| France, Cour de cassation, Chambre civile 1, 22 janvier 2014, 12-25080

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X... de ce qu'il se désiste de son pourvoi en tant que dirigé contre M. Y... et la Mutuelle des architectes français ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 15 mai 2012), que par acte authentique reçu le 26 juillet 2004 par M. Z..., notaire associé de la société civile professionnelle (SCP) Z...et A..., aux droits de laquelle vient la SCP Chalabi et Sellier-Dupont, M. X... a acquis de la société civile immobilière Lou Vignares (la SCI) un appartement avec garage et parking vendus en état futur d'achèvement ; que l'immeuble n'ayant pas été achevé par la SCI, placée en liquidation judiciaire, et le chantier ayant été abandonné, M. X... a recherché la responsabilité du notaire, lui reprochant, notamment, de ne pas avoir attiré son attention sur les risques éventuels de non-achèvement de l'immeuble quand seule une garantie intrinsèque était offerte ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes alors, selon le moyen :
1°/ que, tenu professionnellement de veiller à l'efficacité des actes auxquels il donne la forme authentique et d'éclairer les parties sur leurs risques et conséquences, le notaire doit, en présence d'une vente en l'état futur d'achèvement assortie d'une garantie intrinsèque, attirer l'attention de l'acquéreur sur les risques éventuels de non-achèvement de l'immeuble ; qu'en l'espèce, M. X... soutenait dans ses conclusions d'appel qu'il appartenait à la SCP Z...et A..., notaire rédacteur de l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement du 26 juillet 2004 offrant seulement une garantie intrinsèque d'achèvement de l'immeuble, de l'avertir des risques de non-achèvement de l'immeuble en cas de défaillance du vendeur, ce qu'elle n'avait pas fait ; que dès lors, en retenant à tort, pour exonérer le notaire de toute responsabilité au titre de son devoir de conseil, que si la garantie intrinsèque ne présentait pas la même sûreté que la garantie extrinsèque, il ne pouvait être imposé au notaire de dénoncer les risques inhérents à un dispositif prévu par la loi, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
2°/ que l'article R. 261-20 du code de la construction soumet le recours à la garantie intrinsèque d'achèvement de l'article R. 261-18, b du même code à la condition formelle que l'acte de vente stipule que l'acheteur reconnaît être averti de la teneur des garanties souscrites ; qu'en l'espèce, il ne résulte d'aucune constatation de l'arrêt que figurait dans l'acte notarié de vente en l'état futur d'achèvement du 26 juillet 2004, la mention selon laquelle M. X... reconnaissait avoir été averti de la teneur des garanties souscrites ; que dès lors, en exonérant le notaire rédacteur d'acte de toute responsabilité pour avoir manqué à son obligation d'information et de conseil relative à la garantie intrinsèque d'achèvement, sans constater qu'il avait respecté les conditions de forme exigées par la loi aux fins d'assurer l'information de l'acquéreur en cas de souscription d'une telle garantie, en insérant dans l'acte de vente la mention de ce que l'acheteur reconnaissait avoir été averti de la teneur de ladite garantie, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
3°/ que l'article R. 261-20 du code de la construction soumet également le recours à la garantie intrinsèque d'achèvement de l'article R. 261-18, b du même code à la condition formelle que le vendeur tienne à tout moment à la disposition de l'acheteur, en l'étude du notaire ayant reçu l'acte de vente, la justification des garanties souscrites ; qu'en l'espèce, M. X... soutenait dans ses conclusions d'appel et le jugement dont il demandait confirmation sur ce point avait retenu que le notaire avait été dans l'incapacité de satisfaire à sa demande de lui communiquer le justificatif de la garantie intrinsèque souscrite, en méconnaissance des exigences de l'article R. 261-20 du code de la construction ; qu'il résulte en outre des propres constatations de l'arrêt, que ce n'est qu'en cause d'appel que le notaire a finalement justifié de la réalité de la garantie souscrite ; que dès lors, en se bornant à affirmer que les conditions de l'application de la garantie intrinsèque étaient remplies, sans rechercher, comme elle y était invitée, si lors de la conclusion de l'acte de vente litigieux, la SCP Z...et A...avait respecté la condition légale exigeant, pour la souscription d'une garantie intrinsèque, que le notaire tienne à la disposition de l'acquéreur, en son étude, les justificatifs de la garantie souscrite, à défaut de quoi le notaire avait failli à son obligation, la cour d'appel a de nouveau privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu, d'abord, qu'après avoir exactement énoncé que la garantie intrinsèque est une option ouverte par la loi au vendeur et que, si elle ne présente pas la même sûreté que la garantie extrinsèque, elle n'en est pas moins licite, la cour d'appel, qui a constaté que toutes les conditions d'application avaient été réunies et que rien ne pouvait laisser supposer que la garantie fournie, qui existait bien, ne pourrait être utilement mise en oeuvre, a, par ces motifs, légalement justifié sa décision, de ce chef ;
Attendu, ensuite, qu'il ne résulte ni de l'arrêt ni des pièces de la procédure que M. X... ait soutenu que l'acte de vente ne comportait pas la mention selon laquelle l'acheteur reconnaissait avoir été averti de la teneur de la garantie d'achèvement ; que le moyen est de ce chef nouveau, et mélangé de fait ;
Attendu, enfin, que la cour d'appel n'était pas tenue d'effectuer la recherche visée par la troisième branche du moyen, qui ne lui était pas demandée ;
D'où il suit que le moyen, irrecevable en sa deuxième branche, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux janvier deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, d'avoir débouté M. Mohammed X... de toutes ses demandes à l'encontre de la SCP notariale Chalabi et Sellier-Dupont ;
AUX MOTIFS QUE, sur la responsabilité des notaires, la garantie de l'achèvement de l'immeuble peut être constituée par une garantie intrinsèque résultant de l'existence de conditions propres à l'opération ; qu'en application de l'article R. 261- 18b du code de la construction et de l'habitation, les conditions relatives à la garantie intrinsèque sont remplies ; que l'acte de vente du 26 juillet 2004 mentionne sur l'état d'avancement des travaux qu'il résulte d'une attestation délivrée le 12 juillet 2004 par M. Patrice « Y...» que les travaux ont atteint le stade suivant : élévation au rez-de-chaussée de l'îlot 3 achevé (copie de l'attestation annexée à la minute de l'acte) ; qu'au chapitre concernant la garantie d'achèvement, il est indiqué que le vendeur précise que : « 1°) les fondations de l'immeuble ont été achevées le 30 juin 2003 selon l'attestation délivrée par les Bâtisses des Monts de Provence, chargée de la surveillance des constructions, laquelle est demeurée jointe et annexée à un acte reçu par le notaire soussigne le 1er septembre 2003 ; 2°) il a été conclu des avant ce jour des ventes sous condition suspensive pour un montant total de 1. 247. 710 ¿ ¿ ¿ Le financement dont le vendeur doit justifier aux termes de l'article R. 261- 18b précité est de 75 % de ce prix de vente, soit 1. 165. 830 ¿ ; le vendeur justifie avoir ce financement (75 % du prix de vente soit 1. 165. 830 ¿), à sa disposition savoir à concurrence de 1. 247. 710 ¿ au moyen des prix des ventes réalisées sous condition suspensive dès avant ce jour ainsi que cela est constaté dans un acte dressé par le notaire soussigné le 3 septembre 2003, en cours de publicité au premier bureau des hypothèques d'Avignon » ; que l'appelante produit l'acte de constatation de la réalisation de la condition suspensive de la justification du financement Lou Vignarès du 3 septembre 2003 établi par Me Jean-Louis B..., notaire associé à Avignon, publié à la conservation des hypothèques d'Avignon le 13 octobre 2003 volume 2003 n° 7216 au premier bureau des hypothèques d'Avignon, acte dans lequel Me B... atteste du montant du prix des ventes réalisées sous condition suspensive, ainsi que l'extrait du répertoire légal de Me B... du 3 septembre 2003 établissant la réalité des ventes conclues ; que l'achèvement des fondations est établi par l'attestation du directeur de travaux de la société AB Coordination du 30 juin 2003 annexée à l'acte du 3 septembre 2003 ; qu'il apparaît ainsi que les conditions légales relatives à la garantie intrinsèque étaient réunies et que même si l'acte de vente comporte plusieurs erreurs, telle celle faisant référence pour le prix des ventes réalisées à un acte dressé par « le notaire soussigné » à savoir Me Z...(et non Me B...) en cours de publicité, alors qu'il avait été publié, l'attestation d'achèvement des fondations au 30 juin 2003 n'émane pas de la société les bâtisses des Monts de Provence, ces erreurs et inexactitudes, si elles témoignent d'un manque de rigueur, n'affectent ni la validité et l'efficacité de l'acte de vente ni les conditions de la garantie intrinsèque, qui étaient réalisées ; que dès lors que la garantie intrinsèque est légalement prévue et que les conditions de son application sont remplies, il n'appartient pas au notaire rédacteur de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement de vérifier la viabilité économique de l'opération, ni de s'assurer par lui-même de l'état d'avancement des travaux, ce qui incombe aux techniciens de la construction, en particulier à l'architecte chargé de délivrer des attestations en fonction des étapes du chantier, qu'au demeurant il n'est pas démontré qu'au jour de l'acte de vente le 26 juillet 2004, la situation financière de la SCI Lou Vignarès était obérée, alors que sa liquidation judiciaire est intervenue le 29 juin 2005, soit 11 mois après, (par extension de la procédure de liquidation judiciaire de la SARL Bâtisses des Monts de Provence) ni que le notaire en avait connaissance ; que M. X... ne conteste pas avoir eu connaissance du type de garantie choisi par le vendeur, garantie dont l'indication, la définition et les conditions légales, figurent dans l'acte de vente, lequel fait en outre expressément référence aux éléments matériels et justificatifs autorisant sa mise en oeuvre à savoir l'achèvement des fondations et le montant des ventes conclues, ainsi qu'aux attestations et justificatifs notamment l'acte de Me B... du 3 septembre 2003 de constatation de la réalisation de la condition suspensive de la justification du financement ; qu'il a signé et paraphé l'acte de vente dont il connaissait au préalable la teneur pour en avoir reçu le projet par lettre recommandée avec avis de réception du 16 juillet 2004 qui n'a appelé de sa part aucune interrogation ni observation avant la signature de l'acte authentique ; que le reproche que M. X... fait au notaire est de ne pas l'avoir avisé des risques propres au type de garantie choisi par le vendeur en ce qu'elle dépend de la solvabilité de ce dernier ; que la garantie intrinsèque est une option ouverte par la loi au vendeur, que si elle ne présente pas la même sûreté que la garantie extrinsèque, elle n'en est pas moins licite et il ne peut être imposé au notaire, sous couvert de son devoir de conseil et d'information, de dénoncer les risques inhérents à un dispositif prévu par la loi, d'autant que rien ne laissait supposer que la garantie fournie, qui existait bien, ne pourrait être utilement mise en oeuvre ; qu'en l'état de ces constatations, le manquement du notaire à son obligation de conseil et d'information, dans le cadre de la vente en l'état futur d'achèvement n'est pas caractérisé ; qu'en conséquence M. X... doit être débouté de sa demande en dommages et intérêts et le jugement déféré infirmé de ce chef ;
1) ALORS, D'UNE PART, QUE, tenu professionnellement de veiller à l'efficacité des actes auxquels il donne la forme authentique et d'éclairer les parties sur leurs risques et conséquences, le notaire doit, en présence d'une vente en l'état futur d'achèvement assortie d'une garantie intrinsèque, attirer l'attention de l'acquéreur sur les risques éventuels de non-achèvement de l'immeuble ; qu'en l'espèce, M. X... soutenait dans ses conclusions d'appel qu'il appartenait à la SCP Z...et A..., notaire rédacteur de l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement du 26 juillet 2004 offrant seulement une garantie intrinsèque d'achèvement de l'immeuble, de l'avertir des risques de non-achèvement de l'immeuble en cas de défaillance du vendeur, ce qu'elle n'avait pas fait ; que dès lors, en retenant à tort, pour exonérer le notaire de toute responsabilité au titre de son devoir de conseil, que si la garantie intrinsèque ne présentait pas la même sûreté que la garantie extrinsèque, il ne pouvait être imposé au notaire de dénoncer les risques inhérents à un dispositif prévu par la loi, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
2) ALORS, EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, QUE l'article R. 261-20 du code de la construction soumet le recours à la garantie intrinsèque d'achèvement de l'article R. 261-18, b du même code à la condition formelle que l'acte de vente stipule que l'acheteur reconnaît être averti de la teneur des garanties souscrites ; qu'en l'espèce, il ne résulte d'aucune constatation de l'arrêt que figurait dans l'acte notarié de vente en l'état futur d'achèvement du 26 juillet 2004, la mention selon laquelle M. X... reconnaissait avoir été averti de la teneur des garanties souscrites ; que dès lors, en exonérant le notaire rédacteur d'acte de toute responsabilité pour avoir manqué à son obligation d'information et de conseil relative à la garantie intrinsèque d'achèvement, sans constater qu'il avait respecté les conditions de forme exigées par la loi aux fins d'assurer l'information de l'acquéreur en cas de souscription d'une telle garantie, en insérant dans l'acte de vente la mention de ce que l'acheteur reconnaissait avoir été averti de la teneur de ladite garantie, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
3) ALORS, EN OUTRE, QUE l'article R. 261-20 du code de la construction soumet également le recours à la garantie intrinsèque d'achèvement de l'article R. 261-18, b du même code à la condition formelle que le vendeur tienne à tout moment à la disposition de l'acheteur, en l'étude du notaire ayant reçu l'acte de vente, la justification des garanties souscrites ; qu'en l'espèce, l'exposant soutenait dans ses conclusions d'appel et le jugement dont il demandait confirmation sur ce point avait retenu que le notaire avait été dans l'incapacité de satisfaire à sa demande de lui communiquer le justificatif de la garantie intrinsèque souscrite, en méconnaissance des exigences de l'article R. 261-20 du code de la construction ; qu'il résulte en outre des propres constatations de l'arrêt, que ce n'est qu'en cause d'appel que le notaire a finalement justifié de la réalité de la garantie souscrite ; que dès lors, en se bornant à affirmer que les conditions de l'application de la garantie intrinsèque étaient remplies, sans rechercher, comme elle y était invitée, si lors de la conclusion de l'acte de vente litigieux, la SCP Z...et A...avait respecté la condition légale exigeant, pour la souscription d'une garantie intrinsèque, que le notaire tienne à la disposition de l'acquéreur, en son étude, les justificatifs de la garantie souscrite, à défaut de quoi le notaire avait failli à son obligation, la cour d'appel a de nouveau privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.