LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé qu'il était établi par l'attestation de Mme X..., précédente propriétaire et exploitante des lieux, que les caves avaient toujours été affectées à l'établissement bien avant qu'elle même n'achète le fonds de commerce, la cour d'appel en a exactement déduit que l'usage de ces locaux, antérieur au bail expiré, à la connaissance des parties, ne constituait pas une modification notable des caractéristiques des lieux loués ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, par une interprétation, exclusive de dénaturation, des clauses du bail que leur ambiguïté rendait nécessaire, que l'exploitation du restaurant était mentionnée dans la description initiale des locaux mais que l'objet social de la société preneuse, qui déterminait la destination du bail initial, incluait depuis 1995 l'activité de jeux et loterie nationale, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant, en a souverainement déduit que le changement de destination des lieux invoqué par la société Raphaëla ne pouvait justifier le déplafonnement ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Raphaëla aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Raphaëla à payer la somme de 3 000 euros à la société SNC Relof venant aux droits de M. Y... ; rejette la demande de la société Raphaëla ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Blanc et Rousseau, avocat aux Conseils, pour la société Raphaëla
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la S.C.I. Raphaela de sa demande de déplafonnement du loyer du bail commercial consenti à M. Y... ;
Aux motifs que, si les deux caves utilisées en sous-sol n'étaient pas mentionnées dans le bail, il était établi par l'attestation de Mme X..., précédente propriétaire et exploitante des lieux loués par la S.N.C. Djenarian, que ces locaux qui avaient été spécialement sécurisés pour le stockage du tabac à la demande de la SEITA, avaient toujours été affectés à l'établissement bien avant qu'elle-même n'achète le fonds de commerce, de sorte que l'usage des deux caves antérieur au bail expiré à la connaissance des parties ne pouvait constituer une modification notable des caractéristiques des lieux loués ;
Alors que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative ; qu'à défaut d'accord, cette valeur est déterminée notamment d'après les caractéristiques du local considéré ; que les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, loués par le même bailleur et susceptibles d'être utilisés conjointement avec les locaux principaux ; que la cour d'appel qui a constaté que les caves n'étaient pas mentionnés dans le bail, ce dont il résultait qu'elles n'avaient pas été louées, mais que la locataire en avait néanmoins usé au cours du bail expiré « à la connaissance des parties », n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations d'où il résultait une modification des caractéristiques des lieux loués, violant les articles L 145-133, L 145-34 et R 145-4 du code de commerce.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir statué ainsi qu'il est dit au premier moyen ;
Aux motifs, adoptés des premiers juges, que le bail initial était à usage de café-comptoir, tabac et articles de fumeurs ; que, si l'avenant établi le 28 mai 2001 indiquait que le bail continuait avec la SNC Maman, qui exerçait l'activité de bar-tabac, activités annexes, connexes et/ou complémentaires, restaurant, presse, PMU, tous produits de la Française des jeux, bazar, cadeaux, articles de fumeurs et divers, la S.C.I. Raphaela ne pouvait toutefois se prévaloir d'une modification de la destination des lieux résultant de cet avenant puisque, non seulement l'exploitation de restaurant était déjà mentionnée dans la description initiale des locaux, mais l'objet social de la SNC X... qui déterminait la destination du bail initial, incluait depuis 1995 l'activité de jeux et loterie nationale qui se rattachait d'ailleurs directement au commerce de tabac ; que le commerce effectivement exploité par M. Y... se limitait de surcroît à l'activité de café-comptoir, tabac, articles de fumeurs et articles de jeux qui correspondait à cette destination initiale ;
Et aux motifs propres que le changement de destination des lieux, tel qu'invoqué par la S.C.I. Raphaela, ne pouvait par lui-même suffire à constituer une modification notable de la valeur locative puisque le bail d'origine renvoyait pour la destination des lieux à l'objet social du preneur, inchangé depuis 1995, sans modification d'activité attestée par la bailleresse, ni accroissement de la potentialité commerciale ;
Alors 1°) qu'en ayant retenu que l'exploitation de restaurant était déjà mentionnée dans la désignation initiale des locaux, les juges du fond ont dénaturé le bail du 19 avril 1999, consenti pour exercer seulement dans les lieux loués le « commerce de café-comptoir, tabac et articles de fumeurs », violant ainsi l'article 1134 du code civil ;
Alors 2°) qu'en ayant retenu que l'activité de jeux et loterie nationale autorisée par l'avenant du 28 mai 2001 se rattachait directement au commerce de tabac autorisé par le bail du 19 avril 1999, les juges du fond ont encore dénaturé le bail initial, la loterie et la vente de tabac étant des activités manifestement distinctes, violant ainsi l'article 1134 du code civil ;
Alors 3°) qu'en ayant retenu que le bail d'origine renvoyait pour la destination des lieux à l'objet social de la société preneuse, la cour d'appel a dénaturé la clause du bail du 19 avril 1999 selon laquelle celui-ci était consenti sous la condition de « ne pouvoir exercer dans les lieux loués que l'activité relevant de l'objet social, soit commerce de café-comptoir, tabac et articles de fumeurs », ce qui limitait expressément la destination du bail à une partie seulement des activités entrant dans l'objet social de la société locataire, violant ainsi l'article 1134 du code civil ;
Alors 4°) que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative ; qu'à défaut d'accord, cette valeur est déterminée notamment d'après la destination des lieux ; qu'à moins d'une modification notable de cette destination des lieux, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation d'un indice ; qu'en ayant retenu que le commerce effectivement exploité par M. Y..., malgré l'expansion des activités autorisées par l'avenant du 28 mai 2011, se limitait à l'activité autorisée par le bail initial du 19 avril 1999 de café-comptoir, tabac et articles de fumeurs, les juges du fond ont statué par un motif inopérant, privant leur décision de base légale au regard des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce.
