LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 15 février 2012), que les consorts X..., propriétaires de locaux commerciaux donnés à bail à la société Tutti Frutti selon deux actes distincts, ont délivré à ceux-ci congé pour chacun de ces baux ; que soutenant que ces congés comportaient de nombreuses irrégularités et n'étaient pas motivés, la société locataire a assigné les bailleurs en annulation de ces congés ;
Attendu que la société Tutti Frutti fait grief à l'arrêt de rejeter cette demande, alors, selon le moyen :
1°/ que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du livre 1er, titre IV, chapitre V du code de commerce ne cessent que par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance ; qu'en reprochant à la société Tutti Frutti de ne pas démontrer la réalité d'un usage local selon lequel le congé devait être délivré pour le dernier jour du trimestre civil, sans rechercher s'il ne s'agissait pas d'un usage suffisamment connu et répandu en Lorraine pour n'avoir pas à être démontré, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-9 du code de commerce ;
2°/ que le congé donné sans offre de renouvellement ni d'indemnité d'éviction doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné ; que ne valent offre de paiement de cette indemnité, ni l'information donnée par le congé sur les voies et délais de recours dont le locataire dispose pour demander, le cas échéant, le paiement une indemnité d'éviction, ni la mention, par ce congé, de ce que le bailleur n'ignore pas les dispositions du code de commerce en ce qui concerne une éventuelle demande d'indemnité ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé les articles L. 145-9 et L. 145-17 du code de commerce ;
3°/ qu'en s'abstenant de rechercher si la délivrance d'un congé en cours de bail n'avait pas nécessairement causé un préjudice au locataire en réduisant la durée du bail dont il aurait pu bénéficier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 114 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les congés délivrés offraient le paiement d'une indemnité d'éviction, que la société locataire ne justifiait pas d'un grief que lui aurait causé l'irrégularité invoquée, la cour d'appel, qui a constaté que les consorts X... prétendaient que l'usage local était différent de celui invoqué par la société Tutti Frutti, ce dont il résultait qu'aucun usage suffisamment connu et répandu ne s'imposait, en a exactement déduit que le congé n'avait pas à être spécialement motivé et a pu rejeter la demande de nullité ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Tutti Frutti aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Tutti Frutti à payer aux consorts X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Tutti Frutti ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile , et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille treize, signé par M. Terrier, président, et par M. Dupont, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la société Tutti Frutti
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SARL Tutti Frutti de ses demandes en annulation des congés signifiés le 22 mai 2008 et d'avoir constaté que, par l'effet desdits congés, les baux liant la SARL Tutti Frutti aux consorts X... avaient pris fin le 30 novembre 2008 ;
AUX MOTIFS QUE la société Tutti Frutti verse au dossier les congés délivrés le 22 mai 2008 intitulés « congé délivré à un locataire commerçant - article L 145-9 du code de commerce » qui précisent que la société locataire devra, conformément aux dispositions de l'article L 1459 du code de commerce, avoir restitué les lieux au plus tard le 30 novembre 2008 ; que ces actes ont été délivrés par acte d'huissier conformément aux dispositions de l'article L 145-9 du code de commerce ; que sur le délai du congé, la société Tutti Frutti fait tout d'abord valoir que les congés sont irréguliers, dans la mesure où ils ont été donnés pour le 30 novembre 2008, alors que l'article L 145-9 du code de commerce et les usages locaux exigent qu'ils soient donnés pour le dernier jour du trimestre civil ; qu'il ressort des dispositions de l'article L 145-9 du code de commerce, dans sa rédaction applicable au jour de la délivrance des congés, que le congé doit être donné six mois à l'avance et pour un terme d'usage ; que les dispositions résultant de la loi du 4 août 2008, qui énoncent que le congé doit être donné pour le dernier jour du trimestre et au moins six mois à l'avance, ne sont pas applicables à la présente espèce ; que les congés délivrés le 22 mai 2008 avec effet au 30 novembre 2008 ont respecté le délai de six mois prévu par la loi ; que la société Tutti Frutti ne démontre pas la réalité d'un usage local selon lequel les congés auraient dû être délivrés pour le dernier jour du trimestre civil ; que les consorts X... prétendent au contraire que l'usage à Nancy est seulement de respecter le délai de six mois prévu par la loi ; qu'en conséquence le moyen soulevé par la société Tutti Frutti sera rejeté ; que sur les irrégularités des congés, l'article L.145-9 du code de commerce en son dernier alinéa énonce que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire et doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ; que la société Tutti Frutti fait tout d'abord valoir, à l'appui de sa demande d'annulation des congés, que les congés délivrés par les consorts X... ne sont pas motivés; que les consorts X... ont donné congés en visant expressément les dispositions de l'article L. 145-9 du code de commerce et ont offert une indemnité d'éviction en indiquant qu'ils « n'ignoraient pas les dispositions du code de commerce en ce qui concerne une éventuelle demande d'indemnité d'éviction » ; que les bailleurs étaient en droit de refuser le renouvellement du bail, à charge pour eux de régler le cas échéant une indemnité d'éviction ; qu'il suit que le congé avec refus de renouvellement n'avait pas à être spécialement motivé, le visa de l'article L.145-9 du code de commerce et l'énonciation de la volonté du bailleur de mettre fin au bail étant une motivation suffisante ; que la formulation de l'offre de paiement de l'indemnité d'éviction par les consorts X... est contestée par la société Tutti Frutti, qui prétend qu'il ne s'agit pas d'une offre véritable, d'autant qu'elle n'est pas chiffrée ; que cependant les consorts X... ont expressément visé dans les congés la possibilité pour la société Tutti Frutti de demander une indemnité d'éviction conformément à la loi ; qu'ainsi ces congés constituent des congés avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction ; que les bailleurs n' étaient en outre pas tenus de chiffrer leur offre d'indemnité d'éviction ; que la société Tutti Frutti fait encore valoir que les congés ne reproduisent pas exactement les dispositions du dernier alinéa de l'article L. 145-9 du code de commerce, en méconnaissance des exigences légales ; que les congés énoncent en effet « que, conformément à l'article L 145-10, le locataire qui entend soit contester le refus du renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement » ; que la société Tutti Frutti se prévaut de deux mentions erronées contenues dans ce texte, la mention « refus de renouvellement » tout d'abord à la place de « congé », puis le point de départ du délai de forclusion qui aurait dû être la date pour laquelle le congé a été donné ; que le premier juge a noté qu'il y avait une confusion de la part des bailleurs avec les dispositions de l'article L. 145-10 du code de commerce qui concernent le cas de refus d'une demande de renouvellement formée par le locataire ; qu'il a fait cependant observer que les congés visaient bien l'article L. 145-9 de ce code ; qu'il reste que les congés contiennent bien l'avertissement de la possibilité de contester le refus de renouvellement ou de demander le paiement d'une indemnité d'éviction et précise que le délai est de deux ans, à peine de forclusion ; qu'ainsi aucune ambiguïté n'apparaît des termes utilisés par les bailleurs ; que le point de départ du délai de forclusion a certes été fixé par le congé à la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement ; qu'il apparaît cependant que la société Tutti Frutti, qui a saisi la juridiction en contestation du congé et a été mise en mesure de solliciter le versement d'une indemnité d'éviction, ne justifie pas du grief que lui cause cette irrégularité ; qu'en conséquence la société Tutti Frutti sera déboutée de sa demande en annulation des congés ; que le jugement déféré sera en conséquence sur ces points confirmé ;
ET AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article L.145-9 du code de commerce, les locations soumises au statut des baux commerciaux ne cessent, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code Civil, que par l'effet d'un congé donné au moins six mois à l'avance ; qu'en application du second alinéa du même texte, à défaut de congé, le bail se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat ; qu'il résulte de ces dispositions que, contrairement à la thèse implicite de la SARL Tutti Frutti, aucun nouveau contrat ne se crée lors de !a survenance du terme d'un bail commercial, ce dernier se poursuivant à durée indéterminée jusqu'à intervention d'un congé ou d'une demande de renouvellement ; qu'aucun contrat ou avenant autres que ceux précédemment évoqués n'étant versés aux débats il apparaît que les deux baux en litige n'ont fait l'objet d'aucun renouvellement et se trouvent tacitement reconduits depuis le 15 septembre 1999 pour le premier et le 1er février 2006 pour le second ; que la demande de la SARL Tutti Frutti visant à la constatation du renouvellement des contrats en cause depuis les 13 septembre 2008 et 1er février 2006 sera donc rejetée, la solution du litige dépendant dès lors en totalité de la validité des commandements du 22 mai 2008 ; que concernant la signification desdits commandements, la SARL Tutti Frutti apparaît opérer une confusion entre destinataire de l'acte et modalités de la remise de celui-ci ; que les commandements querellés ont en effet eu pour destinataire "la SARL Tutti Frutti dont le siège est ..., prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège" ; qu'en l'absence du gérant au siège de la société preneuse, les actes en cause ont toutefois été matériellement remis à monsieur Ali Y..., locataire gérant du fonds, pris en qualité, non de représentant légal de la locataire, mais de personne présente au domicile de celle-ci ; que l'Huissier instrumentaire a en conséquence, par application des articles 655 et 658 du code de procédure civile, remis les actes à monsieur Y... sous pli fermé et adressé à la SARL Tutti Frutti la lettre simple prévue par l'article 658 précité ; que la signification des commandements contestés apparaît donc parfaitement régulière étant au surplus observé que l'huissier a rapporté dans ses procès-verbaux que monsieur Y... avait en sa présence appelé par téléphone le gérant de la SARL Tutti Frutti lequel lui avait donné pour instructions de recevoir copie des actes ; qu'aux termes de l'article L.145-9 dernier alinéa du code de commerce, « le congé doit, à peine de nullité, préciser le motif pour lequel il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé est donné » ; qu'au regard de ces dispositions, les deux actes querellés, libellés dans les mêmes termes et intitulés « congé délivré à un locataire commerçant, article L.145-9 du code de commerce » ont ainsi été libellés : « ¿ j'ai, huissier susdit et soussigné, donné congé à la SARL Tutti Frutti, lui précisant que conformément aux dispositions de l'article L.145-9 du code de commerce elle devra restituer les lieux au plus tard le 30 novembre 2008. Je lui ai précisé que les requérants n'entendent en aucun cas consentir au nouvellement du bail et n'ignorent pas les dispositions du code de commerce concernant une éventuelle demande d'indemnité d'éviction. J'ai enfin rappelé à la SARL Tutti Frutti que, conformément à l'article L.145-10, le locataire qui entend soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de 2 ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement » ; qu'il est constant que, contrairement à ce que soutenu par la SARL Tutti Frutti, le propriétaire a le droit absolu de refuser le renouvellement du bail à charge pour lui de régler le cas échéant une indemnité d'éviction ; que de ce principe il résulte que le congé avec refus de renouvellement n'a pas à être spécialement motivé, le visa de l'article L.145-9 du code de commerce et l'énonciation de la volonté du bailleur de mettre fin à la location étant à cet égard suffisantes ; que le moyen tiré d'un défaut de motivation des congés devra donc être écarté ; que la reproduction littérale des dispositions du dernier alinéa de l'article L.145-9 précité n'est exigée par aucun texte ; que les congés querellés ont certes pour partie inexactement fait référence aux dispositions de l'article L145-10 du code de commerce, applicable à l'hypothèse du refus d'une demande de renouvellement formée par le locataire ; que le libellé des actes querellés et la référence expresse à l'article L.145-9 susvisé ne laissait cependant subsister aucune ambiguïté quant à la délivrance de congés avec refus de renouvellement et offre de paiement d'indemnités d'éviction ; que la faculté pour le preneur entendant contester le refus de renouvellement ou solliciter une indemnité d'éviction de saisir le tribunal dans le délai des deux ans a par ailleurs été portée à la connaissance de la SARL Tutti Frutti, seule l'indication du point de départ dudit délai, soit la date d'effet du congé et non de signification du refus de renouvellement, ayant été erronée ; que la SARL Tutti Frutti, ayant engagé la présente instance et ayant été mise en mesure de solliciter le versement d'une indemnité d'éviction, ne justifie cependant aucunement du grief que lui aurait causé cette erreur ; que ladite SARL sera donc déboutée de sa demande en annulation des deux congés du 22 mai 2008 ; que des éléments précités il résulte que les baux liant les parties ont pris fin le 30 novembre 2008 ;
1) ALORS QUE par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du livre 1er, titre IV, chapitre V du code de commerce ne cessent que par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance ; qu'en reprochant à la société Tutti Frutti de ne pas démontrer la réalité d'un usage local selon lequel le congés devait être délivré pour le dernier jour du trimestre civil, sans rechercher s'il ne s'agissait pas d'un usage suffisamment connu et répandu en Lorraine pour n'avoir pas à être démontré, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.145-9 du code de commerce ;
2) ALORS QUE le congé donné sans offre de renouvellement ni d'indemnité d'éviction doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné ; que ne valent offre de paiement de cette indemnité, ni l'information donnée par le congé sur les voies et délais de recours dont le locataire dispose pour demander, le cas échéant, le paiement une indemnité d'éviction, ni la mention, par ce congé, de ce que le bailleur n'ignore pas les dispositions du code de commerce en ce qui concerne une éventuelle demande d'indemnité ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé les articles L.145-9 et L.145-17 du code de commerce ;
3) ALORS QU'en s'abstenant de rechercher si la délivrance d'un congé en cours de bail n'avait pas nécessairement causé un préjudice au locataire en réduisant la durée du bail dont il aurait pu bénéficier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 114 du code de procédure civile.
