LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 6 juillet 2012), que la commune de Pessac est propriétaire du lot n° 513 d'un ensemble immobilier consistant en un bâtiment comprenant deux cours de tennis, des tennis extérieurs avec club house, vestiaires et logement de gardien pour une superficie de 10 630 mètres carrés, dont la quote-part dans les charges générales est fixée à 18 500/100 095e par le règlement de copropriété; que le syndicat des copropriétaires l'a assignée en paiement d'un arriéré de charges ;
Sur le moyen unique, pris en sa première branche, ci-après annexé :
Attendu que le syndicat des copropriétaires n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel que la contestation soulevée par la commune de Pessac concernant la surévaluation de ses charges relevait non pas de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 en tendant à ce qu'une clause du règlement de copropriété soit déclarée non écrite, mais de l'action en révision prévue par l'article 12 de ladite loi, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable ;
Mais sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche :
Vu les articles 10, alinéa 2, et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que pour dire que les charges dues par la commune de Pessac au titre du lot n° 513 seront fixées sur la base de 3554/100 095 tantièmes, l'arrêt retient que ne sont pas contestées les conclusions du géomètre-expert aux termes desquelles il retient que le lot n° 513 possède une quote-part de la propriété des parties communes trop élevée qui ne correspond pas à la nature du lot par rapport aux deux cent vingt-cinq appartements de la résidence et qu'il y aurait lieu afin de respecter l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 de procéder à une diminution sensible des tantièmes qui devraient être réduits de 18 500 à 3554/100 095, et qu'il apparaît que cette violation des dispositions de l'article 5 de la loi précitée induit également une violation des dispositions d'ordre public de l'article 10 de la même loi et que la clause qui la contient doit être réputée non écrite en application de l'article 43 du même texte ;
Qu'en statuant ainsi, sans préciser en quoi la répartition résultant de l'application du règlement de copropriété était contraire aux critères légaux de répartition des charges prévus à l'article 10 susvisé, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche :
Vu l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que pour condamner la commune de Pessac à payer une somme de 11 275,31 euros au titre des charges impayés, l'arrêt retient que c'est à bon droit que la commune de Pessac sollicite que les charges lui incombant au titre du lot n° 513 soient fixées sur la base de 3554/100 095 tantièmes et que la somme due au syndicat des copropriétaires soit réduite à 11 275,31 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2009 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la décision de réputer non écrite une clause de répartition des charges ne vaut que pour l'avenir et ne prend effet qu'à compter de la date à laquelle la décision a acquis l'autorité de la chose jugée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la troisième branche du moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit :
- que les charges dues par la commune de Pessac au titre du lot n° 513 de la copropriété résidence de Camponac seront fixées sur la base de 3554/100 095 tantièmes,
- condamné en conséquence la commune de Pessac à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11 275,31 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2009 outre 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- et enjoint au syndicat des copropriétaires de la résidence de Camponac de procéder à la mise en conformité au regard des dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 de la clause du règlement de copropriété relative à l'attribution des tantièmes affectée au lot n° 513 de la copropriété en la réduisant à 3354/100 095 tantièmes par son adoption par l'assemblée générale des copropriétaires,
l'arrêt rendu le 6 juillet 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
Condamne la commune de Pessac aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la commune de Pessac à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Camponac la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la commune de Pessac ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un janvier deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Capron, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Camponac
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que les charges dues par la ville de Pessac au titre du lot n° 513 de la copropriété résidence Camponac seraient fixées sur la base de 3 554 /100 095 tantièmes, D'AVOIR limité la condamnation de la ville de Pessac à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Camponac à la somme de 11 275,31 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2009, et D'AVOIR enjoint au syndicat des copropriétaires de la résidence Camponac de procéder à la mise en conformité au regard des dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 de la clause du règlement de copropriété relative à l'attribution des tantièmes affectée au lot n° 513 de la copropriété en la réduisant à 3 554 / 100 095 tantièmes par son adoption par l'assemblée générale des copropriétaires ;
AUX MOTIFS QU'« il n'en demeure pas moins que ne sont contestées par aucune des parties les conclusions du géomètre expert, M. X..., contenues dans son rapport du 17 janvier 2008 aux termes desquelles il retient que le lot 513 "possède une quote-part de la propriété des parties communes trop élevée qui ne correspond pas à la nature du lot par rapport aux 225 appartements de la résidence et qu'il n'y aurait lieu afin de respecter l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 de procéder à une diminution sensible des tantièmes qui devraient être réduits de 18 500 à 3 554 /100 095 ". / Il apparaît que cette violation des dispositions de l'article 5 de la loi précitée induit également une violation des dispositions d'ordre public de l'article 10 de la même loi et que la clause qui la contient doit être réputée non écrite en application de l'article 43 du même texte. / Dès lors c'est à bon droit que la ville de Pessac sollicite que les charges lui incombant au titre du lot 513 soient fixées sur la base de 3 554 / 100 095 tantièmes et que la somme due au syndicat des copropriétaires soit réduite à 11 275, 31 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2009. / Par ailleurs l'existence de cette clause relative aux tantièmes attribués au lot 513 telle qu'elle figure dans le règlement de copropriété du seul fait de son défaut de conformité aux règles d'ordre public précitées nécessite une mise en adéquation avec celles-ci. Il sera donc fait droit à la demande de la ville de Pessac tendant à ce qu'il soit enjoint au syndicat des copropriétaires de faire adopter par son assemblée générale une délibération entérinant la réduction des tantièmes affectés au lot n° 513. / Le jugement sera donc infirmé sur les bases précitées » (cf., arrêt attaqué, p. 7) ;
ALORS QUE, de première part, l'action d'un copropriétaire fondée sur une surévaluation des charges de copropriété et non sur une méconnaissance des critères légaux de la répartition de celles-ci s'analyse en une action en révision prévue par les dispositions de l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965, et non en l'action tendant à ce qu'une clause du règlement de copropriété soit déclarée non écrite prévue par les dispositions de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en énonçant, pour dire que les charges dues par la ville de Pessac au titre du lot n° 513 de la copropriété résidence Camponac seraient fixées sur la base de 3 554 /100 095 tantièmes, pour limiter la condamnation de la ville de Pessac à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Camponac à la somme de 11 275, 31 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2009, et pour enjoindre au syndicat des copropriétaires de la résidence Camponac de procéder à la mise en conformité au regard des dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 de la clause du règlement de copropriété relative à l'attribution des tantièmes affectée au lot n° 513 de la copropriété en la réduisant à 3 554 / 100 095 tantièmes par son adoption par l'assemblée générale des copropriétaires, que n'étaient contestées par aucune des parties les conclusions du géomètre expert, M. X..., contenues dans son rapport du 17 janvier 2008 aux termes desquelles il retenait que le lot n° 513 « possède une quote-part de la propriété des parties communes trop élevée qui ne correspond pas à la nature du lot par rapport aux 225 appartements de la résidence et qu'il n'y aurait lieu afin de respecter l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 de procéder à une diminution sensible des tantièmes qui devraient être réduits de 18 500 à 3 554 / 100 095 » et qu'il apparaissait que cette violation des dispositions de l'article 5 de la loi précitée induisait également une violation des dispositions d'ordre public de l'article 10 de la même loi et que la clause qui la contient devait être réputée non écrite en application de l'article 43 du même texte, quand la contestation soulevée par la ville de Pessac était fondée sur la surévaluation de la quote-part des parties communes afférente au lot n° 513 dont elle est la propriétaire, et non sur une méconnaissance des critères légaux de la répartition de celles-ci, et s'analysait, en conséquence, en une action en révision prévue par les dispositions de l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965, et non en l'action tendant à ce qu'une clause du règlement de copropriété soit déclarée non écrite prévue par les dispositions de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 5, 10, 12 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE, de deuxième part et à titre subsidiaire, le juge ne peut réputer non écrite la clause d'un règlement de copropriété relative à la répartition des charges sans constater que cette répartition est contraire aux critères prévus à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en énonçant, pour dire que les charges dues par la ville de Pessac au titre du lot n° 513 de la copropriété résidence Camponac seraient fixées sur la base de 3 554 /100 095 tantièmes, pour limiter la condamnation de la ville de Pessac à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Camponac à la somme de 11 275,31 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2009, et pour enjoindre au syndicat des copropriétaires de la résidence Camponac de procéder à la mise en conformité au regard des dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 de la clause du règlement de copropriété relative à l'attribution des tantièmes affectée au lot n° 513 de la copropriété en la réduisant à 3 554 / 100 095 tantièmes par son adoption par l'assemblée générale des copropriétaires, que n'étaient contestées par aucune des parties les conclusions du géomètre expert, M. X..., contenues dans son rapport du 17 janvier 2008 aux termes desquelles il retenait que le lot n° 513 « possède une quote-part de la propriété des parties communes trop élevée qui ne correspond pas à la nature du lot par rapport aux 225 appartements de la résidence et qu'il n'y aurait lieu afin de respecter l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 de procéder à une diminution sensible des tantièmes qui devraient être réduits de 18 500 à 3 554 / 100 095 » et qu'il apparaissait que cette violation des dispositions de l'article 5 de la loi précitée induisait également une violation des dispositions d'ordre public de l'article 10 de la même loi et que la clause qui la contient devait être réputée non écrite en application de l'article 43 du même texte, quand, en se déterminant de la sorte, elle ne constatait pas que la répartition des charges prévue par la clause du règlement de propriété de la résidence Camponac était contraire aux critères prévus à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE, de troisième part et à titre infiniment subsidiaire, les clauses d'un règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par une décision de justice exécutoire ; qu'en disant que les charges dues par la ville de Pessac au titre du lot n° 513 de la copropriété résidence Camponac seraient fixées sur la base de 3 554 /100 095 tantièmes, en limitant la condamnation de la ville de Pessac à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Camponac à la somme de 11 275,31 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2009, à titre d'arriéré de charges de copropriété et d'appels de provision arrêtés au 1er octobre 2010, et en enjoignant au syndicat des copropriétaires de la résidence Camponac de procéder à la mise en conformité au regard des dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 de la clause du règlement de copropriété relative à l'attribution des tantièmes affectée au lot n° 513 de la copropriété en la réduisant à 3 554 / 100 095 tantièmes par son adoption par l'assemblée générale des copropriétaires, sans déclarer non écrite, dans le dispositif de son arrêt, la clause du règlement de propriété de la résidence Camponac relative à la répartition des charges, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1134 du code civil et des articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE, de quatrième part et à titre infiniment subsidiaire, lorsqu'une clause d'un règlement de copropriété relative à la répartition des charges est réputée non écrite, la nouvelle répartition des charges décidée par le juge ne peut valoir que pour l'avenir et ne peut prendre effet qu'à compter de la date de la décision qui l'a ordonnée ; qu'en limitant, dès lors, la condamnation de la ville de Pessac à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Camponac à titre d'arriéré de charges de copropriété et d'appels de provision au 1er octobre 2010, à la somme de 11 275,31 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2009, après avoir énoncé, mais non déclaré dans le dispositif de son arrêt, que la clause du règlement de propriété de la résidence Camponac relative à la répartition des charges devait être réputée non écrite et avoir fixé une nouvelle répartition des charges, quand, en se déterminant de la sorte, elle décidait que la nouvelle répartition des charges qu'elle fixait prenait effet à une date antérieure au prononcé de son arrêt, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.
