LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine de la volonté des parties, que les termes de la clause ne démontraient pas une volonté non équivoque de substituer à la prescription habituelle une prescription abrégée, la cour d'appel, qui ne s'est pas contredite et a procédé à la recherche prétendument omise, a légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que la société Rebotier Rossi était un cocontractant averti et avisé, qu'il était mentionné dans la plaquette publicitaire préalablement remise que celle-ci n'avait aucune valeur contractuelle, que le montant des charges était variable et échappait pour partie à la volonté du bailleur et relevé le caractère précis, clair et dénué de toute équivoque des termes du contrat de bail, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Rebotier Rossi aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Rebotier Rossi à payer à la société Lenoir et associés la somme de 1 500 euros et à la société Fortis Lease France la somme de 1 500 euros ; rejette la demande de la société Rebotier Rossi ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Barthélemy, Matuchansky et Vexliard, avocat aux Conseils, pour la société Rebotier Rossi.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société Rebotier Rossi, locataire, de ses demandes tendant à faire juger qu'elle n'était redevable d'aucune somme à titre de rappel de charges et d'impôts fonciers ainsi qu'à faire condamner la société Fortis Lease, bailleur, à lui payer des dommages et intérêts et de l'avoir, en conséquence, condamnée à verser à la société Fortis Lease la somme de 56.425,07 € TTC au titre des charges pour l'ensemble de la période d'occupation du 1er juin 2004 au 7 avril 2008 ;
AUX MOTIFS QUE la société Rebotier Rossi estime que l'article 7 stipule un accord des parties sur une prescription abrégée concernant la transmission de la régularisation des charges ; que ledit article dispose que : « le bailleur effectuera un arrêté annuel des comptes. En conséquence, il s'engage à fournir au preneur un décompte exact des charges pour l'année écoulée qui devra lui être adressé dans un délai de six mois de l'expiration de ladite année, chaque année prise en considération étant une année civile » ; que le tribunal a, à juste titre, retenu que si l'existence d'une clause contractuelle abrégeant un délai de prescription était admise, encore faut-il que cette clause soit rédigée sans ambigüité et démontre sans équivoque, la volonté des parties de recourir à une prescription abrégée ; que le premier juge a pertinemment estimé qu'en l'absence de toute sanction précisée dans le contrat de bail, la volonté non équivoque des parties de substituer à la prescription habituelle une prescription abrégée, n'était pas démontrée et a, à bon droit, débouté la locataire de ce chef ; que seuls les termes du contrat de bail sont opposables aux parties, la plaquette publicitaire n'ayant aucune valeur contractuelle, ce qui fait d'ailleurs l'objet d'une mention spécifique sur cet imprimé ; que la qualité professionnelle de la société Rebotier Rossi (avocats) en fait un cocontractant averti et avisé ne pouvant alléguer une attitude dolosive de la bailleresse alors que les termes du contrat de bail, qui sont la loi des parties par application des dispositions de l'article 1134 du code civil, sont parfaitement précis, clairs et dénués de toute équivoque ; qu'il est spécifié à plusieurs reprises (article 7) que le preneur sera tenu au paiement de provision sur charges préalablement à une régularisation annuelle ; que la société Rebotier Rossi s'est donc engagée au paiement de divers charges et impôts clairement listés, sans précision sur leur montant, étant relevé que ces charges sont par essence variables et échappent, concernant l'impôt, à l'action du bailleur ; que l'erreur alléguée sur la surface des locaux loués est en réalité une différence sur la surface définitivement construite portée sur la déclaration d'août 2002 soit antérieure de deux ans à la construction du bail ; que la société Rebotier Rossi échouant à démontrer une faute à l'encontre de sa bailleresse en lien de causalité avec les préjudices qu'elle fait valoir, c'est à bon droit que le tribunal l'a déboutée de ses prétentions ; qu'au contraire, la société Fortis Lease justifie précisément des diverses charges auxquelles est tenue la société Rebotier Rossi ; que le jugement qui la condamne au paiement de la somme de 56.425,07 € TTC à ce titre pour la période du 1er juin 2004 au 7 avril 2008 doit être confirmé ;
ET AUX MOTIFS, À LES SUPPOSER ADOPTÉS, QUE si en application de l'article 2220 du code civil, dans sa rédaction applicable lors de l'établissement du contrat, il est possible aux parties de stipuler dans leur contrat l'abréviation des délais de prescription, encore faut-il cependant que la clause en question soit sans ambigüité et démontre clairement la volonté des parties de convenir d'une prescription abrégée ; qu'en application de l'article 1156 du code civil, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que s'arrêter au sens littéral des termes ; qu'en l'espèce, il résulte du bail litigieux en son article 7 que le bailleur effectuera un arrêté annuel des comptes et s'engage en conséquence à fournir au preneur un décompte exact des charges pour l'année écoulée qui devra être adressé dans un délai de six mois de l'expiration de ladite année, chaque année prise en considération étant une année civile ; qu'il résulte seulement de cette clause que les parties sont convenues que le bailleur fournirait à son locataire un décompte de charges, avec régularisation éventuelle, dans les six mois de la fin de chaque exercice, sans d'ailleurs prévoir de sanction particulière en cas de non-respect de ce délai ; qu'en aucun cas, les termes de l'article 7 susvisé ne permettent ainsi d'affirmer que les parties ont entendu substituer une prescription abrégée de six mois à celle de droit commun ; que tout au plus, ladite clause permet-elle, en cas de non-respect, au créancier de l'obligation de solliciter des dommages et intérêts en application de l'article 1142 du code civil ;
1°) ALORS, D'UNE PART, QU'à l'expiration d'un délai de prescription extinctive, la créance est éteinte et ne peut plus être efficacement réclamée ; qu'en retenant, après avoir constaté l'existence d'un délai contractuel de six mois à compter du 31 décembre de chaque année, dans lequel le bailleur devait adresser au locataire le décompte annuel exact des charges, qu'aucune sanction n'était précisée dans le contrat de bail, pour en déduire que les parties n'avaient pas voulu abréger la prescription ordinaire, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée par la société Rebotier Rossi (p. 9 de ses écritures), si le délai de six mois contractuellement imparti au bailleur pour présenter, lors de l'arrêté annuel des comptes, le décompte des charges n'était pas en soi constitutif d'un délai de prescription abrégée au terme duquel la créance de charges se trouvait de plein droit éteinte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 2219 du même code dans sa rédaction applicable en la cause ;
2°) ALORS, D'AUTRE PART, QUE la contradiction de motifs équivaut au défaut de motifs ; qu'en retenant que la clause contenue à l'article 7 du contrat de bail, selon laquelle le bailleur s'engageait à effectuer un arrêté annuel des comptes et à adresser au locataire, dans un délai de six mois à compter du 31 décembre de chaque année, un décompte exact des charges pour l'année écoulée, n'était pas sans ambigüité et ne démontrait pas la volonté non équivoque des parties de substituer à la prescription habituelle une prescription abrégée, tout en ayant relevé, au regard de cette même clause, « que les termes du contrat de bail étaient parfaitement précis, clairs et dénués de toute équivoque » (p. 4, § 2), la cour d'appel s'est contredite dans ses motifs et a ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société Rebotier Rossi, locataire, de ses demandes tendant à faire juger qu'elle n'était redevable d'aucune somme à titre de rappel de charges et d'impôts fonciers ainsi qu'à faire condamner la société Fortis Lease, bailleur, à lui payer des dommages et intérêts et de l'avoir, en conséquence, condamnée à verser à la société Fortis Lease la somme de 56.425,07 € TTC au titre des charges pour l'ensemble de la période d'occupation du 1er juin 2004 au 7 avril 2008,
AUX MOTIFS QUE seuls les termes du contrat de bail sont opposables aux parties, la plaquette publicitaire n'ayant aucune valeur contractuelle, ce qui fait d'ailleurs l'objet d'une mention spécifique sur cet imprimé ; que la qualité professionnelle de la société Rebotier Rossi (avocats) en fait un cocontractant averti et avisé ne pouvant alléguer une attitude dolosive de la bailleresse alors que les termes du contrat de bail, qui sont la loi des parties par application des dispositions de l'article 1134 du code civil, sont parfaitement précis, clairs et dénués de toute équivoque ; qu'il est spécifié à plusieurs reprises (article 7) que le preneur sera tenu au paiement de provision sur charges préalablement à une régularisation annuelle ; que la société Rebotier Rossi s'est donc engagée au paiement de divers charges et impôts clairement listés, sans précision sur leur montant, étant relevé que ces charges sont par essence variables et échappent, concernant l'impôt, à l'action du bailleur ; que l'erreur alléguée sur la surface des locaux loués est en réalité une différence sur la surface définitivement construite portée sur la déclaration d'août 2002 soit antérieure de deux ans à la construction du bail ; que la société Rebotier Rossi échouant à démontrer une faute à l'encontre de sa bailleresse en lien de causalité avec les préjudices qu'elle fait valoir, c'est à bon droit que le tribunal l'a déboutée de ses prétentions ; qu'au contraire, la société Fortis Lease justifie précisément des diverses charges auxquelles est tenue la société Rebotier Rossi ; que le jugement qui la condamne au paiement de la somme de 56.425,07 € TTC à ce titre pour la période du 1er juin 2004 au 7 avril 2008 doit être confirmé ;
ET AUX MOTIFS, À LES SUPPOSER ADOPTÉS, QU'en application de l'article 1134 al. 1er du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, il convient en conséquence de se référer aux termes du bail du 6 mai 2004, lequel, librement négocié et accepté par les deux contractants constitue la loi des parties ; qu'il résulte du bail litigieux en son article 7, relatif aux impôts, taxes et charges, que le preneur s'engage à acquitter toute contribution personnelle et mobilière, tous autres impôts y compris l'impôt foncier toutes taxes comprises, contributions et taxes, créées ou à créer, frappant les lieux loués dont le bailleur pourrait être responsable ; qu'il en résulte que sans ambigüité possible, le bail a bien prévu de faire supporter par le preneur le montant de la taxe foncière ; que le même article 7 prévoit également que le règlement des charges par le preneur se fera par le versement d'une provision calculée trimestriellement par rapport aux charges antérieures et que ces provisions viendront en déduction des charges réelles calculées annuellement ; que pour la première année de location, la provision est fixée à 9,75 € HT ; qu'il en résulte que, là encore sans ambigüité possible, la somme de 9.750 € mentionnée au titre des charges ne constitue bien qu'une provision, donc soumise à régularisation, le cas échéant en fin d'année ; que c'est d'ailleurs la raison pour laquelle le bailleur s'est engagé, aux termes du même article, à transmettre le décompte annuel de charges dans les six mois de l'année écoulée afin de permettre une telle régularisation ; que l'article 16 dudit bail énonce encore clairement que les présentes expriment l'intégralité de l'accord des parties relativement au présent bail et annulent et remplacent toute convention écrite antérieure ou orale s'y rapportant directement ou indirectement ; que tout document remis au preneur antérieurement à la signature du bail et non repris dans le bail du 6 mais 2004 ne saurait ainsi avoir aucune valeur contractuelle, peu important à cet égard d'une part qu'il émane du bailleur lui-même, de son mandataire ou d'un concours extérieur et d'autre part qu'il ait une valeur purement informative ou contractuelle ; qu'en effet, seul le contrat faisant la loi des parties, lui seul peut servir de base au calcul des charges et taxes litigieuses ; que ces dernières ayant été prévues de façon claire et précise au contrat, il n'appartient pas au juge de dénaturer des stipulations librement négociées entre les parties ; qu'en conséquence, les charges et taxes, telles que réclamées par la société Fortis, sont bien dues pour l'intégralité de la période d'occupation de la SCP Rebotier Rossi Dolard ; que celle-ci sera ainsi déboutée de sa demande principale et condamnée à verser à la SA Fortis Lease la somme justifiée de 65.572,53 € TTC, sous déduction du dépôt de garantie de 7.648,38 € HT (9.147,46 € TTC) resté en possession du bailleur, soit la somme de 56.425,07 € TTC ;
1°) ALORS, D'UNE PART, QUE la réticence dolosive peut être constituée par le manquement au devoir d'information du cocontractant, sans lequel l'autre cocontractant n'aurait pas contracté ou aurait contracté à un moindre prix ; qu'en se bornant, pour écarter la réticence dolosive du bailleur, à relever l'obligation du locataire de payer des provisions sur charges préalablement à une régularisation annuelle et le caractère variable de ces charges, sans rechercher, comme elle y était invitée par la société Rebotier Rossi (conclusions d'appel, p. 5 et 6), si au moment de la signature du contrat, le bailleur n'avait pas dissimulé au locataire les charges réelles de l'immeuble loué, en le laissant croire à la véracité de la plaquette informative chiffrée qui lui avait été fournie, la cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs impropres à exclure l'attitude dolosive du bailleur, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
2°) ALORS, D'AUTRE PART, QUE la réticence dolosive rend toujours excusable l'erreur provoquée, indépendamment de la qualité de professionnel ou de non-professionnel de la victime ; qu'en se limitant, pour écarter toute réticence dolosive du bailleur, à relever que la qualité de professionnel du droit de la société Rebotier Rossi en faisait un cocontractant averti et avisé et ainsi en déduire que cette société d'avocats ne pouvait alléguer une attitude dolosive de la part du bailleur, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions d'appel, p. 5 et 6), si le bailleur n'avait pas dissimulé le montant des charges réelles au cours des négociations, la cour d'appel qui s'est, de nouveau, prononcée par des motifs impropres à exclure l'attitude dolosive du bailleur, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil.
