LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que dès la fin juin 2006, Mme X... avait décidé de retirer son appartement du marché de la location pour le revendre et que sa décision avait été dictée par des considérations personnelles tenant au changement de sa situation matrimoniale, et relevé que rien ne permettait de démontrer que l'absence de location était liée au caractère provisoire du raccordement de l'ouvrage aux réseaux d'équipements communs, alors que le loyer de 1 100 euros demandé était de nature à restreindre le panel des preneurs potentiels, la cour d'appel qui a pu, par ces seuls motifs, en déduire que la demande de dommages-intérêts formée par Mme X... au titre de la perte du bénéfice fiscal devait être rejetée a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer la somme de 3 000 euros à la société Direct patrimoine les serins ; rejette la demande de Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils, pour Mme X...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit non fondée la demande de dommages et intérêts formée par Mme X... au titre de la perte du bénéfice de la défiscalisation et de l'en avoir déboutée,
Aux motifs que le vendeur d'immeuble en l'état futur d'achèvement a l'obligation de livrer un bien conforme à celui prévu au contrat avec les éléments d'équipements communs nécessaires à son usage dont font partie les branchements aux réseaux d'eau et d'électricité ; que l'absence de ces dispositifs ne constitue pas un vice de construction mais un défaut de conformité comme l'a justement retenu le premier juge ; qu'en l'espèce il est établi et non contesté que l'appartement qui devait être achevé et délivré le 30 décembre 2005, a été livré avec retard le 20 mars 2006 ; qu'il est également démontré qu'à cette date si les équipements d'adduction d'eau et d'électricité étaient en place, ils n'étaient en revanche pas raccordés aux réseaux comme l'indiquent les réserves figurant à ce titre dans le procès-verbal de réception signé par les parties ; que l'alimentation a cependant été assurée au cours du mois d'avril 2006, comme le reconnaît l'intimée dans ses écritures, à partir du compteur de chantier pour l'eau et d'un groupe électrogène pour l'électricité dans l'attente du raccordement définitif intervenu en septembre 2006 ; qu'il en résulte que le vendeur doit être considéré comme ayant satisfait à son obligation de délivrance conforme à compter du mois de mai 2006 soit avec quatre mois de retard sur les prévisions contractuelles ; qu'il convient à ce stade de constater que les différents désordres ou manques de finition mineurs réservés lors de la réception constituent des vices affectant la construction qui peuvent relever des garanties légales auxquelles est tenu le vendeur mais qui ne concernent en aucun cas son obligation de délivrance conforme, seule invoquée en l'occurrence ; que l'acquéreur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement est en droit de demander réparation du ou des préjudices résultant des manquements imputables au vendeur dans l'exécution de son obligation de délivrance à condition d'en démontrer l'existence et le lien de causalité entre les dommages invoqués et la faute commise ; qu'en l'espèce le premier juge, faisant droit pour partie aux prétentions de Mme X... a considéré que la faute commise par la SCI CV Direct Patrimoine dans son obligation de délivrance conforme et complète l'avait privée du bénéfice de la défiscalisation qui était l'objectif de son acquisition en raison de l'impossibilité dans laquelle elle s'était trouvée de pouvoir louer son appartement avant la fin juin 2006 qui était une des conditions de l'obtention de cet avantage fiscal ; qu'il ressort cependant des documents communiqués et produits en cause d'appel par la société venderesse que sept autres propriétaires de logements situés dans le même bâtiment ont pu normalement les louer à compter de juin 2006 pour six d'entre eux et de septembre 2006 pour le septième ce qui démontre que l'immeuble était parfaitement habitable à cette époque-là et que les appartements pouvaient être utilisés normalement grâce à l'alimentation en eau et électricité assurée comme précédemment exposée ; que Mme X... avait d'ailleurs dès le 15 mai 2006 confié un mandat de location au profit de l'agence France Immobilier et rien ne permet de démontrer que le fait que ce mandataire n'ait pu trouver preneur soit en relation avec le non raccordement de l'ouvrage aux réseaux d'équipements communs alors que, comme le fait observer la société appelante, le loyer de 1.100 ¿ demandé était important et était de nature à restreindre le panel des preneurs potentiels ; qu'il résulte d'autre part des pièces produites que dès la fin juin 2006 Mme X... a décidé de retirer son appartement du marché de la location pour le revendre comme en attestent les nombreux mandats confiés à différentes agences immobilières parmi lesquelles la société Kaliste Invest qui était celle par l'intermédiaire de laquelle elle avait effectué l'acquisition du bien litigieux ; que par ailleurs la société appelante fait valoir que la décision de l'intimée a été dictée par des considérations personnelles tenant au changement de sa situation matrimoniale du fait de la procédure de divorce dans laquelle elle était engagée et qui l'a conduite à vouloir récupérer les fonds investis ; que cette explication, non contredite par l'intimée, se trouve confortée par les attestations de Mme Y... et Mme Z... qui précisent que la renonciation à la location de la part de Mme X... entrait dans son objectif de revendre son appartement en lui préservant son caractère défiscalisable ; que la lettre qu'elle a adressée aux services des impôts le 20 juillet 2006 pour les aviser de sa décision de revendre son bien faute d'avoir pu le louer à des conditions économiquement viables, ainsi que les mandats de vente qu'elle a ensuite donnés à de nombreuses agences immobilières, confirment que c'est elle qui a renoncé à louer pour pouvoir maintenir le caractère défiscalisable susceptible d'attirer les acquéreurs potentiels ; que dès lors les prétentions de l'intimée qui affirme avoir été privée de cet avantage fiscal par la faute de la société venderesse dans l'exécution de son obligation de délivrance ne sont pas fondées,
Alors en premier lieu que l'obligation de délivrance ne consiste pas seulement à livrer ce qui avait été convenu mais aussi les accessoires et tout ce qui est destiné à l'usage de la chose ; que l'absence de raccordement du bien vendu à usage d'habitation, aux réseaux communs d'alimentation d'eau et d'électricité caractérise un manquement du vendeur à son obligation de délivrance ; qu'il ressort des constatations de l'arrêt que durant le mois d'avril 2006, l'alimentation de l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement par la SCI CV Direct Patrimoine Les Serins à Mme X..., a été réalisée à partir du compteur de chantier pour l'eau et au moyen d'un groupe électrogène pour l'électricité, ceci dans l'attente d'un raccordement définitif intervenu seulement en septembre 2006 ; qu'en décidant néanmoins que le vendeur devait être considéré comme ayant satisfait à son obligation de délivrance conforme à compter du mois de mai 2006 alors même que l'appartement acquis par Mme X... ne comportait aucun raccordement individuel, seul à même de le rendre conforme aux spécifications contractuelles et réglementaires, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1603, 1604 et 1615 du code civil,
Alors en deuxième lieu que le vendeur d'un immeuble en état futur d'achèvement est tenu de réparer l'entier préjudice résultant du manquement à son obligation de délivrance ; qu' il ressort des propres constatations de l'arrêt qu'à la date du 30 juin 2006, l'appartement vendu à Mme X... n'était toujours pas raccordé aux réseaux communs d'alimentation d'eau et d'électricité ; qu'en énonçant néanmoins que Mme X... n'établissait pas s'être trouvée dans l'impossibilité de louer son appartement avant la fin du mois de juin 2006, qui était une condition de l'obtention de l'avantage fiscal escompté, aux motifs inopérants que le caractère « parfaitement habitable » de l'immeuble à compter de juin 2006 résultait de ce que sept autres propriétaires de logements situés dans le même bâtiment avaient pu « normalement » les louer à cette date grâce au compteur de chantier pour l'eau et au groupe électrogène pour l'électricité, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1603, 1604, 1615, ensemble l'article 1147 du code civil,
Alors, en troisième lieu, que le vendeur d'un immeuble en état futur d'achèvement est tenu de réparer l'entier préjudice résultant du manquement à son obligation de délivrance ; qu'en relevant de manière inopérante que Mme X... avait décidé dès la fin juin 2006 de retirer son appartement du marché de la location pour le revendre en lui maintenant un caractère défiscalisable susceptible d'attirer les acquéreurs potentiels, sans rechercher si, du fait du manquement de la SCI CV Direct Patrimoine Les Serins à son obligation de délivrance, Mme X... n'avait pas été privée du bénéfice de la défiscalisation à laquelle le bien acquis ouvrait droit à condition qu'il soit donné à bail avant le 30 juin 2006, dès lors qu'elle n'avait pas été mise en mesure, avant cette date, de proposer à la location un appartement doté de raccordements aux réseaux communs d'eau et d'électricité dans des conditions conformes aux lois et règlements en vigueur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1603, 1604, 1615, ensemble l'article 1147 du code civil.
