LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Constate la déchéance du pourvoi à l'égard du commissaire du gouvernement pris en la personne du trésorier-payeur général des Yvelines ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'en retenant la valeur proposée par le commissaire du gouvernement, la cour d'appel qui a, sans retenir d'éléments postérieurs à la date du jugement, fixé la valeur locative des réserves par rapport à celle des locaux commerciaux, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche qui ne lui était pas demandée afférente à la perte de chance de conserver l'intégralité de la clientèle après l'éviction, a, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la preuve de la perte de clientèle, même partielle, n'était pas établie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur les troisième et quatrième moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant apprécié les éléments de preuve produits par M. X... pour justifier de ses frais de déménagement, et d'aménagement de nouveaux locaux commerciaux, la cour d'appel a souverainement fixé le montant des indemnités de déménagement et de réinstallation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq mars deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a fixé à 682.281,27 euros l'indemnité d'éviction due à Monsieur X... ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Monsieur Henri X... exploite, depuis 1971, un fonds de commerce situé 12-14 avenue de la division Leclerc, sous l'enseigne Chaussures Deshays ; qu'il est locataire des murs du fonds de commerce et du logement attenant ; qu'il s'agit d'une boutique de vente de chaussures au détail-réparationbonneterie ; qu'il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux que le bien est situé à proximité directe du parc de Sceaux et de la station Antony du RER B située à 100 mètres, qu'il existe des lignes d'autobus devant le bien, qu'il s'agit d'une boutique de vente de chaussures avec plusieurs dépendances à usage de dépôt pour stockage, que la boutique possède une grande vitrine d'une façade d'environ 10 mètres, une partie de cette vitrine étant dans le renfoncement du magasin et la partie de la vitrine en linéaire étant la plus importante, que les vitrines de présentation sont éclairées par des spots, que l'accès au magasin se fait par un sol en pierres, que cette boutique présente plusieurs unités, un espace hommes, un espace femmes, un espace enfants, avec comptoir d'accueil et caisse, que le sol est en pierres sauf pour l'espace enfants dont le sol est plastifié, que ces trois espaces ont trois parties essayage avec un sol en moquette et banquettes aménagées, que des sanitaires sont situés à droite de l'espace enfants, que la boutique est en bon état, à rafraîchir, à part le plafond de l'espace enfants qui comporte une infiltration provenant de la terrasse située au dessus ; qu'a l'arrière du bâtiment, il y a un accès à un espace "réserve" sur la droite, qui communique avec la boutique et la cour, que cette cour donne sur une réserve située sur la gauche et une autre réserve à droite, espace de stockage avec un étage qui sert à l'ensemble des magasins du propriétaire du fonds de commerce de chaussures, que le bâtiment est assez ancien et actuellement vide ; qu'au fond de la cour se trouve un local à usage de réserve et archivage, avec chauffage central, murs en briques et parpaings, sol cimenté, grande hauteur sous plafond ; que de ce local on accède à la boutique, cet accès, en état usagé, traversant plusieurs petits espaces de réserve destinés au magasin ; qu'en outre, cet ensemble immobilier comporte un logement aux 1er et 2e étage, alors occupé par le fils de Monsieur Henri X... et accessible par un escalier métallique, donnant au premier étage sur une entrée et un couloir, un séjour, une cuisine aménagée, deux chambres, une salle de bains, un accès à une terrasse aménagée sans vis à vis, donnant au second étage, mansardé, sur deux pièces ; que les locaux sont loués à Monsieur X..., propriétaire du fonds de commerce, par un bail renouvelé le 25 novembre 2007, pour une durée de neuf ans, et moyennant un loyer mensuel de 19.267 euros ; que Monsieur X... a consenti, par acte sous seing privé du 30 décembre 1977, un contrat de gérance libre à une société Chaussures Deshays pour l'ensemble des fonds lui appartenant dont celui du 12 avenue de la division Leclerc à Antony ; que la ville d'Antony a renoncé définitivement à accorder à Monsieur X... le droit de priorité prévu par les dispositions de l'article L.314-5 du code de l'urbanisme du fait que l'immeuble à reconstruire sur le site est destiné à recueillir un immeuble à usage collectif, sans construction d'un local commercial ; que les parties se sont accordées sur un calcul de l'indemnisation sur la valeur du droit au bail du commerce permettant au commerçant de se réinstaller ; qu'elles sont également d'accord sur le mesurage effectué par expert qui met en évidence des surfaces de 94,48 m2 pour la boutique, de 123,35 m2 pour l'appartement, de 267,88 m2 pour la réserve ; que c'est pertinemment que l'exproprié demande que le calcul soit effectué en appliquant la même valeur locative à la surface utile de la boutique et du logement, intégrant ainsi la surface du logement dans celle de la boutique, ces deux unités étant confondues et reliées par un même escalier et formant une même entité, qui est, d'ailleurs, louée globalement, sans aucune distinction et possibilité de scission, selon un bail mixte; que ce mode de calcul est retenu par la cour ; que la surface des locaux à prendre en compte, pour la partie commerciale est donc de 94,48 m² + 123,35 m² = 217,83 m² ; que la surface des réserves s'établit à 267,88 m² ; que la boutique en question est bien située, ainsi que l'a relevé le commissaire du gouvernement, à proximité du parc de Sceaux, de la station Antony du RER, desservie par plusieurs lignes d'autobus, dans une zone d'excellente commercialité ; que le commissaire du gouvernement a observé que, d'ailleurs, les valeurs locatives sont élevées dans cette zone ; que la description effectuée lors du transport sur les lieux montre l'existence d'une vitrine de 10 mètres, de plusieurs espaces distincts de vente, avec partie essayage, et sanitaires pour les clients, de grands espaces de stockage pour les marchandises de ce magasin mais aussi des autres magasins de la marque ; que peu d'éléments de comparaison de biens similaires ont été produits, des éléments anciens ne pouvant être qu'écartés tout comme les termes de référence constitués d'appartements et les simples offres ; que l'exproprié produit une référence de 544 euros/m² pour un local de m² qui n'est donc pas similaire au bien litigieux ; que l'exproprié note justement que la ville d'Antony, en première instance, a indiqué dans ses écritures que les valeurs locatives dont elle a pu avoir connaissance, sont comprises entre 250 et 500 euros/m² dans le quartier et que la valeur locative moyenne ressort à 375 euros/m² ; que, toutefois, cette évaluation ne repose pas sur des éléments de comparaisons précis ; que les éléments produits par le commissaire du gouvernement, en appel, font ressortir une fourchette des valeurs locatives de locaux commerciaux à Antony entre 196 euros/rn² et 349 euros/m², les loyers des boutiques situées à proximité s'étageant entre 300 et 350 euros/m² ; que compte tenu des termes de référence similaires versés aux débats, de l'excellent état d'usage des lieux, de la qualité du logement et de la boutique, de l'importance du linéaire de vitrine, de l'excellente situation des lieux dans un périmètre d'importante commercialité, en centre ville, et desservis par un réseau de nombreux bus ainsi que par le RER B à 100 mètres, doit être retenu un loyer annuel de 325 euros/m² ; qu'il convient de retenir pour les réserves couvertes à usage de stockage situées en centre ville et accolées à la boutique la valeur de 100 euros proposé par le commissaire du gouvernement ; que c'est exactement que le premier juge a appliqué un coefficient de situation de 7 compte tenu des éléments précédemment relatés sur la situation du bien à Antony ; que l'indemnité principale doit, en conséquence, être calculée de la façon suivante : valeur de la boutique et du logement 217,83 m² x 325 euros = 70.794,75 euros ; valeur des réserves 267,88 m² x 100 euros = 26.788 euros ; ensemble immobilier : 97.582,75 euros ; différentiel de loyer : 97,582,75 - 19.267 = 78.315,75 euros ; indemnité pour perte du droit au bail 78.315,75 x 7 = 548.210,25 euros ; que l'indemnité de remploi s'établit ainsi 23.000 x 5% = 1.150 euros ; 525.210,25 x 10% = 52.521,02 euros ; que c'est par d'exacts motifs que la cour adopte que le premier juge a rejeté la demande de Monsieur Henri X... en paiement d'une indemnité pour trouble commercial dans la mesure où l'exploitation du fonds de commerce étant faite en location gérance le risque commercial, qui est transféré au locataire gérant, n'est pas subi par le propriétaire du fonds de commerce ; que c'est également exactement que le jugement a rejeté la demande au titre de la perte de clientèle qui n'est pas établie ; qu'eu égard aux nouveaux documents versés aux débats en appel, il convient d'allouer au titre des frais de réinstallation à Monsieur Henri X... une indemnité de 69.000 euros pour les agencements spécifiques qu'il devra remettre en place ; qu'en ce qui concerne l'indemnité de déménagement, c'est exactement que le premier juge a accordé une indemnisation à Monsieur X... de ce chef, indemnisation qui, toutefois, eu égard aux justificatifs produits, sera limitée à la somme de 11.400 euros ; qu'il s'ensuit que doit être versée à Monsieur Henri X... une indemnité principale de 548.210,25 euros, une indemnité accessoire de frais de remploi de 53.671,02 euros, une indemnité de frais de réinstallation de 69.000 euros et une indemnité de déménagement de11.400 euros soit une somme totale de 682.281,27 euros, le jugement étant réformé de ce chef » (arrêt, p. 5-9) ;
ALORS QUE, premièrement, pour retenir la valeur de 100 euros le mètre carré s'agissant de la surface correspondant à la réserve, les juges du fond se sont bornés à décider qu'il convenait de retenir la valeur proposée par le commissaire du gouvernement (arrêt, p. 8, al. 3) ; qu'en statuant de la sorte, les juges du fond ont entaché leur décision d'un défaut de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, en s'en remettant entièrement à l'évaluation proposée par le commissaire du gouvernement, sans relever aucun élément matériel justifiant de retenir la valeur de 100 euros le mètre carré ni s'expliquer sur l'évaluation ainsi retenue (arrêt, p. 8, al. 3), les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard de l'article L. 13-13 du code de l'expropriation ;
ET ALORS QUE, troisièmement, et à titre également subsidiaire, le juge de l'expropriation a l'obligation d'indiquer la date à laquelle il se situe pour évaluer les biens expropriés ; qu'en fixant en l'espèce la valeur du local affecté à l'usage de réserve au prix de 100 euros le mètre carré (arrêt, p. 8, al. 3), sans préciser à quelle date ils se plaçaient pour retenir cette évaluation, les juges du fond ont en outre privé leur décision de base légale au regard de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a rejeté tout à la fois la demande d'indemnité pour trouble commercial et la demande d'indemnité pour perte de clientèle ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « c'est par d'exacts motifs que la cour adopte que le premier juge a rejeté la demande de Monsieur Henri X... en paiement d'une indemnité pour trouble commercial dans la mesure où l'exploitation du fonds de commerce étant faite en location gérance le risque commercial, qui est transféré au locataire gérant, n'est pas subi par le propriétaire du fonds de commerce ; que c'est également exactement que le jugement a rejeté la demande au titre de la perte de clientèle qui n'est pas établie » (arrêt, p. 9, al. 2 et 3) ;
ET AUX MOTIFS EXPRESSÉMENT ADOPTÉS QU' « en l'espèce, l'exploitation du commerce est faite en location-gérance ; que dans ce type d'exploitation, le risque commercial est transféré au locataire-gérant ; qu'en conséquence il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de monsieur X..., propriétaire du fonds de commerce, d'être indemnisé du trouble commercial résultant de l'expropriation ; que conformément à l'article L. 13-13 du code de l'expropriation, seul le préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ouvre droit à indemnité ; que la perte de clientèle même partielle n'est pas établie en l'espèce ; qu'en conséquence aucune indemnité ne sera allouée à ce titre » (jugement, p. 14, al. 2 et 3) ;
ALORS QUE la perte de chance de conserver l'intégralité de sa clientèle après expropriation est un préjudice certain ouvrant droit à indemnisation ;
qu'en décidant en l'espèce qu'aucune indemnité ne pouvait être allouée à Monsieur X... faute pour lui d'établir l'existence d'une perte, même partielle, de sa clientèle, quand, s'agissant là d'un événement nécessairement futur, il appartenait aux juges de vérifier qu'il n'existait pas, au jour où ils statuaient, un risque constitutif d'une perte de chance de conserver l'intégralité de la clientèle, l'arrêt attaqué a été rendu en violation de l'article L. 13-13 du code de l'expropriation et du principe de réparation intégrale.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a limité l'indemnité de réinstallation à la somme de 69.000 euros ;
AUX MOTIFS PROPRES QU' « eu égard aux nouveaux documents versés aux débats en appel, il convient d'allouer au titre des frais de réinstallation à Monsieur Henri X... une indemnité de 69.000 euros pour les agencements spécifiques qu'il devra remettre en place » (arrêt, p. 9, al. 4) ;
ALORS QU'en se bornant à se référer « aux nouveaux documents versés aux débats en appel » sans viser ni examiner, même sommairement, aucune des pièces produites par les parties, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article L. 13-13 du code de l'expropriation et du principe de réparation intégrale.
QUATRIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a limité l'indemnité de déménagement à la somme de 11.400 euros ;
AUX MOTIFS PROPRES QU' « en ce qui concerne l'indemnité de déménagement, c'est exactement que le premier juge a accordé une indemnisation à Monsieur X... de ce chef, indemnisation qui, toutefois, eu égard aux justificatifs produits, sera limitée à la somme de 11.400 euros » (arrêt, p. 9, al. 5) ;
ALORS QUE, premièrement, en se bornant à se référer « aux justificatifs produits » sans viser ni examiner, même sommairement, aucune des pièces, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article L. 13-13 du code de l'expropriation et du principe de réparation intégrale ;
ET ALORS QUE, deuxièmement, à comprendre que le coût du déménagement ne pourrait pas, selon les juges, concerner les premier et deuxième étages affectés à l'habitation, quand ce déménagement était pourtant rendu nécessaire par l'expropriation et concernait une surface indemnisée comme faisant partie intégrante d'un fonds à usage mixte, au même titre que celle située au rez-de-chaussée du magasin, les juges du fond ont de toute façon violé l'article L. 13-13 du code de l'expropriation et le principe de réparation intégrale.
