LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt confirmatif attaqué (Bordeaux, 11 juin 2012), que Mme X..., propriétaire de terrains et bâtiments à usage de moulin à papier, les a donnés à bail commercial à la SARL Moulin de Larroque (la SARL) ; que celle-ci ayant été mise en liquidation judiciaire le 29 mai 2009, le liquidateur a demandé que cette procédure collective soit étendue à Mme X... en raison de la confusion de leurs patrimoines ;
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt d'avoir accueilli cette demande, alors, selon le moyen :
1°/ que l'abstention, même prolongée, d'un bailleur à réclamer au preneur le paiement des loyers ne caractérise pas l'existence de relations financières anormales constitutive d'une confusion de patrimoines permettant l'extension au premier de la procédure collective ouverte à l'égard du second ; qu'en l'espèce, pour étendre à la bailleresse la liquidation judiciaire de la société locataire sur le fondement de la confusion des patrimoines, l'arrêt attaqué a retenu l'absence de réclamation des loyers ; qu'en statuant par ce motif non susceptible de caractériser l'existence de relations financières anormales constitutives d'une confusion des patrimoines entre les parties concernées, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles L. 621-2 et L. 641-1 du code de commerce ;
2°/ qu'en outre, la réalisation par le preneur, dans les locaux loués, de travaux exécutés en application d'une clause licite du bail ne caractérise pas des relations financières anormales avec le bailleur constitutives d'une confusion des patrimoines ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué a relevé la licéité de la clause mettant tous travaux, embellissements et améliorations à la charge de la locataire ; qu'en étendant néanmoins la liquidation judiciaire de celle-ci à la bailleresse sur le fondement de la confusion des patrimoines, au prétexte de l'importance des travaux réalisés dans les lieux loués par la débitrice, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation des articles L. 621-2 et L. 641-1 du code de commerce ;
Mais attendu que l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que le loyer était, selon l'attestation d'un agent immobilier, inférieur de moitié à la valeur locative, qu'il n'a pas été réclamé pendant plusieurs années, qu'aucune quittance n'a été produite, qu'aucune demande de résiliation du bail n'a été présentée, que la SARL a effectué dans les lieux, en en supportant le coût, d'importants travaux d'édification et de construction excédant « la notion même de travaux afférents à un bail commercial », ces travaux restant, en fin de bail, la propriété de la bailleresse sans indemnité en vertu d'une clause d'accession, qui, certes licite, n'est pas la clause visée par la seconde branche du moyen, et que Mme X... ne faisait pas la différence entre son patrimoine et celui de la SARL dont elle avait été gérante ; que, par ces constatations et appréciations caractérisant des relations financières anormales entre elles constitutives d'une confusion des patrimoines, la cour d'appel, qui ne s'est pas bornée à relever le défaut de paiement des loyers par la SARL, a légalement justifié sa décision ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du premier octobre deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour Mme X....
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir étendu à une personne physique (Mme Y... épouse X..., l'exposante) la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l'encontre d'une personne morale (la société MOULIN DE LARROQUE) ;
AUX MOTIFS QUE l'extension d'une procédure sur le fondement de la confusion des patrimoines, au titre de l'article L.621-2, alinéa 2, du code de commerce, applicable à la liquidation judiciaire en vertu de l'article L.641-1-1 du même code, supposait l'existence de personnalités juridiques bien réelles mais qui ne présentaient pas sur le plan patrimonial l'étanchéité requise de structures ayant une vie propre ; qu'il y avait alors imbrication des masses actives ou passives des structures concernées, ce qui pouvait se traduire par une imbrication des comptes ; que cette mesure pouvait ainsi être prononcée lorsqu'il existait des relations financières anormales sur une certaine période, se traduisant notamment par des mouvements de fonds inexpliqués, des charges supportées par une autre structure, une facturation anormale par exemple au titre des loyers, une absence injustifiée de contrepartie comme des versements de salaires sans contrepartie, un soutien financier anormal ; qu'il en était ainsi lorsque le bailleur supportait des travaux particulièrement importants quand le locataire ne réglait pas les loyers ou devait régler des loyers particulièrement bas sans rapport avec la valeur locative de l'immeuble loué ; qu'il convenait également de s'interroger en cas d'absence de démarches du bailleur pour la récupération des loyers ou pour solliciter la résiliation du bail ; qu'en l'espèce, Mme Y... avait pendant plusieurs années laissé son locataire bénéficier des locaux où il exploitait son activité, sans recevoir en contrepartie les loyers contractuellement dus, ce qu'elle ne contestait d'ailleurs pas, estimant qu'elle devait sauvegarder l'activité de l'entreprise familiale ; qu'il n'était d'ailleurs produit aucune quittance de loyer par Mme Y..., étant rappelé que, par sa déclaration de créances de 2006, elle avait reconnu que son locataire lui devait les loyers de l'en-semble de l'année 2003 et du premier semestre 2004, quand jusqu'à fin 2001 elle était la gérante de la société locataire, avant que sa fille lui succédât en 2004 ; que l'importance des travaux réalisés dans les lieux loués et supportés par la société locataire, concernant notamment des problèmes d'implantation, d'aménagement d'une salle de stockage, de reprise d'un perron d'entrée en béton, des travaux de couverture et de maçonnerie, révélait l'existence d'une confusion des patrimoines, puisque le locataire supportait ces importants travaux d'édification et de construction excédant la notion même de travaux afférents à un bail commercial ; qu'enfin, malgré l'importance des loyers impayés, à l'exception d'une déclaration de créance tardive en 2006, le bailleur n'avait formulé aucune autre réclamation à l'encontre de son locataire et a fortiori n'avait nullement sollicité la résiliation du bail ; que ce mode de fonctionnement permettait non seulement à l'entreprise de continuer à fonctionner sans faire face à l'ensemble de ses charges, mais encore de faire échapper le patrimoine de Mme Y... au gage des créanciers de l'entreprise, tandis que l'exploitation avait lieu dans ses locaux ; qu'ainsi Mme Y... ne faisait manifestement pas la différence entre son patrimoine et celui de la société MOULIN DE LARROQUE dont elle avait été la gérante ; qu'en raison de cette confusion des patrimoines, de ces relations financières anormales, la procédure de liquidation judiciaire de la société locataire avait été à juste titre étendue à la bailleresse (arrêt attaqué, p. 5, 6ème à 12ème alinéas, et p. 6) ; qu'il résultait du bail signé en 1993 que les travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur resteraient en fin de bail la propriété du bailleur, sans indemnité ; que s'il était vrai que cette clause était totalement licite, il n'en demeurait pas moins qu'il résultait de la comptabilité de la société débitrice que cette dernière présentait au paragraphe "immobilisations corporelles" des terrains mais également des constructions d'un montant total de 133.557 ¿, quand la société ne possédait aucun terrain ni construction ; qu'il s'agissait donc de frais engagés en vue de faire des travaux dans l'immeuble appartenant à Mme Y..., ce qui démontrait que la SARL avait procédé à des travaux importants dans l'immeuble sans contrepartie ; que l'existence de flux financiers anormaux entre Mme Y... et la société était démontrée (jugement confirmé, p. 5, 5ème et 6ème attendus) ;
ALORS QUE l'abstention, même prolongée, d'un bailleur à réclamer au preneur le paiement des loyers ne caractérise pas l'existence de relations financières anormales constitutive d'une confusion de patrimoines permettant l'ex-tension au premier de la procédure collective ouverte à l'égard du second ; qu'en l'espèce, pour étendre à la bailleresse la liquidation judiciaire de la société locataire sur le fondement de la confusion des patrimoines, l'arrêt attaqué a retenu l'absence de réclamation des loyers ; qu'en statuant par ce motif non susceptible de caractériser l'existence de relations financières anormales constitutives d'une confusion des patrimoines entre les parties concernées, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles L.621-2 et L.641-1 du code de commerce ;
ALORS QUE, en outre, la réalisation par le preneur, dans les locaux loués, de travaux exécutés en application d'une clause licite du bail ne caractérise pas des relations financières anormales avec le bailleur constitutives d'une confusion des patrimoines ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué a relevé la licéité de la clause mettant tous travaux, embellissements et améliorations à la charge de la locataire ; qu'en étendant néanmoins la liquidation judiciaire de celle-ci à la bailleresse sur le fondement de la confusion des patrimoines, au prétexte de l'importance des travaux réalisés dans les lieux loués par la débitrice, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation des articles L.621-2 et L.641-1 du code de commerce.
