LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que sous couvert de rectification d'une erreur matérielle affectant la désignation des lots dans le règlement de copropriété, la résolution n° 21 de l'assemblée générale du 26 avril 2007 n'avait d'autre but que de modifier la répartition des charges d'ascenseur et exactement énoncé qu'en vertu de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, sauf cas particuliers non invoqués en l'espèce, la répartition des charges ne pouvait être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à un moyen inopérant, a pu déduire, de ces seuls motifs, que la décision n° 21 devait être annulée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Mimosas aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Mimosas à payer à M. et Mme X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Mimosas ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux janvier deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Roger, Sevaux et Mathonnet, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Mimosas
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir annulé la délibération n° 13 de l'assemblée générale ordinaire du 26 avril 2007, figurant sur le n° 21 du procès-verbal de l'assemblée générale du même jour, et d'avoir condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur et Madame X... les sommes de 1.000 et 1.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Aux motifs propres qu'en vertu de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, sauf cas particuliers non invoqués en l'espèce, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires ; que par ailleurs, au terme de l'article 26 du même texte l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ; qu'or, sous couvert de rectification d'une erreur matérielle affectant la désignation des lots dans le règlement de copropriété, la résolution n° 21 de l'assemblée générale du 26 avril 2007 n'a d'autre but que de modifier la répartition des charges d'ascenseur, ainsi qu'il ressort des propres conclusions du syndicat des copropriétaires qui explique qu' « il a été commis une erreur matérielle dans la désignation des lots et leur situation par rapport à la détermination du rez-de-chaussée qui a été décalé d'un niveau, que cette erreur a également entraîné un décalage sur la grille des charges ascenseurs, que cette situation a été régularisée au sein de la copropriété "Les Bougainvillées", que le syndic a simplement proposé d'effectuer la même régularisation au sein de la copropriété "Les Mimosas" » ; qu'elle doit donc être annulée, d'autant plus que le syndic ne saurait être investi par l'assemblée générale d'un autre pouvoir que celui, limité par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de représenter le syndicat pour la publication de l'état descriptif de division, du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes ;
Et aux motifs, le cas échéant repris des premiers juges que la convocation à l'assemblée litigieuse est intitulée comme suit : « 13-"information sur les erreurs relevées dans le règlement de copropriété quant à la désignation des lots et leur situation ¿ mandat à donner au syndic pour effectuer les démarches administratives nécessaires à l'établissement du règlement de copropriété rectifié". 14- "proposition de modification du tableau de répartition des charges ascenseurs ¿ mandat à donner au syndic aux fins de publication et d'enregistrement de ce document" "exemple de méthode de calcul à appliquer selon document Geotop établit pour le bâtiment les Bougainvillées" » ; que la recevabilité des époux X... à contester lesdites résolutions n'est pas discutée ; qu'il est soutenu par les requérants que ces décisions auraient dû être prises à l'unanimité de l'article 11 de la loi ; qu'aux termes de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, « sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité ¿ à défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le Tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire » ; s'agissant de la résolution 13 : « 13 ¿ "information sur les erreurs relevées dans le règlement de copropriété quant à la désignation des lots et leur situation ¿ mandat à donner au syndic pour effectuer les démarches administratives nécessaires à l'établissement du règlement de copropriété rectifié" » ; qu'en l'espèce les époux X... possèdent dans le bâtiment C deux garages en sous-sol, une cave, et au rez-de chaussée d'après la désignation dans leur titre de propriété (en réalité au premier étage), un appartement de 4 pièces ; que la modification du règlement de copropriété dans le sens souhaité par le syndicat, devrait emporter comme conséquence un décalage des lots, d'un cran vers le haut ; que s'il s'agit de rétablir la situation physique correspondant à la réalité, cette démarche devrait avoir pour conséquence de modifier la répartition des charges ascenseur puisque les étages élevés contribuent habituellement plus que les étages inférieurs ; que l'article 26 de la loi prévoit « sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix les décisions concernant : b) la modification ou éventuellement l'établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes » ; mais aussi que « l'assemblée générale ne peut à quelque majorité que ce soit, impose à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement de propriété » ; que la décision soumise au vote porte bien atteinte aux modalités de jouissance des lots leur appartenant ce qui implique une décision à l'unanimité ;
Alors, de première part, que la Cour d'appel qui constate que la délibération litigieuse tendait seulement à réparer les erreurs matérielles affectant le règlement de copropriété quant à la désignation et à la description des lots, ne pouvait, sans violer par fausse application les articles 11 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, estimer que cette délibération emportait modification de la répartition des charges d'ascenseurs et des modalités de jouissance des parties privatives et qu'il ne pouvait par conséquence être procédé à la rectification de ces erreurs que par une délibération adoptée à l'unanimité des copropriétaires ;
Alors, de deuxième part, qu'en présence de telles erreurs matérielles affectant le règlement de copropriété, la rectification de celui-ci n'avait d'autre objet que de rétablir une répartition des charges d'ascenseur conforme à la situation réelle des lots ; que c'est encore une fois au prix d'une fausse application des articles 11 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 que l'arrêt attaqué a décidé qu'une telle délibération ne pouvait être adoptée qu'à l'unanimité des copropriétaires ;
Alors, de troisième part, que l'article 18 définissant les pouvoirs du syndic en l'absence de mandat spécial conféré à celui-ci par l'assemblée des copropriétaires, la Cour d'appel ne pouvait reprocher à la délibération litigieuse, dont il n'est pas relevé qu'elle aurait été adoptée à une majorité inférieure à celle définie à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, de lui conférer des pouvoirs non prévus par ce texte, sans faire de celui-ci une fausse application ;
Alors, en toute hypothèse, que le syndicat des copropriétaires, qui avait souligné que le procès-verbal de l'assemblée des copropriétaires était entaché d'une erreur matérielle quant à la numérotation des délibérations, étant passé de la délibération n° 11 à la délibération n° 20, faisait valoir, à l'appui de ses écritures d'appel, que la délibération n° 14 (portant de ce fait le n° 22), par laquelle l'assemblée des copropriétaires avait approuvé la rectification de la répartition des charges ascenseurs consécutive à la rectification des erreurs matérielles affectant le règlement de copropriété, devenue définitive du fait du rejet par les premiers juges de la demande d'annulation dirigée à son encontre, rendait sans objet la demande d'annulation de la délibération n° 13, devenue délibération n° 21 ; qu'en se bornant à constater qu'il n'existait pas de délibération n° 14, sans rechercher si compte tenu du décalage souligné, cette délibération, correspondant au point 14 de l'ordre du jour ne portait pas le numéro 22, et en s'abstenant de répondre au moyen ainsi soulevé, la Cour d'appel a privé son arrêt de motifs en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ;
