LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. et Mme X...du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Atelier d'architecture Bernard Helburg;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 2265 du code civil dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008 ;
Attendu que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans, si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour d'appel dans l'étendue de laquelle l'immeuble est situé ;
Attendu que M. et Mme X...ont assigné M. Z...en démolition partielle d'un garage au motif que cette construction empiétait sur leur propriété ; que M. Z...a appelé en garantie la société Atelier d'architecture Bernard Helburg en qualité de maître d'¿ uvre ;
Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient que M. Z..., qui a acquis en 1981, de bonne foi et par juste titre, sa parcelle qui était présumée s'étendre jusqu'à la ligne reliant les deux bornes alors en place et qui a édifié son garage en 2003 en suivant la même limite, est fondé à se prévaloir de la prescription acquisitive par dix ans dès lors que, depuis 1985 au moins, il était en possession exclusive du terrain situé de son côté par rapport au mur de soutènement et de clôture construit par ses voisins ;
Qu'en statuant ainsi, sans relever, au besoin d'office, que le vendeur de la parcelle acquise par M. Z...n'en était pas le véritable propriétaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 septembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Metz ;
Condamne M. Z...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z...à payer à M. et Mme X...la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de M. Z...;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le garage construit par M. Z...n'empiète pas sur la propriété des époux X...et d'avoir débouté les époux X...de leurs demandes tendant à voir ordonner la destruction de la partie du garage édifiée sur leur fonds sous astreinte et en paiement de dommages et intérêts ;
Aux motifs qu'il est établi qu'en 1984 ou début 1985 les époux X...ont partiellement excavé leur terrain jusqu'à une profondeur de près de 2 mètres pour créer une rampe d'accès au garage situé sous leur maison ; que pour retenir les terres de la parcelle de M. Z...restant à leur niveau naturel, ils ont construit un mur de soutènement d'une largeur variable et d'une rectitude quelque peu aléatoire ; que sur injonction de la DDE ils ont régularisé en juillet 1985 une demande d'autorisation de clôture en indiquant sur un plan datant du bornage effectué en 1976 que leur mur suivait exactement la limite séparative entre les bornes existantes ; que l'autorisation de clôture accordée par décision administrative du 20 août 1985 précisait que le mur de soutènement devait s'implanter franchement sur la limite parcellaire ; qu'en 2003 M. Z...a fait construire sur sa propriété un garage suivant la même limite ; que même en admettant que le rapport d'expertise de M. A... expert géomètre désigné dans le cadre d'un nouveau bornage sollicité par les époux X...en 2005 reflète la réalité d'un déplacement d'une des deux bornes, dans des circonstances et à une date indéterminées, ce qui au demeurant est contredit par une autre expertise, et n'a pas été homologué par une décision judiciaire, il n'en reste pas moins que M. Z...qui en 1981 a acquis de bonne foi et par juste titre sa propre parcelle, laquelle était présumée s'étendre jusqu'à la ligne reliant les deux bornes alors en place, est fondé à se prévaloir de la prescription acquisitive par dix ans telle que prévue par l'article 2272 du Code civil dès lors que depuis 1985 au moins il était en possession exclusive du terrain situé de son côté par rapport au mur de soutènement et de clôture construit par ses voisins ; que l'usucapion ainsi acquise fait obstacle aux demandes des époux X...fondées sur un prétendu empiètement du garage de M. Z...y compris quant aux indemnités financières ;
1°- Alors que l'accord des parties sur la délimitation des fonds, n'implique pas, à lui seul, leur accord sur la propriété des parcelles litigieuses ; qu'en se fondant pour exclure l'existence d'un empiètement du garage sur le fonds appartenant aux époux X...sur la circonstance que ce garage suit la même limite que celle résultant du mur de soutènement construit par les époux X...qui auraient admis, dans le cadre de la demande d'autorisation de travaux relative à la construction de ce mur, qu'il se situait sur la limite séparative des parcelles entre les deux bornes, circonstance qui n'était pas de nature à caractériser l'accord des époux X...quant à l'étendue de leur droit de propriété, la Cour d'appel a violé l'article 545 du Code civil ;
2°- Alors que la possession légale utile pour prescrire le droit de propriété suppose l'accomplissement d'actes matériels de possession ; qu'en l'espèce, les époux X...contestaient expressément l'existence de tels actes en faisant valoir qu'avant l'édification de son immeuble en 2003 M. Z...n'avait pas pris possession de la portion de terrain litigieuse ; qu'en se bornant à énoncer que depuis 1985 au moins M. Z...était en possession exclusive du terrain situé de son côté par rapport au mur de soutènement et de clôture construit par ses voisins, sans caractériser l'accomplissement par M. Z...d'un quelconque acte matériel de possession sur cette portion du terrain avant la construction du garage litigieux en 2003, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2255 et 2261 du Code civil ;
3°- Alors que le juste titre est celui qui porte sur la parcelle dont la prescription acquisitive abrégée est invoquée ; qu'en énonçant que M. Z...aurait acquis en 1981 par juste titre sa propre parcelle, sans rechercher ainsi qu'elle y était invitée si la superficie mentionnée dans le titre de M. Z...s'étendait à la portion de parcelle litigieuse, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2272 du Code civil ;
4°- Alors qu'en statuant comme elle l'a fait tout en constatant que la parcelle acquise par M. Z...en 1981 était présumée s'étendre jusqu'à la ligne reliant les deux bornes « alors en place », ce dont il résulte que le titre de M. Z...ne portait pas sur la parcelle litigieuse laquelle était intégrée, par les bornes alors en place, dans la propriété des époux X..., et qu'il ne pouvait constituer le juste titre exigé pour une prescription abrégée, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article 2272 du Code civil qu'elle a violé ;
5°- Alors qu'en énonçant que les conclusions du rapport de M. A... qui avait constaté le déplacement d'une borne posée en 1976 et ce au détriment de la propriété des époux X..., seraient contredites par « une autre expertise », sans préciser sur quelle autre expertise elle se fondait ni en exposer même succinctement le contenu, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
6°- Alors que la prescription abrégée requiert l'existence d'un juste titre, lequel suppose un transfert de propriété consenti par celui qui n'est pas le véritable propriétaire ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans qu'il résulte de ses constatations que la vente consentie à M. Z...l'aurait été par un vendeur qui n'était pas le véritable propriétaire, la Cour d'appel a encore violé l'article 2272 du Code civil ;
7°- alors qu'en statuant comme elle l'a fait, sans répondre aux conclusions des époux X...qui faisaient valoir (conclusions p. 19) qu'il existe une interpénétration de plus de 5 cm du garage de M. Z...sur le mur de soutien leur appartenant et par conséquent un empiètement de ce garage sur leur fonds tel que prétendument délimité par ce mur et par la prétendue possession de M. Z..., la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
