LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique ci-après annexé :
Attendu qu'ayant exactement retenu que les travaux imposés par l'administration, considérés comme nécessaires à l'utilisation de la chose louée, sont à la charge du bailleur en application de l'article 1719 2° du code civil, à condition d'être en rapport avec la destination contractuelle et sauf dérogation conventionnelle, la cour d'appel, qui, procédant aux recherches prétendument omises, a relevé que le bail ne comportait pas de clause spécifique relative à ces travaux et que l'expert avait distingué les travaux imposés par la direction des services vétérinaires imputables au bailleur et à la copropriété en raison du défaut de conformité des locaux à l'activité exercée et les travaux devant rester à la charge du preneur en raison des non conformités relevant des équipements, des aménagements et du défaut d'entretien, et les avait chiffrés de manière détaillée, et qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X..., les condamne à payer à M. Y... et Mme Z... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils, pour les consorts X....
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné solidairement Mme A... et Mme B... à réaliser, sous peine d'astreinte, les travaux ordonnés par l'administration pour mettre les locaux en conformité avec les mesures d'hygiène et de sécurité ainsi que les travaux nécessaires à la mise en conformité du local d'habitation, tels que décrits et chiffrés par l'expert judiciaire à la somme globale de 134.162,70 ¿ HT, et à payer à M. Antonio Y... la somme de 22.500 ¿ en réparation du préjudice consécutif à l'interdiction de fabrication depuis le 19 novembre 2008,
AUX MOTIFS QUE « dans le premier rapport d'inspection du 19 novembre 2008, la DIRECTION DES SERVICES VÉTÉRINAIRES a relevé de nombreuses non conformités, dont certaines qualifiées de majeures portant sur les « locaux en sous-sol insalubres, non hermétiques, non adaptés en l'état à une activité alimentaire, structures totalement dégradées, évacuations d'eaux usées non conformes et pour partie bouchées" ; Qu'il était notamment noté la présence d'une cour extérieure donnant sur deux WC à la turc insalubres, un sanitaire non équipé d'un sas et débouchant sur une zone de passage des aliments, les structures du couloir et du hall d'accès au fournil non lisses, non lessivables, très dégradées avec présence de gravats sur la chambre froide positionnée dans le hall, des structures du fournil totalement dégradées, revêtements de peinture et plâtre totalement écaillés, jaunies et encrassées y compris à l'aplomb des zones et matériels de travail, une absence de sectorisation des locaux et activités (zones sales et propres, chaudes et froides), une absence de salle de pâtisserie, de local de stockage du bois, de salle de plonge, une fosse d'accès du monte-charge non protégée et impossible à nettoyer, une chaleur importante dans le fournil servant à l'élaboration de crèmes et autres préparations sensibles, des canalisations d'eau très vétustés, un regard fermé par une plaque métallique non hermétique donnant directement dans une cavité susceptible d'être une canalisation d'égouts, des canalisations pour parties bouchées, caniveau situé dans la cour rempli d'eaux stagnantes ; Qu'il était relevé par ailleurs des non conformités majeures pour le lave mains, et de manière générale pour le respect des procédures d'hygiène sans contact avec les denrées ; Que suite à ces constatations, l'inspecteur de la DIRECTION DES SERVICES VÉTÉRINAIRES agissant pour le directeur départemental a ordonné à M. Y... la réalisation de diverses mesures correctives, à savoir : - le maintien de l'arrêt de toute fabrication de pâtisserie, - la fourniture de la liste des viennoiseries fabriquées par ses soins. - la réalisation immédiate de divers aménagements urgents, la fourniture avant le 1er janvier 2009 d'un échéancier précis de mise en conformité de l'établissement ; Que cette mise en demeure impérative constituait une mesure coercitive pouvant donner lieu à des observations dans un délai de 48 heures et à une contestation devant le tribunal administratif dans un délai de deux mois ; Attendu que dans son second rapport du 18 décembre 2008, l'inspecteur de la DIRECTION DES SERVICES VÉTÉRINAIRES a constaté le respect des mesures essentiellement prescrites, que quelques unes n'avaient été que partiellement réalisées et devaient être corrigées en urgence et a rappelé sa demande de transmission d'un échéancier précis de mise en conformité de l'établissement pour le 1er janvier 2009 ; Qu'il était noté que les structures restaient totalement délabrées, que l'aptitude au nettoyage et à la désinfection était toujours non conforme ainsi que la prévention de l'introduction des nuisibles et l'évacuation des eaux usées ; Que depuis, l'interdiction de fabriquer de la pâtisserie n'a pas été levées ; Que l'activité de M. Y... est donc limitée à la fabrication de pains et de viennoiseries ; Attendu que selon jurisprudence constante, les travaux imposés par l'administration sont considérés comme nécessaires à l'utilisation de la chose louée et sont donc à la charge du bailleur par application de l'article 17192° du code civil à condition que ces travaux soient en rapport avec la destination contractuelle des lieux et sauf dérogation conventionnelle ; Que toutefois, dans l'appréciation de l'obligation de délivrance et d'entretien de la chose louée pour l'usage auquel elle est destinée, les clauses du bail doivent être interprétées strictement ; Que le bailleur ne peut se trouver décharger desdites obligations que s'il est prévu des clauses expresses et explicites le déchargeant des travaux prescrits par l'autorité administrative et de la vétusté ; Qu' en l'espèce, en l'absence de clause spécifique à ce sujet, les intimées sont tenues de prendre en charge les travaux imposés par l'administration rattachables à l'obligation de délivrance de la chose louée eu égard à la destination des locaux, notamment de pâtisserie, prévue au contrat ; Attendu que l'expert judiciaire a examiné attentivement les locaux, tenu trois réunions, s'est fait assisté d'un sapiteur, a répondu aux dires des parties ; Qu'au terme de ses opérations, il a justement distingué les travaux imposés par la DIRECTION DES SERVICES VÉTÉRINAIRES imputables au bailleur et à la copropriété en raison du défaut de conformité des locaux à l'activité exercée et ou de leur la vétusté, et les travaux devant rester à la charge du preneur en raison des non conformités majeures relevant des équipements, des aménagements et du défaut d'entretien, et les a chiffrés de manière détaillée ; Qu'il en est de même pour les travaux de réfection du logement qui ne sont pas aux normes d'habitation tel que constaté par l'expert qui a noté que le clos n'était pas assuré, que l'installation électrique n'était pas aux normes et présentait un caractère de dangerosité, que l'installation de chauffage était également dangereuse et ne permettait pas le chauffage de l'ensemble du logement, et que l'accès à la terrasse extérieure était dangereux ; Que la chambre froide qui a été remplacée par M. Y... est située sur les parties communes, ce qui n'est pas conforme à la réglementation sanitaire ; Que le coût de son déplacement doit être assumé par les bailleresses dès lors que sa localisation initiale se trouvait au même endroit, dans les parties communes ; Attendu qu'il échet par suite d'infirmer le jugement et de condamner solidairement Mme veuve X... et Mme B... à réaliser les travaux ordonnés par l'administration pour mettre les locaux en conformité avec les normes d'hygiène et de sécurité ainsi que les travaux nécessaires à la mise en conformité du local d'habitation, tels que décrits et chiffrés par l'expert judiciaire à la somme globale de 134.162,70 ¿ HT , et ce dans le délai de quatre mois à compter de la signification de l'arrêt, sous astreinte de 150 ¿ par jour de retard, pendant une durée de 2 mois à l'issue de laquelle le juge de l'exécution pourra être saisi si besoin est » (arrêt p. 4 à 6),
ET AUX MOTIFS QUE « M. Y... allègue par ailleurs une perte d'exploitation de 3.300 ¿ par mois depuis novembre 2008 du fait de l'interdiction de fabrication de la pâtisserie, produisant à l'appui divers documents de son expert-comptable ; (¿) Que si le pourcentage de 15 % à charge des intimés retenu par l'expert judiciaire apparaît insuffisant au regard de l'inadaptation des locaux, de leur état de vétusté et d'insalubrité, notamment au niveau des canalisations et sanitaires, il ne peut cependant être fait table rase des propres carences de M. Y..., tel que répondu par l'expert au conseil de l'appelant en réponse à ses dires ; Attendu qu'au vu des éléments en sa possession, la cour fixera le préjudice d'exploitation subi par le preneur imputable aux intimées et à la copropriété à la somme de 750 ¿ par mois ; Que Mme veuve X... et Mme B... seront donc condamnées à payer à M. Y... pour la période du 19 novembre 2008 au mois de mai 2011, correspondant à trente mois, la somme de 22.500 ¿ » (arrêt p. 6-7),
ALORS QUE, D'UNE PART, le bailleur n'a pas à supporter la charge de travaux imposés par l'administration en raison de l'utilisation que le locataire a fait des locaux et des installations ; qu'en retenant qu'en l'absence de clause spécifique à ce sujet dans le contrat de bail du 28 décembre 1994, les bailleurs étaient tenus de prendre en charge les travaux ordonnés par la Direction des services vétérinaires en 2008, sans rechercher, comme il était soutenu, si ces travaux n'étaient pas imputables à la carence des preneurs dans leur obligation d'entretien des lieux, des installations et équipements depuis quatorze ans, et aux transformations importantes qu'ils avaient effectuées dans les lieux sans autorisation, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1719 du Code civil.
ALORS QUE, D'AUTRE PART, le bailleur n'a pas à supporter la charge de travaux imposés par l'administration en raison de l'utilisation que le locataire a faite des locaux et des installations ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour d'appel que les manquements constatés par la Direction des services vétérinaires dans son rapport du 19 novembre 2008 consistaient en des manquements aux règles d'hygiène et de sécurité ; qu'en retenant qu'en l'absence de clause spécifique à ce sujet, les bailleurs étaient tenus de prendre en charge les travaux ordonnés par la Direction des services vétérinaires en 2008, sans rechercher, comme il était soutenu, si ces manquements ne relevaient pas de l'exploitant et de l'utilisation qu'il faisait des locaux loués, la cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1719 du Code civil.
ALORS QUE, ENFIN, tout jugement doit être motivé ; qu'en condamnant en l'espèce sous astreinte Mme A... et Mme B... à réaliser dans les lieux loués des travaux d'un montant total de 134.162,710 ¿ HT, incluant les travaux nécessaires à la mise en conformité du local d'habitation, sans répondre aux conclusions d'appel des bailleurs faisant valoir qu'ils avaient déjà réalisé dans la partie logement des travaux de rénovation pour un montant de 8.000 ¿, outre des travaux de 17.000 ¿ dans les parties communes, de sorte que cette demande des preneurs était devenue sans objet, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
