LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 janvier 2011) rectifié par arrêt rendu le 14 juin 2011, que par acte du 8 janvier 2004, les consorts X... ont vendu à Mme Y..., un immeuble ; que Mme Y... a assigné les consorts X... en perfection de la vente en ce qu'elle inclut la terrasse attenante à la maison d'habitation, avec paiement de dommages-intérêts ; que les consorts X... ont appelé la société Agence Verdon en intervention forcée ;
Sur le premier moyen :
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt d'ordonner la résolution de la vente, alors selon le moyen, que lorsque les termes d'une convention sont clairs et précis, le juge ne peut dénaturer les obligations qui en résultent et modifier les stipulations qu'elle renferme ; que la cour d'appel, qui a constaté que la promesse de vente mentionnait une grande terrasse édifiée sur un terrain cadastré section G 1687 pour 434 mètres carrés et qui a néanmoins énoncé qu'il ressortait de divers éléments extérieurs à l'acte que la grande terrasse était construite sur la parcelle n° 1684 supportant un abri avec barbecue, a méconnu l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, des termes de la promesse de vente que leur imprécision rendait nécessaire, que la grande terrasse correspondait à la plate forme attenante à la maison, qu'elle était située sur la parcelle n° 1684 et qu'elle était restée la propriété de Mme X... à la suite d'un acte sous seing privé du 31 octobre 1986, la cour d'appel a pu retenir que la vente portait sur la maison cadastrée G n° 1687 et sur la terrasse attenante ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen :
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de condamner Mme X... à payer à Mme Y... une somme à titre de dommages-intérêts, alors selon le moyen, que :
1°/ la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé les manoeuvres dont se serait rendue coupable Mme X..., qui avait gagné en première instance, a violé l'article 1382 du code civil ;
2°/ la cour d'appel, qui n'a pas recherché, comme elle y était invitée, si la mauvaise foi de Mme Y... n'était pas caractérisée par le retrait des fonds de chez son notaire le 24 avril 2004, avant même son assignation en vente forcée des consorts X... en juin 2004, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé la mauvaise foi de Mme X... qui avait fait échouer la réalisation de la vente en voulant soustraire une partie du bien vendu, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ;
Sur le troisième moyen :
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de débouter les consorts X... de leur recours indemnitaire contre la société Agence Verdon, alors selon le moyen, que l'agence immobilière est tenue à une obligation de renseignement et de conseil et doit assurer l'efficacité de l'acte dressé par son intermédiaire ; qu'à défaut d'avoir recherché, comme elle y était invitée, si la société Agence Verdon n'avait pas failli à son obligation de rechercher les origines de propriété et n'avait pas laissé une imprécision figurer dans l'acte de vente à l'origine d'une incertitude flagrante quant à la teneur du bien vendu, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que Mme X... avait l'intention de vendre la grande terrasse jouxtant sa villa, et qu'elle avait fait échouer la réalisation de la vente, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer à Mme Y... et à la société Agence Verdon chacune la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Blanc et Rousseau, avocat aux Conseils, pour les consorts X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné la résolution de la vente conclue le 8 janvier 2004 entre M. et Mme X... d'une part, Mme Y... d'autre part,
Aux motifs que l'acte du 8 janvier 2004 parlait d'une grande terrasse ; que la mention d'une grande terrasse figurait aussi dans le mandat de vente donné à l'agence immobilière ; que d'après le plan cadastral et les photographies, il n'existait qu'une seule grande terrasse attenante à la maison vendue, construite sur la parcelle n°1687 ; que la grande terrasse était, sans ambiguïté car il n'y en avait qu'une seule, la plate-forme attenante à cette maison dont une porte fenêtre s'ouvrait sur la terrasse, celle-ci étant plantée de quelques arbres et supportant un abri avec barbecue non mentionné à l'acte de vente ; qu'il ressortait de façon certaine des photographies et du plan cadastral que cette grande terrasse était construite sur la parcelle voisine n°1684 et surplombait le reste de cette parcelle ;que si postérieurement à la promesse de vente, le cadastre avait été rectifié en vue de faire détacher la parcelle 1684, cette initiative était sans incidence sur la validité de la promesse de vente ; qu'outre le contenu des actes, les attestations produites confirmaient bien l'intention de Mme X... de vendre la grande terrasse jouxtant sa villa et sur laquelle elle avait installé un abri avec barbecue ; que l'agence immobilière avait établi un document détaillé le 22 avril 2004 contenant un exposé sur les circonstances de la signature des actes corroborées par des attestations des négociatrices de l'agence immobilière ; qu'au regard de l'ensemble de ces éléments et plus particulièrement du contenu du compromis de vente, il était établi que la vente conclue au 8 janvier 2004 portait sur la villa cadastrée 1687 sur la terrasse attenante, laquelle s'avérait supporter un abri avec barbecue ; que Mme X... ayant entendu soustraire la terrasse de la vente, Mme Y... était fondée à solliciter la résolution de la vente ;
Alors que lorsque les termes d'une convention sont clairs et précis, le juge ne peut dénaturer les obligations qui en résultent et modifier les stipulations qu'elle renferme ; que la cour d'appel, qui a constaté que la promesse de vente mentionnait une grande terrasse édifiée sur un terrain cadastré section G 1687 pour 434 mètres carrés et qui a néanmoins énoncé qu'il ressortait de divers éléments extérieurs à l'acte que la grande terrasse était construite sur la parcelle n°1684 supportant un abri avec barbecue, a méconnu l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Mme X... à payer à Mme Y... la somme de 20.000 euros de dommages et intérêts,
Aux motifs que l'impossibilité pour Mme Y... de rentrer en possession définitive du bien vendu lui avait causé un préjudice dont elle était fondée à obtenir réparation, l'acheteuse ayant subi des manoeuvres de Mme X... qui malgré son engagement, avait fait échouer la réalisation de la vente en voulant soustraire une partie du bien vendu ;
Alors que 1°) la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé les manoeuvres dont se serait rendue coupable Mme X..., qui avait gagné en première instance, a violé l'article 1382 du code civil ;
Alors que 2°) la cour d'appel, qui n'a pas recherché, comme elle y était invitée (conclusions d'appel p.26 et 27), si la mauvaise foi de Mme Y... n'était pas caractérisée par le retrait des fonds de chez son notaire le 24 avril 2004, avant même son assignation en vente forcée des consorts X... en juin 2004, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à la cour d'appel d'avoir débouté M. et Mme X... de leur recours indemnitaire contre l'Agence Verdon,
Aux motifs que les collaboratrices de l'agence avaient fait visiter la maison à Mme Y... en présence de Mme X..., laquelle vantait sa grande terrasse avec barbecue au fond à droite ; que la Société Agence Verdon n'avait commis aucune faute ;
Alors que l'agence immobilière est tenue à une obligation de renseignement et de conseil et doit assurer l'efficacité de l'acte dressé par son intermédiaire ; qu'à défaut d'avoir recherché, comme elle y était invitée, si l'Agence Verdon n'avait pas failli à son obligation de rechercher les origines de propriété et n'avait pas laissé une imprécision figurer dans l'acte de vente à l'origine d'une incertitude flagrante quant à la teneur du bien vendu, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
