LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que les combles, qui ne sont pas affectés par le règlement de copropriété à l'usage exclusif d'un copropriétaire, sont des parties communes, que leur occupation n'avait pas été autorisée par l'assemblée générale du 27 juillet 1995 et que la demande de régularisation de cette occupation faite par M. X... avait été rejetée par l'assemblée générale du 29 juillet 1997, la cour d'appel en a souverainement déduit que l'occupation invoquée par la société Cabinvest ne présentait pas les caractères requis pour prescrire ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, sans dénaturation, que la délibération de l'assemblée générale du 3 août 2010, invoquée par la société Cabinvest, proposait seulement une nouvelle lecture de la décision relative à l'occupation des parties communes adoptée le 27 juillet 1995 qui avait statué sur l'occupation commise par M. Y... et l'avait autorisée contre un versement transactionnel, la cour d'appel, abstraction faite du motif surabondant critiqué par les trois premières branches, a pu en déduire, sans modifier l'objet du litige, que cette délibération ne constituait pas une décision autorisant efficacement l'occupation des combles par la société Cabinvest ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Cabinvest aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Cabinvest, la condamne à payer aux consorts Z... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix décembre deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la société Cabinvest
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI Cabinvest à libérer les combles litigieux de toute occupation de quelque nature que ce soit, et à déposer le cumulus et son système d'alimentation sous astreinte de 50 euros de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE par de justes motifs que la cour adopte, les premiers juges ont constaté que la société Cabinvest occupait des parties communes, que faute d'indication de ce que les combles étaient mentionnés dans un lot, ils devaient être considérés comme des parties communes dont l'annexion pouvait justifier l'action d'un copropriétaire sans qu'il soit astreint à démontrer l'existence d'un préjudice personnel et spécial distinct de celui de la collectivité des membres du syndicat des copropriétaires et que la société Cabinvest n'établissait pas avoir prescrit par usucapion l'usage des combles situés au dessus de son appartement dès lors que les locaux ont été acquis en 1968 et que par décision de l'assemblée des copropriétaires du 29 juillet 1997, la demande de régularisation de l'utilisation présentée par monsieur X... avait été rejetée ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les attestations produites par la SCI Cabinvest pour prouver qu'elle occupe paisiblement les combles depuis plus de 30 ans par le stockage d'effets personnels et qu'elle peut donc bénéficier de la prescription acquisitive trentenaire, est contredite par la résolution adoptée le 29 juillet 1997 par l'assemblée générale des copropriétaires, visant à l'évacuation complète des objets entreposés à tort ;
ALORS QUE la possession est paisible lorsqu'elle est exempte de violences matérielles ou morales ; qu'en déduisant le caractère non paisible de la possession invoquée par la SCI Cabinvest de ce qu'une demande de régularisation de l'occupation des combles avait été rejetée par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 juillet 1997, la cour d'appel s'est prononcée par un motif inopérant, et a violé l'article 2261 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI Cabinvest à libérer les combles litigieux de toute occupation de quelque nature que ce soit, et à déposer le cumulus et son système d'alimentation sous astreinte de 50 euros de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;
AUX MOTIFS QUE l'appelante soutient que la résolution adoptée le 3 août 2010 par l'assemblée générale des copropriétaires lui confère un titre régulier d'occupation des combles mais elle ne produit pas l'éventuelle notification de cette décision aux intimés, ce dont il résulte que cette résolution n'apparaît pas opposable aux consorts Z... ; que cette résolution ne constitue, en outre, pas une délibération autorisant efficacement l'occupation par la société Cabinvest des combles mais propose une nouvelle lecture de la résolution adoptée le 27 juillet 1995 relative à l'occupation des parties communes en la déclarant applicable aux époux X... alors qu'une analyse de cette résolution établit que l'occupation sur laquelle les copropriétaires ont statué était celle commise par monsieur Y..., autorisée contre un versement opéré à titre transactionnel ; que si monsieur X... avait été autorisé à occuper les combles situés au-dessus de son appartement par l'assemblée générale tenue le 27 juillet 1995, il n'aurait d'ailleurs pas demandé la régularisation que l'assemblée générale du 29 juillet 1997 lui a refusée ;
1°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en soulevant d'office le moyen tiré de l'inopposabilité aux consorts Z... de la décision adoptée le 3 août 2010 qui résulterait de l'absence de preuve de sa notification, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel du 9 février 2011 (notamment pp. 6-7), les consorts Z... n'alléguaient pas que la décision litigieuse ne leur aurait pas été notifiée ni l'inopposabilité qui résulterait d'une absence de notification ; qu'en décidant que la résolution adoptée le 3 août 2010 par l'assemblée générale des copropriétaires n'était pas opposable aux consorts Z..., l'éventuelle notification de cette décision à ces derniers n'étant pas produite, la cour d'appel a modifié les termes du litige, et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QU' une décision d'assemblée générale s'impose aux copropriétaires tant qu'elle n'a pas été annulée, quand bien même elle n'aurait pas été notifiée ; qu'en décidant que la résolution adoptée le 3 août 2010 par l'assemblée générale des copropriétaires n'était pas opposable aux consorts Z..., l'éventuelle notification de cette décision à ces derniers n'étant pas produite, la cour d'appel a violé les articles 17 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
4°) ALORS QUE la résolution adoptée le 3 août 2010 avait conféré à la SCI Cabinvest le bénéfice de la résolution du 27 juillet 1995 autorisant l'occupation des parties communes litigieuses, et avait annulé les résolutions contraires à ce droit adoptées le 29 juillet 1997 et le 29 juillet 2005 ; qu'en retenant que la résolution adoptée le 3 août 2010 n'autorisait pas efficacement l'occupation des combles par la société Cabinvest et se bornait à proposer une nouvelle lecture de la résolution du 27 juillet 1995, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 3 août 2010, et a violé l'article 1134 du code civil ;
5°) ALORS QU' il résulte du procès verbal du 27 juillet 1995 (p. 4, § VI ¿ 1) que l'assemblée générale des copropriétaires avait décidé de ne pas exiger la remise en état des lieux concernant les parties communes occupées, et que cette décision n'était pas limitée à l'occupation des parties communes imputable à monsieur Y... ; qu'en retenant que l'occupation sur laquelle les copropriétaires avaient statué était celle commise par monsieur Y..., autorisée contre un versement opéré à titre transactionnel, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'assemblée générale du 27 juillet 1995, et a violé l'article 1134 du code civil ;
6°) ALORS SUBSIDIAIREMENT QU' en déniant le caractère efficace de la résolution du 3 août 2010, qui avait pourtant déclaré applicable aux époux X..., aux droits desquels vient la SCI Cabinvest, la résolution du 27 juillet 1995 autorisant l'occupation des parties communes litigieuses, au motif inopérant que la résolution adoptée le 27 juillet 1995 concernait l'occupation des parties communes commise par monsieur Y... qui avait été autorisée contre un versement opéré à titre transactionnel, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
7°) ALORS QU' en déniant le caractère efficace de la résolution du 3 août 2010, qui avait pourtant déclaré applicable aux époux X..., aux droits desquels vient la SCI Cabinvest, la résolution du 27 juillet 1995 autorisant l'occupation des parties communes litigieuses, au motif inopérant que monsieur X... ne pouvait pas être considéré comme ayant été autorisé à occuper les combles par la résolution du 27 juillet 1995 puisqu'il avait demandé une régularisation que lui avait refusé l'assemblée générale du 29 juillet 1997, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
8°) ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE les consorts Z... ne demandaient pas l'annulation de la résolution litigieuse adoptée par l'assemblée générale du 3 août 2010 ; qu'à supposer que la cour d'appel ait entendu remettre en cause la validité de cette résolution, elle a modifié l'objet du litige, et a violé l'article 4 du code de procédure civile.
