LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du code de procédure civile :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 30 mars 2011), rendu sur renvoi après cassation (Com, 22 novembre 2005, n° 04-11. 078), que par acte du 1er août 1984, la société Grand garage de Saint-Vit (la société GGSV) a concédé à la société FCDA l'occupation d'un local à usage d'atelier situé dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, puis l'a assignée en paiement de loyers et de dommages-intérêts, ainsi qu'en prononcé de la résiliation de la convention et expulsion ;
Attendu que la société FCDA fait grief à l'arrêt de prononcer la résiliation de la convention, portant depuis le 1er novembre 1988 exclusivement sur les parcelles de terrain correspondant au lot n° 15 de la copropriété, et d'ordonner la réouverture des débats sur les sommes dues à titre de loyers et d'indemnité d'occupation, alors, selon le moyen, que le droit de jouissance exclusif sur des parties communes n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot ; que l'arrêt attaqué a relevé que les « lots » n° s 14 et 15 de la copropriété litigieuse, consistaient en un droit de jouissance exclusif et d'usage à titre privatif de deux terrains donnés en location le 1er août 1984 ; qu'il n'était par ailleurs pas contesté que la société GGSV n'était restée titulaire d'aucun droit de propriété dans l'ensemble immobilier litigieux après la vente de tous ses lots de copropriété le 18 octobre 1988 ; qu'il en résultait que n'étant plus propriétaire d'aucun lot portant sur une partie privative, la société GGSV n'avait plus qualité à agir en paiement des loyers afférents au bail litigieux ni à agir en résolution de celui-ci ; qu'en affirmant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1er et 2 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 32 du code de procédure civile ;
Mais attendu que le bail de la chose d'autrui produisant ses effets entre le bailleur et le preneur tant que ce dernier n'est pas troublé dans sa jouissance paisible par le véritable propriétaire, la société GGSV, bailleur, était recevable à agir en paiement des loyers et en résiliation du bail à l'encontre de la société FCDA, preneur, qui n'arguait d'aucun trouble de jouissance causé par le véritable propriétaire ;
Que par ces motifs de pur droit substitués à ceux critiqués, l'arrêt attaqué est légalement justifié ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société FCDA aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société FCDA ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf octobre deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société FCDA
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit qu'à compter du 1er novembre 1988, la convention d'occupation précaire conclue entre les parties le 1er août 1984 ne portait plus que sur les parcelles de terrain visées dans ladite convention, correspondant au lot n° 15 de la copropriété, d'une superficie de 71 a 80 et n° 14, pour une superficie de 33a 50, d'AVOIR prononcé la résiliation, à la date de l'arrêt, de la convention d'occupation précaire conclue entre les parties le 1er août 1984, d'AVOIR dit que la société FCDA devrait libérer les terrains susvisés, dans le délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt, sous astreinte, passé ce délai, de 500 ¿ par jour de retard, d'AVOIR dit qu'à défaut de libération volontaire des terrains par la société FCDA dans le délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt, elle pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, si besoin, le concours de la force publique et, en conséquence, d'AVOIR ordonné la réouverture des débats et la révocation de l'ordonnance de clôture sur les sommes dues par la société FCDA à titre de loyers à compter du 1er novembre 1988 et à titre d'indemnité d'occupation à compter de l'arrêt ;
AUX MOTIFS QUE « la qualité pour agir du représentant de la société GGSV, à savoir Maître X..., désigné comme mandataire ad hoc de cette société, n'est plus contestée ; Attendu que, suite à l'arrêt de la présente Cour d'appel du 8 février 1991 et à l'arrêt de la Cour de cassation du 22 novembre 2005, il reste à statuer sur les demandes de la société GGSV portant, d'une part, sur le paiement des loyers échus postérieurement au 18 novembre 1988, et, d'autre part, sur la résiliation de la convention liant les parties et sur l'expulsion de la société FCDA ; Attendu que, pour s'opposer à ces demandes, la société FCDA soutient que, suite aux mutations de propriété intervenues au sein de la copropriété, la société GGSV n'est plus titulaire d'aucun droit sur les biens donnés en location et qu'elle n'a donc pas qualité pour réclamer le paiement de loyers et la restitution des locaux ; Attendu qu'aux termes de la convention en date du 1er août 1984, les biens immobiliers donnés en location consistent en :- une aire de réparation poids lourds avec fosse (environ 400 m ²),- une aire de réparation VN et carrosserie (400 m ²) dont deux pièces à usage de bureau avec téléphone, plus un vestiaire avec WC et lavabos (20 m ²),- un grenier à l'étage des locaux de la SA PERSONENI, avec sa façade sur la RN 73, superficie environ 270 m ²,- une parcelle de terrain à l'arrière des bâtiments coté sud et ouest du lot n° 15 de l'état descriptif établi en l'étude de Maître Y... et A... et du plan de division joint de Monsieur Z... Guy, géomètre à SAINT-VIT en date du 28 février 1984, d'une superficie de 71 ares 80, et une autre parcelle de terrain du lot n° 14 se situant au nord et à l'est, d'une superficie de 33 ares 50 ; Attendu qu'il résulte de l'acte descriptif de division de l'ensemble immobilier, en date du 19 septembre 1980, et de l'acte modificatif en date du 21 mai 1984 :- que la société GGSV, propriétaire, à l'origine de la totalité de l'ensemble immobilier, a cédé les lots n° 1 à 3 de la copropriété à la société PERSONENI, et qu'elle est demeurée titulaire du surplus des lots (n° 4 à 8),- que les lots n° 5 à 8 ont été remplacés par les lots n° 9 à 11 ; Attendu que, du rapprochement entre, d'une part, la description des biens donnés en location dans la convention du 1er août 1984, et, d'autre part, celle des lots n° 9 à 17 dans l'acte de division de la copropriété du 21 mai 1984, il se déduit que les locaux et terrains loués faisaient partie des lots n° 9 à 15, les deux parcelles de terrain correspondant, en particulier, aux lots n° 14 et 15 ; Attendu que la société GGSV a cédé les lots n° 9 à 13 à la SCI RN 83, ainsi qu'il résulte du jugement définitif du tribunal de grande instance de DOLE du 6 octobre 1999 ; Attendu que, suite à cette cession, la société GGSV est demeurée titulaire des lots 14 et 15 ; que la société FCDA n'est donc pas fondée à prétendre que la société GGSV ne serait plus titulaire d'aucun lot ; Attendu en revanche, que la convention du 1er août 1984 ne peut plus concerner la totalité des biens immobiliers donnés initialement à bail, mais uniquement les terrains correspondant aux deux lots n° 14 et 15, le surplus des biens loués appartenant désormais à la SCI RN 83 ; Attendu qu'aux termes de l'acte modificatif de division du 21 mai 1984, ces deux lots consistent en la jouissance exclusive et l'usage à titre privatif de deux terrains ; Attendu qu'il importe peu qu'il s'agisse de parties communes ou de parties privatives ; qu'en effet, le droit de jouissance exclusive et d'usage privatif du titulaire de ces lots est un droit réel et non personnel ; que le titulaire de ce droit peut donc consentir à un tiers un contrat de location ; qu'ainsi, contrairement à ce qui est soutenu par la société FCDA, la société GGSV a bien qualité pour solliciter le paiement des loyers et pour faire résilier le contrat de location ; qu'au demeurant, nul autre que la société GGSV ne pourrait agir à ces fins, puisqu'elle a seule le droit de jouissance exclusive des lots n° 14 et 15 ; Attendu qu'en définitive, les prétentions de la société GGSV sont recevables, dans la limite de ses droits portant sur les parcelles de terrain correspondant aux lots n° 14 et 15 ; Attendu que, les loyers n'étant pas payés depuis 1988, la société GGSV est fondée à faire prononcer la résiliation de la convention liant les parties et l'expulsion de la société FCDA ; Attendu que, s'agissant de l'arriéré de loyers et de l'indemnité d'occupation réclamée pour la période postérieure à la résiliation de la convention, il convient d'observer que les sommes sollicitées, sur une base mensuelle de 1 094 ¿, correspondent au montant du loyer en 1988, avant cession des locaux loués à la SCI RN 83 ; que, du fait de la réduction de I'assiette de la location aux seuls terrains sur lesquels la société GGSV a conservé des droits, celle-ci ne peut réclamer, à compter du 1er novembre 1988, qu'un loyer correspondant à la valeur locative de ces terrains ; Attendu que, les parties ne s'étant pas expliquées sur le montant de ce loyer, il convient de réouvrir les débats afin de les interroger sur ce point » ;
ALORS QUE le droit de jouissance exclusif sur des parties communes n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot ; que l'arrêt attaqué a relevé que les « lots » nos 14 et 15 de la copropriété litigieuse, consistaient en un droit de jouissance exclusif et d'usage à titre privatif de deux terrains donnés en location le 1er août 1984 ; qu'il n'était par ailleurs pas contesté que la société GGSV n'était restée titulaire d'aucun droit de propriété dans l'ensemble immobilier litigieux après la vente de tous ses lots de copropriété le 18 octobre 1988 ; qu'il en résultait que n'étant plus propriétaire d'aucun lot portant sur une partie privative, la société GGSV n'avait plus qualité à agir en paiement des loyers afférents au bail litigieux ni à agir en résolution de celui-ci ; qu'en affirmant le contraire, la Cour d'appel a violé les articles 1er et 2 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 32 du Code de procédure civile.
