LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 7 novembre 2012), que par un acte du 21 avril 2000, Mmes X... et Y... ont consenti, pour une durée de six années, à l'association de chasse de la Picasnières (l'association) un bail de chasse portant sur un domaine constitué de terres et de bâtiments appartenant distinctement à chacune des bailleresses ; que le 18 février 2006, les parties au bail ont conclu un avenant prévoyant sa reconduction par tacite reconduction pour six années à compter du 1er mars 2006 ; que la société Domaine des Harronnières (la société), qui a acquis en 2009 les terres appartenant à la seule Mme X..., a délivré à la locataire, par lettre recommandée du 5 juillet 2011, congé des dites parcelles pour le 28 février 2012 ; que l'association a contesté ce congé et demandé réparation d'un trouble de jouissance commis par la bailleresse ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 1736 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code civil ;
Attendu que pour annuler le congé, l'arrêt relève que le contrat de bail ne distingue pas, parmi les biens loués, ceux appartenant respectivement à Mme
Y...
et Mme X..., lesquelles, dénommées dans l'acte « le bailleur », ne peuvent être dès lors regardées comme des bailleresses indépendantes et que les terrains appartenant à Mme
Y...
sont situés de part et d'autre du terrain appartenant à la société, de sorte qu'il serait impossible pour l'association de continuer de chasser sur les seules parcelles appartenant à Mme
Y...
et, retenant que le bail est indivisible, en déduit que le congé devait, pour être valable, être délivré conjointement par les deux bailleresses ;
Qu'en statuant ainsi alors qu'en l'absence de clause d'indivisibilité, l'indivisibilité cesse à l'expiration du bail, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et sur le second moyen :
Vu l'article 1719 du code civil ;
Attendu que pour condamner la société à payer à l'association une indemnité pour trouble de jouissance, l'arrêt relève que la société a procédé à de larges saignées dans les bois de sa propriété, qui ont eu pour effet de restreindre le développement de la faune, peu important que les travaux aient été initiés par le bailleur pour l'exécution d'un plan simple de gestion, et retient que ces travaux ont porté atteinte à la jouissance du droit de chasse de l'association ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la clause par laquelle les bailleresses « se réservaient expressément le droit de modifier, pendant toute la durée du présent bail, la nature des biens composant sa propriété, d'administrer celle-ci, de défricher, d'exploiter et de débarder les bois, sauf pendant la période de nidification » et le fait que les travaux aient été exécutés sur les prescriptions d'un plan simple de gestion, n'étaient pas de nature à exonérer la bailleresse, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a annulé le congé délivré par la société des Harronnières et condamné celle-ci à payer une indemnité à l'association de chasse de la Picasnière pour trouble de jouissance, l'arrêt rendu, entre les parties, le 7 novembre 2012 par la cour d'appel d'Orléans ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;
Condamne l'association de chasse de La Picasnières aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de l'association de chasse de la Picasnières, la condamne à payer à la société Domaine des Harronnières la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Domaine des Harronnières.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR dit que la lettre recommandée avec accusé de réception délivrée par la SCI Domaine des HARRONNIERES à l'Association de chasse de la PICASNIERES ne constituait pas un congé valable en l'absence de congé également délivré par Madame Pierrette Z..., d'AVOIR dit que le bail du droit exclusif de chasse au profit de l'Association de chasse de la PICASNIERES sur la propriété dite « Les Aronnières » appartenant à la SCI Domaine des HARRONNIERES avait été renouvelé par tacite reconduction à compter du 1er mars 2012 pendant six années, et d'AVOIR en conséquence débouté la SCI Domaine des HARRONNIERES de ses demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'aux termes du contrat de bail authentique du 21 avril 2000, Mme Fernande Z...et Mme Pierrette Z...ont donné à bail à l'Association de chasse de la Picasnières : « le droit exclusif de chasse, pour le preneur, ses amis et ses invités, sur partie de la propriété des Harronnières, commune de SENNELY (LOIRET), d'une contenance de deux cents hectares environ (200 ha environ), en ce compris les bâtiments d'habitation et d'exploitation de la ferme » ; qu'il n'est pas contesté que le bail porte sur un territoire de chasse comprenant une parcelle appartenant à la SCI Domaine des Harronnières d'environ 90 ha (domaine des Arronnières) et une parcelle appartenant à Mme Z...épouse
Y...
d'environ 110 ha (la Petite Forêt et le Domaine des Robinson) ; que l'acte ne prévoit nullement que chacune des propriétaires donne à l'Association de chasse de la Picasnières un droit au bail pour chacune des parcelles lui appartenant ; qu'en se désignant dans l'acte de chasse en tant que « bailleur » des parcelles susmentionnées constituant le territoire de chasse objet du bail, Mesdames X... et
Y...
envisageaient bien dès la conclusion du contrat, de mettre à la disposition de l'Association de chasse de la Picasnières la totalité du territoire de chasse soit 200 ha en contrepartie du paiement d'un loyer lequel de surcroît a fait l'objet d'un mode de règlement unique par l'Association ; que la SCI Domaine des Harronnières prétend vainement qu'une obligation conjointe aurait été instaurée au motif que l'acte de vente du 18 décembre 2009 précise que « le bail de chasse a été consenti conjointement », alors que ni Mme
Y...
ni Mme X... n'ont été partie à cet acte ; que les plans cadastraux démontrent en outre que les terrains appartenant à Mme
Y...
sont situés de part et d'autre du terrain appartenant à la SCI Domaine des Harronnières, de sorte qu'il est impossible pour l'Association de chasser sur les seules parcelles appartenant à Mme
Y...
; que dans l'avenant numéro 1 en date du 18 février 2006, Mesdames X... et
Y...
ne sont pas considérées comme deux bailleresses indépendantes mais apparaissent au contraire sous la dénomination « le bailleur » ; que l'ensemble des éléments qui procèdent démontrent bien que les parties ont considéré que le territoire de chasse formait un tout indivisible ; que la SCI ne pouvait se méprendre sur l'intention des parties puisque lorsqu'elle a acquis par l'acte du 18 décembre 2009 la propriété dite « les Harronnières » appartenant à Mme Z...épouse X..., le bail de chasse et l'avenant numéro 1 du 18 février 2006 étaient annexés audit acte ; qu'elle invoque vainement encore la prohibition des engagements perpétuels, alors que la possibilité pour le bailleur de donner congé au preneur est expressément prévue par le contrat de bail, et alors en outre que la SCI ne saurait préjuger des intérêts financiers, économiques et juridiques de Mme
Y...
qu'il apparaît ainsi que l'indivisibilité du droit de chasse sur l'ensemble immobilier dont s'agit, imposait à la SCI Domaine des Harronnières, lorsqu'elle a délivré congé à l'Association de chasse de la Picasnières, de recueillir l'accord préalable de Mme Pierrette Z...épouse
Y...
; que le premier juge a donc pu en déduire à bon droit qu'aucun congé n'avait été valablement délivré par le bailleur constitué de la SCI Domaine des Harronnières et de Mme Pierrette Z...épouse
Y...
, avant le 28 février 2012, de sorte que le bail du droit exclusif de chasse au profit de l'Association de chasse de la Picasnières sur la propriété dite « les Aronnières » appartenant à la SCI Domaine des Harronnières, s'était renouvelé par tacite reconduction à compter du 1er mars 2012 pour une durée de six années ; que la décision entreprise de ce chef doit être confirmée ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'aux termes du contrat de bail authentique du 21 avril 2000, Madame Fernande Z...et Madame Pierrette Z...ont donné à bail à l'association de chasse de la Picasnières « le droit exclusif de chasse pour le preneur ses amis et ses invités, sur partie de la propriété des HARRONNIERES, commune de SENNELY (Loiret), d'une contenance de DEUX CENT HECTARES environ (200 hectares environ), en ce compris les bâtiments d'habitation et d'exploitation de la ferme » ; que le bail de chasse s'exerçait sur une parcelle de 90 ha environ appelée Les Arronières appartenant à Mme Fernande Z...veuve X... et d'une parcelle de 110 ha environ appartenant à Mme Pierrette Z...épouse
Y...
; que l'acte authentique n'a nullement précisé les parcelles sur lesquelles Mme Fernande Z...veuve X... et Mme Pierrette Z...épouse
Y...
concédaient un droit au bail ; que force est de constater que l'acte ne prévoit nullement que chacune des propriétaires donne à l'association de chasse de la Picasnières un droit au bail pour chacune des parcelles lui appartenant ; qu'au contraire, les bailleresses ont envisagé le droit au bail sur un ensemble immobilier de 200 ha indivisible ; que Madame Z...veuve X...et Madame Z...épouse
Y...
étaient indubitablement co-bailleresses indivisibles et n'ont pas envisagé dans le contrat de bail de possibilité pour l'une d'entre elles de rompre seule le contrat ; que dans l'avenant n° 1 en date du 18/ 02/ 2006 au contrat de bail du 21/ 04/ 2000, Mme Z...veuve X... et Madame Z...épouse
Y...
ne sont pas considérées comme deux bailleresses indépendantes mais apparaissent sous la même dénomination de « le bailleur » alors même qu'elles étaient propriétaires de parcelles distinctes sur lesquelles le même droit de chasse était accordé à l'Association de chasse de la Picasnières ; que Madame Z...veuve X...est décédée et que ses héritiers ont vendu la propriété sur laquelle l'Association bénéficie d'un droit de chasse à la SCI Domaine des Harronnières le 18 décembre 2009 ; qu'il ne s'agit nullement d'un démembrement de propriété tel que le prétend la SCI mais d'un simple transfert de la propriété des parcelles appartenant à la succession de Madame Z...veuve X... ; qu'outre le fait que le cas d'espèce est distinct des affaires qui ont fait l'objet des arrêts de la Cour de cassation invoqués par la défenderesse dès lors que dans celles-ci un propriétaire unique divisait sa propriété donnée à bail en plusieurs lots, il convient de rappeler que le Tribunal n'a pas vocation à appliquer de manière systématique une jurisprudence existante sauf à émettre un arrêt de règlement prohibé par l'article 5 du Code civil, mais à juger le litige au regard des règles de droit en vigueur et des circonstances du cas qui lui est soumis ; que la SCI est venu aux droits de Madame Z...veuve X... et dispose ainsi de la qualité de co-bailleur avec Madame
Y...
pour le droit de chasse concédé à l'Association sur l'ensemble immobilier de 200 ha ; que le seul fait que la SCI vient aux droits de Madame Z...veuve X... sans démembrement de propriété ne la dispense pas de l'indivisibilité résultant du contrat de bail tel qu'il a été précédemment exposé ; que l'avenant n° 1 en date du 18 février 2006 au contrat de bail du 21 avril 2000 précise que le bail a été reconduit pour la période du 1er mars 2006 au 28 février 2012 ; qu'il était également stipulé que le bail serait reconduit tacitement sauf possibilité pour une partie de le dénoncer au moins six mois avant l'échéance par lettre recommandée avec accusé de réception soit au plus tard le 28 août 2001 ; que la SCI a délivré congé à l'association par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 juillet 2011, pour le 28 février 2012 ; que si le congé a été délivré dans le délai conventionnellement prévu, il s'avère que la SCI ne disposait pas de l'accord de Madame Z...pour délivrer ce congé alors que l'indivisibilité du droit de chasse sur l'ensemble immobilier de 200 ha l'y contraignait ;
1°) ALORS QUE l'indivisibilité du bail cesse à son expiration ; qu'en déduisant néanmoins de l'indivisibilité du bail consenti par Mesdames X... et
Y...
le défaut de validité du congé adressé par la SCI Domaine des Harronnières ayant acquis de la première une partie des terres louées, dès lors qu'il avait été délivré sans l'accord de la seconde bailleresse, bien qu'elle ait relevé que ce congé avait été donné pour le 28 février 2012, date à laquelle le bail devait prendre fin, la Cour d'appel a violé les articles 1218 et 1736 du Code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse l'ayant cause à qui la propriété d'une partie des biens donnés à bail a été transmise est en droit de s'opposer, à son échéance, au renouvellement du bail portant sur ses biens ; qu'en affirmant que l'indivisibilité du bail consenti par Mesdames X... et
Y...
s'opposait à ce que la SCI Domaine des Harronnières qui avait acquis de la première une partie des terres données à bail, délivre seule un congé pour l'échéance du bail, la Cour d'appel a violé les articles 1218 et 1736 du Code civil ;
3°) ALORS QU'est soumis à un engagement perpétuel le bailleur qui ne peut s'opposer au renouvellement du contrat de bail sans l'accord d'un co-bailleur ; qu'en décidant du contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI Domaine des HARRONNIERES à payer à l'Association de chasse de la PICASNIERES la somme de 4. 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;
AUX MOTIFS QUE la SCI Domaine des Harronnières est tenue de respecter les obligations dues au titre du contrat de bail du 21 avril 2000 et plus particulièrement celles découlant de la clause « Réserves » qui stipule : « Mesdames X... et
Y...
, en consentant la présente location se réservent expressément : le droit de modifier pendant toute la durée du présent bail, la nature des biens composant sa propriété. Elles (le bailleur) pourront comme elles le jugeront convenable et d'une façon rationnelle administrer leur propriété, défricher, cultiver, exploiter et débarder leur bois, sauf pendant la période de nidification, extraire le sable de leur carrière, couper les bruyères, planter ou semer en bois les parcelles labourables après accord avec le preneur, assécher l'étang pour la réparation sans que le preneur puisse prétendre à aucune indemnité de ce chef, pour la modification apportée à sa jouissance, sans que cette modification puisse nuire à la qualité du territoire loué ; que l'Association de chasse de la Picasnières reproche à la SCI Domaine des Harronnières d'avoir procédé à de larges saignées dans les bois de sa propriété ; que l'existence de ces saignées est formellement établie par les trois constats d'huissier des janvier 2011, 10 mai 2011 et 23 mai 2011 versés aux débats, qu'il est indifférent pour la SCI Domaine des Harronnières d'avoir agi dans le cadre d'un plan de gestion forestière car comme l'a fait justement remarquer le premier juge, il lui appartient d'éviter toute initiative qui aurait pour effet ou pour objet de tarir le nombre de gibiers, de leurs refuges et de réduire la qualité du territoire qui fait l'objet de la chasse ; que les larges saignées pratiquées dans les bois ne sont en effet pas favorables au refuge et à la reproduction du gibier ; que le premier juge a pu à bon droit énoncer que les initiatives de la SCI Domaine des Harronnières avaient eu pour effet ou pour objet de restreindre le développement de la faune sur sa propriété ; qu'il s'en suit que la SCI Domaine des Harronnières a commis pendant l'exécution du contrat de bail, des fautes qui ont porté atteinte à la jouissance du droit de chasse par l'Association de chasse de la Picasnières ; que le préjudice subi par celle-ci a été suffisamment réparé par l'allocation d'une somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE l'obligation d'assurer la jouissance paisible d'un droit ou d'une chose louée est une obligation essentielle du contrat de location de sorte que les clauses telles que celles figurant au contrat de bail restreignant la possibilité pour le locataire de voir indemniser le préjudice de jouissance causé par le fait du bailleur ne peuvent recevoir application ; qu'il est établi que la SCI Domaine des Harronnières a procédé à de larges saignées dans les bois de sa propriété ; qu'il est indifférent de savoir que ces coupes ont été effectuées dans le cadre d'un plan de gestion forestière car la SCI Domaine des Harronnières était tenue de garantir le droit de chasse de l'Association de chasse de la Picasnières et donc de se dispenser de toute initiative qui peut avoir pour effet ou pour objet de tarir le nombre de gibiers, de leur refuges et de réduire la qualité du territoire qui fait l'objet du droit de chasse ; qu'il n'est pas contestable que les larges saignées pratiquées dans les bois ne sont pas favorables au refuge et à la reproduction du gibier ; qu'il a donc été portée atteinte à l'assiette du droit de chasse puisque les initiatives de la SCI Domaine des Harronnières ont eu pour effet ou pour objet de restreinte le développement de la faune sur sa propriété ; qu'il résulte de ces éléments que la SCI Domaine des Harronnières a commis des fautes pendant l'exécution du contrat de bail ayant porté atteinte à la jouissance du droit de chasse par l'association de chasse de la Picasnières ; qu'il y a lieu de condamner la SCI Domaine des Harronnières à verser à l'association de chasse de la Picasnières la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi » ;
1°) ALORS QUE les parties au contrat de bail sont libres de restreindre l'obligation du bailleur de procurer une jouissance paisible au preneur, dans des cas strictement limités et déterminés ; qu'en affirmant néanmoins que la clause du bail, selon laquelle le preneur ne pouvait prétendre à aucune indemnité ni diminution de loyers dans le seul cas où des travaux d'intérêt public seraient effectués sur le territoire de la chasse, ne pouvait recevoir application, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1719 du Code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse le propriétaire de bois, forêts et terrains à boiser est tenu de gérer sa propriété conformément à un plan de gestion agréé par le Centre Régional de la propriété forestière, dont la réalisation peut être confiée à l'Office national des forêts qui réalise conformément au plan, les travaux et coupes nécessaires à l'intérêt public ; que les obligations du bailleur de chasse relatives à la gestion du territoire à l'égard de l'Administration et l'Office national des forêts, de nature à porter atteinte à la jouissance paisible du preneur à bail, l'exonère de sa responsabilité ; qu'en indemnisant le preneur du préjudice résultant des travaux d'entretien et des saignées pratiquées dans les bois, que le bailleur était pourtant tenu de faire exécuter, la Cour d'appel a violé les articles 1148 et 1719 du Code civil, ensemble les articles L. 312-1 et R. 312-6 du Code forestier ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, la SCI Domaine des Harronnières faisait valoir que les saignées méthodiquement réalisées conformément au plan de gestion de la forêt agréé par l'Administration, en concertation avec l'Office national des forêts, permettaient une repousse beaucoup plus rapide de la flore et la protection du gibier de sorte que le preneur n'avait subi aucun préjudice (conclusions, p. 28) ; qu'en affirmant que les saignées pratiquées dans les bois n'étaient pas favorables à la qualité du territoire de chasse sans s'expliquer sur ce moyen déterminant de l'exposante, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
