LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à Mme X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme Y... ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal et du pourvoi incident, réunis, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, d'une part, que le terrain de 2,60 ares entourant l'immeuble était désigné, dès la promesse de bail signée le 4 septembre 1975, comme devant servir de terrasse-jardin d'été et permettre une activité de restauration se rattachant directement à l'activité de restauration exploitée dans les locaux loués dont elle était l'accessoire et, d'autre part, qu'à la signature du bail commercial, le 9 octobre 1975, la qualité de propriétaire du terrain de Mme X... n'était pas opposable aux tiers en l'absence de publication à cette date au Livre Foncier, que la société Brasserie Schutzenberger s'était présentée comme propriétaire et bailleur tant dans le bail que dans la promesse qui l'avait précédé et que rien ne permettait à la brasserie Schloesser de déceler que la parcelle exploitée comme terrasse-brasserie avait un propriétaire différent, dès lors qu'elle avait pour interlocuteur habituel la société Brasserie Schutzenberger, qui avait autorisé la construction d'un appentis et avait été condamnée à participer aux travaux de rénovation de cette terrasse par le tribunal d'instance sans avoir jamais soulevé son absence de qualité de propriétaire de cette parcelle et à qui la société Schloesser réglait le loyer de la terrasse au moins jusqu'en 2001, la cour d'appel qui a exactement retenu qu'en l'absence de congé donné par acte extrajudiciaire, le bail commercial initial s'était poursuivi, à compter du 31 août 1984, par tacite reconduction et était toujours en cours et qui n'était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées ou que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire, sans dénaturation, que le bail portant tant sur les locaux que sur le terrain était soumis au statut des baux commerciaux ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer la somme de 3 000 euros à la société Schloesser ; rejette la demande de Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour Mme X..., demanderesse au pourvoi principal.
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR constaté que le bail passé entre la S.A. Brasserie Schutzenberger et la S.A. Schloesser Bierstub L'Ami Schutz en date du 9 octobre 1975 portant tant sur les locaux que le terrain sis 1 rue des Ponts Couverts à Strasbourg est soumis au statut des baux commerciaux ; constaté qu'il a fait l'objet d'une tacite reconduction à compter du 1er septembre 1984, et ce pour une durée indéterminée et qu'il est actuellement toujours en vigueur ; débouté Madame X... de sa demande visant à obtenir la libération de la parcelle sise 1 rue des Ponts Couverts à 67000 Strasbourg (références cadastrales section 2 n° 62/44 lot 15) sous astreinte de 150 € par jour de retard jusqu'à complète exécution de la décision à intervenir, et de sa demande visant à obtenir la condamnation de la société Schloesser à lui payer une indemnité de 300 ¿ par mois au titre de l'indemnité d'occupation à compter du jour de l'assignation, jusqu'à complète exécution de la décision intervenir, et d'avoir condamné Madame X... au paiement des entiers dépens d'appel et diverses sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE : « A) Sur la qualité à agir de l'appelant : Nonobstant les développements faits par l'appelante dans ses conclusions d'appel sur ce point, le jugement, qui a rejeté la fin de non-recevoir, n'est pas remis en cause par l'intimée devant la Cour. Il n'y a donc pas lieu d'examiner les moyens invoqués par l'appelante sur ce point B) Sur l'indivisibilité du bail : A juste titre, et par les motifs que la Cour adopte, le Tribunal a relevé que le terrain litigieux était exploité comme terrasse et se rattachait donc directement à l'activité de restaurant exploité par la société intimée. D'autre part, et à défaut d'un congé donné par acte extrajudiciaire au 31 août 1984, le bail commercial s'est poursuivi par tacite reconduction et pour une durée indéterminée, si bien que le bail n'est pas devenu divisible à compter du 31 août 1984. En réalité, et comme l'a relevé à juste titre le premier Juge, le terrain litigieux avait, dès la promesse de bail, été visé comme devant servir de terrasse-jardin d'été et permettre, comme le dit l'attestant Z..., l'écoulement d'un nombre plus important d'hectolitres de bière de la BRASSERIE SCHUTZENBERGER dans le cadre du contrat de bière liant les parties. Cette parcelle destinée à devenir terrasse était bien accessoire de l'établissement principal. En outre il convient d'observer qu'à la date de signature du bail commercial du 9 octobre 1975, la qualité de propriétaire du terrain de Madame Rina X... pour l'avoir acquis entre la signature de la promesse de bail et le bail commercial lui-même n'était pas opposable aux tiers en l'absence de toute publication à cette date de l'acte notarié de vente au Livre Foncier. Enfin, comme l'a relevé à juste titre le premier Juge, la BRASSERIE SCHUTZENBERGER, qui se présentait comme étant le propriétaire et le bailleur dans ce bail commercial, et qui avait conclu la promesse de bail du 4 septembre 1975, s'est toujours présentée comme étant le propriétaire apparent, rien ne permettant à la Société SCHLOESSER de déceler que la parcelle sur laquelle était exploitée la terrasse-brasserie avait un propriétaire distinct alors qu'elle a, au moins jusqu'en 2001, continué à payer les deux loyers à cette dernière, qu'elle avait pour interlocuteur habituel, voire unique, les services de la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER, que cette dernière a même autorisé la construction d'un appentis sur cette terrasse et participer pour partie aux travaux de rénovation de cette terrasse, allant même jusqu'à se faire condamner en 1996 par le Tribunal d'instance à une telle participation sans que jamais devant cette juridiction elle n'ait soulevé son absence de qualité de propriétaire. Il y a donc bien eu, comme l'a décidé le premier Juge, un seul bail portant tout à la fois sur les locaux d'exploitation et sur la parcelle où s'implantait la terrasse-brasserie, ce bail étant indivisible. C) Sur l'application du statut des baux commerciaux : Comme l'a relevé à juste titre le premier Juge et comme l'a déjà souligné la Cour, les conditions d'applicabilité du statut des baux commerciaux à la parcelle litigieuse sont remplies, s'agissant d'un terrain accessoire à l'établissement principal, et ce de par la volonté même des parties au contrat, si bien que les développements de l'appelante concernant l'existence d'un bail verbal pour cette parcelle sont sans emport. D'autre part, et en l'absence de congé donné par acte extrajudiciaire, le bail commercial initial s'est poursuit à compter du 31 août 1984 par tacite reconduction pour une durée indéterminée et est à ce jour toujours en cours. Enfin, l'appelante ne démontre aucune violation ou manquement grave de l'intimée de nature à entraîner la résiliation de ce bail, le grief principal tenant à la construction de l'appentis sans son autorisation étant sans emport dès lors que cette autorisation avait été donnée par courrier du 23 avril 1976 de la BRASSERIE SCHUTZENBERGER, celle-ci précisant donner l'autorisation de procéder à la construction de l'abri pour poubelles exigée par le service d'hygiène, à une époque où, faut-il le rappeler, la mère de l'appelante était P.D.G. de la Société BRASSERIE SCHUTZENBERGER. Dès lors que l'exploitation de la terrasse est en tous points conforme au prévision du bail et à l'accord des partie, pour l'ensemble de ces raisons il n'y a aucun motif de résiliation du bail D) Pour le surplus : Dès lors que la Société BRASSERIE SCHUTZENBERGER s'était présentée dans le bail commercial du 9 octobre 1975 comme propriétaire et bailleresse et s'était toujours comportée, au moins jusqu'en 2001, comme propriétaire apparent, il n'était pas anormal que l'intimée, qui soutenait aussi cette théorie de l'apparence appelle en déclaration de jugement commun la Société BRASSERIE SCHUTZENBERGER, l'opération initiale ayant été à l'évidence menée au plan commercial par les services de la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER qui voulait absolument s'implanter dans ce quartier strasbourgeois et, au travers d'un contrat de bière, écouler ses produits aux nombreux touristes de passage dans ce quartier. S'il est exact que, par erreur, le premier Juge qui avait joint les deux procédures n'a pas statué dans son dispositif sur ce point, il convient d'office de rectifier cette omission et de déclarer tant le jugement que l'arrêt confirmatif commun à la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER, respectivement son liquidateur. L'appelante succombant supportera les dépens d'appel et sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ne saurait prospérer. En outre, l'équité commande de la faire participer à concurrence de 3.500 ¿ aux frais irrépétibles d'appel qu'a dû exposer la S.A. SCHLOESSER et un montant de 800 ¿ à la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER représentée par son liquidateur » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « Sur la qualité à agir de Madame Marie-Lorraine X... La S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ soutient que Madame Marie-Lorraine X... n'établit pas être propriétaire du terrain litigieux qui lui a été donné à bail par acte du 9 octobre 1975 D'une part, Madame Marie-Lorraine X... produit la requête en transcription par le notaire de son droit de propriété suite à dévolution successorale et la copie du Livre foncier faisant état de ce qu'elle est propriétaire notamment du lot n°15, terrasse rez-de-chaussée, de la copropriété sise sur la parcelle n°62/44, au 1 rue des Ponts Couverts à Str asbourg, et ce depuis le 6 janvier 2005. Si la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ conteste le fait que ce terrain soit identique à celui donné à bail, situé à la même adresse mais non précisément identifié au vu du règlement de propriété, elle ne le prouve nullement. L'argument selon lequel la superficie du terrain litigieux serait différente de celui dont Madame Marie-Lorraine X... est propriétaire est inopérant puisque les 4,51 ares retenus correspondent à l'assiette de la copropriété du 1 rue des Ponts couverts, sol et maison, et non pas du seul lot n° 15, selon la requête en transcription du notaire datée du 28 décembre 2004.De plus, la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMISCHUTZ revendique avoir régulièrement versé les chèques de loyer pour la terrasse à Madame Marie-Lorraine X..., déplorant dans une lettre du ter août 2008 de son conseil que cette dernière refuse de les encaisser, ce comportement ne suffisant à établir qu'elle ne serait pas propriétaire du terrain litigieux. Par conséquent, il convient de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ relativement à la qualité pour agir de Madame Marie-Lorraine X.... Sur le statut applicable au terrain donné à bail à la S.A.SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ Madame Marie-Lorraine X... soutient que le terrain sur lequel la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ exploite une terrasse-brasserie a fait l'objet d'un bail verbal, celui-ci n'appartenant pas à la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER et cette dernière étant intervenue en tant que mandataire du propriétaire. L'acte sous seing privé du 9 octobre 1975 précise que la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER, agissant comme propriétaire et bailleresse, « donne à bail commercial à la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ les locaux ci-après désignés, dépendant de l'immeuble sis à Strasbourg, 1 Ponts Couverts, à savoir : rez de chaussée (sauf la partie ouest réservée à un magasin de souvenirs) comprenant une salle de restaurant, 1 cuisine et installations sanitaires pour hommes-dames. au 1er étage : 1 logement de 3 pièces, cuisine, W.C. salle de bains, situé sur la partie ouest de l'immeuble. 1 cave le terrain environnant d'environ 2,60 ares et destiné à être utilisé comme terrasse de restaurant-jardin d'été. » Ce bail a été précédé d'une convention datée du 4 septembre 1975, passée entre la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER et la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ, indiquant que la première est propriétaire de locaux dans l'immeuble sis à Strasbourg 1 rue des Ponts couverts, ces locaux étant destinés à la création par le locataire et a l'exploitation par lui d'un fonds de commerce avec logement pour l'exploitant, et que la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ a l'usage exclusif du terrain de 2,50 ares environ, entourant directement l'immeuble et qui sera exploité en terrasse-brasserie. Il résulte de ces éléments que la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER est désignée tant dans le bail que la convention l'ayant précédé comme propriétaire des locaux donnés en location, les deux actes visant également le terrain environnant de 2,60 ares destiné à être exploité en terrasse-brasserie. Madame Marie-Lorraine X... soutient que ce terrain appartenant à autrui aurait fait l'objet d'un bail verbal distinct, la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER étant mandatée pour représenter le propriétaire du terrain. Alléguant l'existence de ce bail verbal, dont il n'est pas contesté qu'il a reçu exécution, elle peut le prouver à l'encontre de la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ, commerçant, par tous moyens, l'article 1715 du Code civil ne pouvant trouver à s'appliquer dans de telles conditions. D'une part, Madame Marie-Lorraine X... n'établit nullement quel était le propriétaire du terrain litigieux au jour de passation du bail verbal allégué avec la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ, voire lors du bail commercial passé le 9 octobre 1975 ne pouvant revendiquer cette qualité que suite à dévolution successorale à compter du 6 janvier 2005, selon extrait du Livre foncier. Aucun élément ne permet par ailleurs de retenir que la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER soit intervenue en qualité de mandataire d'un quelconque autre propriétaire du terrain litigieux. D'autre part, si l'occupation du terrain par la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ n'est pas contestée, il résulte des éléments du dossier, notamment de la lettre de la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER du 15 décembre 1987 et de la lettre de la SOGESTIM, syndic, datée du 15 juin 2001 que les loyers ont été versés par le locataire à la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER pour le moins jusqu'en juin 2001, cette dernière s'étant également prévalue de l'indexation du loyer du terrain. En l'absence de tout autre élément, il n'est dès lors nullement établi qu'un contrat de bail verbal, distinct de celui portant sur les locaux commerciaux donnés en location par la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER à la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ par acte du 9 octobre 1975, ait été passé entre un autre propriétaire et la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ. Enfin, la rédaction même du bail commercial passé le 9 octobre 1975 entre la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER et la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ mentionnant le terrain environnant dans la liste des locaux donnés à bail et prévoyant un loyer tant pour les locaux que pour le terrain laisse entendre que le terrain litigieux faisaient bien partie des biens appartenant au bailleur et donnés en location. L'attestation de Monsieur Z..., ayant occupé la fonction de Directeur commercial de la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER, vient de plus confirmer que le bâtiment acquis par la brasserie auprès de la Ville de Strasbourg comprenait le terrain attenant de quelques ares et que l'entité bâtiment et terrain avait bien été mis à disposition de la S.A. SCHLOESSER BlERSTUB L'AMI SCHUTZ dans le bail commercial pour des raisons liées avant tout à une consommation de bière favorisée par l'exploitation d'une terrasse. Par ailleurs, la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER s'est comportée par la suite, durant de nombreuses années, comme le propriétaire du terrain litigieux, autorisant initialement l'aménagement de la terrasse et de l'abri pour poubelles par lettre du 23 avril 1976, étant condamnée par jugement du 13 février 1996 à payer la moitié des travaux de rénovation de la terrasse selon son engagement envers l'entrepreneur, et percevant le loyer global portant sur les locaux et le terrain pour le moins jusqu'au 15 juin 2001, date à laquelle elle vient préciser que « pour des mesures strictement administratives » elle serait reconnaissante à son locataire de régler désormais la quote-part pour la location du terrain à Madame X..., mère de Madame Marie-Lorraine X.... Aucun élément ne justifie de surcroît que la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ aurait eu connaissance de l'existence d'un propriétaire distinct en ce qui concerne le terrain litigieux. Dans ces conditions, la bonne foi de la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ n'étant nullement remise en cause et la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER apparaissant initialement comme propriétaire du terrain, le véritable propriétaire aurait été engagé par les actes du propriétaire apparent quelle que soit la bonne foi de ce dernier. Par conséquent, il convient de constater que le terrain tout comme les locaux ont été donnés à bail par la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER à la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ selon acte du 9 octobre 1975. Madame Marie-Lorraine X... fait par ailleurs valoir que le statut des baux commerciaux ne serait pas applicable au terrain nu donné en location. S'agissant du champ d'application du statut des baux commerciaux, l'article L145-1, I, du Code de commerce ne vise que les «baux des immeubles ou locaux» et cette expression ne désigne que des bâtiments. Lorsque des terrains nus sont donnés en location à un commerçant pour les besoins de son commerce, le bail est régi par les règles du droit commun du louage telles que les articles 1713 à 1762 du Code civil. Toutefois, si le terrain nu constitue une dépendance des bâtiments loués à usage commercial et fait l'objet d'un bail unique avec ceux-ci, il est soumis au même régime juridique que les bâtiments en vertu de l'indivisibilité du contrat. Or, en l'espèce, compte tenu des développements précédents, le terrain litigieux a fait l'objet d'un bail unique avec les locaux donnés en location par la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER à la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ, celui-ci précisant, au paragraphe destination, que «les locaux loués ainsi que le terrain environnant sont destinés à la création et ci l'exploitation par la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ d'un fonds ce commerce Brasserie-Restaurant ». De même, la convention du 4 septembre 1975 valant promesse de bail précise que le terrain, objet du bail, sera exploité en terrasse-brasserie, Dans ces conditions, le bail commercial unique passé le 9 octobre 1975 entre la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER et la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ traduit la commune intention des parties de soumettre au même régime, soit celui du statut des baux commerciaux, tous les locaux donnés à bail, y compris le terrain environnant d'environ 2,60 ares, ces biens immobiliers attachés à l'immeuble sis 1 rue des Ponts couverts à Strasbourg, formant un tout indivisible matériellement en raison de l'absence de précision quant aux éventuels différents lots de l'immeuble concernés, à supposer applicable le régime de la copropriété à la date du bail, et surtout du fait de l'usage exclusif des locaux et du terrain pour l'exploitation du fonds de commerce de restauration à créer par la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ. Par conséquent, le bail passé le 9 octobre 1975 entre la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER et la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ portant sur les locaux tout comme le terrain sis 1 rue des Ponts Couverts à Strasbourg sera considéré comme soumis au statut des baux commerciaux. Les moyens développés par Madame Marie-Lorraine X... relativement au caractère saisonnier du bail concernant les locaux sont inopérants en raison tant de l'absence de preuve de bail distinct relatif au terrain litigieux que du caractère saisonnier concernant non pas la location mais l'exploitation du terrain dont le bailleur ne retrouve nullement la disposition après chaque saison estivale. Sur le devenir du contrat de bail Madame Marie-Lorraine X..., devenue propriétaire du terrain par dévolution successorale à compter du 6 janvier 2005, s'est trouvée subrogée dans l'ensemble des droits et obligations du bailleur et est tenue par le contrat comme celui-ci. D'une part Madame Marie-Lorraine X... soutient que la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ n'a plus le droit de se maintenir sur le terrain litigieux, le bail étant arrivé échéance. En application de l'article LIA5-9 du Code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code civil, les baux de locaux soumis au statut des baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins 6 mois à l'avance. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, conformément à l'article 1738 du Code civil et sous les réserves prévues à l'alinéa précédent. En l'espèce, le bail commercial passé le 9 octobre 1975 entre la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ et la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER et portant tant sur les locaux que le terrain environnant a commencé à courir le ter septembre 1975 et est arrivé à échéance convenue le 31 août 1984. En l'absence de congé délivré par le bailleur ou de demande de renouvellement formulée par le preneur, le bail commercial s'est donc poursuivi par tacite reconduction à compter du ter septembre 1984, et ce pour une durée indéterminée. Madame Marie-Lorraine X..., propriétaire actuel du terrain, ne justifiant, nullement avoir donné congé à la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ par acte d'huissier, il convient de constater que le bail portant sur le terrain se poursuit. D'autre part Madame Marie-Lorraine X... sollicite le prononcé de la résiliation du bail. Aux termes de l'article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Selon l'article 1184 du Code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. Madame Marie-Lorraine X... soutient qu'elle n'a pas donné son autorisation à la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ pour la construction de l'appentis et que l'utilisation de celui-ci pour stocker matériel et denrées n'entre pas dans la destination des lieux telle qu'initialement convenue. D'une part, il n'est pas établi que Madame Marie-Lorraine X... ou ceux dont elle a pu hériter étaient propriétaires du terrain lors de la construction de l'appentis, laquelle a eu lieu en début de bail, soit courant 1976. Elle ne saurait dès lors se prévaloir de cette éventuelle infraction. D'autre part, l'autorisation pour la construction de l'appentis a été donnée par la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER à la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ par lettre du 23 avril 1976. Enfin, il n'est nullement justifié du non-respect de la destination du terrain devant être exploité en terrasse-brasserie par l'utilisation de cet appentis, lequel devait servir à stocker poubelles, caisses, bouteilles vides à l'abri du regard de la clientèle au vu des échanges initiaux entre la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ et la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER. En l'absence de toute preuve d'un manquement grave de la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ à ses obligations en tant que preneur, Madame Marie-Lorraine X... ne pourra qu'être déboutée de sa demande en résiliation du bail portant sur le terrain litigieux Compte tenu de ces développements, il n'y a pas lieu d'ordonner à la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ de libérer la parcelle sis 1 rue des Ponts couverts à Strasbourg ( section 2 n° 62/44 - lot 15) et Madame Marie-Lorraine X... sera déboutée de l'ensemble de ses demandes » ;
1°/ ALORS QUE nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ; qu'au cas présent, Mademoiselle X... faisait valoir que dès l'année 2001, la société Schloesser lui avait directement réglé les loyers et ainsi reconnu la fictivité du bail apparent signé par la société Schutzenberger (conclusions, p.7 et 12) ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si la société Schloesser n'était pas mal fondée à se prévaloir des stipulations d'un bail apparent dont elle avait, de son propre mouvement, reconnu l'inexistence en réglant directement les loyers auprès de Mademoiselle X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1714, 544 et 1134 du code civil ;
2°/ ALORS EN OUTRE QUE le tiers ne peut se prévaloir de la théorie de l'apparence lorsque celui-ci a eu connaissance de la situation véritable ou de l'existence d'un doute sur la qualité de propriétaire du cocontractant ; qu'en se bornant à énoncer que la société Schloesser était toujours tenue, au moment de la délivrance du congé par Mademoiselle X..., dans les termes d'un contrat de bail apparent opposable à cette dernière, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, p.7, 12), si la société Shloesser n'avait pas à tout le moins renoncé à se prévaloir du bénéfice du contrat apparent conclu par la société Schutzenberger en réglant, depuis l'année 2001, les loyers directement à Mademoiselle X..., et si elle n'était pas à compter de cette date, tenue dans les termes d'un contrat distinct de celui signé par la société Schutzenberger, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des mêmes textes ;
3°/ ALORS EN TOUTE HYPOTHESE QUE le bail commercial renouvelé est un nouveau bail ; qu'il s'ensuit que la croyance légitime du preneur à bail dans le titre et la qualité du propriétaire apparent, comme l'opposabilité du titre du véritable propriétaire doit s'apprécier au moment de ce renouvellement et non de la conclusion du bail originaire ; qu'en énonçant, pour juger que la société Schloesser avait pu légitimement croire en la qualité de propriétaire de la société Schutzenberger, qu'à la date de la signature du bail, la qualité de propriétaire du terrain de Madame X... n'était pas opposable aux tiers en l'absence de toute publication à cette date de l'acte notarié de vente dont l'inscription au livre foncier avait été ordonnée le lendemain de la signature du bail, et que la Brasserie Schutzenberger s'était présentée comme le propriétaire des parcelles litigieuses lors de la conclusion de la promesse de bail et du bail commercial lui-même, cependant qu'elle constatait que le bail avait été renouvelé le 31 Août 1984, la Cour d'appel à qui il appartenait d'apprécier si les conditions de la théorie de l'apparence étaient remplies au jour du renouvellement du bail, n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1714 et 544 du code civil ;
4°/ ALORS SUBSIDIAIREMENT QU' à supposer qu'en dépit du renouvellement du contrat de bail, la croyance légitime du preneur dans la qualité de propriétaire doive s'apprécier au moment de la conclusion du bail originaire, l'apparence n'est créatrice de droit qu'à l'égard de celui qui pouvait légitimement ignorer la réalité ; que le véritable propriétaire n'est tenu par les actes du propriétaire apparent qu'à l'égard du tiers qui, de bonne foi, a contracté avec lui en étant victime d'une erreur commune le dispensant de vérifier les pouvoirs et qualités de son co-contractant ; qu'en énonçant que la société Schloesser, professionnel, avait pu croire, au jour de la conclusion du contrat de bail, en la qualité de propriétaire apparent de la société Schutzenberger, au seul motif que la société Schutzenberger s'était présentée comme telle, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1714 du code civil ;
5°/ ALORS QU'aux termes du contrat de bail commercial du 9 octobre 1975, « La Grande Brasserie DE LA PATRIE, SCHUTZENBERGER et CIE, donne à bail à la société SCHLOESSER SA, qui accepte, les locaux ci-après désignés dépendant de l'immeuble sis à Strasbourg, 1 ponts couverts, à savoir : Rez-de-chaussée : (sauf la partie ouest réservée à un magasin de souvenir) comprenant une salle de restaurant, 1 cuisine et installations de sanitaires pour hommes-dames ; Au 1er étage : 1 logement de 3 pièces, cuisine, W.C. salle de bains, situé sur la partie ouest de l'immeuble. 1 cave Le terrain environnant d'environ 2,60 ares et destiné à être utilisé comme terrasse restaurant ¿ jardin d'été » (contrat de bail, p.1) ; qu'il s'ensuivait que l'objet du bail commercial était matériellement divisible ; qu'au demeurant, lors de la désignation du loyer, le bail prévoyait que « le bail est consenti et accepté moyennant un loyer de F. 2.500, - (deux mille cinq cents) par mois (dont F.200,- deux cents) pour le terrain non sur-bail » ; qu'il en résultait, comme le soulignait l'exposante, que le contrat de bail pouvait être divisé en tous ses éléments caractéristiques ; qu'en énonçant encore que le contrat de bail signé par la société Schloesser avait un objet unique, était indivisible, et qu'en conséquence le régime du bail commercial s'appliquait au bail commercial apparent en son entier, la Cour d'appel a dénaturé le contrat de bail du 9 octobre 1975, violant ainsi l'article 1134 du code civil.Moyen produit par Me Delamarre, avocat aux Conseils, pour la société Grande Brasserie patrie Schutzenberger et Mme Elisabeth A... ès qualités, demanderesses au pourvoi incident.
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR constaté que le bail passé entre la S.A. Brasserie Schutzenberger et la S.A. Schloesser Bierstub L'Ami Schutz en date du 9 octobre 1975 portant tant sur les locaux que le terrain sis 1 rue des Ponts Couverts à Strasbourg est soumis au statut des baux commerciaux ; constaté qu'il a fait l'objet d'une tacite reconduction à compter du 1 e` septembre 1984, et ce pour une durée indéterminée et qu'il est actuellement toujours en vigueur ; débouté Madame X... de sa demande visant à obtenir la libération de la parcelle sise l rue des Ponts Couverts à 67000 Strasbourg (références cadastrales section 2 nº 62/44 lot 15) sous astreinte de 150 € par jour de retard jusqu'à complète exécution de la décision à intervenir, et de sa demande visant à obtenir la condamnation de la société Schloesser à lui payer une indemnité de 300 € par mois au titre de l'indemnité d'occupation à compter du jour de l'assignation, jusqu'à complète exécution de la décision intervenir, et d'avoir condamné Madame X... au paiement des entiers dépens d'appel et diverses sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
AUX MOTIFS PROPRES OUE: « A) Sur la qualité à agir de l'appelant : Nonobstant les développements faits par l'appelante dans ses conclusions d'appel sur ce point, le jugement, qui a rejeté la fin de non-recevoir, n'est pas remis en cause par l'intimée devant la Cour. Il n'y a donc pas lieu d'examiner les moyens invoqués par l'appelante sur ce point B) Sur l'indivisibilité du bail : A juste titre, et par les motifs que la Cour adopte, le Tribunal a relevé que le terrain litigieux était exploité comme terrasse et se rattachait donc directement à l'activité de restaurant exploité par la société intimée. D'autre part, et à défaut d'un congé donné par acte extrajudiciaire au 31 août 1984, le bail commercial s'est poursuivi par tacite reconduction et pour une durée indéterminée, si bien que le bail n'est pas devenu divisible à compter du 31 août 1984. En réalité, et comme l'a relevé à juste titre le premier Juge, le terrain litigieux avait, dès la promesse de bail, été visé comme devant servir de terrasse jardin d'été et permettre, comme le dit l'attestant Z..., l'écoulement d'un nombre plus important d'hectolitres de bière de la BRASSERIE SCHU7ZENBERGER dans le cadre du contrat de bière liant les parties. Cette parcelle destinée à devenir terrasse était bien accessoire de l'établissement principal. En outre il convient d'observer qu'à la date de signature du bail commercial du 9 octobre 1975, la qualité de propriétaire du terrain de Madame Rina X... pour l'avoir acquis entre la signature de la promesse de bail et le bail commercial lui-même n'était pas opposable aux tiers en l'absence de toute publication à cette date de l'acte notarié de vente au Livre Foncier, Enfin, comme l'a relevé à juste titre le premier Juge, la BRASSERIE SCHUTZENBERGER, qui se présentait comme étant le propriétaire et le bailleur dans ce bail commercial, et qui avait conclu la promesse de bail du 4 septembre 1975, s'est toujours présentée comme étant le propriétaire apparent, rien ne permettant à la Société SCHLOESSER de déceler que la parcelle sur laquelle était exploitée la terrasse-brasserie avait un propriétaire distinct alors qu'elle a au moins jusqu'en 2001, continué à payer les deux loyers à cette dernière, qu'elle avait pour interlocuteur habituel, voire unique, les services de la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER, que cette dernière a même autorisé la construction d'un appentis sur cette terrasse et participer pour partie aux travaux de rénovation de cette terrasse, allant même jusqu'à se faire condamner en 1996 par le Tribunal d'instance à une telle participation sans que jamais devant cette juridiction elle n'ait soulevé son absence de qualité de propriétaire. Il y a donc bien eu, comme l'a décidé le premier Juge, un seul bail portant tout à la fois sur les locaux d'exploitation et sur la parcelle où s'implantait la terrasse-brasserie, ce bail étant indivisible. C) Sur l'application du statut des baux commerciaux : Comme l'a relevé à juste titre le premier Juge et comme l'a déjà souligné la Cour, les conditions d'applicabilité du statut der baux commerciaux à la parcelle litigieuse sont remplies, s'agissant d'un terrain accessoire à l'établissement principal, et ce de par la volonté même des parties au contrat, si bien que les développements de l'appelante concernant l'existence d'un bail verbal pour cette parcelle sont sans emport. D'autre part, et en l'absence de congé donné par acte extrajudiciaire, le bail commercial initial s'est poursuit à compter du 31 août 1984 par tacite reconduction pour une durée indéterminée et est à ce jour toujours en cours. Enfin, l'appelante ne démontre aucune violation ou manquement grave de l'intimée de nature à entraîner la résiliation de ce bail, le grief principal tenant à la construction de l'appentis sans son autorisation étant sans emport dès lors que cette autorisation avait été donnée par courrier du 23 avril 1976 de la BRASSERIE SCHUTZENBERGER, celle-ci précisant donner l'autorisation de procéder à la construction de l'abri pour poubelles exigée par le service d'hygiène, à une époque où, faut-il le rappeler, la mère de l'appelante était P.D.G. de la Société BRASSERIE SCHUTZENBERGER. Dès lors que l'exploitation de la terrasse est en tous points conforme au prévision du bail et à l'accord des partie, pour l'ensemble de ces raisons il n'y a aucun motif de résiliation du bail D) Pour le surplus : Dès lors que la Société BRASSERIE SCHUTZENBERGER s'était présentée dans le bail commercial du 9 octobre 1975 comme propriétaire et bailleresse et s'était toujours comportée, au moins jusqu'en 2001, comme propriétaire apparent, il n'était pas anormal que l'intimée, qui soutenait aussi cette théorie de l'apparence appelle en déclaration de jugement commun la Société BRASSERIE SCHUTZENBERGER, l'opération initiale ayant été à l'évidence menée au plan commercial par les services de la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER qui voulait absolument s'implanter dans ce quartier strasbourgeois et, au travers d'un contrat de bière, écouler ses produits aux nombreux touristes de passage dans ce quartier. S'il est exact que, par erreur, le premier Juge qui avait joint les deux procédures n'a pas statué dans son dispositif sur ce point, il convient d'office de rectifier cette omission et de déclarer tant le jugement que l'arrêt confirmatif commun à la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER, respectivement son liquidateur. L'appelante succombant supportera les dépens d'appel et sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ne saurai! prospérer. En outre, l'équité commande de la faire participer à concurrence de 3.500 E aux frais irrépétibles d'appel qu'a dû exposer la S.A. SCHLOESSER et un montant de 800 ¿ à la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER représentée par son liquidateur » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « Sur la qualité à agir de Madame Marie-Lorraine X... La S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ soutient que Madame Marie-Lorraine X... n'établit pas être propriétaire du terrain litigieux qui lui a été donné à bail par acte du 9 octobre 1975 D'une part, Madame Marie-Lorraine X... produit la requête en transcription par le notaire de son droit de propriété suite à dévolution successorale et la copie du Livre foncier faisant état de ce qu'elle est propriétaire notamment du lot nº 15, terrasse rez-de-chaussée, de la copropriété sise sur la parcelle nº62/44, au 1 rue des Ponts Couverts à Strasbourg, et ce depuis le 6 janvier 2005. Si la S .A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ conteste le fait que ce terrain soit identique à celui donné à bail, situé à la même adresse mais non précisément identifié au vu du règlement de propriété, elle ne le prouve nullement. L'argument selon lequel la superficie du terrain litigieux serait différente de celui dont Madame Marie-Lorraine X... est propriétaire est inopérant puisque les 4,51 ares retenus correspondent à l'assiette de la copropriété du 1 rue des Ponts couverts, sol et maison, et non pas du seul lot nº15, selon la requête en transcription du notaire datée du 28 décembre 2004.De plus, la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMISCHUTZ revendique avoir régulièrement versé les chèques de loyer pour la terrasse à Madame Marie-Lorraine X..., déplorant dans une lettre du ter août 2008 de son conseil que cette dernière refuse de les encaisser, ce comportement ne suffisant à établir qu'elle ne serait pas propriétaire du terrain litigieux. Par conséquent, il convient de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ relativement à la qualité pour agir de Madame Marie-Lorraine X.... Sur le statut applicable au terrain donné à bail à la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ Madame Marie-Lorraine X... soutient que le terrain sur lequel la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ exploite une terrasse-brasserie a fait l'objet d'un bail verbal, celui-ci n'appartenant pas la SA. BRASSERIE SCHUTZENBERGER et cette dernière étant intervenue en tant que mandataire du propriétaire. L'acte sous seing privé du 9 octobre 1975 précise que la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER, agissant comme propriétaire et bailleresse, « donne à bail commercial à la SA. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ les locaux ci-après désignés, dépendant de l'immeuble sis à Strasbourg, 1 Ponts Couverts, à savoir : rez de chaussée (sauf la partie ouest réservée à un magasin de souvenirs) comprenant une salle de restaurant, 1 cuisine et installations sanitaires pour hommes-dames. au 1er étage : 1 logement de 3 pièces, cuisine, W.C. salle de bains, situé sur la partie ouest de l'immeuble. 1 cave le terrain environnant d'environ 2,60 ares et destiné à être utilisé comme terrasse de restaurant jardin d'été. » Ce bail a été précédé d'une convention datée du 4 septembre 1975, passée entre la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER et la S .A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ, indiquant que la première est propriétaire de locaux dans l'immeuble sis à Strasbourg 1 rue des Ponts couverts, ces locaux étant destinés à la création par le locataire et a l'exploitation par lui d'un fonds de commerce avec logement pour l'exploitant, et que la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ a l'usage exclusif du terrain de 2,50 ares environ, entourant directement l'immeuble et qui sera exploité en terrasse-brasserie. Il résulte de ces éléments que la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER est désignée tant dans le bail que la convention l'ayant précédé comme propriétaire des locaux donnés en location, les deux actes visant également le terrain environnant de 2,60 ares destiné à être exploité en terrasse-brasserie. Madame Marie-Lorraine X... soutient que ce terrain appartenant à autrui aurait fait l'objet d'un bail verbal distinct, la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER étant mandatée pour représenter le propriétaire du terrain. Alléguant l'existence de ce bail verbal, dont il n'est pas contesté qu'il a reçu exécution, elle peut le prouver à l'encontre de la SA. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ, commerçant, par tous moyens, l'article 17.15 du Code civil ne pouvant trouver à s'appliquer dans de telles conditions. D'une part, Madame Marie-Lorraine X... n'établit nullement quel était le propriétaire du terrain litigieux au jour de passation du bail verbal allégué avec la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ, voire lors du bail commercial passé le 9 octobre 1975 ne pouvant revendiquer cette qualité que suite à dévolution successorale à compter du 6 janvier 2005, selon extrait du Livre foncier. Aucun élément ne permet par ailleurs de retenir que la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER soit intervenue en qualité de mandataire d'un quelconque autre propriétaire du terrain litigieux. D'autre part, si l'occupation du terrain par la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ n'est pas contestée, il résulte des éléments du dossier, notamment de. la lettre de la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER du 15 décembre 1987 et de la lettre de la SOGESTIM, syndic, datée du 15 juin 2001 que les loyers ont été versés par le locataire à la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER pour le moins jusqu'en juin 2001, cette dernière s'étant également prévalue de l'indexation du loyer du terrain. En l'absence de tout autre élément, il n'est dès lors nullement établi qu'un contrat de bail verbal, distinct de celui portant sur les locaux commerciaux donnés en location par la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER à la SA. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ par acte du 9 octobre 1975, ait été passé entre un autre propriétaire et la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ. Enfin, la rédaction même du bail commercial passé le 9 octobre 1975 entre la S A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER et la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ mentionnant le terrain environnant dans la liste des locaux donnés à bail et prévoyant un loyer tant pour les locaux que pour le terrain laisse entendre que le terrain litigieux faisaient bien partie des biens appartenant au bailleur et donnés en location. L'attestation de Monsieur Z..., ayant occupé la fonction de Directeur commercial de la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER, vient de plus confirmer que le bâtiment acquis par la brasserie auprès de la Ville de Strasbourg comprenait le terrain attenant de quelques ares et que l'entité bâtiment et terrain avait bien été mis à disposition de la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ dans le bail commercial pour des raisons liées avant tout à une consommation de bière favorisée par l'exploitation d'une terrasse. Par ailleurs, la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER s'est comportée par la suite, durant de nombreuses années, comme le propriétaire du terrain litigieux, autorisant initialement l'aménagement de la terrasse et de l'abri pour poubelles par lettre du 23 avril 1976, étant condamnée par jugement du 13 février 1996 à payer la moitié des travaux de rénovation de la terrasse selon son engagement envers l'entrepreneur, et percevant le loyer global portant sur les locaux et le terrain pour le moins jusqu'au 15 juin 2001, date à laquelle elle vient préciser que « pour des mesures strictement administratives » elle serait reconnaissante à son locataire de régler désormais la quote-part pour la location du terrain à Madame X..., mère de Madame Marie-Lorraine X.... Aucun élément ne justifie de surcroît que la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ aurait eu connaissance de l'existence d'un propriétaire distinct en ce qui concerne le terrain litigieux. Dans ces conditions, la bonne foi de la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ n'étant nullement remise en cause et la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER apparaissant initialement comme propriétaire du terrain, le véritable propriétaire aurait été engagé par les actes du propriétaire apparent quelle que soit la bonne foi de ce dernier. Par conséquent, il convient de constater que le terrain tout comme les locaux ont été donnés à bail par la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER à la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ selon acte du 9 octobre 1975. Madame Marie-Lorraine X... fait par ailleurs valoir que le statut des baux commerciaux ne serait pas applicable au terrain nu donné en location. S'agissant du champ d'application du statut des baux commerciaux, l'article L145-1, I, du Code de commerce ne vise que les «baux des immeubles ou locaux» et cette expression ne désigne que des bâtiments. Lorsque des terrains nus sont donnés en location à un commerçant pour les besoins de son commerce, le bail est régi par les règles du droit commun du louage telles que les articles 1713 à 1762 du Code civil. Toutefois, si le terrain nu constitue une dépendance des bâtiments loués à usage commercial et fait l'objet d'un bail unique avec ceux-ci, il est soumis au même régime juridique que les bâtiments en vertu de l'indivisibilité du contrat. Or, en l'espèce, compte tenu des développements précédents, le terrain litigieux a fait l'objet d'un bail unique avec les locaux donnés en location par la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER à la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ, celui-ci précisant, au paragraphe destination, que «les locaux loués ainsi quele terrain environnant sont destinés à la création et ci l'exploitation par la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ d'un fonds ce commerce Brasserie-Restaurant ». De même, la convention du 4 septembre 1975 valant promesse de bail précise que le terrain, objet du bail, sera exploité en terrasse-brasserie, Dans ces conditions, le bail commercial unique passé le 9 octobre 1975 entre la S.A. BRASSERIES CHUTZENBERGER et la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ traduit la commune intention des parties de soumettre au même régime, soit celui du statut des baux commerciaux, tous les locaux donnés à bail, y compris le terrain environnant d'environ 2,60 ares, ces biens immobiliers attachés à l'immeuble sis 1 rue des Ponts couverts à Strasbourg, formant un tout indivisible matériellement en raison de l'absencede précision quant aux éventuels différents lots de l'immeuble concernés, à supposer applicable le régime de la copropriété à la date du bail, et surtout du fait de l'usage exclusif des locaux et du terrain pour l'exploitation du fonds de commerce de restauration à créer par la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ. Par conséquent, le bail passé le 9 octobre 1975 entre la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER et la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ portant sur les locaux tout comme le terrain sis 1 rue des Ponts Couverts à Strasbourg sera considéré comme soumis au statut des baux commerciaux. Les moyens développés par Madame Marie-Lorraine X... relativement au caractère saisonnier du bail concernant les locaux sont inopérants en raison tant de l'absence de preuve de bail distinct relatif au terrain litigieux que du caractère saisonnier concernant non pas la location mais l'exploitation du terrain dont le bailleur ne retrouve nullement la disposition après chaque saison estivale. Sur le devenir du contrat de bail Madame Marie-Lorraine X..., devenue propriétaire du terrain par dévolution successorale à compter du 6 janvier 2005, s'est trouvée subrogée dans l'ensemble des droits et obligations du bailleur et est tenue par le contrat comme celui-ci. D'une part Madame Marie-Lorraine X... soutient que la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ n'a plus le droit de se maintenir sur le terrain litigieux, le bail étant arrivé échéance. En application de l'article LIA5-9 du Code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code civil, les baux de locaux soumis au statut des baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins 6 mois à l'avance. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, conformément à l'article 1738 du Code civil et sous les réserves prévues à l'alinéa précédent. En l'espèce, le bail commercial passé le 9 octobre 1975 entre la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ et la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER et portant tant sur les locaux que le terrain environnant a commencé à courir le ter septembre 1975 et est arrivé à échéance convenue le 31 août 1984. En l'absence de congé délivré par le bailleur ou de demande de renouvellement formulée par le preneur, le bail commercial s'est donc poursuivi par tacite reconduction à compter du ter septembre 1984, et ce pour une durée indéterminée. Madame Marie-Lorraine X..., propriétaire actuel du terrain, ne justifiant, nullement avoir donné congé à la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ par acte d'huissier, il convient de constater que le bail portant sur le terrain se poursuit. D'autre part Madame Marie-Lorraine X... sollicite le prononcé de la résiliation du bail. Aux termes de l'article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Selon l'article 1184 du Code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. Madame Marie-Lorraine X... soutient qu'elle n'a pas donné son autorisation à la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ pour la construction de l'appentis et que l'utilisation de celui-ci pour stocker matériel et denrées n'entre pas dans la destination des lieux telle qu'initialement convenue. D'une part, il n'est pas établi que Madame Marie-Lorraine X... ou ceux dont elle a pu hériter étaient propriétaires du terrain lors de la construction de l'appentis, laquelle a eu lieu en début de bail, soit courant 1976. Elle ne saurait dès lors se prévaloir de cette éventuelle infraction. D'autre part, l'autorisation pour la construction de l'appentis a été donnée par la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER à la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ par lettre du 23 avril 1976. Enfin, il n'est nullement justifié du non-respect de la destination du terrain devant être exploité en terrasse-brasserie par l'utilisation de cet appentis, lequel devait servir à stocker poubelles, caisses, bouteilles vides à l'abri du regard de la clientèle au vu des échanges initiaux entre la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ et la S.A. BRASSERIE SCHUTZENBERGER. En l'absence de toute preuve d'un manquement grave de la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ à ses obligations en tant que preneur, Madame Marie-Lorraine X... ne pourra qu'être déboutée de sa demande en résiliation du bail portant sur le terrain litigieux Compte tenu de ces développements, il n'y a pas lieu d'ordonner à la S.A. SCHLOESSER BIERSTUB L'AMI SCHUTZ de libérer la parcelle sis 1 rue des Ponts couverts à Strasbourg (section 2 nº 62/44 - lot 15) et Madame Marie-Lorraine X... sera déboutée de l'ensemble de ses demandes » ;
1º/ ALORS QUE nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ; qu'au cas présent, Mademoiselle X... faisait valoir que dès l'année 2001, la société Schloesser lui avait directement réglé les loyers et ainsi reconnu la fictivité du bail apparent signé par la société Schutzenberger (conclusions, p.7 et 12) ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si la société Schloesser n'était pas mal fondée à se prévaloir des stipulations d'un bail apparent dont elle avait, de son propre mouvement, reconnu l'inexistence en réglant directement les loyers auprès de Mademoiselle X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1714, 544 et 1134 du code civil ;
2º/ ALORS EN OUTRE QUE le tiers ne peut se prévaloir de la théorie de l'apparence lorsque celui-ci a eu connaissance de la situation véritable ou de l'existence d'un doute sur la qualité de propriétaire du cocontractant ; qu'en se bornant à énoncer que la société Schloesser était toujours tenue, au moment de la délivrance du congé par Mademoiselle X..., dans les termes d'un contrat de bail apparent opposable à cette dernière, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, p.7, 12), si la société Shloesser n'avait pas à tout le moins renoncé à se prévaloir du bénéfice du contrat apparent conclu par la société Schutzenberger en réglant, depuis l'année 2001, les loyers directement à Mademoiselle X..., et si elle n'était pas à compter de cette date, tenue dans les termes d'un contrat distinct de celui signé par la société Schutzenberger, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des mêmes textes ;
3º/ ALORS EN TOUTE HYPOTHESE QUE le bail commercial renouvelé est un nouveau bail ; qu'il s'ensuit que la croyance légitime du preneur à bail dans le titre et la qualité du propriétaire apparent, comme l'opposabilité du titre du véritable propriétaire doit s'apprécier au moment de ce renouvellement et non de la conclusion dubail originaire ; qu'en énonçant, pour juger que la société Schloesser avait pu légitimement croire en la qualité de propriétaire de la société Schutzenberger, qu'à la date de la signature du bail, la qualité de propriétaire du terrain de Madame X... n'était pas opposable aux tiers en l'absence de toute publication à cette date de l'acte notarié de vente dont l'inscription au livre foncier avait été ordonnée le lendemain de la signature du bail, et que la Brasserie Schutzenberger s'était présentée comme le propriétaire des parcelles litigieuses lors de la conclusion de la promesse de bail et du bail commercial lui-même, cependant qu'elle constatait que le bail avait été renouvelé le 31 Août 1984, la Cour d'appel à qui il appartenait d'apprécier si les conditions de la théorie de l'apparence étaient remplies au jour du renouvellement du bail n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1714 et 544 du code civil ;
4º/ ALORS SUBSIDIAIREMENT QU'à supposer qu'en dépit du renouvellement du contrat de bail, la croyance légitime du preneur dans la qualité de propriétaire doive s'apprécier au moment de la conclusion du bail originaire, l'apparence n'est créatrice de droit qu'à l'égard de celui qui pouvait légitimement ignorer la réalité ; que le véritable propriétaire n'est tenu par les actes du propriétaire apparent qu'à l'égard du tiers qui, de bonne foi, a contracté avec lui en étant victime d'une erreur commune le dispensant de vérifier les pouvoirs et qualités de son co-contractant ; qu'en énonçant que la société Schloesser, professionnel, avait pu croire, au jour de la conclusion du contrat de bail, en la qualité de propriétaire apparent de la société Schutzenberger, au seul motif que la société Schutzenberger s'était présentée comme telle, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1714 du code civil ;
5º/ ALORS QU'aux termes du contrat de bail commercial du 9 octobre 1975, « La Grande Brasserie DE LA PATRIE, SCHUTZENBERGER et CIE, donne à bail à la société SCHLOESSER SA, qui accepte, les locaux ci-après désignés dépendant de l'immeuble sis à Strasbourg, 1 ponts couverts, à savoir : Rez-de-chaussée : (sauf la partie ouest réservée à un magasin de souvenir) comprenant une salle de restaurant, 1 cuisine et installations de sanitaires pour hommes-dames ; Au 1 er étage : 1 logement de 3 pièces, cuisine, W. C. salle de bains, situé sur la partie ouest de l'immeuble. 1 cave Le terrain environnant d'environ 2,60 ares et destiné à être utilisé comme terrasse restaurant ¿ jardin d'été » (contrat de bail, p.1) ; qu'il s'ensuivait que l'objet du bail commercial était matériellement divisible ; qu'au demeurant, lors de la désignation du loyer, le bail prévoyait que « le bail est consenti et accepté moyennant un loyer de F. 2.500, - (deux mille cinq cents) par mois (dont F.200,- deux cents) pour le terrain non sur-bail » ; qu'il en résultait que le contrat de bail pouvait être divisé en tous ses éléments caractéristiques ; qu'en énonçant encore que le contrat de bail signé par la société Schloesser avait un objet unique, était indivisible, et qu'en conséquence le régime du bail commercial s'appliquait au bail commercial apparent en son entier, la Cour d'appel a dénaturé le contrat de bail du 9 octobre 1975, violant ainsi l'article 1134 du code civil.
