LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 28 février 2012), que M. X..., acquéreur d'un appartement et d'un box, en état de futur achèvement, dans un groupe d'immeubles, a assigné son vendeur, la société Eiffage immobilier Méditerranée (la société Eiffage) venant aux droits de la société civile immobilière 1 rue Solier Nîmes, en nullité de la vente pour dol pour ne l'avoir pas informé de la vente antérieure de quarante-sept logements à un bailleur social ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors selon le moyen :
1°/ que commet une réticence dolosive le vendeur d'appartements en état futur d'achèvement qui commercialise, auprès d'investisseurs souhaitant réaliser une opération immobilière de défiscalisation, soucieux d'acquérir un appartement situé dans un immeuble habité par une majorité de propriétaires, des appartements qu'il présente comme « bénéficiant de prestations de grand standing ¿ offrant à chaque résident confort, qualité de vie et sécurité », sans les informer qu'il a d'ores et déjà vendu plus de la moitié des appartements situés dans l'immeuble à un bailleur social ; qu'en se déterminant de la sorte, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil ;
2°/ qu'en retenant, à l'appui de sa décision, que « le vendeur ne saurait garantir les modalités d'occupation des logements dans un immeuble organisé en copropriété soumis aux dispositions de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui reconnaît à chaque copropriétaire le droit de disposer des parties privatives comprises dans son lot, d'user et de jouir librement des parties privatives et des parties communes sous réserve de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble vouée en l'espèce à l'habitation », tout en constatant que dès avant la conclusion du contrat de réservation « la SCI 1 rue Solier Nîmes avait vendu quarante-sept logements collectifs dans les bâtiments A et B à la SCI Foncière DI 01/ 2005 par acte du 20 mars 2006 », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
3°/ qu'en écartant les prétentions de M. X... selon lesquelles la SCI 1 rue Solier Nîmes s'était rendue coupable, à son endroit, de manoeuvres dolosives à défaut desquelles il n'aurait pas contracté puisque l'intermédiaire auquel celle-ci avait confié la commercialisation du programme immobilier lui avait affirmé que l'immeuble serait majoritairement habité par des copropriétaires résidents, après avoir effectivement constaté que « M. Rodolphe Y... a pu affirmer à M. Philippe X... que la société Primaxia était le garant d'un investissement patrimonial sûr et mûrement analysé afin de veiller à ce que la future copropriété ne comporte pas plus de 30 % d'appartement à vocation de location », aux motifs qu'« un tel propos qui valorise volontairement le produit en fonction des attentes du client investisseur ne peut de par une présentation exagérément favorable qui permettait déjà de douter de sa crédibilité, être créateur d'un engagement dont M. Philippe X... pourrait tirer argument », la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil, ensemble l'article 1984 du même code ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il n'était démontré ni que l'immeuble ne bénéficiait pas des prestations annoncées ni qu'il y avait de la part du vendeur des manoeuvres ou des réticences tendant à dissimuler un fait qui contredirait les spécificités de la chose déterminée entre les parties, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer la somme de 3 000 euros à la société Eiffage ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mars deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. X....
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de ses demandes tendant à voir prononcer la nullité, pour dol, du contrat de vente en état futur d'achèvement qu'il avait conclu avec la SCI 1 rue Solier Nîmes et condamner, en conséquence, la SNC Eiffage immobilier Méditerranée, venant aux droits et obligations de celle-ci, à lui restituer les sommes perçues ainsi qu'à réparer ses préjudices matériel et moral et de l'avoir au contraire condamné à payer à la SNC Eiffage immobilier Méditerranée le solde du prix de vente, de 7. 700 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2008,
Aux motifs que soumise aux particulières des articles L. 261-1 à L. 261-22 du Code de la construction et de l'habitation, la vente en l'état de futur achèvement est un contrat régi pour ce qui concerne les conditions essentielles par les articles 1108 et suivants du Code civil qui disposent que le consentement n'est point valable s'il a été donné par erreur, ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol ; par contrat du 06 décembre 2006, M. Philippe X... a réservé dans un ensemble immobilier dénommé " Le Quadrille " à usage principal d'habitation qui comprendra un bâtiment de quatre niveaux élevé sur un niveau de sous-sol un appartement (n° 25) dans le bâtiment C et un box (n° 46) ; avant de s'engager, il a pu consulter la plaquette publicitaire qui précise que la résidence Le Quadrille se distingue par son architecture élégante et contemporaine, constituée d'appartements de deux à quatre pièces, construits sur trois niveaux autour d'un agréable patio privé et arboré d'essences typiquement méditerranéennes et bénéficiant de prestations de grand standing, de volumes généreux, offrant à chaque résident confort, qualité de vie et sécurité ; iI n'a pas exigé d'autres prestations que le vendeur se soit engagé à respecter ; lors de la première assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 18 octobre 2007, M. Philippe X... a dénoncé, ainsi que d'autres copropriétaires, le fait que les commerciaux chargés de la vente des appartements n'avaient pas explicitement prévenu, voire caché aux acquéreurs, la proportion d'appartements destinés à la location du fait de la vente à la SCI Foncière logement de appartements représentant 56, 8 % de la copropriété ; toutefois, par rapport aux stipulations contractuelles pré-définies entre les parties, il n'est pas démontré que l'immeuble ne présente pas les caractéristiques annoncées, en particulier qu'il ne bénéficie pas de prestations dont la qualification grand standing n'apporte pas l'assurance d'une occupation individuelle par des copropriétaires, ce que M. Philippe X... n'a d'ailleurs pas lui-même envisagé, ni la garantie d'un voisinage paisible ; par ailleurs, la référence dans le règlement de copropriété à une occupation bourgeoise ne saurait modifier ce constat ; elle signifie seulement que l'immeuble est destiné à l'habitation et qu'il ne peut accueillir de locaux commerciaux ou professionnels, hormis une profession libérale ; le vendeur ne saurait de surcroît garantir les modalités d'occupation des logements dans un immeuble organisé en copropriété soumis aux dispositions de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui reconnaît à chaque copropriétaire le droit de disposer des parties privatives comprises dans son lot, d'user et de jouir librement des parties privatives et des parties communes sous réserve de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble vouée en l'espèce à l'habitation ; iI n'y avait donc pas, au regard des spécifications contractuelles, d'impossibilité de délivrer une chose conforme et de désaccord sur un point substantiel du contrat ; la signature du contrat succède à la négociation menée par un représentant de la société JC Conseil Patrimoine agréée par la SAS Primaxia, qui avait reçu un mandat exclusif de commercialisation lui demandant de rechercher un acquéreur et de négocier au mieux dans l'intérêt du mandant avec la collaboration éventuelle de ses confrères en vue d'aboutir à la vente de 20 logements du programme immobilier dans les bâtiments C et D ; le fait que le projet a reçu par ailleurs un accueil favorable puisque la SCI 1 rue Solier Nîmes avait vendu 47 logements collectifs dans les bâtiments A et B à la SCI Foncière DI 01/ 2005 par acte du 20 mars 2006 ne peut être regardé comme un événement qui pourrait avoir une incidence sur la mission de commercialisation pour laquelle le vendeur a remis à la SAS Primaxia les documents publicitaires et techniques, ainsi que la grille de prix des appartements assortie d'une indication du loyer prévisionnel pour chaque appartement, apportant ainsi à chaque candidat à l'acquisition tous éléments d'appréciations utiles ; dans ce cadre préparatoire à la vente, il n'y a pas trace de la part du vendeur, soit de manoeuvres, soit d'un silence coupable, tendant à dissimuler un fait qui contredirait les spécificités de la chose déterminées entre les parties, telles que définies au contrat ou par rapport à une norme objective, et qui ne se retrouveraient pas dans le bien proposé à la livraison ; la notion de dol qui nécessite une volonté de tromper ne peut être retenue dès lors que de surcroît l'acquéreur pouvait apprécier que le mandat de la SAS Primaxia ne portait que sur une partie limitée du programme immobilier ; pour M. Philippe X..., l'achat immobilier représente un investissement réalisé dans une optique de défiscalisation qui fait intervenir la SAS Primaxia, filiale de son banquier la Société générale ; dans ce dispositif, si M. Rodolphe Y... a pu affirmer à M. Philippe X... que la SAS Primaxia était le garant d'un investissement patrimonial sûr et mûrement analysé afin de veiller à ce que la future copropriété ne comporte pas plus de 30 % d'appartement à vocation de location, un tel propos qui valorise volontairement le produit en fonction des attentes du client investisseur ne peut de par une présentation exagérément favorable qui permettait déjà de douter de sa crédibilité, être créateur d'un engagement dont M. Philippe X... pourrait tirer argument ; il n'est pas enfin établi que la configuration du syndicat des copropriétaires, à l'issue de la commercialisation qui attribue 47 logements à un bailleur social auquel la loi impose, en tant que copropriétaire possédant une quote-part des parties communes supérieure à la moitié une réduction du nombre de voix dont il dispose à la somme des voix des autres copropriétaires, se traduit inévitablement par un déséquilibre dans le fonctionnement de la copropriété au détriment des autres copropriétaires ; la résolution du contrat soulevée en tant que sanction d'une obligation de d'information et de conseil de vente qui n'aurait pas été respectée n'est donc pas encourue ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que par arrêt du 28 juin 2005 (Bull. Civ. IV, n° 140 ; D. 2006, 2774, note P. Chauvel), la Cour de Cassation a rappelé que l'annulation d'un contrat pour réticence dolosive suppose la preuve que la partie silencieuse a agi dans l'intention de tromper son cocontractant ; force est de constater que le demandeur ne rapporte pas cette preuve qui lui incombe ; qu'il n'est pas davantage établi que la S. C. L aux droits de laquelle vient la SNC EIFFAGE IMMOBILIER ait commis un manquement à l'obligation précontractuelle d'information du vendeur. En conséquence, Monsieur X... n'est pas fondé en droit à obtenir à titre de dommages et intérêts la somme de 160 000 euros composée du préjudice résultant, selon ses seules affirmations :
- de la perte d'une opération de défiscalisation et de la valeur du placement à l'issue du processus fiscal ;
- d'une absence de location pendant 10 ans, des frais et charges de copropriété, des frais de taxe foncière et d'habitation pour les années 2008-2009.
que l'indemnisation d'un préjudice économique et financier, hypothétique n'est pas possible et il n'existe, en outre, aucun commencement de preuve de ce que le demandeur ait perdu une chance de rentabiliser l'opération elle-même dans les conditions optimales qu'il pouvait escompter ; que " PROMAXIA " faisait valoir à juste titre par lettre du 07 décembre 2007 que la FONCIERE LOGEMENT, détentrice de 5 979 tantièmes, est filiale du 1 % logement, et les logements construits ou acquis par elle sont destinés à terme à être cédés aux régimes ARCCO et AGIRC, ce qui est de nature à rassurer l'acquéreur sur l'entretien de l'immeuble et à écarter la crainte, non fondée, d'une erreur sur les qualités substantielles du bien immobilier vendu ; que les manifestations de déconvenue de Monsieur X... à l'issue de la première assemblée générale des copropriétaires ne peuvent entrer dans le champ d'application des fondements juridiques qu'il vise ; que le demandeur sera donc débouté et condamné à payer le solde de 7 700 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2008, date de réception de la mise en demeure ;
Alors, d'une part, que commet une réticence dolosive le vendeur d'appartements en état futur d'achèvement qui commercialise, auprès d'investisseurs souhaitant réaliser une opération immobilière de défiscalisation, soucieux d'acquérir un appartement situé dans un immeuble habité par une majorité de propriétaires, des appartements qu'il présente comme « bénéficiant de prestations de grand standing ¿ offrant à chaque résident confort, qualité de vie et sécurité », sans les informer qu'il a d'ores et déjà vendu plus de la moitié des appartements situés dans l'immeuble à un bailleur social ; qu'en se déterminant de la sorte, la Cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil,
Alors, d'autre part, qu'en retenant, à l'appui de sa décision, que « le vendeur ne saurait garantir les modalités d'occupation des logements dans un immeuble organisé en copropriété soumis aux dispositions de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui reconnaît à chaque copropriétaire le droit de disposer des parties privatives comprises dans son lot, d'user et de jouir librement des parties privatives et des parties communes sous réserve de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble vouée en l'espèce à l'habitation », tout en constatant que dès avant la conclusion du contrat de réservation « la SCI 1 rue Solier Nîmes avait vendu logements collectifs dans les bâtiments A et B à la SCI Foncière DI 01/ 2005 par acte du 20 mars 2006 », la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil,
Et alors, enfin, et en toute hypothèse, qu'en écartant les prétentions de Monsieur X... selon lesquelles la SCI 1 rue Solier Nîmes s'était rendue coupable, à son endroit, de manoeuvres dolosives à défaut desquelles il n'aurait pas contracté puisque l'intermédiaire auquel celle-ci avait confié la commercialisation du programme immobilier lui avait affirmé que l'immeuble serait majoritairement habité par des copropriétaires résidents, après avoir effectivement constaté que « M. Rodolphe Y... a pu affirmer à M. Philippe X... que la SAS Primaxia était le garant d'un investissement patrimonial sûr et mûrement analysé afin de veiller à ce que la future copropriété ne comporte pas plus de 30 % d'appartement à vocation de location », aux motifs qu'« un tel propos qui valorise volontairement le produit en fonction des attentes du client investisseur ne peut de par une présentation exagérément favorable qui permettait déjà de douter de sa crédibilité, être créateur d'un engagement dont M. Philippe X... pourrait tirer argument », la Cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil, ensemble l'article 1984 du même code.
