LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, par motifs adoptés, qu'il résultait d'un acte dressé par M. X..., notaire, en date du 22 décembre 2005, que la construction de la parcelle représentait environ un tiers de la superficie totale de celle-ci, la cour d'appel, sans inverser la charge de la preuve, a pu en déduire que la maison d'habitation de M. Y... disposait de dépendances foncières suffisantes, et a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à M. Z... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix décembre deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour M. Y...
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir annulé le congé pour reprise partielle délivré par le bailleur d'un fonds rural (M. Y..., l'exposant) à son locataire (M. Z...) ;
AUX MOTIFS propres et éventuellement adoptés QUE, le 5 mai 2010, un congé avait été donné par M. Y... à M. Z... pour partie seulement de la surface louée, visant les parcelles C 40, 187, 189 et 191, pour une superficie de 82a 41ca ; que ce congé visait les dispositions de l'article L. 411-57 du code rural qui autorisait le bailleur à exercer un droit de reprise « pour des terrains attenant ou jouxtant des maisons d'habitation existantes dépourvues de dépendance foncière suffisante » ; qu'en l'espèce, la parcelle cadastrée section C n° 12 dont M. Y... disposait était décrite dans l'acte de vente entre les consorts A...- B... et les père et mère de M. Y..., comme étant constituée « d'une maison à usage de commerce et d'habitation comprenant deux logements, jardin derrière et passage commun (...), le tout figurant au cadastre rénové de la commune de Ville Languy comme suit : " C12 Le Bourg 630 Maison et Sol contenance de Six ares trente centiares " » ; que l'objet de la loi était de fournir un terrain à une maison d'habitation existante ; que force était de constater que cette première condition, relative à la nécessité de la preuve de ce que la parcelle C n° 12 devait être « dépourvue de dépendance foncière suffisante », n'était pas remplie en l'état puisque le bailleur ne démontrait pas, sinon par affirmation, en quoi la surface du « jardin derrière » attenant à la maison implantée sur la parcelle C12 était « insuffisante » ; qu'en effet M. Y... ne fournissait aucune indication précise prouvant que la surface du « jardin » dont il disposait était insuffisante au regard de son utilisation actuelle ou future ; qu'en outre, l'examen du plan cadastral faisait apparaître que la parcelle C12 n'était pas « attenante » et ne jouxtait pas les parcelles C40, C187, C189 et C191 dont la reprise était recherchée par M. Y... ; qu'en effet, les parcelles C40, C187, C189 et C191 étaient toutes attenantes ou jouxtaient toutes les parcelles C186, C188 et C190 constituant un chemin rural les longeant et les séparant de la parcelle C12 ; que, dans ces conditions, le congé donné par l'exposant à M. Z... n'avait pas de fondement au regard de l'article L. 411-57, alinéa 7, du code rural (arrêt attaqué, p. 3, alinéa 7 ; p. 5, § 2) ; que le plan cadastral mettait en évidence que la maison disposait de deux accès : l'un situé du côté de la route départementale n° 34, l'autre à l'arrière d'un terrain ; que la parcelle n° 12 était d'une contenance de 6a 30ca, la construction représentant environ un tiers de la superficie totale ; qu'il résultait de ces éléments que la maison dont M. Y... n'était que nu-propriétaire disposait de dépendances foncières suffisantes ; qu'en effet, le congé avait été délivré sur les dispositions de l'article L. 411-57, alinéa 7, du code rural, c'est-à-dire en vue d'adjoindre des dépendances à une maison d'habitation, et non en vue de construire une, voire des maisons d'habitation ; qu'un compte rendu de réunion du conseil municipal tendait à démontrer que M. Y... avait sollicité de la commune l'intégration des parcelles 12, 13, 187 et 189 situées en plein bourg au périmètre constructible ; qu'en conséquence le congé devait être annulé (jugement entrepris, p. 3, alinéas 3 et 4) ;
ALORS QUE, d'une part, l'article L. 411-57 du code rural, qui autorise le bailleur à reprendre, pour lui-même ou l'un des membres de sa famille, des terrains attenant ou jouxtant une maison d'habitation dépourvue de dépendance foncière suffisante, n'instaure pas un contrôle a priori de la réalité du motif, de sorte qu'il appartient au preneur à qui un congé a été régulièrement délivré au visa de ce texte de rapporter la preuve que la maison d'habitation du bailleur dispose de dépendances foncières suffisantes ; qu'en retenant, pour annuler le congé, que l'exposant ne prouvait pas en quoi la maison d'habitation qu'il occupait disposait de dépendances foncières insuffisantes, tout en constatant que le congé régulièrement délivré visait expressément les dispositions de l'article L. 411-57, alinéa 7, du code rural, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve en violation de l'article 1315 du code civil ;
ALORS QUE, en toute hypothèse, en retenant que la condition de dépendance foncière insuffisante n'était pas rem-plie au prétexte que le bailleur avait sollicité le classement des terrains, objet du congé, en zone constructible et que le congé avait été délivré au visa de l'article L. 411-57, alinéa 7, du code rural, non en vue de construire une ou des maisons d'habitation, s'abstenant ainsi de vérifier concrètement que la maison d'habitation existante disposait effectivement de dépendances foncières suffisantes, la cour d'appel n'a pas conféré de base égale à sa décision au regard de l'article L. 411-57, alinéa 7, du code rural ;
ALORS QUE, d'autre part, le bailleur peut exercer son droit de reprise, de manière alternative, sur des terrains attenant ou sur des terrains jouxtant des maisons d'habitation existantes ; qu'en affirmant que les parcelles louées n'étaient pas attenantes et ne jouxtaient pas la maison d'habitation, pour la raison qu'elles étaient attenantes ou jouxtaient un chemin rural qui les longeait et les séparait de ladite maison, omettant ainsi de distinguer les deux termes de l'alternative envisagée par la loi ainsi que de vérifier que la circonstance qu'un chemin rural les séparait de la maison d'habitation faisait d'elles des terrains la jouxtant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-57, alinéa 7, du code rural.
