LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à Mme X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y... et la SCP F... et Y... ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 10 novembre 2003), qu'à la suite de la division en plusieurs lots de son immeuble, M. François Z... a, par acte du 12 octobre 1993, vendu à M. A... des lots dont les numéros 3 et 8 donnés à bail d'habitation à Mme X..., et à M. et Mme B... d'autres lots ; que par arrêt irrévocable du 10 novembre 2003, la cour d'appel de Reims a annulé la vente en ce qu'elle portait sur les lots 3 et 8, en application de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 ; que par acte notarié du 22 avril 2005, M. Z... a vendu ces lots à M. A... ; que par actes des 9 et 12 novembre 2007, Mme X... a assigné M. Z..., aux droits duquel viennent les consorts Z..., M. A..., M. et Mme B..., et le syndicat des copropriétaires en annulation de la vente et en indemnisation ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 31 du code de procédure civile ;
Attendu que pour déclarer irrecevable la demande en annulation de la vente, l'arrêt retient que Mme X... n'était plus locataire à compter du 24 juin 2008 et n'avait pas d'intérêt à poursuivre l'annulation de la vente au moment où le premier juge a statué ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'intérêt à agir doit être apprécié au moment de l'engagement de l'action, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le second moyen :
Vu l'article 4 du code civil ;
Attendu que pour débouter Mme X... de sa demande en dommages-intérêts formée contre M. Z..., l'arrêt retient que le prix proposé à Mme X... était manifestement exorbitant et à tout le moins dissuasif pour qu'elle puisse préempter, que par intention frauduleuse M. Z... s'est rendu coupable d'une violation d'une disposition légale au détriment de Mme X..., que celle-ci ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un préjudice, et que si l'existence d'un préjudice matériel consistant en la perte d'une chance de se porter acquéreur de l'appartement où elle vivait aurait pu être envisagée, il demeure qu'aucune pièce n'est versée aux débats pour justifier qu'elle possédait les ressources suffisantes pour réaliser un tel achat ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que M. Z... avait commis une fraude au droit de préemption de Mme X..., la cour d'appel, qui a ainsi refusé d'évaluer le dommage dont elle avait constaté l'existence en son principe, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevable la demande de Mme X... en nullité de la vente conclue le 22 avril 2005 et à toutes ses conséquences, et en ce qu'il la déboute de sa demande en réparation d'un préjudice, l'arrêt rendu le 6 novembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy ;
Condamne les consorts Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts Z... à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré irrecevable pour défaut d'intérêt la demande que Mme X... avait formée afin de voir annuler la vente de l'appartement dont elle était locataire et qui est intervenue entre son bailleur, M. Z..., et M. A..., le 22 avril 2005 ;
AUX MOTIFS QUE par exploits en date des 9 et 12 novembre 2007, alors qu'elle était toujours locataire et occupante des lieux, Mme X... a assigné M. François Z... et M. Gérard A... aux fins de voir sanctionner la violation de son droit de préemption, résultant de prétendues manoeuvres utilisées pour l'empêcher de préempter, par la nullité de la vente conclue le 22 avril 2005 ; qu'à ces dates, Mme X... justifiait donc parfaitement d'un intérêt à agir ; que, par suite dans le prolongement d'un congé, certes délivré le 21 juin 2007, Mme X... a été amenée à quitter le logement litigieux en août 2008 si bien que, par des conclusions déposées le 12 janvier 2009 devant le tribunal et au demeurant visées par les premiers juges, la demanderesse a entendu compléter ses prétentions en sollicitant désormais la réparation du préjudice résultant de la violation de son droit de préemption par l'allocation d'une somme de 40 000 € à titre de dommages intérêts ; que nonobstant son départ du logement, Mme X... disposait donc toujours d'un intérêt à agir pour voir tirer, désormais sous un aspect indemnitaire, les conséquences des manoeuvres de MM. Z... et A... dont elle s'estimait victime ; qu'en revanche, n'étant plus locataire à compter du 24 juin 2008 du fait d'une décision validant le congé à elle délivré à la requête de M. A..., Mme X... n'était plus recevable, faute d'intérêt, au moment où le premier juge a statué, à poursuivre l'annulation de la vente ; qu'il en résulte que c'est partiellement à tort que le premier juge a déclaré recevable la demande de Mme X... alors qu'il convenait de distinguer chacun des chefs de demande ; que la décision entreprise doit donc être réformée en ce sens ; qu'il n'y a lieu d'examiner sur le fond que la demande de Mme X... tendant à se voir indemniser du préjudice subi du fait de la violation de son droit de préemption ; que sur la demande de Mme X... formée contre M. Z... et M. A... en paiement d'une somme de 40. 000 € à titre de dommages et intérêts ; que l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 modifié par la loi du 13 décembre 2000 dispose que préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de vente projetée pour le local qu'il occupe ; que cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire ; que la possibilité d'exercer une action en nullité ne prive toutefois pas le locataire du droit d'exercer une action en responsabilité civile afin d'obtenir la réparation du préjudice résultant de la violation par le bailleur des dispositions légales ; que cette action en responsabilité reposant sur la violation par le bailleur de dispositions légales, il convient d'ores et déjà de rejeter la demande d'indemnisation formée par Mme X... à rencontre de M. A... ; que, s'agissant du bailleur, à savoir M. Z..., il convient de rechercher s'il a satisfait, sans fraude de sa part, aux dispositions précitées ; que suivant lettre recommandée avec demande d'avis de réception datée du 17 novembre 2004, Mme X..., alors locataire d'un appartement (avec cave) appartenant à M. François Z... s'est vu notifier, au titre de son droit de préemption, l'intention de vendre du propriétaire pour un prix de 120. 000 € ; qu'il résulte des éléments régulièrement versés aux débats que cet appartement sis ... à Reims, situé au deuxième étage (lot 8), dispose d'une surface comprise entre 34, 22 m ² et 35, 02 m ² et comprend un vestibule, une cuisine, une salle de séjour, une chambre et une salle d'eau ; qu'il est établi qu'en mars 2008, soit trois ans après, M. A... a acquis un appartement libre d'occupation dans le même immeuble de même superficie et même distribution (lot 7) mais situé au 1er étage pour un prix de 92. 000 €, soit à un prix largement inférieur, alors qu'entre 2004 et 2008, ainsi qu'en attestent les documents produits par les parties, le marché immobilier était chaque année à la hausse ; qu'il ressort encore d'une expertise réalisée par M. E..., expert en estimation immobilière près la Cour d'appel de Reims, certes mandaté par Mme X... mais dont les conclusions ont pu faire l'objet d'un débat contradictoire tant en première instance qu'en cause d'appel, qu'à la date de la vente, soit le 22 avril 2005, l'appartement occupé par un locataire au titre de la loi de 1948 pouvait être évalué à 57. 000 €, évaluation désormais confortée en cause d'appel par la production d'éléments de comparaison intéressant à la même époque des logements luxueux neufs et par essence libre de toute occupation ; qu'il ressort du propre protocole signé entre M. François Z... et M. A... en 2004 que le prix de vente de 120. 000 € ne résulte non pas de la valeur à cette époque du bien sur le marché immobilier mais principalement de la prise en compte de l'étendue du préjudice qu'estimait avoir subi M. A... à raison de l'annulation de la vente conclue en 1993, résultant déjà à l'époque du non-respect du droit de préemption de Mme X... ; que, de plus, ce protocole repris au titre de la vente conclue le 22 avril 2005 atteste que M. Z... et M. A... se sont accordés pour que le premier se reconnaisse redevable au profit du second de dommages et intérêts venant e compenser intégralement avec le prix fixé ; qu'il est établi que le prix proposé à Mme X... était manifestement exorbitant, puisque sans rapport avec la valeur du bien, et à tout le moins dissuasif pour qu'elle puisse préempter, situation procédant d'une intention frauduleuse de la part de M. Z..., seul à l'origine de l'annulation de la première vente conclue en 1993 et qui, en procédant de la sorte, n'entendait pas supporter le préjudice qu'il avait causé à M. A... ; qu'il en résulte que M. Z... s'est rendu coupable d'une violation d'une disposition légale au détriment de Mme X... ; que cela exposé, comme pour toute action en responsabilité civile, il appartient à Mme X... de rapporter la preuve de l'existence d'un ou des préjudice (s) résultant de cette violation susceptible (s) d'ouvrir droit à réparation ; qu'en l'occurrence, force est de constater que Mme X... ne rapporte aucunement la preuve qui lui incombe ; qu'en effet, l'appelante se contente de conclure que « son préjudice est extrêmement important » sans aucunement le caractériser ; qu'il n'est apporté aucune précision quant au caractère moral, matériel, financier ou même encore économique dudit préjudice ; qu'aucune pièce n'est d'ailleurs visée dans ses écritures au soutien de cette prétention ; que si l'existence d'un préjudice matériel consistant en la perte d'une chance de se porter acquéreur de l'appartement où elle vivait aurait pu être envisagé, il demeure qu'aucune pièce n'est versée aux débats par l'appelante pour justifier qu'elle possédait les ressources suffisantes pour réaliser un tel achat ; que, dans ces conditions, elle ne peut qu'être déboutée de sa demande ;
ALORS QUE préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe ; qu'il résulte des constatations auxquelles la juridiction du second degré qu'elle s'est vue proposer d'acquérir l'appartement qu'elle occupait à un prix manifestement exorbitant, puisque sans rapport avec la valeur de ce bien, et à tout le moins dissuasif pour qu'elle puisse préempter ; qu'en décidant que la demande de Mme X... était irrecevable en tant qu'elle tendait à l'annulation de la vente pour la raison qu'elle avait quitté les lieux à la suite d'un congé délivré par l'acquéreur, tout en constatant que la notification était irrégulière, la cour d'appel qui a refusé de prononcer la nullité de la vente au prétexte de la libération des lieux par Mme X..., n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations ; qu'ainsi, elle a violé l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, ensemble l'article 31 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR écarté l'action en responsabilité que Mme Z... avait formée contre M. Z... et M. A... ;
AUX MOTIFS QU'il n'y a lieu d'examiner sur le fond que la demande de Mme X... tendant à se voir indemniser du préjudice subi du fait de la violation de son droit de préemption ; que sur la demande de Mme X... formée contre M. Z... et M. A... en paiement d'une somme de 40. 000 € à titre de dommages et intérêts ; que l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 modifié par la loi du 13 décembre 2000 dispose que préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de vente projetée pour le local qu'il occupe ; que cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire ; que la possibilité d'exercer une action en nullité ne prive toutefois pas le locataire du droit d'exercer une action en responsabilité civile afin d'obtenir la réparation du préjudice résultant de la violation par le bailleur des dispositions légales ; que cette action en responsabilité reposant sur la violation par le bailleur de dispositions légales, il convient d'ores et déjà de rejeter la demande d'indemnisation formée par Mme X... à rencontre de M. A... ; que, s'agissant du bailleur, à savoir M. Z..., il convient de rechercher s'il a satisfait, sans fraude de sa part, aux dispositions précitées ; que suivant lettre recommandée avec demande d'avis de réception datée du 17 novembre 2004, Mme X..., alors locataire d'un appartement (avec cave) appartenant à M. François Z... s'est vu notifier, au titre de son droit de préemption, l'intention de vendre du propriétaire pour un prix de 120. 000 ¿ ; qu'il résulte des éléments régulièrement versés aux débats que cet appartement sis ... à Reims, situé au deuxième étage (lot 8), dispose d'une surface comprise entre 34, 22 m ² et 35, 02 m ² et comprend un vestibule, une cuisine, une salle de séjour, une chambre et une salle d'eau ; qu'il est établi qu'en mars 2008, soit trois ans après, M. A... a acquis un appartement libre d'occupation dans le même immeuble de même superficie et même distribution (lot 7) mais situé au 1er étage pour un prix de 92. 000 €, soit à un prix largement inférieur, alors qu'entre 2004 et 2008, ainsi qu'en attestent les documents produits par les parties, le marché immobilier était chaque année à la hausse ; qu'il ressort encore d'une expertise réalisée par M. E..., expert en estimation immobilière près la Cour d'appel de Reims, certes mandaté par Mme X... mais dont les conclusions ont pu faire l'objet d'un débat contradictoire tant en première instance qu'en cause d'appel, qu'à la date de la vente, soit le 22 avril 2005, l'appartement occupé par un locataire au titre de la loi de 1948 pouvait être évalué à 57. 000 €, évaluation désormais confortée en cause d'appel par la production d'éléments de comparaison intéressant à la même époque des logements luxueux neufs et par essence libre de toute occupation ; qu'il ressort du propre protocole signé entre M. François Z... et M. A... en 2004 que le prix de vente de 120. 000 € ne résulte non pas de la valeur à cette époque du bien sur le marché immobilier mais principalement de la prise en compte de l'étendue du préjudice qu'estimait avoir subi M. A... à raison de l'annulation de la vente conclue en 1993, résultant déjà à l'époque du non-respect du droit de préemption de Mme X... ; que, de plus, ce protocole repris au titre de la vente conclue le 22 avril 2005 atteste que M. Z... et M. A... se sont accordés pour que le premier se reconnaisse redevable au profit du second de dommages et intérêts venant se compenser intégralement avec le prix fixé ; qu'il est établi que le prix proposé à Mme X... était manifestement exorbitant, puisque sans rapport avec la valeur du bien, et à tout le moins dissuasif pour qu'elle puisse préempter, situation procédant d'une intention frauduleuse de la part de M. Z..., seul à l'origine de l'annulation de la première vente conclue en 1993 et qui, en procédant de la sorte, n'entendait pas supporter le préjudice qu'il avait causé à M. A... ; qu'il en résulte que M. Z... s'est rendu coupable d'une violation d'une disposition légale au détriment de Mme X... ; que cela exposé, comme pour toute action en responsabilité civile, il appartient à Mme X... de rapporter la preuve de l'existence d'un ou des préjudice (s) résultant de cette violation susceptible (s) d'ouvrir droit à réparation ; qu'en l'occurrence, force est de constater que Mme X... ne rapporte aucunement la preuve qui lui incombe ; qu'en effet, l'appelante se contente de conclure que « son préjudice est extrêmement important » sans aucunement le caractériser ; qu'il n'est apporté aucune précision quant au caractère moral, matériel, financier ou même encore économique dudit préjudice ; qu'aucune pièce n'est d'ailleurs visée dans ses écritures au soutien de cette prétention ; que si l'existence d'un préjudice matériel consistant en la perte d'une chance de se porter acquéreur de l'appartement où elle vivait aurait pu être envisagé, il demeure qu'aucune pièce n'est versée aux débats par l'appelante pour justifier qu'elle possédait les ressources suffisantes pour réaliser un tel achat ; que, dans ces conditions, elle ne peut qu'être déboutée de sa demande ;
1. ALORS QUE tenu d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence, le juge ne peut refuser de statuer en se fondant sur l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties ; qu'en refusant d'évaluer le préjudice matériel consistant pour Mme X... en la perte d'une chance de se porter acquéreur de l'appartement où elle vivait tout en envisageant l'existence après avoir constaté qu'elle n'a versé aux débats aucun élément propre à en justifier le montant, la cour d'appel a violé l'article 4 du Code civil ;
2. ALORS QUE la seule constatation de l'existence d'une fraude à la loi caractérise nécessairement l'existence d'un préjudice dont il appartient à la juridiction du second degré d'évaluer elle-même le montant sans qu'elle puisse se retrancher derrière l'absence ou l'insuffisance des éléments de preuve produits par les parties ; qu'en refusant d'évaluer le préjudice éprouvé par Mme X... à raison de la fraude commise par le bailleur qui l'a empêchée d'exercer son droit de préemption sur l'appartement qu'elle occupait en lui proposant un prix exorbitant sinon dissuasif, la cour d'appel a violé l'article 4 du Code civil et l'article 10- I de la loi du 31 décembre 1975, ensemble le principe selon lequel la fraude corrompt tout.
