des frais et intérêts ainsi exposés était l'acquisition du bien et non son seul usage, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
5°/ ALORS QUE le propre de la responsabilité est de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable n'avait pas eu lieu ; qu'en se bornant, pour refuser l'indemnisation des frais bancaires et des intérêts perdus par les consorts Y... et Z... sur les placements liquidés ou payés sur les emprunts jusqu'à ce que le prix de vente ait été restitué, à retenir que ces frais et intérêts étaient la contrepartie de l'impossibilité d'user du bien objet de la vente, qui avait été compensée par la prise en charge des loyers, sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il existait une équivalence entre les caractéristiques du bien loué et celles du bien pour lequel les frais et intérêts avaient été engagés, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1147 du code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale ;
6°/ ALORS QU'en se bornant, pour en limiter l'indemnisation, à retenir que le préjudice moral dont il était réclamé réparation était « injustement qualifié », s'agissant uniquement de soucis et tracas de « nature matérielle », sans s'expliquer sur les conclusions des appelants (conclusions du 30 octobre 2012, p. 7 alinéas 7 à 11, et p. 9 alinéas 1, 2 et 13) invoquant une perturbation émotionnelle particulière de Mme Z..., qui était enceinte lorsqu'elle s'était retrouvée, du jour au lendemain, sans logement avec ses enfants, sans possibilité d'utiliser ses meubles et de pouvoir préparer sereinement l'arrivée de l'enfant à naître, dans une situation de précarité totale l'ayant profondément perturbée, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. Y... et Mme Z... de leur demande tendant à ce que M. et Mme X... soient condamnés à leur payer une somme de 73 000 euros au titre de la clause pénale stipulée à la promesse synallagmatique de vente du 28 avril 2011 ;
AU MOTIFS QUE nul ne conteste devant la cour que la promesse synallagmatique de vente du 28 avril 2011 soit atteinte de caducité et que les pourparlers intervenus au mois d'août 2011 n'aient pas permis d'aboutir à un nouvel accord sur la chose et sur le prix, le litige étant désormais restreint à la demande d'indemnisation des acquéreurs ; que la promesse synallagmatique de vente contenait deux déclarations des vendeurs : une première clause selon laquelle aucune construction, rénovation, ou extension concernant l'ensemble immobilier n'a été effectuée depuis moins de dix ans, la seconde selon laquelle le vendeur déclarait ne pas connaître de servitude affectant son bien ; qu'il est acquis aux débats que quarante-huit heures avant la vente, les acquéreurs potentiels ont appris, au regard du projet d'acte leur ayant été communiqué : que l'immeuble avait fait l'objet d'une importante rénovation depuis moins de dix années, et surtout que partie de la parcelle faisait l'objet d'un emplacement réservé au PLU dans le cadre d'un projet de réfection d'une route passant à proximité ; qu'en vertu des dispositions de l'article 1602 du code civil, le vendeur est tenu d'expliquer clairement à quoi il s'oblige ; qu'en l'espèce, l'acte authentique d'acquisition des époux X..., conclu en 2002, contenait deux clauses :- « nature et contenu des dispositions d'urbanisme applicables au terrain : la rectification des virages de « La Mare » est à l'étude. Elle aura pour conséquence d'imputer une partie des parcelles 363 et 362 (voir tracé indicatif sur le plan joint) ; le terrain est grevé par la marge de recul non aedificandi de 35 m par rapport à l'axe de la RD 27 ; le nouveau propriétaire déclare en avoir pris parfaite connaissance et faire son affaire de ces prescriptions sans recours contre le nouveau propriétaire » ;- « l'acquéreur reconnaît cependant avoir pris connaissance du plan de redressement de la route départementale n° 27 et de l'emprise de terrain envisagée sur la parcelle n° 362 par le Département » ; que les vendeurs avaient donc connaissance de l'existence de cette servitude ; que les plans versés aux débats montrent que pour le cas où la RD 27 serait aménagée, le terrain sur lequel est située la propriété serait amputé d'une surface importante, avec passage de la route près du bâti ; qu'il est certain que l'agence immobilière Kermarec, par l'entremise de laquelle la promesse synallagmatique de vente a été rédigée et signée, a commis une faute en ne relevant pas cette mention dans le titre de propriété de ses mandants et en ne la reprenant pas dans la promesse ; que pour autant, les époux X... ne peuvent se retrancher derrière cette négligence pour se voir exonérer de leur propre responsabilité contractuelle : leur argumentation sur leur conviction que le projet avait été abandonné est sans incidence sur le litige, tandis que la profession exercée par M. X..., soit celle d'huissier de justice, lui ôte toute pertinence, le vendeur sachant parfaitement qu'à défaut d'une modification des documents d'urbanisme, la servitude continuait d'exister ; qu'ils se devaient donc, par application des dispositions légales susvisées, de relever l'omission de l'agence et d'aviser les acquéreurs de l'existence de la servitude préalablement à la signature de la promesse synallagmatique de vente, son existence modifiant substantiellement les caractéristiques du bien ; que la question des travaux est de moindre importance puisqu'au regard des documents produits ceux-ci ont été réalisés sous la maîtrise d'oeuvre d'un architecte par des entreprises ayant justifié être assurées en responsabilité décennale ; qu'aucune garantie dommage-ouvrage n'avait toutefois été souscrite par les époux X... et M. X..., qui outre sa profession d'huissier de justice projetait d'exercer une activité de négociateur immobilier, ne pouvait manquer d'ignorer que cette omission était susceptible d'entraîner une diminution de la valeur de son bien ; que les fautes contractuelles s'apprécient in concreto et en l'espèce, les compétences juridiques des vendeurs (Mme X... ayant elle-même fait des études juridiques) ne leur permettaient pas de se méprendre sur la portée des engagements proposés à leur signature, ce dont il résulte que leur faute est établie ; que M. Y... et Mme Z... sollicitent en premier lieu la condamnation des époux X... à leur payer la clause pénale figurant à la promesse synallagmatique ; qu'il est exact qu'une clause pénale contractuelle peut être considérée comme autonome au regard de l'acte juridique au sein duquel elle était insérée et conserver sa validité alors même que cet acte est devenu caduc ; que toutefois, la clause pénale insérée à la promesse synallagmatique de vente est inapplicable au cas d'espèce : une clause pénale contractuelle est d'application stricte, ce dont il résulte qu'elle ne sanctionne que l'évènement qu'elle avait envisagé, et non par analogie toute faute contractuelle imputable à l'une ou l'autre des parties ; que la clause pénale insérée à la promesse synallagmatique est la suivante « au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique, elle devra verser à l'autre partie à titre de clause pénale (...) et indépendamment de tout dommage et intérêts » ; que l'événement que sanctionne cette clause est donc le refus de procéder à la réitération d'une vente parfaite et non, comme en l'occurrence, un manquement des vendeurs à leur devoir de délivrance d'une information loyale, sachant qu'en outre, ils demandaient la réitération de la vente ; que, dès lors, M. Y... et Mme Z... doivent être déboutés de leur demande d'application de cette clause et ne peuvent être indemnisés qu'au seul regard du préjudice réellement subi ; (...) que les vendeurs ne peuvent se retrancher derrière la clause contractuelle prévoyant qu'en cas de défaillance de l'une des conditions suspensives soit en l'espèce l'absence de ¿ servitude grave pouvant déprécier la valeur de l'immeuble vendu', chacune des parties reprendra alors entière liberté de disposition sans indemnité de part et d'autre ; que certes cette clause a eu pour conséquence d'entraîner la caducité de la promesse synallagmatique de vente ; que pour autant, les dispositions de l'article 1168 du code civil prévoient que les conditions suspensives sont relatives à des évènements incertains, ce qui n'est pas le cas d'un fait connu antérieurement (...) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE sur la vente objet du compromis du 28 avril 2011, les époux X... fondent leur demande de réalisation forcée de la vente sur un accord qui aurait été conclu entre les parties le 8 août 2011, soit postérieurement au compromis signé entre elles le 28 avril 2011 et dans des conditions différentes de celles prévues à cet acte ; qu'avant d'examiner le bienfondé de leur réclamation, il convient au préalable de déterminer le sort de cet avant-contrat, comme le demandent à bon droit les consorts Y... : Z... ; qu'à titre principal, ceux-ci demandent au tribunal constater la caducité de la vente résultant de ce compromis en application de la condition suspensive stipulée en page 9 de l'acte ; qu'aux termes du paragraphe 2°, figurant en page 3 du compromis, le vendeur indique : " Les biens, objets des présentes ne sont à sa connaissances grevés d'aucune servitude autre que celles résultant de la situation naturelle des lieux, du plan d'aménagement et d'urbanisme et de la loi en général, les questions d'urbanisme faisant ci-après l'objet d'une condition suspensive " ; que le paragraphe figurant en page 9 de l'acte, vise quant à lui, au nombre des " autres conditions suspensives ", le fait que " Le certificat d'urbanisme ne devra pas révéler de servitude grave pouvant déprécier la valeur de l'immeuble vendu... " ; qu'il est précisément établi par les pièces produites (acte de vente du 15 avril 2002, projet d'acte annexé au courrier de Maître A... du 20 juillet 2011, certificat d'urbanisme du 9 juin 2011, etc...), que la propriété vendue était grevée par une servitude administrative non aedificandi correspondant à une marge de recul de 35 mètres par rapport à l'axe de la route départementale 27 prévue dans le cadre d'un projet de réaménagement de cette voie ; qu'il est constant que cette servitude administrative n'a pas été mentionnée dans le compromis du 28 avril 2011, alors même qu'elle était rappelée dans l'acte d'acquisition antérieur, le compromis énonçant au contraire que les biens vendus n'étaient "... grevés d'aucune servitude... " ; que les époux X... soutiennent cependant que le bien ne subirait aucune dépréciation du fait de cette servitude ; qu'une telle position est cependant en totale contradiction avec le fait qu'ils ont consenti à leurs acquéreurs, à raison même du fait que ces derniers n'avaient pas été informés de l'existence de cette servitude, une réduction du prix de vente de 80 000 euros qui atteste du fait, non sérieusement contestable, qu'une telle servitude affecte nécessairement la valeur du bien ; que le paragraphe figurant en page 9 de l'acte précise également : " Si l'une des conditions suspensives n'est pas réalisée, tout acompte versé sera immédiatement restitué à l'acquéreur. Chacune des parties reprendra alors entière liberté de disposition sans indemnité de part et d'autre " ; que dès lors qu'il a été démontré que la condition suspensive tenant à l'absence de " servitude grave pouvant déprécier la valeur de l'immeuble vendu " n'a pas été remplie, il y a lieu de constater la caducité de ce compromis ; (...) ; que les consorts Y... et Z... sollicitent en second lieu la condamnation solidaire des époux X... à leur verser la somme de 73 000 euros correspondant au montant de la clause pénale prévue au compromis du 28 avril 2011 ; que les époux X... leur opposent le fait qu'ils ne pourraient tout à la fois réclamer la nullité ou la caducité du compromis et le bénéfice de la clause pénale qui s'y trouve insérée ; que cependant la caducité de cet acte n'affecte pas la clause pénale ; qu'en revanche, la clause invoquée est ainsi libellée : « au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique, elle devra verser à l'autre partie à titre de clause pénale conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil et indépendamment de tout dommage-et-intérêts la somme de soixante treize mille euros (73 000 euros) » ; que dès lors qu'il a été exposé précédemment que la condition tenant à l'absence de « servitude grave pouvant déprécier la valeur de l'immeuble vendu » n'a pas été remplie, cette clause ne peut recevoir application en l'espèce ; que les consorts Y... et Z... seront donc déboutés de ce chef de réclamation ;
1°/ ALORS QUE l'obligation est conditionnelle lorsqu'on la fait dépendre d'un événement futur et incertain, soit en la suspendant jusqu'à ce que l'événement arrive, soit en la résiliant selon que l'évènement arrivera ou n'arrivera pas ; qu'en jugeant la clause pénale du compromis du 28 avril 2011 inapplicable à raison de la défaillance de la condition suspensive tenant à « l'absence de servitude grave pouvant déprécier la valeur de l'immeuble vendu », lorsqu'elle retenait que l'existence d'une telle servitude était connue des vendeurs avant la signature de la promesse synallagmatique de vente, ce dont il résultait que l'obligation tenant à « l'absence de servitude grave pouvant déprécier la valeur du bien » n'était pas conditionnelle, la cour d'appel a violé l'article 1168 du code civil ;
2°/ ALORS QUE la clause pénale doit produire effet en cas de non-réitération de la vente en la forme authentique par suite de la défaillance fautive de l'une des parties ; qu'en refusant de condamner les vendeurs au paiement de la somme prévue par la clause pénale, lorsqu'elle constatait que leur défaillance fautive à informer les acquéreurs de l'existence d'une servitude grave dépréciant la valeur de l'immeuble vendu était à l'origine de la non-réitération de la vente, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constations en violation de l'article 1134 du code civil.
