LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que les explications de M. X..., qui prétendait que la terrasse litigieuse existait depuis 1971, tendaient à introduire une confusion entre la terrasse d'origine située côté Sud-Est, maçonnée, et la terrasse litigieuse, constituée d'un platelage bois posé postérieurement sur le sol sur le côté Sud-Ouest du bâtiment, qu'il résultait de la confrontation des deux règlements de copropriété que le syndicat secondaire disposait de simples droits à construire sur le terrain d'assiette, partie commune de l'ensemble immobilier, et qu'en conséquence, seules les terrasses incorporées au gros oeuvre du bâtiment VIII étaient des parties communes spéciales de ce bâtiment, tandis que le platelage bois, édifié sans autorisation sur une partie commune générale, devait être démoli, la cour d'appel, qui a ainsi répondu aux conclusions et procédé à la recherche prétendument omise, a légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, par motifs adoptés, que si le syndicat de copropriétaires secondaire pouvait autoriser la construction d'un auvent sur la terrasse puisqu'il était titulaire du droit de surélever les parties communes spéciales, l'autorisation du syndicat principal était néanmoins également requise s'agissant d'un ouvrage modifiant l'aspect extérieur de l'ensemble immobilier, comme expressément rappelé par le règlement de copropriété, la cour d'appel a pu, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, ordonner la démolition par M. X..., qui n'avait pas obtenu l'autorisation du syndicat principal, de l'auvent installé sur la terrasse côté Sud-Est ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Alpages la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un janvier deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir ordonné à Monsieur X... de retirer « le platelage en bois formant terrasse en façade sud-ouest du bâtiment VIII » dans le délai de deux mois suivant la signification de son arrêt, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,
AUX MOTIFS, « sur le platelage de la terrasse devant le restaurant que M. X... prétend que cet ouvrage existait depuis 1971 et en veut pour preuve le permis de construire ainsi que le rapport d'expertise de M. Y... (pièce n° 4 du dossier de M. X...) ; que dans ses " conclusions n° 1 après jugement du 26 mars 2010 ", M. X... écrivait que la terrasse existait depuis 1971 et faisait partie du bâtiment VIII, qu'elle dépendrait du syndicat secondaire de ce bâtiment, mais admet toutefois qu'il l'a couverte en 2002 d'un platelage en bois ; que les explications de M. X... tendent à introduire une confusion entre la terrasse d'origine située côté sud-est et comportant effectivement un ouvrage en maçonnerie et le patelage en bois qui est posé directement sur le sol ainsi qu'il résulte du constat d'huissier du 23 octobre 2006 (pièce n° 3 du syndicat) ; qu'il résulte en effet du rapport d'expertise de M. Y... qu'en suite d'une visite sur les lieux le 9 septembre 1986, le lot n° 180 était décrit comme sis en premier étage, d'un côté rez de terre, de l'autre ancien bar restaurant avec terrasse au sud-est, environ 170 m ² (contrairement à ce qu'ont cru les premiers juges, cette surface semble être celle de l'ensemble du lot) ; que l'action du syndicat concerne uniquement la terrasse côté sud-ouest ; qu'il convient de déduire, a contrario, du rapport d'expertise de M. Y..., que celle-ci n'existait pas à l'époque de ses constatations, de sorte que M. X... ne peut invoquer la prescription de droit commun mais seulement la prescription décennale de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; que les premiers juges ont débouté le syndicat en considérant que cette terrasse appartenait aux parties communes du bâtiment VIII " par accessoire au bâti " qu'ils se sont déterminés en considération d'une clause du règlement de copropriété du syndicat secondaire aux termes de laquelle sont des parties communes spéciales dans chaque bâtiment notamment " les couvertures des bâtiments et toutes les terrasses accessibles ou non » ; qu'il résulte cependant de la confrontation des deux règlements de copropriété que le terrain d'assiette appartient aux parties communes de l'ensemble immobilier et que le syndicat secondaire ne dispose que de droits à construire sur celui-ci, outre une quote-part de parties communes ; qu'en conséquence les terrasses qui sont incorporées au gros oeuvre du bâtiment VIII sont les seules qui appartiennent aux parties communes de celui-ci ; qu'il convient en conséquence de réformer le jugement déféré pour faire droit à la demande du syndicat » ;
ALORS, D'UNE PART, QUE, en cause d'appel, Monsieur X... faisait valoir que, prévue par les plans du permis de construire annexés au règlement de copropriété du 10 mars 1970 et enregistrés en même temps que lui au Bureau de la Conservation des Hypothèques, la terrasse litigieuse avait ainsi été autorisée par avance par ledit règlement de copropriété, de sorte que sa réalisation n'avait pas à faire l'objet d'une nouvelle autorisation de la part du Syndicat des Copropriétaires ; que la Cour d'appel, qui a laissé ces conclusions déterminantes sans réponse, a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ET ALORS, D'AUTRE PART, QU'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était invitée, si la terrasse litigieuse, prévue par les plans du permis de construire annexés au règlement de copropriété du 10 mars 1970 et enregistrés en même temps que lui au Bureau de la Conservation des Hypothèques, n'avait pas été ainsi autorisée par avance par ledit règlement de copropriété, de sorte que sa réalisation n'avait pas à faire l'objet d'une nouvelle autorisation de la part du Syndicat des Copropriétaires, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 8, 13 et 25 b de la loi du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné la démolition de l'auvent installé sur la terrasse côté sud-est du bâtiment VIII et, donné injonction à Monsieur X... d'y satisfaire dans le délai de deux mois suivant la signification de celui-ci, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,
AUX MOTIFS PROPRES « sur les dispositions du jugement relatives à l'auvent », QUE « le jugement déféré a retenu que cet ouvrage était édifié sur les parties communes du bâtiment VIII, mais que toutefois il portait atteinte à l'aspect extérieur de l'ensemble immobilier ; que M. X... a développé des explication sur les fermetures latérales de cet auvent, et qui auraient été installées à son insu par son locataire et retirées depuis lors par ses soins ; que ces explications sont dénuées de pertinence, que par ailleurs les premiers juges ont statué par des motifs qu'il convient d'adopter ; que M. X... ne saurait exiger du Syndicat d'examiner sa demande d'autorisation puisqu'il a implanté cet ouvrage en violation du règlement de copropriété » ;
ET AUX MOTIFS, REPUTES ADOPTES DES PREMIERS JUGES, QUE « Dans la mesure où il est reconnu en défense que (...) l'auvent installé sur la terrasse extérieure (remonte) à moins de 10 ans, la question de la prescription ne se pose plus ; sur le fond, il y a cependant lieu de retenir que : selon le règlement de copropriété du 10/ 3/ 1970, la copropriété est composée de huit lots définis comme le droit d'utilisation et de construire une surface déterminée selon le plan d'ensemble, en l'occurrence pour le lot 8 une surface de 250 m ² selon le n° 8 du plan d'ensemble, le surplus de la surface du terrain devant être utilisé en aménagements communs ; chaque bâtiment une fois construit a fait l'objet d'un règlement de copropriété définissant les parties communes spéciales et privatives de chacun, en l'espèce par acte du 30/ 12/ 1971 pour le bâtiment 8, et rappelant la vocation de parties communes générales du surplus du terrain et des aménagements ; les terrasses existantes sont expressément mentionnées dans les parties communes spéciales à chaque bâtiment ; (...) (l'existence de la terrasse litigieuse) depuis l'origine est démontrée ; dès lors, cette terrasse (...) constitue une partie commune spéciale aux termes du règlement excluant la compétence du syndicat principal (...) ; en revanche, si le syndicat secondaire pouvait (...) autoriser la construction d'un auvent sur cette terrasse comme titulaire du droit de surélever les parties spéciales, l'autorisation du syndicat principal était néanmoins également requise s'agissant d'un ouvrage modifiant l'aspect extérieur de l'ensemble immobilier, comme expressément rappelé par le règlement de copropriété ; faute d'avoir demandé cette autorisation, M. Michel X... doit donc être condamné à sa démolition » ;
ALORS QUE tout copropriétaire peut demander au syndic d'inscrire une question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, ce qui oblige le syndic à porter effectivement cette question à l'ordre du jour de celle-ci, sauf si cette demande est tardive, auquel cas il doit alors la porter à l'ordre du jour de l'assemblée suivante ; que le syndic n'a pas à juger de l'opportunité de l'inscription ; qu'en cause d'appel, Monsieur X... faisait valoir que, par lettre du 22 octobre 2010, il avait demandé au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale de la copropriété la question de la régularisation de la situation née de la construction de l'auvent litigieux par l'obtention de l'autorisation requise ; qu'en refusant à Monsieur X... le droit d'exiger que le Syndicat des Copropriétaires examine sa demande d'autorisation, la Cour d'appel a violé par refus d'application l'article 10, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967.
