LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que le véritable acquéreur était M. X..., cogérant de la société SR, que la SCI Z...ne lui avait servi que de prête-nom, qu'il n'était pas certain que les factures produites par cette dernière concernaient l'immeuble litigieux et qu'elle ne justifiait pas les avoir réglées ni que les travaux avaient été payés directement par le notaire, la cour d'appel, qui a pu déduire de ces seuls motifs que la société Z...devait être déboutée de sa demande de remboursement des travaux, a légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Z...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Z...à payer à M. A..., Mme A...et la SCI SR la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de la SCI Z...;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze février deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour la société Z...
PREMIER MOYEN UNIQUE DE CASSATION
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUE D'AVOIR dit nulle la vente d'immeuble du 1er août 2005, dit qu'il n'est pas justifié d'un lien entre cette vente et le compromis de vente du 4 novembre 2004 signé avec une société de droit luxembourgeois en formation, que la S. C. I. SR n'a reçu aucun paiement de prix de la part de la société exposante et qu'elle n'en doit donc aucune restitution, et d'avoir rejeté les demandes de la société exposante tendant au remboursement du prix de vente et des travaux,
AUX MOTIFS QUE concernant la vente de l'immeuble, il résulte de l'article 1849 du Code civil que « dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social » ; que l'objet social est défini par l'article 2 des statuts : « L'acquisition, la construction et la propriété de tout bien immobilier à usage d'habitation, professionnel, commercial ou industriel ; la mise en valeur, l'administration, la gestion et l'exploitation par bail, location ou autrement de tous les immeubles ainsi acquis ou édifiés, dont elle aura la propriété ou la jouissance ; ¿ et généralement toutes opérations se rapportant à l'objet ci-dessus défini, pourvu que ces opérations ne modifient pas le caractère civil de la société » ; que cette définition, bien que générale, met expressément dans l'objet social l'acquisition d'immeubles mais non leur cession ; que certes, Monsieur A...ne conteste pas être responsable de l'affichage sur l'immeuble de la mise en vente de l'ensemble immobilier et du panneau invitant à le joindre pour obtenir les clés de l'immeuble, dont la présence est encore constatée par l'huissier le 2 septembre 2005, de sorte qu'il y avait un accord de principe des deux cogérants et associés pour vendre l'immeuble, mais que ceux-ci n'avaient pas pour effet de faire de la vente de l'unique immeuble de la société un acte de gestion entrant dans l'objet social ; que la S. C. I. Z..., composée d'experts comptables et donc au fait de la gestion des sociétés, a d'ailleurs ressenti la nécessité de faire signifier le 5 septembre 2005 l'acte de vente à l'autre cogérant ; qu'il est manifeste que Monsieur X..., qui ne soutient pas avoir été mandaté par la société pour effectuer l'opération de vente dans les conditions où il l'a fait, a fixé le prix seul, sans prendre l'avis de Monsieur A...; que, si l'absence de droit de Monsieur et de Mademoiselle A...à demander une telle nullité ne peut qu'être confirmée, le rejet de la demande d'annulation de la vente, qui n'est pas un acte de gestion et n'est pas envisagé dans l'objet social, par la S. C. I. SR doit être infirmé ; que, par ailleurs, et toujours en ce qui concerne la validité de la vente, les modalités de paiement du prix ne sont pas indiquées dans l'acte authentique, où la page 21 porte que « le paiement de ce prix a lieu de la manière indiquée ci-après », et où, en réalité, aucun autre paragraphe ne traite du paiement du prix ; que le relevé de compte établi par Maître C...le 6 décembre 2005 (pièce 16 de la S. C. I. Z...) porte sur deux lignes successives à la date du 1er août 2005 : « Viré à la S. C. I. SR prix de vente à S. C. I. Z...: 580. 000 euros », étant remarqué que la première ligne ne figure pas dans le relevé de compte adressé par le notaire à la S. C. I. SR le 2 mars 2006 (relevés manifestement partiels puisque, dans chacun, les totaux débit et crédit ne correspondent pas aux sommes indiquées) ; que c'est donc, à cette date, Monsieur X...qui a payé l'acquisition de l'immeuble de la société, ce qui apparaît de nature à expliquer l'omission des modalités de paiement du prix, eu égard à la volonté manifeste de Monsieur X...de ne pas porter à la connaissance de son associé les conditions exactes de la vente ; que le 5 décembre, Monsieur X...a refusé de répondre à la question de la justification du paiement du prix de vente sous prétexte de l'existence d'un procès en cours ; que, dans sa réponse à la sommation interpellative du 15 décembre 2005 sur la justification du paiement du prix de vente, Monsieur Roger B..., gérant de la S. C. I. Z..., a répondu que « la S. C. I. a fait un emprunt et le prix a été payé chez le notaire, Maître C...», sans préciser que l'emprunt avait été fait, en tout cas à cette date, auprès de Monsieur X...; que certes, elle produit une lettre du Crédit Agricole des Savoie du 23 décembre 2005, lui annonçant le tableau d'amortissement d'un prêt de 600. 000 F qui lui aurait été remis seulement le 22 décembre 2005, soit près de cinq mois après la vente et une semaine après la sommation, mais que rien au dossier ni ne justifie de la réalité d'un tel emprunt ni n'indique à quoi cette somme a servi, étant accessoirement noté que la S. C. I. Z...affirme avoir effectué dans l'immeuble des travaux pour près de 540. 000 euros ; que concrètement il n'est pas justifié qu'aucun fonds ait transité chez le notaire ; que d'ailleurs, alors que ce dernier indiquait dans une lettre du 16 novembre 2005 à Monsieur A...que « le chèque du prix a été établi à l'ordre de la S. C. I. », les comptes de la S. C. I. SR ne portent pas la trace de la réception de la somme de 580. 000 euros et que Monsieur X...a reçu directement une partie de cette somme à hauteur de 360. 000 euros ; que ces éléments sont à rapprocher des allégations de la S. C. I. SR et des consorts A...que la S. C. I. Z...se prépare à rétrocéder l'immeuble à Monsieur X...et lui aurait donc en réalité servi de prête-nom, lequel a, d'ailleurs, engagé un certain nombre de frais dans l'immeuble sur le compte de la société, et d'autre part dirige les travaux depuis la vente (certaines factures sont au nom de X...S. C. I. Z...) et a constitué le dossier et la demande de permis de construire en vertu d'un mandat de la S. C. I. Z...figurant au dossier ; que Maître C..., dans un courrier du 27 juin 2006 à Maître D..., conseil des consorts A..., indique que « la somme de 75. 300 euros correspond aux travaux nécessaires à la vente et mis à la charge contractuelle du vendeur. La plupart de ces travaux sont achevés et j'ai acquitté sur présentation des factures les sommes dues. Il reste au compte 4. 922, 22 euros pour le solde à venir prochainement » ; que l'acte de vente ne fait pas état d'un engagement du vendeur de faire les travaux, qui sont en réalité une diminution du prix si tant est qu'ils soient, en fait, une condition de la vente ; que ceux-ci ne sont envisagés que par un compromis de vente du 4 novembre 2004, ignoré par l'acte de vente authentique conclu par la S. C. I. SR, représentée toujours par le seul Monsieur X..., avec une société de droit luxembourgeois
Z...
, pièce dont il n'est pas contesté qu'elle n'a été communiquée aux consorts A...qu'après un an de procédure et alors que sa date n'est pas certaine, en sorte qu'il n'est pas justifié d'un engagement valable de la S. C. I. SR de faire ces travaux et de la régularité de ces dépenses ; que ce compromis indique par ailleurs que ladite société Z..., de droit luxembourgeois, et représentée par Monsieur Roger B..., était alors en cours de formation, que rien ne justifie qu'elle ait finalement été constituée et qu'il n'est pas établi que le compromis ait été ratifié et encore moins qu'il ait pu y avoir une substitution d'un acquéreur à un promettant inexistant ; que, ensuite, le notaire écrit que « concernant la somme de 360. 000 euros, vos clients savent parfaitement ce qu'il en est. Monsieur X...avait fait inscrire une hypothèque sur les biens vendus. Cette somme correspond à cette sûreté », alors que Maître C...savait tout aussi parfaitement que l'hypothèque n'a jamais été inscrite ; qu'un chèque de 141. 100 euros a été encaissé sur le compte de la S. C. I. SR à la Banque Populaire, remis dès le 1er août 2005, donc par Monsieur X..., mais que dès les 2 et 3 août une série de chèques étaient remis à l'encaissement (65. 000 + 6. 000 + 324, 46 + 3 x 4. 500 + 3 x 3. 842, 76) amputant l'essentiel de cette somme et correspondant (sauf les 65. 000 euros dont la destination reste mystérieuse) à des « dépôts de garantie des loyers » non prévus par le contrat de vente, qui ont été versés, par l'intermédiaire du notaire, à l'acquéreur (cf. comptes du notaire du 2 mars 2006) ; qu'ainsi, à l'occasion de cette vente, non seulement le prétendu acquéreur n'a rien déboursé mais qu'il a, mieux encore, perçu 31. 352, 74 euros au moins ; que, en outre, la S. C. I. Z...affirme qu'elle a été constituée par les consorts B..., qui entretenaient « des relations cordiales » avec la S. C. I. SR selon ses dires, une simple connaissance avec Monsieur X...selon les dires de celui-ci, et qui était intéressé par cette acquisition pour loger le cabinet d'expertise comptable
B...
; que, force est de constater que, malgré l'empressement à réaliser les travaux très importants et chiffrés par la S. C. I. Z...à 536. 336 euros, auxquels il convient d'ajouter les 75. 300 euros financés par la S. C. I. SR, le cabinet B...n'est toujours pas installé dans les lieux, alors même qu'ils ont pu être loués jusqu'à ce jour à plusieurs sociétés plus ou moins recommandables, et encore moins solvables selon les affirmations de la S. C. I. Z..., et ce, alors qu'aucune des factures produites n'est postérieure à mars 2007 ; que le cabinet B...atteste le 27 janvier 2010 seulement « s'être rapproché de la S. C. I. Z...¿ et lui avoir formulé une offre en vue de l'occupation des locaux ¿ en vue d'y transférer nos bureaux », ce qui ne l'engage manifestement à rien ; que même le motif affirmé par la S. C. I. Z...de son intérêt pour l'immeuble acquis apparaît faux ; que cette situation justifie l'allégation des consorts A.../ SR que la S. C. I. Z...et Monsieur Z...aient l'intention de rétrocéder l'immeuble au second, par un acte qui ne serait donc que la régularisation de la situation existante ; qu'il en résulte que le véritable acquéreur est Monsieur X..., cogérant de la société venderesse, et que la S. C. I. Z...ne lui a servi que de prête-nom, service pour lequel elle a elle-même été rémunérée ; que, pour ces motifs aussi, la vente doit être annulée ;
ALORS D'UNE PART QU'il résulte du certificat de l'article 4-3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, établi par le notaire ayant reçu l'acte de vente le 1er août 2005, que « la vente a été conclue moyennant le prix de 580. 000 euros. Ce prix a été payé comptant et quittancé audit acte », ce que corroborait la comptabilité du notaire attestant que, le 1er août 2005, Monsieur Fred X...a fait virer sur le compte étude de la société exposante la somme de 580. 000 euros, prêtée selon acte sous seing privé, ladite somme ayant été débitée le même jour du compte de l'exposante au profit de celui de la SCI SR, venderesse ; qu'en décidant que les modalités de paiement du prix ne sont pas indiquées dans l'acte authentique, que le relevé de compte établi par Maître C...le 6 décembre 2005 porte sur deux lignes successives à la date du 1er août 2005 « viré à la SCI SR prix de vente à SCI Z...580. 000 euros », étant remarqué que la première ligne ne figure pas dans le relevé de compte adressé par le notaire à la SCI SR le 2 mars 2006, que c'est donc à cette date Monsieur X..., qui a payé l'acquisition de l'immeuble, ce qui apparaît de nature à expliquer l'omission des modalités de paiement du prix, eu égard à la volonté manifeste de Monsieur X...de ne pas porter à la connaissance de son associé les conditions exactes de la vente, que dans sa réponse à sommation interpellative sur la justification du paiement du prix de vente, Monsieur Roger B..., gérant de la SCI Z...a répondu que « la SCI a fait un emprunt et le prix a été payé chez le notaire, Maître C...», sans préciser que l'emprunt avait été fait, en tout cas à cette date, auprès de Monsieur X..., que certes elle produit une lettre du CREDIT AGRICOLE DES SAVOIE du 23 décembre 2005 lui annonçant le tableau d'amortissement d'un prêt de 600. 000 euros qui lui aurait été remis seulement le 22 décembre 2005, soit cinq mois après la vente et une semaine après la sommation, mais que rien au dossier ni ne justifie de la réalité d'un tel emprunt ni n'indique en quoi cette somme a servi, étant noté que la SCI Z...affirme avoir effectué dans l'immeuble des travaux pour près de 540. 000 euros, la Cour d'appel, qui n'a pas pris en considération le compte étude de la société exposante et le « certificat de l'article 4 » établi par le notaire, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1319 du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QU'en affirmant qu'il n'est pas justifié qu'aucun fond ait transité chez le notaire, que ce dernier indiquait dans une lettre du novembre 2005 à Monsieur A...que « le chèque du prix a été établi à l'ordre de la SCI », les comptes de la SCI SR ne portant pas la trace de la réception de la somme de 580. 000 euros, que Monsieur X...a reçu directement une partie de cette somme à hauteur de 360. 000 euros, quand il résulte du certificat établi par le notaire que le prix de vente a été payé comptant le jour de la vente et du compte étude de la société exposante qu'a été porté au crédit de ce compte le même jour une somme de 580. 000 euros prêtée par Monsieur X..., laquelle a été immédiatement débitée au profit du compte étude de la venderesse, la Cour d'appel, qui ne s'explique pas sur ces éléments de preuve, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1317 et suivants du Code civil ;
ALORS DE TROISIEME PART QU'en retenant qu'il n'est pas justifié qu'aucun fond ait transité chez le notaire tout en relevant qu'il résultait du relevé de compte étude de la société exposante qu'il a été porté au crédit de ce compte la somme de 580. 000 euros prêtée par Monsieur X...et virée au profit du compte étude de la SCI le jour de la vente la même somme de 580. 000 euros, la Cour d'appel, qui affirme que les comptes de la SCI SR ne portent pas la trace de la réception de la somme de 580. 000 euros et que Monsieur X...a reçu directement une partie de cette somme à hauteur de 360. 000 euros, sans préciser d'où il résultait que cette somme avait été remise directement par l'exposante à Monsieur X..., contrairement à ce qui ressortait du relevé de compte étude de la société exposante et de l'extrait de compte qu'elle vise, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS DE QUATRIEME PART QU'ayant, d'une part, affirmé que Monsieur X...a reçu directement une partie de la somme de 580. 000 euros à hauteur de 360. 000 euros, que ces éléments sont à rapprocher des allégations de la SCI SR et des consorts A..., que la SCI Z...se prépare à rétrocéder l'immeuble à Monsieur X...et lui aurait donc, en réalité, servi de prête nom, lequel a d'ailleurs engagé un certain nombre de frais dans l'immeuble sur le compte de la société et dirige les travaux depuis la vente et a constitué le dossier et la demande de permis de construire en vertu d'un mandat de la SCI Z..., d'autre part, que le notaire écrit que « concernant la somme de 360. 000 euros, vos clients savent parfaitement ce qu'il en est. Monsieur X...avait fait inscrire une hypothèque sur les biens vendus. Cette somme correspond à cette sûreté alors que Maître C...savait tout aussi parfaitement que l'hypothèque n'a jamais été inscrite », la Cour d'appel, qui relève par ailleurs que le relevé de compte du 6 décembre 2005 porte sur deux lignes « viré à la SCI SR prix de vente à la SCI Z...580. 000 euros », n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses constatations dont il ressortait que la somme de 360. 000 euros, conformément à ce qui résulte du compte étude de la société exposante et du relevé du 6 décembre 2005, n'avait pas été remise directement à Monsieur X..., cette somme ayant été remise par le notaire de la SCI SR et, partant, elle a violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS DE CINQUIEME PART QU'il résulte du contrat de vente (page 20) que tous comptes de jouissance seront apurés et réglés définitivement préalablement ou concomitamment à la régularisation de l'acte de vente, les parties déclarant vouloir faire leur affaire personnelle entre elles de tous comptes de proratas de loyers et remboursements éventuels de loyers d'avance ou dépôts de garantie, de tous comptes de charges, le vendeur ayant remis à l'acquéreur le contrat de location en sa possession et la transmission de bail devant être notifiée aux locataires par les soins du notaire ; qu'il en résultait que les dépôts de garantie devaient être versés à l'acquéreur, dorénavant tenu à remboursement au profit des locataires ; qu'en relevant qu'un chèque de 141. 100 euros a été encaissé sur le compte de la SCI SR à la Banque Populaire, remis dès le 1er août 2005 par Monsieur X..., mais que, dès les 2 et août, une série de chèques étaient remis à l'encaissement, amputant l'essentiel de cette somme et correspondant, sauf les 65. 000 euros dont la destination reste mystérieuse, à des « dépôts de garantie de loyers » non prévus par le contrat de vente, qui ont été versés, par l'intermédiaire du notaire, à l'acquéreur, la Cour d'appel, qui ne précise pas en quoi cette stipulation de l'acte de vente n'imposait pas la remise de dépôts de garantie à l'acquéreur, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
ALORS DE SIXIEME PART QUE l'exposante faisait valoir que le prix a été payé par la SCI Z...par prêt obtenu du CREDIT AGRICOLE (page 28), et elle produisait une lettre de la banque du 23 décembre 2005 faisant état d'un prêt habitat réalisé le 22 décembre 2005 ; qu'en affirmant que la réalité du prêt n'est pas établie, la Cour d'appel a dénaturé la lettre du CREDIT AGRICOLE et violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS ENFIN QU'en ajoutant que, à l'occasion de la vente, non seulement le prétendu acquéreur n'a rien déboursé mais qu'il a, mieux encore, perçu 31. 352, 74 euros au moins, que, malgré l'empressement à réaliser les travaux très importants et chiffrés par la SCI Z...à 536. 336 euros, auxquels il convient d'ajouter les 75. 300 euros financés par la SCI SR, le Cabinet B...n'est toujours pas installé dans les lieux, que même le motif affirmé par la SCI Z...de son intérêt pour l'immeuble acquis apparaît faux, pour en déduire que cette situation justifie l'allégation des consorts A...SR, que la SCI Z...et Monsieur X...aient l'intention de rétrocéder l'immeuble au second, par un acte qui ne serait donc que la régularisation de la situation existante, qu'il en résulte que le véritable acquéreur est Monsieur X..., cogérant de la société venderesse, et que la SCI Z...ne lui a servi que de prête nom, service pour lequel elle a elle-même été rémunérée, pour en déduire que la vente doit être annulée, sans relever les éléments de preuve établissant que la société exposante aurait été rémunérée, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1320 et suivants du Code civil ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUE D'AVOIR dit nulle la vente d'immeuble du 1er août 2005, dit qu'il n'est pas justifié d'un lien entre cette vente et le compromis de vente du 4 novembre 2004 signé avec une société de droit luxembourgeois en formation, que la S. C. I. SR n'a reçu aucun paiement de prix de la part de la société exposante et qu'elle n'en doit donc aucune restitution, et d'avoir rejeté les demandes de la société exposante tendant au remboursement du prix de vente et des travaux ;
AUX MOTIFS QUE, sur les conséquences de la nullité de la vente, l'immeuble ayant été donné en location à diverses sociétés, la S. C. I. Z...doit restituer au légitime propriétaire, la S. C. I. SR, les loyers qu'elle a perçus ; que sur la demande d'indemnisation de la S. C. I. Z...les travaux évoqués auraient été réalisés dès la vente ; qu'elle produit des factures, dont il n'est même pas certain qu'elles concernent l'immeuble litigieux, mais ne justifie pas les avoir réglées ; qu'il n'y a aucune justification des travaux payés directement par le notaire ; qu'en outre, malgré l'assignation en annulation de la vente, la S. C. I. Z...reconnaît avoir néanmoins poursuivi les travaux « suivis » par Monsieur X...; que bon nombre des factures produites (20 sur 35) émanent de la SARL FREELOC, locataire de l'immeuble au moment de la vente, dont Monsieur X..., dans une lettre du 19 octobre 2005, précise « dont je suis l'associé unique et gérant », qu'aucune de celles-ci ne porte la moindre indication de paiement à l'exception remarquable de celle émise le 15 septembre 2006 à l'occasion de la résiliation de son bail pour réclamer le remboursement des dix-sept jours de loyer et du dépôt de garantie, encore que le payeur n'y est pas plus indiqué que sur les autres ; que la demande des consorts A...SCI SR de condamner Monsieur X...au profit de la S. C. I. Z...est irrecevable ; qu'il résulte des divers courriers échangés que c'est Monsieur X...qui gérait les comptes de la S. C. I. SR, et que d'ailleurs celui-ci ne conteste pas être en possession des documents relatifs à ces comptes dont ses adversaires lui demandent qu'il lui soit fait injonction de les produire ; que la S. C. I. SR a obtenu l'autorisation (arrêt du 6 mai 2006) de saisir les comptes de Monsieur X..., mais que les comptes se sont révélés débiteurs, clos ou nantis ;
ALORS D'UNE PART QUE la société exposante faisait valoir avoir fait réaliser des travaux pour un montant de 536. 336 euros dont elle demandait le remboursement, la société exposante ayant produit les factures, la réalité des travaux n'étant pas contestée, un procès-verbal de constat ayant été produit ; qu'en retenant que la société exposante produit des factures dont il n'est même pas certain qu'elles concernent l'immeuble litigieux, qu'elle ne justifie pas les avoir réglées, que bon nombre des factures produites (20 sur 35) émanent de la SARL FREELOC, locataire de l'immeuble au moment de la vente dont Monsieur X..., dans une lettre du 19 octobre 2005, précise « dont je suis l'associé unique et gérant », qu'aucune de celles-ci ne porte la moindre indication de paiement à l'exception remarquable de celle émise le 15 septembre 2006 à l'occasion de la résiliation de son bail pour réclamer le remboursement des 17 jours de loyers et du dépôt de garantie, encore que le payeur n'y est pas plus indiqué que sur les autres, quand la réalité des travaux réalisés et la qualité de débiteur de l'exposante identifiée sur les factures n'étaient pas contestées, la Cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1304 du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QU'en opposant à la société exposante, dont elle relève qu'elle produit des factures, qu'il n'est même pas certain que ces factures concernent l'immeuble litigieux, sans préciser ce qui justifiait une telle affirmation, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS DE TROISIEME PART QU'en opposant à la société exposante, dont elle relève qu'elle produit des factures, qu'elle ne justifie pas les avoir réglé, sans préciser en quoi une telle circonstance, à la supposer avérée, justifiait l'enrichissement de la SCI SR, les travaux réalisés n'étant pas contestés, et la société exposante étant la destinataire des factures produites, et partant la débitrice, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1304 du Code civil ;
ALORS ENFIN QU'en opposant à la société exposante que 20 sur 35 factures émanent de la SARL FREELOC, locataire de l'immeuble au moment de la vente, dont Monsieur X..., dans une lettre du 19 octobre 2005, précise « dont je suis l'associé unique et gérant », qu'aucune de celles-ci ne porte la moindre indication de paiement à l'exception de celle émise le 15 septembre 2006 à l'occasion de la résiliation de son bail pour réclamer le remboursement des 17 jours de loyer et du dépôt de garantie, encore que le payeur n'y est pas plus indiqué que sur les autres, la Cour d'appel, qui ne précise pas en quoi le fait que Monsieur X...ait été l'associé unique et gérant de la SARL FREELOC, créancière au titre de travaux dont la réalité n'est pas contestée, justifiait le rejet de la demande de restitution du coût des travaux en suite de l'annulation de la vente, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1304 du Code civil ;
