LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que la société Immo Selen n'établissait pas qu'à la date de la promesse de vente et de l'établissement de l'acte authentique de vente, les vendeurs avaient connaissance d'un risque de fontis qui n'était pas signalé par la mairie dans le cadre de l'information donnée sur demandes de certificats d'urbanisme et de renseignements d'urbanisme, rendant le terrain inconstructible, qu'elle ne pouvait se contenter de faire valoir qu'il était de notoriété publique que ce risque existait et que l'architecte qu'elle avait mandaté pour concevoir son projet de construction n'avait lui-même pas signalé de risque de fontis et qu'un certificat d'urbanisme autorisait la réalisation d'une construction sur le terrain, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'effectuer des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que la SARL Immo Selen n'était pas fondée à rechercher la garantie des vices cachés des vendeurs et à se prévaloir d'un dol pour obtenir paiement de dommages-intérêts ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu d'une part, qu'ayant exactement retenu que si le notaire était tenu d'un devoir d'information et de conseil envers les parties à l'acte qu'il établit, il n'était pas tenu de leur donner une information qu'elles connaissaient déjà, qu'il résultait du courrier de M. X..., architecte, à la société Immo Selen du 9 janvier 2009, que pour réaliser l'étude du 24 avril 2007 qu'elle lui avait confiée, elle lui avait fourni la demande de certificat d'urbanisme du 20 avril 2006 et le certificat d'urbanisme du 3 octobre 2006, de sorte qu'il était démontré qu'elle était en possession de ce certificat plusieurs mois avant l'établissement de l'acte authentique de vente du 17 septembre 2007 et qu'elle avait pu en apprécier la portée et sa durée de validité, étant en outre rappelé qu'elle était professionnelle en matière immobilière, la cour d'appel en a déduit à bon droit qu'il n'appartenait pas aux notaires d'attirer son attention sur l'expiration prochaine de la durée de validité du certificat, les conséquences qui en résultaient, soit une possible modification des règles d'urbanisme indiquées dans le certificat, étant parfaitement connues de la société Immo Selen ;
Attendu d'autre part, que la SARL Immo Selen n'ayant pas soutenu devant les juges du fond que le préjudice qu'elle subissait résultait de la privation pour elle de la possibilité de refuser de contracter et d'avoir à détenir dans son patrimoine un immeuble inconstructible fût-ce temporairement, alors que les consorts Y... avaient fait valoir que la parcelle n'était plus inconstructible, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;
D'où il suit que pour partie irrecevable le moyen n'est pas fondé pour le surplus ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Immo Selen aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Immo Selen à payer aux consorts Y... la somme globale de 3 000 euros ; Rejette les demandes de la société Immo Selen, de M. Z... et de M. A... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour la société Immo Selen
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a déclaré irrecevable la demande de la SARL IMMO SELEN visant à l'anéantissement de l'acte de vente, à la restitution du prix de vente et au remboursement des frais et l'a déboutée de sa demande en dommages et intérêts pour vices cachés et dol
AUX MOTIFS PROPRES QU'« il résulte de deux courriers des 17 janvier et 13 février 2007 de Me Z... aux consorts Y..., que M. C... a discuté le prix de vente des biens immobiliers, refusant dans un premier temps d'acquérir les combles aménageables et le terrain à bâtir pour un prix de 105 000 euros s'il devait prendre en charge les travaux de gaine d'électricité extérieure et proposant d'acquérir les biens pour un prix de 95 000 euros ou d'acquérir seulement le terrain pour le prix de 75 000 euros, puis acceptant ensuite le prix de 105 000 euros ; que s'il a accepté le prix de 105 000 euros, c'est parce que les consorts Y... ont refusé la proposition de M. C... de diminuer le prix de vente ou de n'acquérir qu'une partie des biens (courriers des intéressés des 20, 21 et 24 janvier 2007, et courrier de Me Z... au notaire de M. C... du 29 janvier 2007) ; Qu'il s'ensuit que les consorts Y... n'ont accepté la vente qu'à condition que les biens immobiliers, soit les parcelles AO 1149 et 1150, soient vendus ensemble et au prix de 105 000 euros ; que la SARL Immo Selen a cédé les lots de copropriété dépendant de l'immeuble cadastré AO 1150 à la SCI Paradis, le 16 octobre 2007 selon les précisions données par les consorts Y... ; que dès lors que la vente des biens immobiliers intervenue entre les consorts Y... et la société Immo Selen était indivisible et que cette dernière n'est pas en mesure de restituer l'ensemble des biens et droits immobiliers cédés dont partie ne lui appartient plus, sa demande visant à l'anéantissement de la vente, sur le fondement des vices cachés (résolution de la vente) ou du dol (annulation de la vente) est irrecevable ; qu'elle ne peut en conséquence obtenir en raison d'un anéantissement de la vente la restitution du prix de vente et le remboursement des frais occasionnés par la vente ; Attendu que la promesse synallagmatique de vente a été conclue le 22 février 2007 alors que la commune de Frouard était dotée d'un POS ; qu'elle mentionne, page 14, que la commune est située dans le périmètre d'un plan de prévention des risques de mouvements de terrain prescrit le 8 mars 2002, et qu'un état des risques naturels et technologiques de moins de six mois a été visé par les parties et est demeuré annexé à l'acte ; qu'à la connaissance du vendeur le bien n'a jamais connu de sinistres résultant de catastrophes naturelles ou technologiques ; Que le maire a délivré le 3 octobre 2006 un certificat d'urbanisme concernant la parcelle AO 689 dont dépendait la parcelle devenue AO 1149, mentionnant que le terrain pouvait être utilisé pour la réalisation de l'opération projetée précisée dans la demande, soit une construction à usage d'habitation d'une SHON de 652 m2 ; que l'information jointe à ce certificat a précisé que sa durée de validité était de 1 an à compter de sa délivrance, mais qu'un courrier du maire du 26 septembre 2008 a fait état d'une durée de validité de 18 mois courant jusqu'au 3 avril 2008 ; Qu'il a encore sur demande de renseignements d'urbanisme des consorts Y..., indiqué le 8 juillet 2006 au sujet des servitudes d'utilité publique et des contraintes du terrain, que le terrain était situé dans le périmètre de protection d'un monument historique, que l'aléa mouvement de terrain était présumé nul et que le terrain se situait dans un secteur de nuisances phoniques ; Attendu que la commune de Frouard a approuvé un plan local d'urbanisme (PLU) le 12 avril 2007, soit avant l'établissement de l'acte authentique de vente du 17 septembre 2007 ; que l'acte authentique de vente établi par Me Z... reprend, page 16, les informations déjà données par la promesse synallagmatique de vente sur les risques naturels et technologiques, en rappelant l'existence d'un plan de prévention des risques de mouvements de terrain prescrit le 8 mars 2002, et en indiquant que l'immeuble vendu n'est pas situé dans le périmètre d'exposition délimité par le plan ainsi qu'il résulte de la copie du dossier communal d'information et de la carte du diagnostic concernant le bien annexés à l'acte, qu'un état des risques naturels et technologiques de moins de six mois a été visé par les parties et a été annexé à l'acte, et qu'à la connaissance du vendeur le bien n'a jamais connu de sinistres résultant de catastrophes naturelles ou technologiques ; qu'il précise encore, page 17, qu'est annexée une copie de la note de renseignements d'urbanisme du 21 juin 2007, de laquelle il résulte notamment que l'immeuble est situé dansun secteur d'aléa de mouvements de terrain présumé nul ; que ce n'est que sur demande d'un certificat d'urbanisme informatif de la société Immo Selen du 10 novembre 2010, que la mairie a précisé le 17 novembre 2010, au titre des contraintes du terrain : aléa des mouvements de terrain présumé nul, aléa minier : fontis sous bâti ; que la société Immo Selen n'établit pas qu'à la date de la promesse de vente et de l'établissement de l'acte authentique de vente, les vendeurs avaient connaissance d'un risque de fontis qui n'était pas signalé par la mairie dans le cadre de l'information donnée sur demandes de certificat d'urbanisme et de renseignements d'urbanisme, rendant le terrain inconstructible ; qu'elle ne peut se contenter de faire valoir qu'il était de notoriété publique que ce risque existait ; que l'architecte qu'elle avait mandaté pour concevoir son projet de construction n'avait lui-même pas signalé de risque de fontis ; qu'un certificat d'urbanisme autorisait la réalisation d'une construction sur le terrain et que par ailleurs la société Immo Selen ne justifie pas d'un refus de permis de construire ; que l'acte de vente du 17 septembre 2007 prévoit, page 10, que l'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, et vices, mêmes cachés ; que la société Immo Selen n'est pas fondée en conséquence, en l'absence de connaissance par les vendeurs du risque de fontis au moment de la vente, à rechercher la garantie des vices cachés de ces derniers et à se prévaloir d'un dol, pour obtenir paiement de dommages et intérêts »
ALORS QUE, premièrement, si même une vente porte indivisément sur deux biens, la demande visant à l'anéantissement de la vente est recevable, que ce soit sur le terrain de la réticence dolosive ou de la garantie des vices cachés, dès lors que la demande vise bien l'acte dans son ensemble ; que tel était le cas en l'espèce ; qu'en opposant néanmoins une irrecevabilité, à raison de l'indivisibilité, les juges du fond ont violé les règles gouvernant l'indivisibilité et notamment les articles 1217 et 1218 du Code civil ;
ALORS QUE, deuxièmement, si une restitution en nature n'est pas possible, la restitution s'opère par équivalent ; que la restitution par équivalent peut ne concerner qu'une partie des biens sujets à restitution ; que les modalités de la restitution ne concernant que les effets de l'annulation, il est exclu de prendre en compte la possibilité de restituer les biens ou une partie des biens pour savoir si l'action en nullité est recevable ; qu'en disant le contraire, les juges du fond ont violé les règles gouvernant l'indivisibilité et notamment les articles 1217 et 1218 du Code civil ;
ALORS QUE, troisièmement, et en tout cas, si la restitution par équivalent peut intervenir pour la totalité de l'objet du contrat, a fortiori doit-on admettre que la restitution par équivalent puisse concerner une partie de cet objet ; que du fait même de l'impossibilité d'une restitution par équivalent, l'impossibilité partielle de restituer ne peut en aucune façon affecter la recevabilité de la demande en anéantissement ; que de ce point de vue également l'arrêt a été rendu en violation des règles gouvernant l'indivisibilité et notamment les articles 1217 et 1218 du Code civil ;
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par la SARL IMMO SELEN à l'encontre des Consorts Y... ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « la société Immo Selen approuve les premiers juges d'avoir retenu qu'il incombait aux deux notaires, et plus particulièrement à Me A..., qui assistait la société Immo Selen, d'attirer l'attention de celle-ci sur la très prochaine expiration de la validité du certificat d'urbanisme et l'utilité de solliciter un nouveau certificat d'urbanisme aux fins notamment de vérifier si le terrain vendu était toujours constructible ; que cependant si le notaire est tenu d'un devoir d'information et de conseil envers les parties à l'acte qu'il établit, il n'est pas tenu de leur donner une information qu'elles connaissent déjà ; qu'il résulte du courrier de M. X..., architecte, à la société Immo Selen, du 9 janvier 2009, que pour réaliser l'étude du 24 avril 2007 qu'elle lui a elifié, elle lui a fourni la demande de certificat d'urbanisme du 20 avril 2006 et le certificat d'urbanisme du 3 octobre 2006, de sorte qu'il est démontré qu'elle était en possession de ce certificat plusieurs mois avant l'établissement de l'acte authentique de vente du 17 septembre 2007 et qu'elle avait pu en apprécier la portée et sa durée de validité, étant en outre rappelé qu'elle est professionnelle en matière immobilière puisque selon l'extrait du registre. du commerce fourni elle exerce une activité de marchand de biens depuis novembre 2004 ; qu'il n'appartenait pas aux notaires d'attirer son attention sur l'expiration prochaine de la durée de validité du certificat pour qu'elle puisse en tirer des conséquences et sur l'utilité de solliciter un nouveau certificat pour vérifier que le terrain était toujours constructible, la date d'expiration du certificat et les conséquences qui résultaient de la péremption du certificat, soit une possible modification des règles d'urbanisme indiquées dans le certificat, étant parfaitement connues de la société Immo Selen compte tenu du contenu même des informations données à la fin de celui-ci par le maire de Frouard ; que les notaires ont donné les informations connues, fournies notamment par une note de renseignements d'urbanisme récente (juin 2007), confirmée par la suite par une note du 16 octobre 2007, sur les risques naturels et technologiques ; qu'ils n'avaient pas à étudier les relations entre la préfecture et la commune de Frouard pour recueillir d'autres informations que celles fournies par la commune, et les interpréter, étant souligné que le certificat d'urbanisme du 3 octobre 2006 a été délivré alors que la commune avait connaissance de la carte d'aléas miniers établie à la demande de la préfecture ; que s'ils avaient attiré l'attention de la société Immo Selen sur la date d'expiration du certificat d'urbanisme lors de la signature de l'acte authentique, celle-ci n'aurait pu obtenir un nouveau certificat d'urbanisme avant le 3 octobre 2007 au vu du délai de délivrance du certificat d'urbanisme du 3 octobre 2006, supérieur à 4 mois ; qu'en outre la société Immo Selen ne justifie pas de la réalisation du préjudice qu'elle fait valoir, consistant en une perte de gains, alors que si dans l'attente des résultats d'une consultation de la DRIRE mise en oeuvre le 3 septembre 2008, attendus fin 2009, le maire de Frouard a précisé par courrier du 2 octobre 2008 que le terrain ne pourra être grevé d'aucune construction, il a par autre courrier du 12 mars 2012 indiqué que le terrain est situé en zone IJM du plan local d'urbanisme et qu'il est constructible, la société Immo Selen a déposé le 27 juin 2011 une demande de permis de construire pour l'édification et trois maisons individuelles sur la parcelle AO 1149, dont le délai d'instruction était de six mois et n'a pas justifié à l'expiration de ce délai d'un rejet de la demande, et a déposé une nouvelle demande de permis de construire le 20 janvier 2012, qui est en cours d'instruction ; qu'elle doit en conséquence être déboutée de son action en responsabilité contre les notaires pour manquement à leur devoir de conseil et d'information »
ALORS QUE, premièrement, la connaissance par le vendeur d'une circonstance susceptible de provoquer une erreur dans l'esprit de l'acquéreur, et de le déterminer à contracter sur des bases erronées, eu égard au projet qui l'incite à contracter, peut résulter de ce que le vendeur habite la commune où se trouve l'immeuble ou à proximité et que le risque qui fait obstacle au projet est un fait notoire ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 1116 du Code civil et les règles gouvernant la réticence dolosive ;
ALORS QUE, deuxièmement, et à tout le moins, en s'abstenant de rechercher si les vendeurs n'habitaient pas à proximité de l'immeuble et si, l'existence du risque étant notoire, ils n'en avaient pas de ce fait connaissance, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil et des règles régissant la réticence dolosive.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a débouté la SARL IMMO SELEN de son action en responsabilité contre les notaires pour manquement à leur devoir de conseil et d'information ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « la société Immo Selen approuve les premiers juges d'avoir retenu qu'il incombait aux deux notaires, et plus particulièrement à Me A..., qui assistait la société Immo Selen, d'attirer l'attention de celle-ci sur la très prochaine expiration de la validité du certificat d'urbanisme et l'utilité de solliciter un nouveau certificat d'urbanisme aux fins notamment de vérifier si le terrain vendu était toujours constructible ; que cependant si le notaire est tenu d'un devoir d'information et de conseil envers les parties à l'acte qu'il établit, il n'est pas tenu de leur donner une information qu'elles connaissent déjà ; qu'il résulte du courrier de M. X..., architecte, à la société Immo Selen, du 9 janvier 2009, que pour réaliser l'étude du 24 avril 2007 qu'elle lui a elifié, elle lui a fourni la demande de certificat d'urbanisme du 20 avril 2006 et le certificat d'urbanisme du 3 octobre 2006, de sorte qu'il est démontré qu'elle était en possession de ce certificat plusieurs mois avant l'établissement de l'acte authentique de vente du 17 septembre 2007 et qu'elle avait pu en apprécier la portée et sa durée de validité, étant en outre rappelé qu'elle est professionnelle en matière immobilière puisque selon l'extrait du registre. du commerce fourni elle exerce une activité de marchand de biens depuis novembre 2004 ; qu'il n'appartenait pas aux notaires d'attirer son attention sur l'expiration prochaine de la durée de validité du certificat pour qu'elle puisse en tirer des conséquences et sur l'utilité de solliciter un nouveau certificat pour vérifier que le terrain était toujours constructible, la date d'expiration du certificat et les conséquences qui résultaient de la péremption du certificat, soit une possible modification des règles d'urbanisme indiquées dans le certificat, étant parfaitement connues de la société Immo Selen compte tenu du contenu même des informations données à la fin de celui-ci par le maire de Frouard ; que les notaires ont donné les informations connues, fournies notamment par une note de renseignements d'urbanisme récente (juin 2007), confirmée par la suite par une note du 16 octobre 2007, sur les risques naturels et technologiques ; qu'ils n'avaient pas à étudier les relations entre la préfecture et la commune de Frouard pour recueillir d'autres informations que celles fournies par la commune, et les interpréter, étant souligné que le certificat d'urbanisme du 3 octobre 2006 a été délivré alors que la commune avait connaissance de la carte d'aléas miniers établie à la demande de la préfecture ; que s'ils avaient attiré l'attention de la société Immo Selen sur la date d'expiration du certificat d'urbanisme lors de la signature de l'acte authentique, celle-ci n'aurait pu obtenir un nouveau certificat d'urbanisme avant le 3 octobre 2007 au vu du délai de délivrance du certificat d'urbanisme du 3 octobre 2006, supérieur à 4 mois ; qu'en outre la société Immo Selen ne justifie pas de la réalisation du préjudice qu'elle fait valoir, consistant en une perte de gains, alors que si dans l'attente des résultats d'une consultation de la DRIRE mise en oeuvre le 3 septembre 2008, attendus fin 2009, le maire de Frouard a précisé par courrier du 2 octobre 2008 que le terrain ne pourra être grevé d'aucune construction, il a par autre courrier du 12 mars 2012 indiqué que le terrain est situé en zone IJM du plan local d'urbanisme et qu'il est constructible, la société Immo Selen a déposé le 27 juin 2011 une demande de permis de construire pour l'édification et trois maisons individuelles sur la parcelle AO 1149, dont le délai d'instruction était de six mois et n'a pas justifié à l'expiration de ce délai d'un rejet de la demande, et a déposé une nouvelle demande de permis de construire le 20 janvier 2012, qui est en cours d'instruction ; qu'elle doit en conséquence être déboutée de son action en responsabilité contre les notaires pour manquement à leur devoir de conseil et d'information »
ALORS QUE, premièrement, l'obligation de conseil pesant sur le notaire s'impose si même le client est averti ; qu'en décidant le contraire pour retenir qu'à raison de la profession de la SARL IMMO SELEN, celle-ci ne pouvait exiger du notaire un conseil, les juges du fond ont violé l'article 1382 du Code civil ;
ALORS QUE, deuxièmement, la circonstance que la SARL IMMO SELEN aurait eu l'information litigieuse, si elle pouvait libérer le notaire de son obligation d'information ne pouvait le libérer de son obligation de conseil ; que de ce point de vue également l'arrêt attaqué a été rendu en violation de l'article 1382 du Code civil ;
ALORS QUE, troisièmement, à supposer même que le terrain soit redevenu ultérieurement constructible, de toute façon, les énonciations même de l'arrêt attaqué font apparaître qu'à la suite de la vente le terrain était inconstructible ; qu'il caractérisait ce faisant un préjudice puisqu'aussi bien, faute de conseil de la part du notaire, l'acquéreur a été privé de la possibilité de refuser de contracter et d'avoir à détenir dans son patrimoine, après en avoir payé le prix, un immeuble inconstructible, fût ce temporairement ; que de ce point de vue l'arrêt attaqué a été rendu, qui a bien fait apparaître l'existence d'un préjudice a été rendu en violation de l'article 1382 du Code civil.
