LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que les conditions suspensives, non assorties de délai, stipulées au contrat avaient été réalisées, que les parties n'avaient pas soumis leur accord à une quelconque réitération et que la bailleresse avait exécuté son obligation de délivrance le 21 juin 2010, en mettant en mesure la société Sports international distribution de prendre possession des locaux répondant aux prévisions du bail du 3 novembre 2006 et d'en commencer l'exploitation et retenu que l'inoccupation des lieux par le preneur était impropre à l'exonérer de son obligation de payer le loyer convenu, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, en a exactement déduit que le bail était valablement formé et que la bailleresse était en droit de préférer l'exécution de la convention des parties à la résolution de celle-ci ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Sports international distribution aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils pour la société Sports international distribution
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les exceptions soulevées par la société Sports International Distribution tendant à la remise en cause de la validité du contrat de bail conclu le 3 novembre 2006, constaté l'accomplissement de l'ensemble des conditions suspensives au 4 décembre 2008, dit que le contrat de bail était valablement formé avec effet au 3 novembre 2006, et condamné la société Sports International Distribution à payer à la société civile immobilière Marti Pontault Combault la somme de 366.421,60 ¿ pour la période du 21 juin 2010 au 20 novembre 2012 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la convention régularisée le 3 novembre 2006 par les parties dénommée « Bail commercial sous conditions suspensives » constitue, nonobstant le recours à trois reprises dans le corps de celle-ci, à l'encontre des multiples emplois des mots « bail », « preneur » et « bailleur » des termes « promesse de bail », de la commune intention des parties, un bail commercial dès lors qu'elle stipule que « Monsieur X..., ès-qualités, au nom de la société SCI Marti Pontault Combault, donne par les présentes à bail commercial à la société Sports International Distribution, ce qui est accepté en son nom par son représentant aux présentes, soussigné d'autre part, les biens dont la désignation suit » (p. 2) et qu'elle comporte tous les éléments essentiels constitutifs d'un tel bail, savoir, l'identité des parties (p. 1), la désignation de l'immeuble donné en location (p. 2), la destination des lieux (p. 3), la durée (p. 3) et le prix (p. 7) sauf à être soumise à la réalisation de deux conditions suspensives (p. 8) consistant en l'obtention par la SCI Marti Pontault Combault, d'une part, d'une autorisation d'exploitation commerciale délivrée par la commission départementale d'équipement commercial et, d'autre part, d'un permis de construire lesquelles ont été accomplies respectivement le 21 mai 2008 et le 4 décembre 2008 ; que la convention litigieuse qui, par sa nature même, met à la charge de la SCI Marti Pontault Combault notamment les obligations énumérées à l'article 1719 du code civil (délivrance de la chose louée, jouissance paisible du preneur pendant la durée du bail et entretien de la chose louée en l'état de servir à l'usage pour lequel elle a été donnée à bail limité en l'occurrence aux réparations visées aux alinéas 1 et 2 de l'article 608 du code civil) et fait peser sur la société Sports International Distribution outre les obligations résultant de l'article 1728 du code civil (paiement du prix du bail aux termes convenus, usage de la chose en bon père de famille suivant la destination qui lui est donnée par le bail), l'ensemble de celles énoncées à son article « Charges et conditions » (garnissement des lieux loués-assurance-entretien etc.), présente les caractères d'un contrat synallagmatique au sens de l'article 1102 du code précité ; que dans un tel contrat l'obligation de chaque contractant trouvant sa cause dans l'obligation, envisagée par lui comme devant être effectivement exécutée, de l'autre contractant, la société Sports International Distribution ne peut utilement soutenir que le bail du 3 novembre 2006 est nul en application de l'article 1131 du code civil pour absence de cause ; qu'il s'évince des dispositions de l'article 1176 du code civil selon lesquelles lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera sans que, comme en l'espèce, soit stipulé un temps fixé pour sa réalisation la condition peut toujours être accomplie et qu'elle n'est censée défaillie que lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas, que la stipulation d'une condition suspensive sans terme fixe ne confère pas à l'obligation un caractère perpétuel et que le contrat subsiste aussi longtemps que la condition n'est pas défaillie sans pouvoir être résilié unilatéralement ce qui prive d'effet les courriers que la société Sports International Distribution a adressé les 29 août 2007, 21 avril 2008 et 17 juin 2010 à la société Marti Pontault Combault ; que l'article 1179 du code civil disposant que la condition accomplie a un effet rétroactif au jour auquel l'engagement a été contracté et alors, d'une part, que les deux conditions suspensives stipulées à la convention litigieuse ont été réalisées le 21 mai 2008 pour l'une et le 4 décembre 2008 pour l'autre et, d'autre part, que les parties n'avaient pas soumis la validité de leur accord à une quelconque réitération, le contrat du 3 novembre 2006 s'est trouvé pleinement et valablement formé avec effet rétroactif au jour de sa régularisation par les parties ; que la SCI Marti Pontault Combault après avoir obtenu l'autorisation d'exploitation commerciale et le permis de construire nécessaires ce dont elle a justifié auprès de la société Sports International Distribution, a fait édifier le bâtiment abritant les locaux faisant l'objet du bail du 3 novembre 2006 puis, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 4 juin 2010 a convoqué l'intimée à la remise des clefs constituant contractuellement le point de départ du bail, fixé au 21 juin suivant ; que par courrier de même forme, du 17 juin 2010, la société Sports International Distribution a indiqué qu'elle ne se présenterait pas à la réunion fixée en se référant à ses correspondances précédentes aux termes desquelles elle s'estimait déliée des engagements qu'elle avait contractés le 3 novembre 2006 ; que le 21 juin 2010 la SCI Marti Pontault Combault a fait constater par Maître Cicuto, huissier de justice, que l'état général du bâtiment qu'elle avait fait construire était conforme à la désignation figurant au bail ; qu'il est ainsi établi que l'appelante a mis en oeuvre les mesures nécessaires à l'exécution de l'obligation de délivrance à laquelle elle était tenue en application de l'article 1719-1° du code civil et que la société Sports International Distribution a, sans motif légitime, refusé de recevoir les clefs des locaux qui lui étaient réservés en exécution du bail du 3 novembre 2006 et d'exécuter ses obligations de preneur à bail ; que selon l'article 1184 du code civil la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement et la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible ou d'en demander la résolution avec dommages-intérêts ; qu'en l'espèce, alors que la SCI Marti Pontault Combault a mis la société Sports International Distribution en mesure de prendre possession des locaux qui lui étaient réservés dans un état répondant aux prévisions de l'acte du 3 novembre 2006 de sorte qu'elle a satisfait à son obligation de délivrance et que le bail d'une durée de neuf ans a commencé à courir le 21 juin 2010, ce qui emporte obligation pour l'intimée de procéder au versement du dépôt de garantie et au paiement des loyers, peu important qu'elle n'occupe pas effectivement les locaux loués ce qui ne constitue qu'une infraction aux clauses du bail relatives à l'activité devant y être développée et à leur garnissement, l'exécution de la convention des parties demeure possible dès lors que les locaux litigieux n'ont pas fait l'objet d'un bail au profit d'un tiers ce dont il ne peut être fait grief à la SCI Marti Pontault Combault qui en vertu des dispositions de l'article 1184 précité est en droit de préférer l'exécution de la convention des parties à la résolution de celle-ci ; que le dépôt de garantie est fixé par le bail du 3 novembre 2006 à la somme de 40.185,60 ¿ correspondant à trois mois de loyers TTC ; que la société Sports International Distribution est redevable au titre des loyers stipulés révisables annuellement sans l'accomplissement d'aucune formalité en fonction du taux de variation de l'indice trimestriel du coût de la construction, de la somme de 366.421,60 ¿ HT pour la période du 21 juin 2010 au 20 novembre 2012 ; que toutefois les dispositions de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, en vertu desquelles la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions d'appel, issues de l'article 11 du décret n° 2009-1524 du 9 décembre 2009 s'appliquant aux appels formés à compter du 1er janvier 2011 alors que par ailleurs selon l'alinéa 3 du même article la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées, la société Sports International Distribution sera condamnée à payer à la société Marti Pontault Combault la somme de 366.421,60 ¿ ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE l'acte litigieux, qui est intitulé « Bail commercial sous conditions suspensives », emploie à de nombreuses reprises le terme « bail », dont il est régulièrement précisé qu'il est « consenti et accepté », et qualifie de « preneur » et de « bailleur » chacune des parties, et non de promettant et de bénéficiaire, comme cela est habituellement le cas pour les promesses de contrat ; qu'à l'issue du préambule, l'acte indique que « Monsieur X..., ès-qualités, au nom de la société SCI Marti Pontault Combault, donne par les présentes à bail commercial à la société Sports International Distribution, ce qui est accepté en son nom par son représentant aux présentes le bien concerné » ; que le préambule recourt toutefois au terme de « promesse de bail », repris ensuite à la fin du paragraphe désignant le bien ; que cependant, si le terme de promesse de bail est employé dans le préambule, il est immédiatement et directement précisé que celle-ci « ne deviendra définitive qu'aux termes de l'autorisation du permis de construire et de l'obtention de la CDEC et levée des conditions suspensives prévues » ; qu'ainsi, même lorsqu'il est fait référence à une promesse de bail, il est immédiatement précisé les conditions dans lesquelles elle doit devenir définitive, à savoir la réalisation des conditions suspensives prévues audit acte ; qu'aucune autre condition, et notamment aucune levée d'option dans un certain délai dont l'absence entraînerait la caducité de l'acte, comme cela est le cas habituellement en matière de promesse de contrat, n'est prévue pour la société SDI ; qu'en revanche, l'acte concerné comporte un paragraphe intitulé « Enregistrement » qui prévoit que « le présent acte sera présenté à la formalité de l'enregistrement » ; que cette formalité, qui n'est mentionnée qu'une seule fois à la fin de l'acte et à laquelle il n'est nullement fait référence au titre des conditions permettant de rendre l'accord définitif, n'apparaît pas comme une formalité essentielle à l'instar des réitérations habituellement prévues en cas de promesse synallagmatique de contrat et en l'absence desquelles celle-ci devient caduque ; que dans ces conditions, il convient de considérer que la commune intention des parties, telle qu'elle ressort de l'analyse des termes employés dans l'acte, était de conclure un contrat de bail sous conditions suspensives et non une promesse de bail ; que l'acte litigieux prévoit de donner à bail un bien à construire précisément désigné comme étant les lots 5 et 6 d'un bâtiment à construire d'une surface d'environ 8.000 m² sur deux parcelles 4 et 5 cadastrées sur la commune de Nogent-sur-Oise, parc d'activités de Saulcy, d'une surface totale d'environ 21.403 m² ; que les qualités principales de ce bien (sol, accès, isolation, parking et espaces verts), tout comme sa destination (exploitation d'une activité de négoce d'équipement de la personne), sont ensuite précisées ; que l'acte litigieux prévoit également une durée pour le bail, selon les modalités classiques d'un bail commercial, à savoir de neuf ans, avec la faculté accordée au preneur de donner congé à l'expiration de chaque période triennale ; que s'agissant du prix, celui-ci est expressément déterminé puisque le loyer trimestriel est fixé à 134.400 ¿ ; qu'enfin, l'acte prévoit toute une série de charges et conditions, tant pour le preneur que le bailleur, habituellement applicables aux baux commerciaux ; qu'il apparaît donc que cet acte porte sur un objet certes futur, mais pour autant certain ; que le contrat de bail conclu le 3 novembre 2006 7 entre les parties est un contrat synallagmatique puisque, comme il a été indiqué au titre des développements relatifs à son objet, il prévoit des obligations réciproques pour chacune des parties, celles-ci correspondant aux obligations classiques en matière de baux, avec deux obligations supplémentaires à la charge du bailleur, consistant à effectuer les démarches en vue de la réalisation des conditions suspensives contractuellement prévues ; que dans ces conditions, dès lors que ledit contrat est synallagmatique et que les obligations de chacune des parties sont déterminées, il est nécessairement causé, la cause du consentement de l'une d'elle étant l'objet du consentement de l'autre ; qu'en conséquence, le moyen tiré de l'absence de cause doit également être écarté ; que les conditions suspensives prévues au contrat ne sont assorties d'aucun terme fixe ; que par ailleurs, il n'est pas contesté que ces deux conditions ont par la suite été accomplies ; qu'en conséquence, à compter de l'accomplissement de ces deux conditions, soit le 4 décembre 2008, le contrat s'en est trouvé pleinement et valablement formé avec effet rétroactif au 3 novembre 2006, jour de sa signature ; que le contrat était valablement formé ; que le cocontractant n'était dès lors pas en droit de résilier unilatéralement ledit contrat ; qu'ainsi, les courriers du 29 août 2007, 21 avril 2008 et 17 juin 2010 adressés par la société SID à la société MPC sont sans effet sur la validité du contrat ; que dans ces conditions, il convient de constater que le bail a été valablement formé et qu'il devait dès lors être exécuté ;
ALORS, D'UNE PART, QUE la condition potestative est celle qui fait dépendre l'exécution de la convention d'un événement qu'il est au pouvoir de l'une ou de l'autre des parties contractantes de faire arriver ou d'empêcher ; qu'en ne recherchant dès lors pas, comme elle y était invitée (conclusions de la société exposante du 5 septembre 2012, p. 3), si l'absence de délai prévu pour la livraison de l'immeuble à construire et la prise de possession subséquente, par le preneur, des locaux commerciaux, n'entachait pas le contrat de bail de nullité par suite du caractère potestatif de cette condition abandonnée, sans limitation de temps, à la seule discrétion du bailleur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1170 du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE présente un caractère léonin le contrat dont l'exécution procure à un contractant un avantage exorbitant au détriment de son cocontractant ; qu'en ne recherchant encore pas, comme elle y était invitée (conclusions de la société exposante du 5 septembre 2012, p. 5 in fine), si l'obligation faite au preneur de payer des loyers, d'un montant élevé, au titre de locaux commerciaux qu'il n'avait jamais occupés et dont il était établi qu'ils se situaient dans une zone commerciale majoritairement désaffectée faute d'activité et de clientèle suffisantes, ne présentait pas un caractère léonin à son endroit, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1844-1 du code civil ;
ET ALORS, ENFIN, QUE la prise de jouissance par le preneur du bien loué constitue une obligation de faire dont l'exécution forcée rétroactive s'avère impossible ; qu'en décidant le contraire pour infirmer le jugement de première instance et condamner la société Sports International Distribution à payer à la société civile immobilière Marti Pontault Combault la somme de 366.421,60 ¿ au titre des arriérés de loyer pour la période du 21 juin 2010 au 20 novembre 2012, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1184 du code civil.
