LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le troisième moyen, pris en sa seconde branche :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que les notaires sont tenus d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant offre de prêt du 9 novembre 2004, acceptée le 21, le Crédit immobilier de France financière Rhône Ain, devenu le Crédit immobilier de France Rhône-Alpes Auvergne (la banque), a consenti à M. X... (l'emprunteur) un prêt immobilier en vue de financer l'acquisition d'un appartement, réalisée suivant acte reçu par M. Y..., notaire, le 30 décembre 2004, lequel a, par acte du même jour, constaté le prêt, reprenant l'intégralité de l'offre ; que l'emprunteur a assigné la banque et le notaire en nullité du prêt pour erreur sur les éléments déterminants de l'offre, en déchéance du droit aux intérêts et en paiement de dommages-intérêts pour manquement de la banque et du notaire à leur devoir de conseil et d'information ;
Attendu que, pour rejeter la demande dirigée contre le notaire, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que, dès lors que l'emprunteur a été informé, dès la signature de l'offre de prêt immobilier, sur l'application des intérêts intercalaires, la nature du taux proposé par la banque et les conditions de révision du taux, notamment la périodicité et ses modalités de calcul, il n'est pas fondé à reprocher au notaire un manquement à son obligation d'information et de conseil à l'occasion de l'établissement de l'acte authentique régularisé postérieurement ;
Qu'en se déterminant ainsi, sans constater que le notaire, à qui incombait la preuve de l'exécution de son devoir de conseil, avait, indépendamment de l'information fournie par la banque, précisément attiré l'attention de l'emprunteur sur la surcharge financière susceptible de résulter de l'application d'un taux d'intérêt intercalaire en l'absence de déblocage de l'intégralité du montant du prêt et du maintien d'un taux d'intérêt variable auquel il pouvait être renoncé à l'issue de la période d'anticipation par l'option d'un taux d'intérêt fixe, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi qui ne sont pas de nature à permettre l'admission du pourvoi :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute M. X... de son action dirigée contre M. Y..., l'arrêt rendu le 20 mars 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à M. X... la somme de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux octobre deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à la décision attaquée D'AVOIR rejeté la demande de Monsieur X... tendant à annuler l'offre de prêt, à prononcer la déchéance du droit aux intérêts à l'encontre de la banque, et à voir condamner le CREDIT IMMOBILIER DE France RHONE ALPES AUVERGNE, venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN, à verser à Monsieur X... la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts,
AUX MOTIFS QUE l'offre de prêt acceptée le 21 novembre 2004 mentionne clairement le caractère révisable du taux d'intérêts, les conditions de révision du taux, tant en ce qui concerne sa périodicité que ses modalités de calcul (en pages 3 et 4), ainsi que l'existence et le taux d'intérêts intercalaires et d'anticipation ; qu'il est notamment précisé que le taux est révisé tous les six mois, sur la base du dernier index connu, que le coût total du crédit et le taux effectif global sont calculés à la date d'émission de l'offre, compte tenu du taux nominal initial appliqué sur toute la durée du prêt, qu'ils peuvent varier à la hausse ou à la baisse en fonction des révisions et en cas de modification des modalités de remboursement du capital ; que Monsieur X..., chef d'entreprise, était clairement informé qu'il acceptait un contrat de prêt à taux variable ; qu'au cours de l'exécution du contrat, il a reçu des courriers du prêteur l'informant de l'évolution du taux ; qu'à la suite de la lettre recommandée qu'il a adressée à la banque pour lui faire part de son mécontentement sur l'évolution de la hausse du taux d'intérêt, la société Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne lui a adressé une proposition de taux négocié à 5,15 %, conformément aux termes du contrat qui prévoyait la possibilité pour l'emprunteur d'opter pour un taux fixe ; que, sur le déblocage des fonds, qu'il résulte des pièces n° 2 à 8 de la société Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne que celle-ci a versé au constructeur une somme de 209.950 euros au fur et à mesure de l'évolution du chantier de construction, les autres sommes ayant été versées à Maître Y... pour les frais de garantie et de rédaction d'acte ; qu'après avoir débloqué la somme de 22.100 euros, correspondant au solde du prix de vente, elle a, le 29 juin 2006, averti Monsieur X... qu'une somme de 369 euros restait à débloquer, et le lui a rappelé par lettre du 03 janvier 2007 ; que la page 4 de l'offre de prêt mentionne clairement l'existence des intérêts intercalaires calculés au fur et à mesure du déblocage des fonds ; que les avis d'échéance adressés à chaque déblocage des fonds (pièces de Monsieur X... n°17, 19, 20, 21, 24 à 36°) comportent l'information du report du paiement des intérêts ; qu'il découle de ce qui précède que la société Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne a informé clairement Monsieur X... sur la variabilité du taux d'intérêt, sur les modalités de calcul de celui-ci, sur les intérêts intercalaires, sur le coût du crédit et sur le déblocage des fonds ; qu'elle n'a pas manqué à son égard à son devoir d'information ou de mise en garde ; que Monsieur X... ne démontre pas avoir été victime d'une erreur ou d'un autre vice du consentement sur des éléments déterminants du prêt ; qu'en outre, il ne rapporte pas la preuve d'un préjudice, alors que, comme la société Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne le souligne et l'établit par sa pièce n° 10, si les taux d'intérêts ont augmenté en 2008, ils ont baissé à partir du mois de mars 2009, les échéances qui s'élevaient à 1 447,26 euros ayant varié, à partir du mois d'août 2009, de 705,06 à 770,67 euros ; que si la société Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne lui a adressé par erreur des courriers mentionnant que son compte présentait un solde débiteur alors que les échéances mensuelles du prêt étaient régulièrement prélevées, monsieur X... n'a cependant subi aucun préjudice à ce titre, puisqu'aucun intérêt de retard n'a été décompté ; que dès lors qu'il a été informé, dès la signature de l'offre de prêt immobilier, sur l'application des intérêts intercalaires, sur la nature du taux proposé par la banque, sur les conditions de révision du taux, notamment sur la périodicité et ses modalités de calcul, il n'est pas fondé à reprocher au notaire un manquement à son obligation d'information et conseil à l'occasion de l'établissement de l'acte authentique régularisé postérieurement ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'acte notarié reçu par Me Y..., le 30/ 12/ 2004 reprend les dispositions de l'offre de prêt qui est au surplus annexée en original à l'acte ; qu'il résulte de l'acte notarié que le demandeur est directeur de société, que cette qualité laisse présumer qu'il dispose de compétences supérieures à la moyenne des citoyens en matière financière ; qu'il résulte, en outre de la pièce 1 versée par Me Y... que le demandeur a été conseillé dans cette opération par un conseil en gestion de patrimoine UFIFRANCE PATRIMOINE, qui n'est d'ailleurs pas partie à la procédure ; qu'il résulte clairement du courrier adressé par la CIFFRA à Mr X... le 29/06/2006 que restait bloquée, après paiement du solde du prix de vente une somme en capital de 396 euros, que dès lors le prélèvement des échéances du prêt ne pouvait commencer ; que Mr X... n'a donné l'ordre de débloquer cette somme qu'en janvier 2007 et ne s'est donc pas préoccupé pendant 6 mois de l'absence de prélèvement de toute échéance du prêt ; qu'il ne saurait reprocher à la banque qui l'avait prévenu dès le mois de juin qu'une somme restait bloquée, le retard dans le prélèvement des échéances qui résulte de sa propre négligence ; que l'offre de prêt immobilier émanant de la CIFFRA en date du 9/11/2004 reçue le 10/11/2004 et acceptée par l'emprunteur le 21/11/2004 fait clairement ressortir -le montant du prêt,-le caractère variable du taux d'intérêts, -les conditions de révision du taux du prêt tant concernant sa périodicité que ses modalités de calcul -l'existence et le taux d'intérêts intercalaires et d'anticipation ; qu'il est également indiqué explicitement dans les conditions du prêt que l'emprunteur a la possibilité à l'issue de la période d'anticipation d'opter par lettre recommandée pour un taux fixe ; qu'il résulte du courrier que le demandeur a adressé à la banque le 14/12/2007 que la CIFFRA lui a rappelé cette possibilité ; qu'il est également clairement indiqué dans les conditions du prêt que le paiement des intérêts intercalaires et de la période d' anticipation est différé pendant une période de 24 mois maximum durant laquelle seules les primes d'assurance sont prélevées, que ces intérêts sont calculés au taux variable précisément décrit sur le montant des sommes utilisées, qu'à l'issue de la période d'anticipation, le capital du prêt est actualisé pour être égal au capital emprunté majoré des intérêts intercalaires et d'anticipation dont le paiement a été différé et que le montant révisé de l'échéance est déterminé lors de l'entrée en amortissement sur la base du montant du capital actualisé ; qu'il est également précisé dans l'offre que le montant des intérêts intercalaires et d'anticipation ne pouvant être chiffré au jour de l'offre, le tableau d'amortissement joint à l'offre est indicatif ; qu'il n'est dès lors pas surprenant que le montant en capital figurant sur le tableau d'amortissement adressé au demandeur en février 2007 soit d'un montant supérieur à celui figurant sur l'offre de prêt ,le capital du prêt ayant été majoré conformément au contrat des intérêts intercalaires dont les modalités de calcul sont détaillées dans les conditions du prêt ; qu'en ce qui concerne Me Y..., l'acte de prêt a été reçu le 30/12/2004 alors que Mr X... avait accepté l'offre depuis le 21/11/2004, que dès lors, compte tenu de l'antériorité de l'acceptation, le demandeur ne peut reprocher au notaire d'avoir commis une faute ayant vicié son consentement ; qu'au vu de ces éléments, Mr X... ne démontre pas que la CIFFRA et Me Y... auraient commis des fautes de nature à engager leur responsabilité et que son consentement a été vicié en raison d'une erreur sur les éléments déterminants de l'offre de prêt ; qu'il y a dès lors lieu de le débouter de l'ensemble de ses demandes de dommages y compris au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
1°) ALORS QUE l'erreur, vice du consentement, peut résulter de la méprise d'un emprunteur sur la portée de stipulations contractuelles ayant pour effet d'alourdir sa dette de remboursement ; que le caractère clair et précis de stipulations contractuelles, dès lors qu'elles sont caractérisées par une certaine complexité, ne sauraient exclure l'existence d'une erreur d'un des contractants ; qu'en l'espèce, monsieur X... faisait valoir que, faute d'avoir reçu le moindre conseil sur la nature et la portée des intérêts intercalaires et des taux d'intérêts variables stipulés par l'offre de prêt, il avait commis une erreur sur les éléments déterminants de l'engagement ; qu'il demandait en conséquence l'annulation de l'offre de prêt pour vice du consentement ; qu'en se bornant à relever que l'offre de prêt et l'acte notarié du 30 décembre 2004 indiquaient « clairement » que des intérêts intercalaires seraient dus au fur et à mesure du paiement des fonds, pour exclure tout vice du consentement, lorsqu'elle devait s'interroger sur le point de savoir si Monsieur X..., eu égard à la complexité des mécanismes en cause et aux diligences de la banque, ne s'était pas mépris sur la nature et la portée des stipulations litigieuse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du Code civil ;
2°) ALORS QU'en affirmant que l'offre de prêt et l'acte notarié du 30 décembre 2004 informaient l'emprunteur sur l'existence de taux variable, sans davantage constater que Monsieur X... avait été mis en mesure de comprendre la portée de ce mécanisme, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du Code civil ;
3°) ALORS QUE la qualité d'emprunteur averti ne saurait être déduite du seul exercice de fonctions de chef d'entreprise ; qu'en se référant, sans autre forme de précision, à la qualité de « directeur de société » et « chef d'entreprise » de monsieur X... pour « présumer » qu'il disposait de « compétences supérieures à la moyenne des citoyens en matière financière », lorsqu'elle n'avait constaté ni que Monsieur X... aurait déjà souscrit de tels prêts dans le cadre de sa profession, ni que ses fonctions réellement exercées ou sa formation auraient fait de lui un emprunteur averti, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du Code civil ;
4°) ALORS QUE la pièce dont se prévalait le notaire (Maître Y...) pour soutenir que Monsieur X... avait été dûment conseillé consistait seulement en une « demande de réservation » du bien émanant de la société UFIFRANCE (production n° 13) ; qu'en affirmant que ce document établissait que Monsieur X... avait été « conseillé » par un conseil de gestion en patrimoine, sans exposer d'où elle tirait la conviction que la société UFIFRANCE aurait effectivement prodigué à Monsieur X... des conseils de nature à l'éclairer spécifiquement sur la portée des stipulations relatives aux intérêts intercalaires et au taux variable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du Code civil ;
5°) ALORS QUE le juge ne saurait se fonder sur des documents postérieurs à la conclusion du contrat pour exclure l'existence d'un vice du consentement ; qu'en se bornant à relever que Monsieur X... avait reçu « au cours de l'exécution du contrat » des courriers l'informant de l'évolution du taux, d'une part, et que les avis d'échéances auraient comporté l'indication des intérêts intercalaires générés par le blocage de la somme résiduelle de 396 euros, d'autre part, la cour d'appel qui s'est fondée sur des circonstances postérieures à la conclusion du contrat de prêt a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du Code civil ;
6°) ALORS QU'en l'espèce, Monsieur X... faisait valoir que le taux fixe variable était déjà supérieur au taux fixe du marché lors de la conclusion du contrat (cf. tableau des taux variables et fixes moyens sur 15 ans, production n° 14) ; qu'il ajoutait que les taux s'étaient élevés à 6,08 % le 10 août 2007, à 6,59 % le 4 février 2008, puis 6,926 % le 10 août 2008 (conclusions p. 5 et 6, productions n° 15 à 17) ; qu'en se bornant à relever que les taux avaient augmenté en 2008, puis qu'ils avaient baissé en 2009 avant de remonter à nouveau à partir du mois d'août 2009, pour exclure tout préjudice résultant de l'existence de taux variable, sans nullement constater que la stipulation d'un taux variable aurait été au moins aussi favorable qu'un taux fixe sur l'ensemble de la période, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à la décision attaquée D'AVOIR rejeté la demande de Monsieur X... tendant à voir condamner le CREDIT IMMOBILIER DE France RHONE ALPES AUVERGNE, venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN, à verser à Monsieur X... la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts,
AUX MOTIFS QUE l'offre de prêt acceptée le 21 novembre 2004 mentionne clairement le caractère révisable du taux d'intérêts, les conditions de révision du taux, tant en ce qui concerne sa périodicité que ses modalités de calcul (en pages 3 et 4), ainsi que l'existence et le taux d'intérêts intercalaires et d'anticipation ; qu'il est notamment précisé que le taux est révisé tous les six mois, sur la base du dernier index connu, que le coût total du crédit et le taux effectif global sont calculés à la date d'émission de l'offre, compte tenu du taux nominal initial appliqué sur toute la durée du prêt, qu'ils peuvent varier à la hausse ou à la baisse en fonction des révisions et en cas de modification des modalités de remboursement du capital ; que Monsieur X..., chef d'entreprise, était clairement informé qu'il acceptait un contrat de prêt à taux variable ; qu'au cours de l'exécution du contrat, il a reçu des courriers du prêteur l'informant de l'évolution du taux ; qu'à la suite de la lettre recommandée qu'il a adressée à la banque pour lui faire part de son mécontentement sur l'évolution de la hausse du taux d'intérêt, la société Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne lui a adressé une proposition de taux négocié à 5,15 %, conformément aux termes du contrat qui prévoyait la possibilité pour l'emprunteur d'opter pour un taux fixe ; que, sur le déblocage des fonds, qu'il résulte des pièces n° 2 à 8 de la société Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne que celle-ci a versé au constructeur une somme de 209.950 euros au fur et à mesure de l'évolution du chantier de construction, les autres sommes ayant été versées à Maître Y... pour les frais de garantie et de rédaction d'acte ; qu'après avoir débloqué la somme de 22.100 euros, correspondant au solde du prix de vente, elle a, le 29 juin 2006, averti Monsieur X... qu'une somme de 369 euros restait à débloquer, et le lui a rappelé par lettre du 03 janvier 2007 ; que la page 4 de l'offre de prêt mentionne clairement l'existence des intérêts intercalaires calculés au fur et à mesure du déblocage des fonds ; que les avis d'échéance adressés à chaque déblocage des fonds (pièces de Monsieur X... n°17, 19, 20, 21, 24 à 36°) comportent l'information du report du paiement des intérêts ; qu'il découle de ce qui précède que la société Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne a informé clairement Monsieur X... sur la variabilité du taux d'intérêt, sur les modalités de calcul de celui-ci, sur les intérêts intercalaires, sur le coût du crédit et sur le déblocage des fonds ; qu'elle n'a pas manqué à son égard à son devoir d'information ou de mise en garde ; que Monsieur X... ne démontre pas avoir été victime d'une erreur ou d'un autre vice du consentement sur des éléments déterminants du prêt ; qu'en outre, il ne rapporte pas la preuve d'un préjudice, alors que, comme la société Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne le souligne et l'établit par sa pièce n° 10, si les taux d'intérêts ont augmenté en 2008, ils ont baissé à partir du mois de mars 2009, les échéances qui s'élevaient à 1 447,26 euros ayant varié, à partir du mois d'août 2009, de 705,06 à 770,67 euros ; que si la société Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne lui a adressé par erreur des courriers mentionnant que son compte présentait un solde débiteur alors que les échéances mensuelles du prêt étaient régulièrement prélevées, monsieur X... n'a cependant subi aucun préjudice à ce titre, puisqu'aucun intérêt de retard n'a été décompté ; que dès lors qu'il a été informé, dès la signature de l'offre de prêt immobilier, sur l'application des intérêts intercalaires, sur la nature du taux proposé par la banque, sur les conditions de révision du taux, notamment sur la périodicité et ses modalités de calcul, il n'est pas fondé à reprocher au notaire un manquement à son obligation d'information et conseil à l'occasion de l'établissement de l'acte authentique régularisé postérieurement ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'acte notarié reçu par Me Y..., le 30/ 12/ 2004 reprend les dispositions de l'offre de prêt qui est au surplus annexée en original à l'acte ; qu'il résulte de l'acte notarié que le demandeur est directeur de société, que cette qualité laisse présumer qu'il dispose de compétences supérieures à la moyenne des citoyens en matière financière ; qu'il résulte, en outre de la pièce 1 versée par Me Y... que le demandeur a été conseillé dans cette opération par un conseil en gestion de patrimoine UFIFRANCE PATRIMOINE, qui n'est d'ailleurs pas partie à la procédure ; qu'il résulte clairement du courrier adressé par la CIFFRA à Mr X... le 29/ 6/ 2006 que restait bloquée, après paiement du solde du prix de vente une somme en capital de 396 euros, que dès lors le prélèvement des échéances du prêt ne pouvait commencer ; que Mr X... n'a donné l'ordre de débloquer cette somme qu'en janvier 2007 et ne s'est donc pas préoccupé pendant 6 mois de l'absence de prélèvement de toute échéance du prêt ; qu'il ne saurait reprocher à la banque qui l'avait prévenu dès le mois de juin qu'une somme restait bloquée, le retard dans le prélèvement des échéances qui résulte de sa propre négligence ; que l'offre de prêt immobilier émanant de la CIFFRA en date du 9/ 11/ 2004 reçue le 10/ 11 / 2004 et acceptée par l'emprunteur le 21/ 11/ 2004 fait clairement ressortir -le montant du prêt,-le caractère variable du taux d'intérêts, -les conditions de révision du taux du prêt tant concernant sa périodicité que ses modalités de calcul -l'existence et le taux d'intérêts intercalaires et d'anticipation ; qu'il est également indiqué explicitement dans les conditions du prêt que l'emprunteur a la possibilité à l'issue de la période d'anticipation d'opter par lettre recommandée pour un taux fixe ; qu'il résulte du courrier que le demandeur a adressé à la banque le 14/ 12/ 2007 que la CIFFRA lui a rappelé cette possibilité ; qu'il est également clairement indiqué dans les conditions du prêt que le paiement des intérêts intercalaires et de la période d' anticipation est différé pendant une période de 24 mois maximum durant laquelle seules les primes d'assurance sont prélevées, que ces intérêts sont calculés au taux variable précisément décrit sur le montant des sommes utilisées, qu'à l'issue de la période d'anticipation, le capital du prêt est actualisé pour être égal au capital emprunté majoré des intérêts intercalaires et d'anticipation dont le paiement a été différé et que le montant révisé de l'échéance est déterminé lors de l'entrée en amortissement sur la base du montant du capital actualisé ; qu'il est également précisé dans l'offre que le montant des intérêts intercalaires et d'anticipation ne pouvant être chiffré au jour de l'offre, le tableau d'amortissement joint à l'offre est indicatif ; qu'il n'est dès lors pas surprenant que le montant en capital figurant sur le tableau d'amortissement adressé au demandeur en février 2007 soit d'un montant supérieur à celui figurant sur l'offre de prêt ,le capital du prêt ayant été majoré conformément au contrat des intérêts intercalaires dont les modalités de calcul sont détaillées dans les conditions du prêt ; qu'en ce qui concerne Me Y..., l'acte de prêt a été reçu le 30/ 12/ 2004 alors que Mr X... avait accepté l'offre depuis le 21/ 11/ 2004, que dès lors, compte tenu de l'antériorité de l'acceptation, le demandeur ne peut reprocher au notaire d'avoir commis une faute ayant vicié son consentement ; qu'au vu de ces éléments, Mr X... ne démontre pas que la CIFFRA et Me Y... auraient commis des fautes de nature à engager leur responsabilité et que son consentement a été vicié en raison d'une erreur sur les éléments déterminants de l'offre de prêt ; qu'il y a dès lors lieu de le débouter de l'ensemble de ses demandes de dommages y compris au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
1°) ALORS QUE le banquier tenu d'un devoir de conseil doit clairement attirer l'attention de son client sur l'existence et le fonctionnement concret du mécanisme d'intérêts intercalaires dus sur les sommes bloquées pendant la période la construction ; qu'en se bornant à relever que l'offre de prêt mentionnait « l'existence et le taux d'intérêts intercalaires et d'anticipation », sans à aucun moment faire apparaître que le banquier aurait particulièrement attiré l'attention de son client sur la spécificité de ce mécanisme et des conséquences qui en résultaient, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;
2°) ALORS QUE chacun des avis d'échéance de paiement des appels de fonds indiquait : « compte tenu du capital débloqué, l'échéance détaillée ci-dessous sera prélevée sur votre le 10 janvier 2007 : INTERETS INTERCALAIRES-----FR ; FRAIS ET COMMISSIONS-----FR ; ASSURANCES------53,43 EUR ; TOTAL A REGLER---43 EUR », sans qu'aucune somme ne soit indiquée sur la ligne « intérêts intercalaires » ni sur aucune partie de l'avis ; qu'en affirmant que ces avis « comportent l'information du report du paiement des intérêts » intercalaires, la cour d'appel a dénaturé l'ensemble de ces avis, en violation du principe selon lequel le juge ne peut dénaturer les éléments de la cause ;
3°) ALORS en tout état de cause QU'il appartient au banquier, serait-ce en cours d'exécution du prêt, d'informer son client qu'il lui appartient de donner l'ordre de déblocage total des fonds pour que débute l'amortissement du prêt ; qu'en se bornant à affirmer que les avis auraient comporté l'information du paiement des intérêts et que les courriers des 29 juin 2006 et 3 janvier 2007 indiquaient qu'une somme de 396 euros restait à débloquer, lorsqu'il ne résultait d'aucune de ses constatations que le banquier aurait clairement indiqué à son client qu'il lui fallait donner l'ordre de déblocage définitif des fonds pour permettre le remboursement des fonds, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;
4°) ALORS plus subsidiairement QUE commet une faute le banquier qui, par sa négligence, expose en dépit du paiement complet des appels de fonds le client emprunteur au paiement d'intérêts intercalaires injustifiés, et demande ensuite de mauvaise foi le paiement de tels dommages et intérêts ; qu'en l'espèce, Monsieur X... faisait valoir que le reliquat de la somme de 396 euros ¿ dont le défaut de déblocage avait empêché le paiement des échéances du prêt pendant plusieurs mois après le paiement des appels de fonds ¿ correspondait à « une somme trop payée dès le départ, la banque ayant manifestement mal apprécié le montant exact des frais liés au prêt puisque le prix d'acquisition du bien n'a jamais changé et est toujours resté à 221.000 ¿ » (conclusions p. 12) ; que l'exposant ajoutait que la banque avait finalement bénéficié du défaut de déblocage puisqu'elle avait perçu des intérêts intercalaires pour la somme de 12.500 euros ; qu'en se bornant à exclure tout manquement du CIF à son devoir d'information et de conseil, sans s'interroger sur le point de savoir si l'établissement bancaire n'avait en tout état de cause pas commis une faute en surévaluant le montant global du prix de vente, ce dont était résulté le blocage injustifié d'une somme de 396 euros, et en demandant ensuite le paiement injustifié d'intérêts intercalaires en dépit du paiement total des appels de fonds, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;
5°) ALORS QU'en affirmant que l'offre de prêt et l'acte notarié du 30 décembre 2004 informaient l'emprunteur de l'existence de taux variables, sans à aucun moment constater que la banque aurait attiré l'attention de Monsieur X... sur la portée de ce mécanisme, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;
6°) ALORS QUE la qualité d'emprunteur averti ne saurait être déduite du seul exercice de fonctions de chef d'entreprise ; qu'en se référant, sans autre forme de précision, à la qualité de « directeur de société » et « chef d'entreprise » de monsieur X... pour « présumer » qu'il disposait de « compétences supérieures à la moyenne des citoyens en matière financière », et exclure en conséquence toute responsabilité de la banque, lorsqu'elle n'avait constaté ni que Monsieur X... aurait déjà souscrit de tels prêts dans le cadre de sa profession, ni que ses fonctions réellement exercées ou sa formation auraient fait de lui un emprunteur averti, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;
7°) ALORS QUE la présence d'un conseiller financier auprès de l'emprunteur ne saurait dispenser le banquier de son obligation d'information à l'égard de ce dernier ; qu'en affirmant que la société UFIFRANCE avait « conseillé » Monsieur X... pour exclure tout manquement du banquier à son obligation d'information et de conseil, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;
8°) ALORS au surplus QUE la pièce dont se prévalait le notaire (Maître Y...) pour soutenir que Monsieur X... avait été dûment conseillé consistait seulement en une « demande de réservation » du bien émanant de la société UFIFRANCE (production n° 13) ; qu'en affirmant que ce document établissait que Monsieur X... avait été « conseillé » par un conseil de gestion en patrimoine, sans exposer d'où elle tirait la conviction que la société UFIFRANCE aurait effectivement prodigué à Monsieur X... des conseils de nature à l'éclairer spécifiquement sur la portée des stipulations relatives aux intérêts intercalaires et au taux variable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;
9°) ALORS QU'en l'espèce, Monsieur X... faisait valoir que le taux effectif global initial était fixé à 3,87 % avant de passer à 6,08 % et que le taux fixe du marché était en tout état de cause inférieur à 4 % ; qu'en se bornant à relever que la société CIF avait adressé à Monsieur X..., au cours de l'exécution du contrat, une proposition de taux fixe négocié à 5,15 % pour exclure tout préjudice, lorsqu'elle n'avait constaté ni que la banque aurait proposé une régularisation rétroactive à la date de conclusion du contrat, ni que le taux fixe proposé aurait été équivalent à celui pratiqué sur le marché, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;
10°) ALORS QU'en l'espèce, Monsieur X... faisait valoir que le taux fixe variable était déjà supérieur au taux fixe du marché lors de la conclusion du contrat (cf. tableau des taux variables et fixes moyens sur 15 ans, production n° 14) ; qu'il ajoutait que les taux s'étaient élevés à 6,08 % le 10 août 2007, à 6,59 % le 4 février 2008, puis 6,926 % le 10 août 2008 (conclusions p. 5 et 6, productions n° 15 à 17) ; qu'en se bornant à relever que les taux avaient augmenté en 2008, puis qu'ils avaient baissé en 2009 avant de remonter à nouveau à partir du mois d'août 2009, pour exclure tout préjudice résultant de l'existence de taux variable, sans nullement constater que la stipulation d'un taux variable aurait été au moins aussi favorable qu'un taux fixe sur l'ensemble de la période, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil ;
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté la demande de Monsieur X... tendant à voir condamner Maître Y..., en qualité de notaire rédacteur d'acte, à lui payer des dommages et intérêts pour manquement à son devoir de conseil,
AUX MOTIFS QUE l'offre de prêt acceptée le 21 novembre 2004 mentionne clairement le caractère révisable du taux d'intérêts, les conditions de révision du taux, tant en ce qui concerne sa périodicité que ses modalités de calcul (en pages 3 et 4), ainsi que l'existence et le taux d'intérêts intercalaires et d'anticipation ; qu'il est notamment précisé que le taux est révisé tous les six mois, sur la base du dernier index connu, que le coût total du crédit et le taux effectif global sont calculés à la date d'émission de l'offre, compte tenu du taux nominal initial appliqué sur toute la durée du prêt, qu'ils peuvent varier à la hausse ou à la baisse en fonction des révisions et en cas de modification des modalités de remboursement du capital ; que Monsieur X..., chef d'entreprise, était clairement informé qu'il acceptait un contrat de prêt à taux variable ; qu'au cours de l'exécution du contrat, il a reçu des courriers du prêteur l'informant de l'évolution du taux ; qu'à la suite de la lettre recommandée qu'il a adressée à la banque pour lui faire part de son mécontentement sur l'évolution de la hausse du taux d'intérêt, la société Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne lui a adressé une proposition de taux négocié à 5,15 %, conformément aux termes du contrat qui prévoyait la possibilité pour l'emprunteur d'opter pour un taux fixe ; que, sur le déblocage des fonds, qu'il résulte des pièces n° 2 à 8 de la société Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne que celle-ci a versé au constructeur une somme de 209.950 euros au fur et à mesure de l'évolution du chantier de construction, les autres sommes ayant été versées à Maître Y... pour les frais de garantie et de rédaction d'acte ; qu'après avoir débloqué la somme de 22.100 euros, correspondant au solde du prix de vente, elle a, le 29 juin 2006, averti Monsieur X... qu'une somme de 369 euros restait à débloquer, et le lui a rappelé par lettre du 03 janvier 2007 ; que la page 4 de l'offre de prêt mentionne clairement l'existence des intérêts intercalaires calculés au fur et à mesure du déblocage des fonds ; que les avis d'échéance adressés à chaque déblocage des fonds (pièces de Monsieur X... n°17, 19, 20, 21, 24 à 36°) comportent l'information du report du paiement des intérêts ; qu'il découle de ce qui précède que la société Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne a informé clairement Monsieur X... sur la variabilité du taux d'intérêt, sur les modalités de calcul de celui-ci, sur les intérêts intercalaires, sur le coût du crédit et sur le déblocage des fonds ; qu'elle n'a pas manqué à son égard à son devoir d'information ou de mise en garde ; que Monsieur X... ne démontre pas avoir été victime d'une erreur ou d'un autre vice du consentement sur des éléments déterminants du prêt ; qu'en outre, il ne rapporte pas la preuve d'un préjudice, alors que, comme la société Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne le souligne et l'établit par sa pièce n° 10, si les taux d'intérêts ont augmenté en 2008, ils ont baissé à partir du mois de mars 2009, les échéances qui s'élevaient à 1 447,26 euros ayant varié, à partir du mois d'août 2009, de 705,06 à 770,67 euros ; que si la société Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne lui a adressé par erreur des courriers mentionnant que son compte présentait un solde débiteur alors que les échéances mensuelles du prêt étaient régulièrement prélevées, monsieur X... n'a cependant subi aucun préjudice à ce titre, puisqu'aucun intérêt de retard n'a été décompté ; que dès lors qu'il a été informé, dès la signature de l'offre de prêt immobilier, sur l'application des intérêts intercalaires, sur la nature du taux proposé par la banque, sur les conditions de révision du taux, notamment sur la périodicité et ses modalités de calcul, il n'est pas fondé à reprocher au notaire un manquement à son obligation d'information et conseil à l'occasion de l'établissement de l'acte authentique régularisé postérieurement ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'acte notarié reçu par Me Y..., le 30/ 12/ 2004 reprend les dispositions de l'offre de prêt qui est au surplus annexée en original à l'acte ; qu'il résulte de l'acte notarié que le demandeur est directeur de société, que cette qualité laisse présumer qu'il dispose de compétences supérieures à la moyenne des citoyens en matière financière ; qu'il résulte, en outre de la pièce 1 versée par Me Y... que le demandeur a été conseillé dans cette opération par un conseil en gestion de patrimoine UFIFRANCE PATRIMOINE, qui n'est d'ailleurs pas partie à la procédure ; qu'il résulte clairement du courrier adressé par la CIFFRA à Mr X... le 29/ 6/ 2006 que restait bloquée, après paiement du solde du prix de vente une somme en capital de 396 euros, que dès lors le prélèvement des échéances du prêt ne pouvait commencer ; que Mr X... n'a donné l'ordre de débloquer cette somme qu'en janvier 2007 et ne s'est donc pas préoccupé pendant 6 mois de l'absence de prélèvement de toute échéance du prêt ; qu'il ne saurait reprocher à la banque qui l'avait prévenu dès le mois de juin qu'une somme restait bloquée, le retard dans le prélèvement des échéances qui résulte de sa propre négligence ; que l'offre de prêt immobilier émanant de la CIFFRA en date du 9/ 11/ 2004 reçue le 10/ 11 / 2004 et acceptée par l'emprunteur le 21/ 11/ 2004 fait clairement ressortir -le montant du prêt,-le caractère variable du taux d'intérêts, -les conditions de révision du taux du prêt tant concernant sa périodicité que ses modalités de calcul -l'existence et le taux d'intérêts intercalaires et d'anticipation ; qu'il est également indiqué explicitement dans les conditions du prêt que l'emprunteur a la possibilité à l'issue de la période d'anticipation d'opter par lettre recommandée pour un taux fixe ; qu'il résulte du courrier que le demandeur a adressé à la banque le 14/ 12/ 2007 que la CIFFRA lui a rappelé cette possibilité ; qu'il est également clairement indiqué dans les conditions du prêt que le paiement des intérêts intercalaires et de la période d' anticipation est différé pendant une période de 24 mois maximum durant laquelle seules les primes d'assurance sont prélevées, que ces intérêts sont calculés au taux variable précisément décrit sur le montant des sommes utilisées, qu'à l'issue de la période d'anticipation, le capital du prêt est actualisé pour être égal au capital emprunté majoré des intérêts intercalaires et d'anticipation dont le paiement a été différé et que le montant révisé de l'échéance est déterminé lors de l'entrée en amortissement sur la base du montant du capital actualisé ; qu'il est également précisé dans l'offre que le montant des intérêts intercalaires et d'anticipation ne pouvant être chiffré au jour de l'offre, le tableau d'amortissement joint à l'offre est indicatif ; qu'il n'est dès lors pas surprenant que le montant en capital figurant sur le tableau d'amortissement adressé au demandeur en février 2007 soit d'un montant supérieur à celui figurant sur l'offre de prêt ,le capital du prêt ayant été majoré conformément au contrat des intérêts intercalaires dont les modalités de calcul sont détaillées dans les conditions du prêt ; qu'en ce qui concerne Me Y..., l'acte de prêt a été reçu le 30/ 12/ 2004 alors que Mr X... avait accepté l'offre depuis le 21/ 11/ 2004, que dès lors, compte tenu de l'antériorité de l'acceptation, le demandeur ne peut reprocher au notaire d'avoir commis une faute ayant vicié son consentement ; qu'au vu de ces éléments, Mr X... ne démontre pas que la CIFFRA et Me Y... auraient commis des fautes de nature à engager leur responsabilité et que son consentement a été vicié en raison d'une erreur sur les éléments déterminants de l'offre de prêt ; qu'il y a dès lors lieu de le débouter de l'ensemble de ses demandes de dommages y compris au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
1°) ALORS QUE pour rejeter la demande en condamnation dirigée contre Maître Y..., la cour d'appel a retenu que Monsieur X... avait été informé dès la signature de l'offre de prêt immobilier de l'application des intérêts intercalaires, de la nature du taux variable proposé par la banque et des conditions de révision du taux ; que la cassation à intervenir sur les dispositions ayant retenu que Monsieur X... avait été informé sur l'offre de prêt (cf. premier et deuxième moyens) entraînera, par voie de conséquence, celle des dispositions ayant rejeté l'action en réparation dirigée contre Monsieur Y... ;
2°) ALORS en tout état de cause QUE le notaire, tenu professionnellement d'éclairer les parties sur la portée des stipulations contractuelles, doit attirer l'attention d'un emprunteur sur les surcharges financières qui pourraient résulter de l'application d'un intérêt intercalaire et de taux d'intérêts variables ; que le juge ne saurait exonérer le notaire de ce devoir inhérent à sa profession du fait qu'il s'est borné à authentifier un acte sous seing privé et que le prêteur avait déjà exercé son propre devoir de conseil lors de la conclusion de l'acte ; qu'en se bornant à relever que le notaire s'était borné à régulariser par acte authentique une offre de prêt qui aurait déjà informé l'emprunteur de l'existence des stipulations litigieuses, lorsqu'elle ne pouvait exonérer le notaire de son propre devoir de conseil, quand bien même il se serait borné à donner forme authentique à l'offre de prêt, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
