LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu les articles 1134 et 1147 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 29 mai 2012), que, selon acte du 21 décembre 2004, M. X... a vendu, au prix de 65 554 euros, à la société d'économie mixte Incite Bordeaux La Cub (la société Incite) un local à usage commercial formant le lot n° 6 d'un immeuble en copropriété ; que l'acte stipulait que, pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, le vendeur déclarait que la superficie des parties privatives soumises à garantie de contenance étaient de 167,23 m2 selon certificat établi le 7 juin 2004, par la société Cabinet d'études conseils diagnostics (la société CECD) aux droits de laquelle se trouve la société Saretec immobilier Sarimmo (la société Saretec) ; que la société Incite a assigné M. X... en diminution proportionnelle du prix et que l'expert désigné a évalué la superficie du lot à 100,3 m2, l'écart de 63,7 m2 provenant de la prise en compte de la superficie de locaux d'un immeuble attenant ne faisant pas partie de la copropriété ; que M. X... a assigné la société CECD en garantie ;
Attendu que pour condamner la société Saretec à payer à M. X... une certaine somme en réparation de son préjudice, l'arrêt retient que la consultation du plan cadastral, faisant ressortir la situation particulière de l'immeuble dans lequel se trouvait le lot vendu, ainsi que celle du règlement de copropriété, constituaient des diligences préalables indispensables à l'utilité du mesurage et que la société CECD qui avait commis une erreur grossière était seule responsable des conséquences dommageables de l'action en restitution du prix ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la société CECD n'était pas tenue, dans le cadre de la mission de mesurage qui lui avait été confiée, de procéder à l'analyse juridique du lot objet de la vente, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 mai 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de M. X... et de la société Incite Bordeaux La Cub et condamne M. X... à payer à la société Saretec immobilier Sarimmo la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit septembre deux mille treize, signé par M. Terrier, président, et par M. Dupont, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils pour la société Saretec immobilier Sarimmo
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré fondée l'action récursoire formée par Monsieur X... contre la société SARETEC IMMOBILIER AQUITAINE, venue aux droits de la société CECD (et aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société SARETEC IMMOBILIER SARIMMO) et, en conséquence, d'avoir condamné celle-ci à payer à Monsieur X... les sommes de 16.000 ¿ et 5.000 ¿ ;
AUX MOTIFS QUE « la société CECD (aujourd'hui SARETEC IMMOBILIER AQUITAINE) qui avait pour mission de déterminer la superficie privative du lot objet de la vente, ce afin de permettre au vendeur de s'acquitter de l'obligation impartie par le nouvel article 46 de la loi du 10 juillet 1965, a calculé cette surface sans s'inquiéter de savoir de quelle manière le règlement de copropriété délimitait ce lot ; C'est ainsi qu'ont été intégrées dans le calcul de la superficie du lot 6, objet de la vente, des pièces dépendant d'un immeuble cadastré section HE 417 qui ne faisait pas partie de la copropriété de l'immeuble concerné, lequel figurait au cadastre sous le n° 416 de la section HE et qui, par conséquent, ne pouvaient dépendre du lot vendu par M. X... ; la consultation du plan cadastral qui fait ressortir de manière manifeste la situation particulière de l'immeuble dans lequel se trouvait le lot vendu et celle du règlement de copropriété constituaient des diligences préalables indispensables à l'utilité du mesurage ; La société appelante qui n'a formé aucune demande auprès de M. X... ou du syndicat des copropriétaires pour s'assurer de la définition du lot concerné, ni même pour vérifier la situation cadastrale du bien, ne peut pas soutenir que le vendeur qui l'avait précisément missionnée pour se garantir d'une action en diminution du prix serait responsable avec son notaire de l'inexactitude de la déclaration de surface mentionnée dans l'acte de vente ; M. X..., qui réside à Nice où il exerce la mission de médecin radiologue ne connaissait pas le bien qu'il avait acquis en 1988 auprès d'un promoteur bordelais dans le but de faire un placement ; l'acte de vente de cette époque qui est antérieure à la création de l'article 45 de la loi du 10 juillet 1965 ne mentionnait pas la superficie du lot 6 ; La société appelante qui a commis une erreur grossière en incluant dans la surface à calculer des éléments d'un immeuble qui ne faisait pas partie de la copropriété du lot vendu est seule responsable de la situation qui a valu au propriétaire d'être confronté de la part de l'acquéreur à une action en diminution du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure ; La circonstance que l'immeuble dont des éléments ont été inclus par erreur dans la surface à calculer ait été depuis lors démoli est indifférente puisque cet immeuble ne faisait pas partie de la copropriété dans laquelle est situé le lot vendu par M. X... ; Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a dit fondée l'action récursoire exercée par M. X... contre la société CECD (aujourd'hui SARETEC IMMOBILIER AQUITAINE) ;
1°/ ALORS QUE le mesurage de la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot copropriété mentionné à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est une prestation topographique sans incidence foncière, n'ayant pas pour objet la délimitation des propriétés ; que cette opération consiste donc en une analyse des surfaces apparentes et non en une analyse juridique des lots ; qu'elle implique l'accomplissement par le technicien d'actes matériels de mesurage du bien, dont la consistance et les limites matérielles ont été définies par le propriétaire, à l'exclusion de toute vérification préalable des documents juridiques délimitant la propriété de celui-ci ; qu'en retenant en l'espèce que la consultation du plan cadastral et celle du règlement de copropriété « constituaient des diligences préalables indispensables à l'utilité du mesurage », cependant que la société CECD avait effectué le mesurage des surfaces apparentes du lot tel que celui-ci lui avait été désigné par le propriétaire et n'était pas tenue, dans le cadre de sa mission, de procéder à l'analyse juridique de ce lot, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1147 du Code civil ;
2°/ ALORS QU'il appartient au propriétaire de définir les termes de la mission confiée à la société chargée du mesurage de son bien, et notamment de préciser les limites matérielles du lot concerné ; qu'en l'absence d'indications particulières à ce sujet, le technicien chargé du mesurage est tenu de prendre en compte la superficie des parties privatives telle qu'elle se présente matériellement, sans pouvoir exclure telle ou telle fraction de la surface mesurée quand en apparence, les lieux forment physiquement un tout, c'est-à-dire une unité d'habitation ; qu'en l'espèce, l'ordre de mission confié par Monsieur X... à la société CECD mentionnait un « local commercial ou bureau », situé au rez-de-chaussée de l'immeuble concerné ; que, lors de l'opération de mesurage, ce local comportait en apparence trois pièces et des sanitaires qui formaient physiquement un tout et qui ont donc été mesurés par la société CECD en l'absence d'indications contraires données par le propriétaire ; qu'en retenant cependant que, malgré l'absence de toute indication du propriétaire de nature à restreindre les limites matérielles apparentes de son lot, la société CECD aurait dû ne pas s'en tenir à l'apparente unité d'habitation des lieux et procéder à une analyse juridique des lots, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1147 du Code civil ;
3°/ ALORS QUE la circonstance que le propriétaire n'a pas une connaissance précise de la consistance de son bien ne saurait dispenser celui-ci de son obligation de définir les termes de la mission confiée à la société chargée du mesurage, et notamment de préciser les limites matérielles du lot concerné ; qu'en retenant, pour décider que la société CECD avait engagé sa responsabilité contractuelle à l'égard de Monsieur X..., que celui-ci résidait à NICE et non à BORDEAUX, qu'il ne connaissait pas le bien qu'il avait acquis dans le but de faire un placement et que l'acte de vente de l'époque ne mentionnait pas la superficie du lot, la Cour d'appel a statué par des motifs inopérants et violé les articles 1134 et 1147 du Code civil ;
4°/ ALORS QUE, subsidiairement, l'absence de consultation préalable des documents délimitant juridiquement le lot à mesurer ne peut engager la responsabilité de la société chargée du mesurage lorsque celle-ci a expressément indiqué dans son rapport avoir procédé au mesurage sans avoir eu communication de ces documents et sous réserve de la vérification de ceux-ci ; qu'en ce cas, il appartient au propriétaire d'effectuer, par lui-même ou par l'intermédiaire de son notaire qui est tenu à cet égard d'une obligation de conseil, toutes les vérifications juridiques nécessaires avant de déclarer une quelconque surface dans l'acte de vente ; que les conclusions de la société SARETEC IMMOBILIER AQUITAINE faisaient expressément valoir (p. 5) que le rapport de la société CECD mentionnait que le mesurage avait été « établi sous réserve de communication et de vérification du règlement de copropriété relatif à la description et répartition du ou des lots » et soulignait ainsi tant le caractère purement matériel du mesurage effectué que la nécessité pour le propriétaire de vérifier que le local mesuré correspondait bien à celui décrit dans son titre de propriété et les documents relatifs à la copropriété ; qu'en délaissant ce moyen déterminant des conclusions de la société exposante, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société SARETEC IMMOBILIER AQUITAINE, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société SARETEC IMMOBILIER SARIMMO, à payer à Monsieur X... la somme de 16.000 euros au titre du préjudice économique ;
AUX MOTIFS QU' « il reste à déterminer dans quelle mesure M. X... est en droit de rechercher la garantie de la société d'expertise qui a réalisé un calcul erroné de la surface à déclarer ; (¿) En ce qui concerne le préjudice économique, celui-ci n'est indemnisable que s'il apparaît que le vendeur avait une chance d'obtenir un prix proche de celui stipulé au contrat dans l'hypothèse où la déclaration de superficie aurait été exacte ; En principe, en effet, la restitution de la partie du prix correspondant à une surface manquante n'est pas un préjudice indemnisable puisqu'elle n'a pour conséquence que de ramener le prix de la vente au montant que le vendeur aurait dû normalement percevoir eu égard à la superficie réelle du bien vendu ; Le premier juge a retenu à bon droit que le préjudice subi par M. X... par suite de l'erreur commise par le cabinet d'expertise chargé du mesurage du bien ne pouvait résulter que de la perte de chance d'obtenir un prix identique si le mesurage avait été exact ; Or, en l'espèce, le prix stipulé était peu élevé puisque seulement de 65.554 euros et la superficie du local, même ramenée à 100 m², restait intéressante ; Le bien était situé dans un secteur devenu attractif et susceptible de développement puisqu'il s'agissait de celui du vieux Bordeaux, en cours de réhabilitation, de telle sorte qu'il est probable que la société INCITE qui avait pu se rendre compte visuellement des potentialités du bien aurait accepté de payer un prix proche de celui stipulé dans l'acte même si celui-ci avait mentionné la superficie exacte ; Si l'on retranche la somme de 26.236,49 euros que le vendeur est tenu de restituer en vertu des dispositions de l'article 45 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, on obtient un prix de moins de 40.000 euros qui n'est pas en rapport avec la valeur vénale d'un local commercial de 100 m² directement utilisable et situé au centre de Bordeaux ; Au regard de ces observations, c'est à bon droit que le premier juge a évalué à la somme de 16.000 euros représentant environ 25 % du prix stipulé le préjudice constitué par la perte de la chance pour le vendeur d'obtenir le prix demandé si la superficie du bien avait été calculée en conformité avec les dispositions du texte précité » ;
1°/ ALORS QUE la restitution du prix à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution de prix résultant de la délivrance d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie ; qu'en conséquence, l'argumentation du vendeur tendant à faire admettre qu'il a perdu une chance d'obtenir un prix identique pour une surface moindre n'est que l'expression de l'obligation dans laquelle il se trouve de restituer le trop-perçu à l'acheteur et n'a pas pour effet de créer un préjudice indemnisable ; qu'en décidant en l'espèce que le préjudice prétendument subi par Monsieur X... résultant « de la perte de chance d'obtenir un prix identique si le mesurage avait été exact » devait être réparé à hauteur d'une somme de 16.000 euros, cependant que ce préjudice, n'étant que l'expression de l'obligation de Monsieur X... de restituer le trop perçu à l'acquéreur, n'était pas indemnisable, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;
2°/ ALORS QUE, subsidiairement, seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; que les conclusions de la société SARETEC IMMOBILIER AQUITAINE (p. 11) faisaient valoir que les circonstances dans lesquelles la société INCITE BORDEAUX LA CUB, entité d'essence publique, était devenue acquéreur du bien litigieux montraient qu'avant de se résoudre à acquérir celui-ci au prix visé dans la déclaration d'intention d'aliéner (soit 65.554 euros), elle avait tenté de négocier un prix nettement inférieur d'un montant de 55.493 euros et que dans ces conditions, il était improbable que l'acquéreur eût accepté d'acquérir au même prix un local d'une surface inférieure de 60 % à celle déclarée dans l'acte de vente ; qu'en ne répondant pas à ce moyen déterminant des conclusions de la société exposante, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
