LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :
Vu les articles 1147, ensemble les articles 1991 et 1992 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que Mme X... a donné mandat à M. Y... de négocier deux prêts immobiliers destinés au rachat de deux emprunts qu'elle avait contractés précédemment; qu'arguant du coût exorbitant de l'assurance proposée par le courtier, qui l'aurait contrainte de rembourser par anticipation les deux crédits obtenus par son intermédiaire, Mme X... a fait assigner M. Y... en réparation de son préjudice ; que la société Cafpi, venant aux droits de M. Y..., est intervenue volontairement à l'instance ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que M. Y..., qui a conseillé Mme X... sur l' assurance à souscrire pour garantir le remboursement des prêts litigieux, ne lui a pas fourni une information exacte et préalable sur son coût afin, si la négociation de ces prêts devait se traduire par un enchérissement de l'opération en raison de la majoration du coût de l'assurance, de lui déconseiller de l'effectuer ;
Attendu qu'en se déterminant ainsi, sans constater l'existence d'un surcoût de l'opération résultant de l'assurance proposée par M. Y... au titre des prêts qu'il avait négociés et obtenus pour Mme X..., la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que M. Y... n'a pas respecté son obligation d'information envers Mme X... et l'a condamné à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 31 mai 2012 , entre les parties , par la cour d'appel de Nancy ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy, autrement composée ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer à M. Y... et à la société Cafpi la somme globale de 3 000 euros et rejette sa demande ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six novembre deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. Y... et la société Cafpi.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que Monsieur Y... n'avait pas respecté son obligation d'information à l'égard de Madame X... et de l'avoir, en conséquence, condamné à lui payer la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts ;
Aux motifs que : « Sur les obligations contractuelles du courtier, le courtier commerçant indépendant a, à l'égard de son client, une obligation de conseil et d'exacte information ; que l'information dont il est débiteur doit porter sur tous les faits de nature à compromettre le service attendu par son client ; qu'en l'espèce, en juin 2005, Madame Patricia X... a chargé Monsieur Elie Y... de « la négociation, l'obtention et la mise en place » de deux crédits immobiliers destinés à financier des résidences locatives pour des montants de 74.600 et 94.000 € ; que Monsieur Y... a accompli l'objet principal de sa mission en proposant à Madame Patricia X... deux nouveaux contrats de crédit immobilier, accordés par la BNP PARIBAS, en remplacement des deux contrats de crédit immobilier de la Caisse d'Epargne ; que les fonds ont été débloqués par la BNP PARIBAS en date du 26 décembre 2005 ; que, néanmoins, l'obligation de conseil et d'information du courtier en crédits immobiliers ne porte pas uniquement sur l'obtention du crédit proprement dit, il porte également sur ce qui en constitue l'accessoire direct, à savoir l¿assurance crédit ; qu'il doit notamment, en cas de négociation d'un crédit de remplacement, informer son client sur une éventuelle différence dans le coût des primes d'assurance du crédit de substitution et lui conseiller un contrat d'assurance qui ne soit pas de nature à compromettre le service attendu de sa prestation principale, à savoir réaliser une économie grâce au nouveau crédit ; que si la négociation du prêt de remplacement se traduit par un enchérissement de l'opération de crédit à cause du surcoût de l'assurance crédit, le courtier doit en informer son client et lui déconseiller l'opération ; qu'il ressort des pièces produites que Monsieur Elie Y... a conseillé Madame Patricia X... sur la garantie d'assurance à souscrire au titre du remboursement de ses deux crédits ; qu'en effet, selon un courrier du 20 octobre 2005, le préposé de Monsieur Elie Y... (Monsieur Philippe Z...) a adressé à Madame Patricia X... des documents AGF concernant les prêts accordés par la BNP PARIBAS ; que ces documents sont détaillés comme étant des demandes individuelles d'affiliation à l'assurance, des questionnaires sur l'état de santé de l'assurée, des autorisations de prélèvement et des avenants de cession de garantie ; que Monsieur Z... a demandé à Madame Patricia X... de signer ces documents après les avoir remplis et de les lui retourner ; que si la preuve est ainsi rapportée que Monsieur Elie Y... a conseillé Madame Patricia X... dans la souscription d'une assurance-crédit avec les AGF, il ne résulte pas de la procédure qu'il l'ait informée sur les conditions financières de cette assurance ; qu'il apparait que ces garanties n'ont en fait jamais été mises en place puisqu'aucune prime n'a jamais été payée et que les contrats d'assurance y afférents ont été annulés en juillet 2006 ; que Madame Patricia X... explique qu'elle n'a pu y donner suite car le montant des primes se serait révélé « astronomique » (sic), ce qui l'a conduite à vouloir renouer avec la compagnie AFI EUROPE qui avait assuré ses crédits Caisse d'Epargne ; que les pièces produites démontrent qu'en effet, suite à l'échec rencontré avec les AGF, le préposé de Monsieur Elie Y... a essayé de mettre en place une assurance de substitution avec la compagnie AFI EUROPE, mais qu'il n'a pas été en mesure d'entrer en contact avec le responsable régional de cette compagnie ; qu'il est donc établi que Monsieur Elie Y... a conseillé à sa cliente de souscrire une assurance-crédit auprès des AGF, l'accompagnant même dans ses démarches en vue de cette souscription, mais en s'étant abstenu d'une information exacte et préalable sur son coût ; que ce manquement à l'obligation d'information du courtier constitue une faute dont Monsieur Elie Y... doit réparation à l'égard de sa cliente ; Sur le préjudice subi, qu'il appartient à Madame Patricia X... de rapporter la preuve des préjudices que le défaut d'information imputable à Monsieur Elie Y... lui a causés ; qu'en négligeant d'informer Madame Patricia X... sur les conditions financières de l'assurance-crédit AGF qu'il lui proposait, Monsieur Elie Y... lui a fait perdre une chance de ne pas contracter les nouveaux crédits BNP PARIBAS; que, néanmoins, la conclusion de ces nouveaux crédits lui a occasionné divers frais : tout d'abord les honoraires payés au courtier (soit 2.900 €) et, ensuite, les frais causés par le remboursement anticipé des prêts Caisse d'Epargne ; que cependant, Madame X... ne peut se prévaloir d'autres préjudices ; qu'elle ne peut notamment arguer du remboursement anticipé des prêts BNP PARIBAS ; qu'en effet, elle ne fournit aucune indication chiffrée sur les coûts de l'assurance crédit AGF ou AFI EUROPE qui lui ont été proposés pour garantir les nouveaux prêts ; qu'il est seulement fait mention d'une surprime de 175 % pour l'assurance-crédit proposée par AFI EUROPE, mais sans que cette surprime soit chiffrée en euros ; qu'il est donc impossible de comparer les coûts d'assurance des crédits BNP PARIBAS avec ceux des crédits Caisse d'Epargne ; que, par voie de conséquence, il est tout aussi impossible de déterminer si la décision qu'elle a prise de rembourser par anticipation les prêts BNP PARIBAS est réellement liée au surcoût d'assurance-crédit dont elle argue puisque ce surcoût n'est ni prouvé ni quantifié ; qu'au vu de ces éléments, les conséquences préjudiciables du manquement de Monsieur Elie Y... à son obligation d'information doivent être évalués à la somme de 2.500 € ;»
Alors, en premier lieu, que le mandat de négocier, d'obtenir et de mettre en place un crédit immobilier n'emporte pas celui de négocier, d'obtenir et de mettre en place l'assurance destinée à garantir le remboursement des échéances de ce crédit ; qu'en retenant le contraire, la cour d'appel a violé, ensemble, les articles 1989, 1991 et 1992 du code civil ;
Alors, en deuxième lieu et en tout état de cause, qu'en retenant que Monsieur Y... aurait dû informer et mettre en garde sa cliente sur le surcoût de l'assurance-crédit des AGF qu'il lui avait proposée pour garantir les deux prêts contractés auprès de la BNP PARIBAS, après avoir constaté qu'un tel surcoût n'était pas établi, ce dont il résulte qu'il n'y avait pas lieu à l'information ni à la mise en garde dont la cliente invoquait le défaut d'exécution, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé, en conséquence, l'article 1147, ensemble les articles 1991 et 1992 du code civil ;
Alors, en troisième lieu et en tout état de cause, qu'en statuant de la sorte, sans constater la réalité du surcoût que générait l'assurance-crédit AGF proposée par le courtier pour garantir les prêts contractés auprès de la BNP PARIBAS, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147, ensemble les articles 1991 et 1992 du code civil ;
Alors, enfin et en tout état de cause, qu'en relevant, pour retenir l'existence d'un préjudice subi par Madame X..., que celle-ci avait, du fait du défaut d'information et de conseil, perdu une chance de ne pas contracter les nouveaux crédits auprès de la BNP PARIBAS, quand il ressortait de ses constatations qu'il n'était pas établi que la conclusion de ces crédits s'était révélée désavantageuse pour l'intéressée, ce dont il résultait que Madame X... ne pouvait se plaindre, du fait du manquement invoqué, d'aucune chance perdue, ni d'aucun préjudice, la cour d'appel n'en a pas tiré les conséquences légales et a violé, en conséquence, l'article 1147, ensemble les articles 1991 et 1992 du code civil.
