LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que les trois « compromis » de vente du 22 septembre 2007 comportaient chacun une condition suspensive d'obtention d'un prêt, que les demandes de prêts devaient indiquer expressément la mention d'un apport personnel des époux X..., acquéreurs, qui s'étaient engagés à apporter une somme totale de 450 000 euros, que les prêts leur avaient été accordés par la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres mais qu'ils étaient soumis à l'apport préalable en compte de l'autofinancement, et relevé que les époux X... n'avaient jamais apporté cet autofinancement de 450 000 euros alors que cet engagement n'était soumis à aucune condition de quelque nature que ce soit, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que ce manquement des époux X... à leurs engagements contractuels était à l'origine de la non réitération des actes et a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils, pour les époux X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté la nonréitération des compromis de vente conclus par les époux X... le 22 septembre 2007 aux torts exclusifs de ces derniers ;
AUX MOTIFS QU'il résulte de la lecture des trois compromis de vente en date du 22 septembre 2007 qu'ils comportaient chacun une condition suspensive d'obtention d'un prêt ; qu'ainsi, l'acquisition de la maison d'habitation était soumise à l'obtention d'un prêt par les époux X... d'un montant de 200. 000 ¿ au taux maximum de 6 % sur une durée de 15 ans, étant précisé que les demandes de prêts devaient indiquer expressément que l'acquéreur compte apporter à titre personnel un montant d'au moins 90. 000 ¿ ; que l'acte concernant l'achat de l'immeuble dans lequel était exploité le fonds de commerce prévoyait également la condition suspensive d'obtention d'un prêt par les acquéreurs d'un montant de 385. 000 ¿ au taux de 6 % sur 15 ans avec la mention que les demandes de prêts devaient indiquer expressément que l'acquéreur compte apporter à titre personnel un montant d'au moins 80. 000 ¿ ; qu'enfin, l'acte d'acquisition du fonds de commerce indiquait la même condition suspensive au bénéfice des acquéreurs, à savoir l'obtention d'un prêt de 130. 000 ¿ au taux maximum de 6 % sur 8 ans avec la mention d'un apport personnel des époux X... de 280. 000 ¿ ; qu'il résulte de ces différents actes que les époux X... s'étaient engagés à apporter une somme totale de 450. 000 ¿, engagement qui n'était soumis à aucune condition de quelque nature que ce soit ; qu'il résulte d'une attestation de la CRCAM CHARENTE-MARITIME DEUXSEVRES en date du 26 octobre 2007 que les prêts ont été accordés aux époux X... pour le montant prévu contractuellement, soit 715. 000 ¿ ; que ces prêts étaient soumis à l'apport préalable en compte de l'autofinancement par les époux X... à hauteur de 450. 000 ¿ ; que les différentes conditions suspensives d'obtention de prêts ont donc été accomplies ; que, cependant, les époux X... n'ont jamais apporté cet autofinancement de 450. 000 ¿ ; qu'ainsi, seule leur défaillance est à l'origine de la non-réitération des trois actes dans la mesure où, selon les dispositions de l'article 1178 du Code civil, la réalisation des conditions suspensives a été empêchée par ce manquement des époux X... à leurs engagements contractuels ; que la Cour réforme le jugement en ce qu'il a improprement prononcé la caducité de ces compromis de vente du 22 septembre 2007 ; qu'en effet, il y a lieu de constater simplement que la non-réitération de ces actes est imputable exclusivement aux époux X... (arrêt, p. 6) ;
ALORS QUE la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en retenant que la réalisation des conditions suspensives avait été empêchée par le manquement des époux X... à leurs engagements contractuels dès lors qu'ils n'avaient pas apporté l'autofinancement d'un montant de 450. 000 ¿ auquel était subordonné le prêt, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les intéressés n'avaient pas accompli toutes les diligences utiles pour être en mesure d'apporter cet autofinancement puisqu'ils avaient mis en vente les biens dont ils disposaient, à savoir les parts de la SARL LE RELAIS DU LAC, mais que la cession n'avait pu aboutir pour des raisons indépendantes de leur volonté, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1178 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné les époux X... à payer la somme de 32. 000 ¿ à la SNC LIKA, celle de 40. 000 ¿ à la SCI BEAUSOLEIL et celle de 25. 000 ¿ à la SARL ALIZE INN sur le fondement des clauses pénales stipulées aux compromis de vente conclus le 22 septembre 2007 ;
AUX MOTIFS QU'aux termes des dispositions contractuelles, il était prévu, dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser la vente, sauf application des conditions suspensives, que l'autre partie pourrait demander, au titre de la clause pénale, 10 % du prix principal ; que les époux X... ne démontrent pas l'existence de clauses pénales manifestement excessives, de sorte qu'il y a lieu de les condamner au paiement des clauses pénales inclues dans chaque compromis de vente, soit une somme totale de 97. 000 ¿ (32. 000 ¿ + 40. 000 ¿ + 25. 000 ¿) (arrêt, p. 6 et 7) ;
ALORS QUE la cassation qui interviendra sur le fondement du premier moyen de cassation entraînera celle du chef ayant condamné les époux X... à payer le montant des clauses pénales stipulées aux compromis de vente du 22 septembre 2007, et ce par voie de conséquence, en application de l'article 624 du Code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné les époux X... à verser aux consorts Y...- Z... la somme de 7. 500 ¿ à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE les consorts Z...-Y... forment également une demande en dommages-intérêts, indiquant que la défaillance des époux X... a généré pour eux un préjudice dans la mesure où, habitant l'immeuble vendu qui était leur logement de fonction, ils ont dû faire l'acquisition d'une maison d'habitation, ce qui a entraîné des frais d'emprunt, frais qui se sont révélés inutiles du fait du manquement des acquéreurs ; qu'ils sollicitent une somme de 50. 000 ¿ en réparation de ce préjudice ; que, cependant, il y a lieu de retenir le principe d'un préjudice au profit des consorts Z...-Y..., mais de limiter le montant des dommages-intérêts à la somme de 7. 500 ¿ chacun (arrêt, p. 7) ;
ALORS QUE la cassation qui interviendra sur le fondement du premier moyen de cassation entraînera celle du chef ayant condamné les époux X... à verser aux consorts Y...- Z... la somme de 7. 500 ¿ à titre de dommages-intérêts, et ce par voie de conséquence, en application de l'article 624 du Code de procédure civile.
