LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 4 juillet 2012), que, le 21 novembre 2002, la société civile immobilière Witt France (la SCI) a signé un contrat de crédit-bail immobilier d'une durée de quinze ans avec la société Fructicomi portant sur des locaux construits sur un terrain appartenant au Port autonome de Strasbourg (le Port autonome) ; que, le même jour, ont également été signés un acte de vente notarié entre la société Financière Valim et la société Fructicomi portant sur les constructions édifiées sur le terrain, une convention d'occupation consentie par le Port autonome à la société Fructicomi d'une durée de trente ans et un acte notarié par lequel le Port autonome consentait à l'inscription au livre foncier du droit de superficie accordé à la société Fructicomi avec pré-notation au profit du Port autonome pour lui assurer le droit à l'abandon de la propriété des constructions, avec ou sans indemnité, ou à leur enlèvement dans les conditions prévues à la convention d'occupation ; que, par acte du 22 mars 2007, dressé par M. X..., notaire, la SCI a conclu avec la société HDGM holdings LLC (la société HDGM) une promesse unilatérale de cession du crédit-bail immobilier sous plusieurs conditions suspensives ; que la société HDGM a versé une indemnité d'immobilisation entre les mains de M. X... et s'est substituée la société TI Strasbourg Project Company PT dans le bénéfice de la promesse ; que, se prévalant de la caducité de celle-ci en raison du défaut de justification de l'inscription au livre foncier de « l'acte de vente du bâtiment » par la société Financière Valim à la société Fructicomi, le bénéficiaire a notamment sollicité le remboursement de l'indemnité d'immobilisation ; que la SCI a assigné les sociétés HDGM et TI Strasbourg Project Company PT afin d'obtenir le versement de cette indemnité outre différentes sommes et a appelé en intervention forcée M. X... ;
Attendu que, pour accueillir partiellement la demande, l'arrêt retient que le bénéficiaire de la promesse de cession risquait d'acquérir des droits limités et frappés de divers aléas au regard du caractère incessible et personnel du droit de superficie consenti à la société Fructicomi et de la prénotation au profit du Port autonome destinée à garantir son option entre l'acquisition par accession et l'enlèvement des constructions de sorte que les droits acquis ne satisfaisaient pas à l'impératif de sécurité juridique de l'acquéreur qui était en droit d'obtenir la restitution de l'indemnité d'immobilisation ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le bénéficiaire de la promesse de cession du crédit-bail s'était engagé en connaissance des conditions dans lesquelles avaient été conclues les différentes conventions entre le Port autonome et la société Fructicomi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 juillet 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Colmar, autrement composée ;
Condamne les sociétés HDGM holdings LLC et TI Strasbourg Project Company PT aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les sociétés HDGM holdings LLC et TI Strasbourg Project Company PT à payer à la société civile immobilière Witt France la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre décembre deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Le Griel, avocat aux Conseils, pour la société Witt France.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement du 22 avril 2010 du tribunal de grande instance de Strasbourg en ce qu'il a débouté la SCI WITT FRANCE de ses demandes présentées contre les sociétés HDGM HOLDINGS et TI STRASBOURG PROJECT COMPANY, en ce qu'il a ordonné la restitution à la société HDGM HOLDINGS de la consignation de 399. 000 ¿ effectuée sur le compte de Me X... à la Caisse des dépôts et consignations, en ce qu'il a condamné la SCI WITT FRANCE à rembourser à la société HDGM HOLDINGS la somme de 1. 000 ¿ et ses intérêts à compter du 23 juillet 2007, et en ce qu'il a laissé à la charge de la SCI WITT FRANCE les éventuels frais supplémentaires relatifs à la promesse de cession de crédit-bail du 22 mars 2007,
AUX MOTIFS QUE la Cour observe que l'acquéreur bénéficiaire de la promesse de cession risquait bien d'acquérir des droits limités et frappés de divers aléas contrairement aux assurances données par Me Y... le 13 juillet 2007 ; qu'il faut rappeler en effet que le droit de superficie consenti par le Port de Strasbourg avait été stipulé par lui comme personnel et incessible, même si l'on peut comprendre qu'implicitement, encore qu'il eût mieux valu que ce fût explicite, cette incessibilité ne valait pas pour la transmission des droits du crédit-bailleur au crédit-preneur ; que l'aliénation ou l'hypothèque des droits du crédit-preneur pouvaient rencontrer néanmoins l'obstacle de cette incessibilité conventionnelle ; que la curieuse prénotation au profit du Port autonome de Strasbourg était bien destinée à garantir son option entre l'acquisition par accession et l'enlèvement, contrairement à une interprétation donnée aux dispositions anormalement ambiguës de x l'acte du 21 novembre 2002 ; que même si l'historique de l'ensemble immobilier en cause montre que le Port autonome de Strasbourg ne souhaitait pas apparemment faire de difficultés aux investisseurs, il demeurait anormal que l'acquéreur au prix de 13. 200. 000 ¿ n'ait pas été assuré d'un droit plein, entier et disponible, même s'il était limité à la superficie ; qu'en conséquence, même si de l'avis de cette Cour, l'inscription du droit de superficie constituait théoriquement une publicité foncière suffisante, il reste que les droits acquis étaient limités et aléatoires, et ne satisfaisaient pas à l'impératif de sécurité juridique de l'acquéreur, contrairement à la finalité des conditions suspensives précédemment citées et interprétées dans leur esprit plutôt que de manière littérale, conformément aux souhaits de la société WITT FRANCE elle-même ; qu'il faut rappeler qu'il existait une condition suspensive plus générale tenant à l'absence d'empêchement, charge ou servitude susceptibles d'affecter significativement la jouissance de l'immeuble ; que par ces motifs partiellement substitués à ceux du premier juge, qui a fait au demeurant des observations similaires sur les limites au droit de superficie imposées par le Port de Strasbourg, cette Cour confirme que la société WITT FRANCE est défaillante dans les conditions de garantie de la sécurité juridique de l'acquéreur, qui est en droit par conséquent d'obtenir la restitution du dépôt de garantie de 399. 000 ¿ effectué par lui sur le compte de Me Nicolas X... à la Caisse des dépôts et consignations ; que s'il est exact que la condition suspensive d'inscription spécifique du bâtiment au livre foncier est apparue à cette Cour comme discutable en présence de la publication d'un droit de superficie, cette Cour n'a pas vu cependant dans cette condition prise isolément et quelque peu redondante et superfétatoire la justification véritable du retrait sans indemnité de la société HDGM HOLDINGS ; que cette Cour a considéré en effet que plus fondamentalement, la sécurité juridique de l'acquéreur, édictée assez évidemment comme condition plus générale de son engagement, n'avait pas pu lui être assurée en sorte qu'il était légitime pour lui de se retirer sans indemnité ;
1° ALORS QUE toute condition d'une chose impossible est nulle ; qu'en l'espèce, une promesse de cession de crédit-bail a été conclue, le 22 mars 2007, entre la société WITT France et la société HDGM HOLDINGS LLC, aux droits de laquelle est venue la société TI STRASBOURG PROJECT COMPANY PT ; que cette convention a notamment été soumise à la condition suspensive de l'inscription d'un acte de vente du 21 novembre 2002 au livre foncier, dont la justification devait être apportée par le promettant au bénéficiaire dans un délai déterminé ; que cette justification n'ayant pas été apportée, le promettant a considéré que la promesse était devenue caduque ; que, cependant, ainsi que la société WITT FRANCE l'a fait valoir pour en demander la nullité, cette condition était matériellement impossible à réaliser dès lors que, selon la fonction du livre foncier définie par la loi du 1er juin 1924, seuls des droits strictement énumérés peuvent y être inscrits, à l'exclusion de tout acte, quel qu'il soit ; qu'en refusant dès lors de prononcer la nullité de cette condition, impossible à satisfaire, et qui n'assurait pas seulement la protection du bénéficiaire du contrat mais lui offrait, dès la conclusion du contrat, le moyen d'en rendre l'exécution elle-même impossible, la cour a violé l'article 1172 par refus d'application ;
2° ALORS, en toute hypothèse, QUE la cour, saisie par la société WITT FRANCE d'une demande explicite d'annulation de la condition suspensive qui lui imposait de justifier, dans un délai déterminé, d'une inscription au livre foncier d'un acte de vente qui était matériellement, en vertu de la loi, impossible à réaliser, a constaté que cette « condition suspensive d'inscription spécifique du bâtiment au livre foncier (lui était) apparue (¿) comme discutable » ; qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette condition n'était pas impossible à satisfaire au regard des règles d'inscription imposées par les dispositions de la loi du 1er juin 1924 relatives au livre foncier, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1172 du code civil ;
3° ALORS QUE la cour était saisie de la question de savoir si la condition suspensive litigieuse imposant l'inscription de l'acte de vente du 21 novembre 2002 était impossible ou non, et si le bénéficiaire de la promesse de cession de crédit-bail avait été en droit, au seul motif qu'elle n'avait pas été satisfaite, de se retirer sans indemnité ; que l'objet du débat était ainsi fixé par les parties, les sociétés défenderesses soutenant finalement que « rien ne justifie que la condition suspensive stipulée à la promesse, et dont les termes précis ne souffrent aucune ambiguïté, n'ait pas été exécutée. Faute d'y satisfaire, la société WITT a méconnu ses obligations et doit en supporter les conséquences » (concl. p. 18, § 1) ; que la cour, après s'être bornée à qualifier cette clause de « discutable », a jugé que le bénéficiaire avait été en droit de se retirer pour d'autres raisons, en l'occurrence parce que la convention ne lui assurait pas une sécurité juridique suffisante ; qu'en se déterminant ainsi, la cour a dénaturé les termes du litige, en violation des articles 4 et 954 du code de procédure civile ;
4° ALORS QUE la cour, saisie de la validité de la condition suspensive et du droit du bénéficiaire d'invoquer son inaccomplissement pour se retirer sans indemnité, a constaté que cette condition était « discutable » (arrêt, p. 7, § 5), « quelque peu redondante et superfétatoire » (arrêt, p. 7, § 5), et que le droit de superficie relatif aux bâtiments objet du contrat, inscrit au livre foncier, constituait « une publicité foncière suffisante » (arrêt, p. 6, § 6) ; qu'en effet, par une ordonnance intermédiaire du 1er août 2011, le juge du livre foncier, ainsi que l'avait souligné la société WITT FRANCE, a refusé de procéder à l'inscription de l'acte de vente en la déclarant sans objet, en raison notamment de la publication préalable du droit de superficie ; qu'en se déterminant dès lors par de tels motifs, sans en tirer aucune conséquence à l'égard du bénéficiaire, qui avait fait de l'inaccomplissement de cette condition réputée inutile la cause déterminante de son retrait, la cour, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1134 du code civil ;
5° ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faites et n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; que pour justifier le droit du bénéficiaire de la promesse de cession de crédit-bail de se retirer sans indemnité, et de se voir restituer le dépôt de garantie, la cour a retenu que le promettant, la société WITT FRANCE, « était défaillante dans les conditions de garantie de la sécurité juridique de l'acquéreur », au motif que les conventions conclues entre le Port autonome de Strasbourg et la société FRUCTICOMI rendaient les droits de l'acquéreur, et en particulier le droit de superficie, « limités et aléatoires » ; qu'en se déterminant ainsi, au regard de limitations et d'aléas qui ne résultaient que de conventions conclues par des tiers, la cour a violé les articles 1134 et 1165 du code civil ;
6° ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, les parties à la promesse de cession de crédit-bail se sont engagées en connaissance des conditions dans lesquelles avaient été conclues différentes conventions entre le Port autonome de Strasbourg et la société FRUCTICOMI ; qu'à supposer que ces conditions aient créé un risque pour les droits de l'acquéreur, ce risque, inhérent à la convention mais que le promettant n'a pas créé, a été accepté en connaissance de cause par le bénéficiaire qui a contracté ; qu'en retenant dès lors, pour justifier le retrait sans indemnité du bénéficiaire, avec restitution du dépôt de garantie, que le promettant, en raison de ce risque, avait « été défaillant dans les conditions de garantie de la sécurité juridique de l'acquéreur », la cour a violé l'article 1134 du code civil ;
7° ALORS, en toute hypothèse, QUE ce défaut de sécurité juridique, à en supposer l'existence, a pour seule cause le contrat tel qu'il a été rédigé, dont la carence préjudicie premièrement et essentiellement au promettant lui-même puisqu'elle a causé l'échec de l'opération, sans qu'il puisse être indemnisé de l'immobilisation du bien qu'il a consentie ; qu'en imputant dès lors à la société WITT FRANCE d'avoir « défailli », pour justifier le retrait sans indemnité du bénéficiaire, sans avoir constaté de sa part aucun manquement, distinct des limites du contrat lui-même, permettant de lui attribuer un rôle quelconque dans la privation de sécurité de son cocontractant, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR réformé le jugement rendu le 22 avril 2010 par le tribunal de grande instance de Strasbourg en ce qu'il a fait droit au recours de la SCI WITT France contre Me Nicolas X..., notaire rédacteur d'acte, et D'AVOIR, statuant à nouveau de ce chef, débouté ladite société de la totalité de ses demandes dirigées contre lui,
AUX MOTIFS QU'il n'est pas possible de reprocher à Me X..., notaire rédacteur d'acte, d'avoir stipulé des conditions suspensives destinées à garantir la sécurité juridique du candidat à l'acquisition ; que s'il est exact que la condition suspensive d'inscription spécifique du bâtiment au livre foncier est apparue à cette Cour comme discutable en présence de la publication d'un droit de superficie, cette Cour n'a pas vu cependant dans cette condition prise isolément et quelque peu redondante et superfétatoire la justification véritable du retrait sans indemnité de la société HDGM HOLDINGS ; que cette Cour a considéré en effet que plus fondamentalement, la sécurité juridique de l'acquéreur, édictée assez évidemment comme condition plus générale de son engagement, n'avait pas pu lui être assurée en sorte qu'il était légitime pour lui de se retirer sans indemnité ; qu'il n'est pas possible de reprocher au notaire et de ne pas avoir déconseillé l'acte ; qu'il s'agissait d'un acte préparatoire voulu par les deux parties, qui garantissait assez justement leurs intérêts respectifs ;
1° ALORS QUE le notaire est tenu professionnellement d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente, en prenant à cette fin toutes les mesures utiles ; que la cour, en l'espèce, a constaté que le bénéficiaire de la promesse de cession avait été en droit de se retirer, sans indemnité, parce que sa sécurité juridique, « édictée comme condition générale de son engagement, n'avait pas pu lui être assurée » ; que, cependant, cette absence de garantie ou d'assurance résultait des termes de l'acte authentique conclu entre les parties, tels qu'ils avaient été rédigés par Me X... en sa qualité de notaire ; qu'en jugeant dès lors que la responsabilité de ce dernier ne pouvait être mise en cause, la cour, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1382 du code civil ;
2° ALORS QUE pour écarter toute mise en jeu de la responsabilité du notaire rédacteur d'acte, la cour, après avoir retenu que les conditions de la sécurité juridique du bénéficiaire de la promesse n'avaient pas été assurées, de sorte qu'il était en droit de se retirer sans indemnité de l'opération, a jugé que la convention liant les parties « garantissait assez justement leurs intérêts respectifs » ; qu'en se déterminant par de tels motifs, contradictoires, la cour a privé sa décision de motif, en violation de l'article 455 du code de procédure civile.
