LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte aux époux X... de ce qu'ils se désistent de leur pourvoi en tant que dirigé contre la société Sagena et M. Y..., pris en qualité de liquidateur judiciaire de la société Financière Barbatre ;
Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par actes reçus les 17 décembre 2003 et 15 janvier 2004 par M. Z..., notaire associé à Nice, avec le concours de M. A..., notaire associé à Nîmes, les époux X... ont acquis de la société Financière Barbatre deux appartements " en l'état futur d'achèvement en cours de rénovation " ; qu'il était convenu entre les parties que le prix était payable à hauteur de 60 pour 100 au jour de l'instrumentation des actes, lesquels mentionnaient que les constructions, hors d'eau et exemptes de toute inscription, bénéficiaient de la garantie intrinsèque d'achèvement ; que la société Financière Barbatre a été placée en redressement judiciaire en octobre 2007 puis en liquidation en avril 2008 ; que reprochant notamment au notaire d'avoir instrumenté ces actes sur la foi d'une attestation de mise hors d'eau dont l'insincérité aurait dû, selon eux, être détectée par l'officier public, les époux X... ont recherché la responsabilité des sociétés notariales I...- B...-
C...
- D...- F...- G...- E...- Z... et J...- K...- A...- H... ;
Attendu que pour rejeter leur demande indemnitaire, l'arrêt énonce qu'il n'appartient pas aux notaires de constater l'état des biens objets de ventes ; qu'en l'espèce, les actes de vente font référence à l'attestation de la société 2AD Ingénierie du 16 juin 2003 précisant l'état d'avancement des travaux dont ils n'avaient pas à vérifier l'exactitude ; que le décalage entre la date de cette attestation et celle de l'ouverture du chantier du 28 août 2003 également indiquée aux actes n'est pas significative dans un contexte de rénovation d'immeuble ;
Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si, au vu des pièces annexées aux actes instrumentés et, en particulier, de l'attestation de mise hors d'eau datée du 16 juin 2003 et d'une déclaration de travaux comprenant la réfection complète de la toiture, qui faisait état d'une ouverture de chantier au 28 août 2003, cette discordance de dates, qu'une simple vérification documentaire pouvait mettre en évidence, n'était pas de nature à éveiller des soupçons quant à l'exactitude des renseignements fournis relativement à l'état d'avancement des travaux auquel étaient subordonnés le bénéfice de la garantie intrinsèque d'achèvement et le paiement de la première tranche du prix, soupçons dont le notaire aurait, alors, dû alerter les parties, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;
PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deux premières branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute les époux X... de leurs demandes en ce qu'elles sont dirigées contre la SCP I...- B...- C...- D...- F...- G...- E...- Z... et la SCP J...- K...- A...- H... et en ce qu'il dit n'y avoir lieu à recours en garantie, l'arrêt rendu le 5 novembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;
Condamne les sociétés I...- B...- C...- D...- F...- G...- E...- Z... et J...- K...- A...- H... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des sociétés I...- B...- C...- D...- F...- G...- E...- Z... et J...- K...- A...- H... ; les condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR débouté les époux X... de leurs demandes dirigées contre la SCP I... ¿ B... ¿ C... ¿ D... ¿ F... ¿ G... ¿ E... ¿ Z... et la SCP J... ¿ K... ¿ A... ;
AUX MOTIFS QUE « c'est encore par d'exacts motifs que le tribunal a écarté la responsabilité des notaires ; qu'il convient d'ajouter que le notaire, qui n'est pas un professionnel de la construction, n'est pas tenu de vérifier la portée de la DROC au regard de la matérialité de l'opération de rénovation ; qu'en outre, l'opération litigieuse était régie par les dispositions de l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation et non par celles de l'article R. 261-18 B du même code » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE « Monsieur et Madame X... recherchent la responsabilité des notaires rédacteurs des actes en faisant valoir que ces notaires ont failli à leur devoir de conseil, qu'ils n'ont pas vérifié l'exactitude des déclarations de la société venderesse et qu'ils ont omis de prévoir des actes contenant des garanties extrinsèques plutôt qu'intrinsèques ; les notaires instrumentaires n'ont en charge que l'efficacité juridique des actes laquelle s'est trouvée réalisée par le transfert des droits réels immobiliers au profit de Monsieur et Madame X... ; d'autre part il n'appartient pas aux notaires instrumentaires de constater l'état des biens objet des ventes ; en l'espèce, les actes de vente font référence à l'attestation de la société 2 AD Ingénierie du 16 juin 2003 précisant l'état d'avancement des travaux dont ils n'avaient pas à vérifier l'exactitude, étant observé que le décalage entre la date de cette attestation et celle de l'ouverture du chantier du 28 août 2003 également indiquée aux actes n'est pas significative dans un contexte de rénovation d'immeuble ; pour ce qui concerne le choix d'une garantie intrinsèque au lieu d'une garantie extrinsèque il y a lieu de retenir que les garanties intrinsèques constituées en l'espèce dans le cadre des contrats que les parties aux actes ont soumis aux règles de la vente en l'état futur d'achèvement est conforme aux dispositions de l'article R. 261-18 du Code la construction et de l'habitation et que l'immeuble était déclaré hors d'eau et n'était grevé d'aucun privilège ou hypothèque ; aucun manquement à leurs obligations notamment de conseil n'est établi à l'encontre de la SCP Patrick I..., Max B..., Carol C..., François-Régis D..., Denis F..., Corinne G..., Franco E..., Xavier Z... ou de la SCP Eric J..., André K..., Thierry A... et Nicolas H... ; Monsieur et Madame X... seront donc déboutés de leurs demandes en ce qu'elle sont dirigés contre celles-ci » ;
1°) ALORS QUE D'UNE PART, chargés de veiller à l'efficacité des actes juridiques et tenus d'une obligation d'information et de conseil, les notaires doivent informer leurs clients de l'efficacité des garanties prises ; qu'en se bornant à énoncer que les garanties intrinsèques constituées dans le cadre des contrats que les parties aux actes avaient soumis aux règles de la vente en l'état futur d'achèvement étaient conformes aux dispositions de l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation et que l'immeuble était déclaré hors d'eau et n'était grevé d'aucun privilège ou hypothèque, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'acte de vente contenait une mention établissant que les époux X... auraient reconnu avoir été avertis de la teneur de la garantie intrinsèque souscrite, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
2°) ALORS QUE D'AUTRE PART, le notaire est tenu de vérifier la teneur et l'efficacité des garanties souscrites ; que la cour d'appel a relevé que la vente portait sur un immeuble sur lequel était effectués des travaux de rénovation et que le bâtiment existant à la date de l'acte correspondait à son état d'origine ; qu'en se bornant à énoncer, pour écarter la responsabilité des notaires que les garanties intrinsèques constituées dans le cadre des contrats que les parties aux actes avaient soumis aux règles de la vente en l'état futur d'achèvement étaient conformes aux dispositions de l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation et que l'immeuble était déclaré hors d'eau et n'était grevé d'aucun privilège ou hypothèque, sans rechercher, comme elle y était invitée, au-delà de la qualification juridique donnée à l'opération dans l'acte, si une telle garantie intrinsèque était efficace dans le contexte d'une rénovation d'immeuble, dans laquelle les travaux n'ont, par hypothèse, pas encore commencé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
3°) ALORS ENFIN QUE, le notaire est tenu de s'assurer de l'efficacité des actes auxquels il prête son concours, ce qui implique de vérifier la teneur et l'efficacité des garanties prises dans le cadre de ventes d'immeubles à construire ; que dans la vente en l'état futur d'achèvement, la garantie intrinsèque suppose que le vendeur ait achevé la mise hors d'eau de l'immeuble, sans hypothèque ni privilège et donc qu'il ait commencé les travaux lui incombant ; que la cour d'appel a relevé qu'il existait, concernant le début des travaux, un décalage dans l'acte authentique lui-même, entre la date de l'attestation de la société d'architectes 2AD du 16 juin 2003, précisant que le bâtiment était hors d'eau, et la date de l'ouverture du chantier du 28 août 2003 ; qu'en énonçant, pour écarter tout manquement des notaires à leur obligation d'assurer l'efficacité de la vente, ce qui impliquait celle des garanties prises au regard de l'état d'avancement des travaux, que « le notaire qui n'est pas un professionnel de la construction, n'était pas tenu de vérifier la portée de la Droc au regard de la matérialité de l'opération de rénovation » et qu'en outre ce décalage de dates « n'était pas significative dans un contexte de rénovation d'immeuble », la cour d'appel a statué par des motifs inopérants à écarter un manquement à leur obligation d'assurer l'efficacité de l'acte de vente auxquels ils prêtaient leur concours et à leur obligation d'information à cet égard et a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
